合富：东莞楼市2014前三季度房价坚挺 楼市成交呈上升趋势

各类型商品房供求分析

（一）别墅

供应创新低  签约量历史同期倒数第三  价格平稳滞涨

供应量创新低，1-9月全市别墅新增供应20.6万平方米，创历史同期最低值，主要因为今年多个月份别墅新增为零。

签约量排历史同期倒数第三名，1-9月别墅总签约38.6万平方米，同比大减超三成。别墅签约量大减一方面是受政府“反腐倡廉”影响，同时一定程度的反映了自然资源较稀缺的东莞别墅发展已到了一定的瓶颈期。

别墅价格上涨乏力，平稳滞涨。东莞别墅一直上涨乏力，自2008年以来别墅均价均保持在1.4-1.5万元/平方米上下。

多月别墅零新增，2月、3月、8月别墅无新增供应。一年内3个月份无别墅供应，这在东莞历史上首次出现。

价格逐月下滑，自春节过后东莞别墅价格呈逐月下滑趋势，一定程度的证实了东莞别墅已到瓶颈期

自然景观丰富的区域别墅畅销价格高  东莞别墅洋房价现象较重

有较丰富自然资源的区域热销且价格高，如东城区（黄旗山）、厚街镇（横岗水库）、松山湖（ 8平方公里淡水湖、14平方公里生态绿地）、南城区（ 400多亩植物园）。

临深片区别墅热销但价格低。如前三季度塘厦镇、凤岗镇别墅总签约10.43万平方米，占全市总成交27%，但塘厦镇别墅均价14393元/平方米，凤岗镇别墅均价12123元/平方米。

别墅洋房价现象严重。全市过半区域别墅价格仅与市区洋房价持平。特别是凤岗镇某项目洋房均价11500元/平米，而别墅价为11000-12000元/平方米。

小面积、中大面积段别墅供需两旺   大面积别墅货源紧张

小面积、中大面积段别墅供需两旺：230平方米以下，特别是200平方米以下别墅及350-450平方米别墅供需两旺。

450平方米以上别墅稀缺：1-9月全市450平方米以上别墅新增供应不足50套，特别是500-600平方米别墅供应为零。大面积别墅销售也不太理想，整体销售率不足三成。

热点区域、景观资源型别墅最畅销

景观资源项目最受瞩目：前十项目排名中景观资源项目占六席。

热销项目主要分布在楼市热点区域。

新增供应主要集在于东部片区、临深片区

别墅小结

1-9月多个月份别墅无新增供应，使前三季度别墅供应创历史新低。1-9月别墅总签约量同比大减三成，排名历史倒数第三。自2008年开始东莞别墅均价保持在14000-15000元/平方米。供求量大幅萎缩、价格滞涨，一定程度的反应了东莞别墅已到了一定的瓶颈期。

自然景观丰富的区域别墅畅销价格高。全市过半区域别墅价格仅与市区洋房价持平。

小面积、中大面积段别墅供需两旺，大面积别墅供应紧缺，成交也不太理想。

（二）公寓

供应量创历史同期第二低，签约量创历史最低值，价格维持稳定

公寓市场已长达2年萎靡不振，缺新鲜空气注入：2014年前三季度全市公寓产品供应量4.9万㎡，属历史同期第二低。今年来6成以消化2012-2013年囤积的存货，新盘入市极少；

签约跌至历史同期最低值： 2014年前三季度全市公寓产品签约面积同比减少四成，跟去年相似，公寓产品均有7个月新增入市为零，供应长期低位运行，直挫成交并持续发酵，整体成交量已跌破历史最低值；

价格上涨动力不足，维持稳定：较去年同期微涨1%，连续2年保持在8500元/㎡上下 ，同时均价创历史最高。受公寓市场萎靡不振影响，多个项目公寓滞销，价格缺乏上涨动力，同时近年非毛坯房备受亲睐支撑楼市，整体保持平稳。

第一季度整季零供应，各季度签约继续下行，价格受不同定价的热签楼盘大幅波动

2013年以来连续两年出现整季零供应：随着房地产市场日渐成熟，市场供应结构逐步重整，开发企业主要精力集中在备受市场热捧的刚需洋房产品和中端别墅产品的开发上，公寓产品供应淡出市场，历史第二年出现整季零供应；

