合富：2014年9月至国庆东莞楼市量跌价稳 整体乐观

第一部分：宏观背景

1、经济增速处于政府心理敏感区间 产业结构调整持续进行中

经济增速处于政府心理敏感区间。随着4万亿投资效果的逐步减弱，中国GDP增速在2010年一季度达到12.1%高点之后逐步回落，最低回落到今年上半年的7.4%。这过程经历了经济快速下滑阶段到政策托底的经济增速维稳阶段。其中在2012年政府连续两次降息以遏制经济增速的快速下滑，使经济增速下降势头趋缓。后期经济增速如继续下滑，将考验政府心理底线。

产业结构调整持续进行中。从2013年1季度开始，第三产业增速开始连续高于第一、第二产业。从绝对值来看，部分月份甚至超越了第一、二产业。

2、制造业指数依然处于扩张阶段

9月份PMI指数止住下滑势头。9月份PMI指数为51.1，止住了8月份的下滑势头，经济回稳尚不牢靠。但PMI指数连续4个月高于51，证明经济尚处于扩张阶段。

从业人员指数低于50%临界点。9月份从业人员数据48.2%，与上月持平，但低于50%的临界点，就业压力依然存在。

新订单指数略有下滑。9月份新订单指数52.5，较7月份高点回落1.4%，但依然高于年初阶段，制造业经营状况依然良好。

3、人民币升值势头趋缓，美元升值加快，热钱回流美国

人民币升值势头趋缓。人民币在经历上半年快速贬值后，第三季度前两个月从回升值通道，但由于8月份经济数据低于预期下，以及美元快速升值下，9月份人民币升值趋缓。截止到10月2日美元兑人民币最新报价为6.138.

美元快速升值，热钱回流美国。美元升值由多方面的因素构成，其中包括美国经济数据向好、QE（量化宽松）退出，预期美国明年将加息，同时欧洲、日本经济不济共同作用促使热钱回流美国，推涨美元指数。美元持续升值下，如中国经济出现下行，或会导致部分淘金中国的热钱回流美国。

4、2014年全国楼市持续走差，东莞量跌价稳

全国70大中城市从5月份开始快速走差，其中8月份环比上涨城市只有1个，同比下降城市则突增19个，整体房市下滑情况明显，这也是近期政府出台多项支持房地产政策的关键原因。

东莞住宅签约出现“量跌价稳”，今年均价维持在9000元/平方米之上。

5、降息降准预期逐步增强

CPI低位运行，为降息打开空间。 8月份居民消费价格指数（CPI）同比上涨2.0%，较7月涨幅回落0.3个百分点，降至4个月低点； CPI保持低位全年通胀压力不大，这无疑同时给央行降息打开空间。

央行正回购中标利率下调，市场预期降息时间窗临近。9月18日央行在公开市场进行了100亿元14天期正回购操作，中标利率3.50%，较最近一次3.70%水平下跌20个基点。

SLF缓解短期流动性紧张，不排除政府全面降准。9月份央行向五大行定向投放期限为3个月的5000亿常备借贷便利(SLF)，这操作效果近似全面降准0.5个百分点起。由于期限只有3个月，只是缓解短期流动性紧张。如后续效果不佳，或经济继续下滑，不排除政府通过全面降准来刺激经济增长。

6、房地产救市政策——限购政策退出

截止到9月26日，46个限购城市，除北京、上海、深圳、广州、三亚还处于限购外，其余40个城市取消限购政策，未来剩余5个限购城市退出也将临近，这也代表实行4年多的房地产限购政策将走到尽头。

限购取消，对部分城市商品房成交起到正面作用，但效果并不如预期，主要是因为当时各地还在实行限贷政策，对二套购房者的首付要求较高，阻碍部分需求的进入。

7、房地产救市政策——限贷放松

央行放松首套房贷认定标准，鼓励刚需和改善型住房需求

降低刚需和改善型住房购买者的负担，促进普通商品住房和改善型住房产品的销售。

预期房贷利率将下降。房贷利率下限7折难实现，主要由于5年起贷款利率为6.55%，7折后为4.59%低于银行存款4.75%，银行不太可能执行，但房贷利率向基准利率靠拢或9折优惠值得期待。

由于央行相关细则还没出台，银行层面暂还无法实行，或使部分购房者在政策还没真正落地时处于观望，短期或推迟部分符合条件购房者入市。但也不排除部分购房者预期房价会企稳回升，提前入市的可能。

8、宏观小结

三季度部分月份经济数据低于预期，经济依然存下滑风险，将考验政府定力，但由于GDP增速处于政府心理敏感区间，不排除在经济继续下滑下，政府出台相关政策维稳经济。

降息降准预期逐步增强，未来相关政策推出将有利于稳定经济增长，对冲美元升值所带来的热钱流出。

央行放松首套房认定标准以及限购取消政策刺激下或能扭转年初以来低迷的房地产市场，促进商品房成交。

第二部分：总体概况

1、总体供求

9月供求量基本处于过去三年平均水平，价格理性上涨

供求量在历史同期处中高位水平：2014年9月全市住宅新增供应88.9万平方米，同比减少9%；签约55.2万平方米，同比减少24%。9月住宅供应量、签约量虽双双减少，但整体处于过去三年平均水平

