中原：东莞楼市2014年第三季度供应上涨成交仍处低位

来源：东莞中原研究部东莞房掌柜 2014-10-08 10:43:52

[摘要]一、2014年第三季度东莞商品房新增供应情况 1.三季度楼市供应大幅上涨，但同比去年仍全线下滑。三季度住宅新增环比全线上

一、2014年第三季度东莞商品房新增供应情况

1. 三季度楼市供应大幅上涨，但同比去年仍全线下滑。

三季度住宅新增环比全线上浮。据东莞中原研究部数据监测显示，今年三季度东莞住宅新增供应178万㎡，住宅新增环比二季度全线上浮。

9月住宅供应创今年以来高位。今年东莞楼市新增在6、7月释放了一波小高潮，6、7月住宅新增均到50万平以上，而进入8月后，由于众多项目备战“金九”，8月市场新增大幅放缓。9月东莞楼市住宅产品新增迎来大涨，创下今年以来高位，达到92万平。虽然8月住宅新增仅31万平，但在7月供应小高潮以及9月的大涨下，三季度住宅新增量达到178㎡，环比大幅上涨。

三季度住宅新增同比去年全线下滑。但与去年同期相比，今年三季度东莞住宅新增仍全线下滑。一方面，今年8月供需两淡，而去年由于楼市热销下淡旺季的界线被打破，8月东莞住宅供应仍两旺；另一方面，虽然9月东莞楼市迎来众多项目入市，但入市项目仍有所不足。

别墅产品供应同比去年下滑幅度最大。三季度住宅新增面积同比去年下滑17%，其中，普通住宅同比下滑幅度较小，同比云年仅下滑了11%，但别墅产品供应与去年相比却大幅下滑，今年三季度仅有10个项目新增供应别墅产品，合计13万平，同比去年大幅下滑了54%。

2012-2014年第三季度东莞住宅新增月度走势：

二、2014年第三季度东莞楼市成交情况

2. 三季度住宅成交环比大幅上涨，但仍处低位。

据东莞中原研究部数据监测显示，今年三季度，东莞楼市住宅成交面积148万平，环比上季度上涨24%，其中别墅产品成交面积环比大幅上涨50%。

9月在市场大幅放量下，9月东莞楼市住宅成交达59.56万平，供需双双创下今年以来的高位。

但与去年相比，三季度东莞住宅成交仍处低位，住宅成交面积同比去年下滑26%，成交量仅相当于12年二季度成交水平，尚不及13年一季度的成交量。同时楼市传统“金九”虽然以59.56万平创下今年住宅成交的高位，但与去年几乎每月均达到60多、70几万的成交量相比，今年“金九”的成交显得有所失色。

2012-2014年第三季度东莞住宅月度成交走势：

3. 刚需产品成交占比上行，非住宅产品成交大涨。

据东莞中原研究部数据监测显示，今年三季度东莞住宅成交中，刚需产品成交占比明显上浮，今年一季度及二季度，70-125㎡产品占比均只有63%，而三季度达到66%。主要今年上半年楼市促销让利主要是125-180㎡的产品，且上半东莞楼市入市新项目并不多，市场主要以消化库存产品为主，而从6月开始，至今年三季度，东莞多个全新项目刚需产品入市，大大了一波市场刚性需求，三季度刚需产品成交占比明显上行。

另外，今年三季度非住宅成交大幅上行，三季度住宅成交面积达28万平，创下12年以来高位，成交量主要集中在9月，9月东莞非住宅产品网签达到17.89万平，一方面，由于卓越时代广场、万科金色里程、富悦华庭等多个全新项目入市推售其商铺、写字楼等非住宅产品；另一方面，在今年楼市低迷下，通过推售项目车位、商铺等产品能利于快速回笼开发商资金。

2014年第三季度东莞各物业类型成交情况：

4. 临深片区住宅成交仍占主导，各片区热度均有所升温。

据东莞中原研究部数据监测显示，今年三季度，东莞住宅网签148万平，其中，临深片区网签38.51万平，占全市总量的25.96%，持续占据东莞七片区成交首位，其中凤岗17万平的成交量占据东莞各大镇区之首，单其成交量便占东莞成交总量的12%。

另外，虽然中心城区住宅成交占比有所下滑，三季度住宅成交27万平，占全市总量的18%，但仍然占据第二位。

而历来住宅成交量难以占到全市总量1成的大石龙片区及东北片区，则由于企石碧桂园城市花园、常平碧桂园首府等多个全新项目的陆续入市，两片区三季度住宅成交量均占到全市成交总量的11%，七大片区住宅成交量差距有所缩小，全市成交热度升温，片区住宅成交集中度有所下滑。

2014年第三季度东莞各区域住宅成交情况

5. 价格：普通住宅均价明显下滑，9月住宅网签均价首次跌回“8”字头。

据东莞中原研究部数据监测显示，今年三季度，东莞普通住宅均价为8272元/㎡，与今年前两个季度相比，价格明显下行。

而从近两年东莞住宅网签均价每月走势来看，今年9月东莞住宅网签均价亦首次跌回至“8”字头，自去年12月起，东莞住宅网签均价便持续稳企“9”字头，8月回落至9050元/㎡的临界线后，9月东莞住宅网签均价为8898元/㎡，首次回落至“8”字头。随着市场上入市产品低开成常态，并引发在售项目产品的价格回调，东莞住宅均价明显下滑。

6. 库存：东莞住宅存量达近三年高位，消化周期明显上行。