各季度签约持续下行，公寓或多以配套产品出售，纯公寓楼盘正在减少： 前三季度各季度成交均衡保持在3万㎡上下。签约量跌至历史最低位，公寓市场逐渐失去活力和竞争性，未来公寓多作为小区少量配套产品出售，如厚街康联汇展中央及樟木头水云天公馆，纯公寓楼盘正在减少；

价格受不同定价的热签楼盘大幅波动：今年前三季无论是波动幅度或各季价格与去年均呈现惊人相似。第一季度受低价项目热签如欧景城等，价格在8100元/㎡上下，二季度随着个别非毛坯房上市大卖如汉唐蜜园，中央财津等价格结构性推至9200元/㎡，第三季度同样受个别低价项目拉低如中惠香樟半岛及信立农副产品批发中心签约较好致均价回落至8300元/㎡。在公寓整体销售形势不佳的情况下，不同定价个盘对整体均价的影响显而易见。

1-9月公寓产品楼市表现冷清，价格在波动中呈现回落趋势

前三季度仅2个月有新品，大多作为楼盘的少量配套产品：1-9月仅有4、9月有新品供应入市。4月1.5万平方米全部以来自南城区汉唐蜜园项目，9月3.3万平方米新品分别来自南城新盘恒大御景项目产品全部在首层共计31套以及厚街康联汇展中央的一栋公寓产品；

签约于低位运行中有小幅波动：除3、5月公寓在1万平/月以上的签约量，其余月份均在万平/月以下低位运行，第三季度签约开始呈现逐步回升，但涨幅非常有限；

价格：价格受不同定价的产品不同时期入市所波动，整体呈现回落趋势。

从各区域供求情况图可看出，前三季度各区域签约分化十分明显，高签约区域极少且多集中在市区，特别是南城区及莞城区，南城区以汉唐蜜园及中央财津作主要支撑力量，莞城区以高价地广场独挑大梁。

全市目前12个有公寓成交的区域，前三季度均无新品供应，如凤岗镇，横沥镇及樟木头镇等。

41-50平面积段销售比重、销售量及销售金额均在排第一位

合富辉煌东莞市场研究部数据显示：前三季度供应仅来自3个项目，其中厚街康联汇展中央供应量最大近2.1万平；

41-50平公寓销售比重、销售量及销售金额均在排第一位，均价8565元/㎡；其次是31-40平签约比重占25%。另外，61-70平销售比重占14%，9065元的均价同比大幅上涨29%，主要受均价仅万元的中央财津非毛坯产品大量签约所致。

今年以来，各面积段均价均比去年表现均衡，5字头均价及过万元均价也未有发现。

前三季度公寓个盘价格分化明显  迎合市场需求项目最畅销

合富辉煌东莞市场研究部数据显示：前三季度全市公寓产品签约金额排名前10名中，公寓区域分化明显导致不同区域个盘价格差距较大，均价在10000-13000元/㎡的占3席，均价在7000元以下的占有4席；

今年前三季度不再以厚街汇景世纪双子及长安君源铂尔曼“霸占”前二名，市区新项目发力，南城区公寓项目最多，占3席，纯公寓带非毛坯项目入市迎来畅销，如中央财津既具地域优势，同时全方位发动二三级联动，结合推出首付低至1成起至零首付等优惠活动来达到高价冲量，同时带非毛坯发售可谓充分迎合市场需求，今年一度保持逆市畅销。