房价坚挺、理性上涨：9月全市一手住宅网签均价8703元/平方米，较去年同期略涨1%。今年全国楼市低迷，多个城市房价跳水，而东莞楼市价格一直坚挺，这说明东莞楼市一直处于较合理的范围内。

2、月度供求价

9月住宅供应量历史排名第五  签约量恢复2012年正常水平

9月住宅供求量创年内新高：9月住宅新增供应88.9万平方米，创年内新高，在历史上仅次于2012年9月排名第五高位。9月住宅签约量亦创年内新高，基本恢复到2012年正常水平。

1-9月住宅均价保持在9100元左右：9月住宅均价虽出现环比下滑，但主要受以碧桂园鼎峰城市花园为代表的低价位楼盘高成交所影响，属产品结构性调整因素。

3、住宅结构分析

60平方米以下小户型货源充足  70-120平方米刚需户型供需两旺 

70平方米以下小户型大增：9月70平方米以下户型供应较去年同期增加10%，主要因为今年公寓产品增多。

改善型及大户型产品供应量减少：9月120-140平方米改善型户型及160平方米以上大户型供应量萎缩。9.29央行发布首套房贷新标准，新标准一旦执行，对楼市成交起到积极作用，特别是对改善型需求重大利好。

60平米以下户型存货充足：该面积段主要为公寓产品，而多个公寓项目虽已取得销售资格，但还未开盘。

71-120平米户型供需两旺：做为首次置业首选，70-120平方米户型供需两旺。

4、楼市库存

楼市库存虽创年内新高但仍处安全水平

库存量创过去一年内新高：9月全市一手住宅供应量大增而成交虽有回暖但较新增供应量仍有一定差距，使东莞住宅库存量走高。截止至9.30日全市一手住宅库存面积约510万平方米，创过去一年来新高。

住宅库存量处安全水平：虽然9月住宅库存量创年内新高，但按照过去6个月东莞月均销量43万平方米计算，消化库存需12个月，仍处安全水平。

5、9月热点项目

中低价位及品牌开发商项目最火热   企石镇、中堂镇后起之秀

中低价位楼盘成交突出：9月金额前十名项目中，均价低于8000元的项目占5席，其中均价低于7000的项目占3席。这也是导致9月全市均价下滑的重要原因。

品牌开发商受追捧：前十项目中品牌项目开发商占一半有多，其中万科项目三席，碧桂园/鼎峰项目一席。

楼市非热点区域后起之秀：9月以企石镇、中堂镇为代表的非热点区域在前十项目中榜上有名，说明这类区域并不缺乏购买力。

6、各月楼市动态表现

7、国庆楼盘动态

新品加推量较去年有所减少：今年楼市低迷，即使是“五一”、“金九”等重大节点楼市成交量亦显得较低迷，所以开发商并不遵循节点推货原则，已取得预售条件的项目已提前开盘，余下的受工程进度影响，开盘时间集中在10月中下旬及11月。

明星亲临现象增多：与去年相比，今年明星的身影在东莞较常见，因为相比去年，今年更需要能吸引人眼球的活动来提升人气。

较去年比今年低首付增多、促销力度有所加大：今年全市80%的项目推出借首付。去年国庆期间全市的折扣优惠仅以常规折扣为主，而今年个别项目最高可打7折，另外特价房的优惠力度也有所加大。

今年国庆项目人气较去年明显增加：去年因楼市持续火热，使国庆楼盘来访量仅与平常周末相当，但今年国庆人气相对平常周末有很明显上升。

8、9月至国庆楼市总体概况

2014年9月至国庆，东莞楼市整体表现火热，各项目现场人气热闹。9月住宅签约量虽同比大减，但整体仍表现乐观，楼市成交已恢复至2012年火热水平。

首置和首改刚需积极释放，70平方米以下户型货源充足，70-120平方米供需两旺。9.29日央行新政出台，对首改置业重大利好。

品牌开发商楼盘及价位中低的刚需盘成交最火热。在品牌开发商带动下，企石镇表现突出。

楼市库存量虽创年内新高，但消化周期12个月，仍处安全水平。

9.29日央行在“国庆黄金周”前发布首套房贷新标准，新标准一旦执行，长远看来将对楼市成交起到积极作用，特别是对改善型需求重大利好，但对国庆楼市成交的促进作用将不会明显。主要因为新政未实施前，部份可直接受益的置业者选择观望，持币待购等新政落地。当然也不排除部分因担心利好政策刺激房价上涨而提前入市的可能。