公寓小结

供求方面：公寓市场已长达2年萎靡不振，缺新鲜空气注入，属历史同期第二低；签约跌至历史同期最低值。

价格方面：价格上涨动力不足，维持稳定；

月度走势：前三季度仅2个月有新品，大多作为楼盘的少量配套产品，签约于低位运行中有小幅波动，价格受不同定价的产品不同时期入市所波动。

产品方面：41-50平面积段销售比重、销售量及销售金额均在排第一位。

（三）洋房

前三季度供应总量排名历史同期并列第二：9月洋房供应井喷，以致于今年楼市销售不佳形势下，前三季度供应总量仍在历史同期并列第二高位，回归至与2008年供应水平；

总签约跌至历史同期第三低位：今年前三季楼市促市政策轮番上阵但难掩楼市下行颓态，总签约同比大幅减少接近4成；第三季度开始政策利好更为直接，有望扭转淡市局面；

房价坚挺：今年无论前三季度总销售均价或是月度均价都在8300元/平上下，价格惊人平稳。同比去年微涨3.7%。

相对2008年以来特别是热闹的2013年而言，今年第三季度洋房供应量处于中等水平；

从成交来看，洋房签约面积同比有3成下滑，一方面去年销售异常热闹，另一个方面跟楼市观望情绪负重及上半年供应偏紧有直接关系；

2014年第三季度，签约均价8239元/㎡，同比去年平稳上涨，控制在4个百分点以内。

楼市成交呈上升趋势，整体相对缓慢，销售量同比去年相距甚大

前三季度供应逐季平稳增加，供应已超过2012年水平；

成交呈逐步上升趋势，同比去年相距较大：一季度受外围城市降价风波刺激东莞亦开始进入观望情绪中，开发商与消费者展开博弈，二季度开始，开发商奋勇出击，供应大幅增加并推出低首付，贴息，电商优惠等促销活动透支了部分楼市需求成交量有所回升，三季度开始如调整我市普通住房价格标准出台及放松住房贷款等多个促市消息使观望局面逐步减淡，但楼市成交上升趋势相对缓慢，整体同比去年相距甚大。

前三季度东莞洋房价格整体特征：稳 。始终平稳在8300元㎡上下。

9月供应井喷，红五月破灭，金九成交启步回升，银十值得期待

下半年供应偏紧局面打破，9月供应井喷：今年楼市整体在供应偏紧状态下运行，5月作为传统“红五月”，并没出现供应井喷局面，受大半年销售不佳影响开发商资金回笼受阻，截止9月政府、央行出面力挺房地产如久旱逢甘露，遂全市牵起入市总动员，9月终迎来井喷，同时有力支撑“银十”成交。

红五月告吹，金九成交启步回升，银十值得期待：今年观望潮凝重，传统“阳春3月”，“红五月”相继告吹，9月成交明显回升但同比去年88万平的高位成交仍有较大差距，随着近期多个新盘入市，促销活动层出不穷，同时小幅价换量开始活跃，“银十”仍值得期待。

受开发商低首付，电商优惠，贴息等刺激活动释放部分楼市需求，加之陆续有品牌房企低于预期价格入市促使楼市月度成交较均衡，月度销售量基本在30-40万平方米；

价格平稳：9月受个别低价盘（碧桂园鼎峰城市花园）热签结构性拉低均价外，前三季度月度房价保持平稳在8300元上下，未见大幅下滑现象。

东南临深片区及市区供求最旺  厚街镇、樟木头镇、常平镇等供应充足区域成交理想

供应充足的区域成交理想：如樟木头镇、南城区、凤岗镇、厚街镇等前三季度供应总均在30万平以上，成交量亦在15万平方米以上；

东南片区、市区成全市最供需两旺片区，同时是传统供需两旺区域；

西部片区及北部片区销售低迷：如西部片区前三季度总成交仅27.5万平，相当于凤岗镇一个镇的成交量。

东城区销售价格全市最高：达12579元/平，大幅赶超去年全市均价最高区域-长安镇（10975元/平）

恒大雅苑成2014年前三季度洋房单盘销冠

2014年前三季度南城区恒大雅苑以6.4亿元销售金额居洋房季度榜首，较第二名厚街万达御湖仅有0.4亿元的差距；

在签约金额排名前十名当中，碧桂园占2席，保利、万科，光大，中信各占1席；

均价在9千元以上的楼盘占7席之多，碧桂园来势凶猛，企石镇碧桂园鼎峰城市花园8月30日才入市，由于开盘成绩骄人亦挤进前三季度签约金额排名第十名。

91-100平供应比重下滑，2012年开始70㎡以下及161平米以上大户型新增供应量较大幅减少

前三季度洋房供应比重最大的是91-100㎡的紧凑三房，其次是81-90㎡大二房。 91-100平供应比重出现下滑，在91-100平出现明显下滑的情况下81-90㎡和101-110㎡所占比重却出现小幅增加；

2008-2014年以来，主力供应区间以71-100㎡产品为主，12年开始，70㎡以下及161平米以上大户型新增供应量出现较大幅减少，供应比重基本在2%-4%之间，仅做为补充型产品供应。

70平以下小面积段销售率在8成以上，140平以上再改产品销售欠佳

今年前三季度东莞洋房供求两旺户型主要集中在91-100平方米户型，其中成交均价8551元/㎡；

今年供应的新品中，70平以下面积段去化率最高，该面积段主要来自万科金色系列，包括万科金色城市花园和万科金色里程，另外还有碧桂园常平首府，非毛坯小面积段颇为畅销。其次是71-90㎡去化率达50%；

141平以上再改产品去化率普遍在2-3成，销售情况较差。

2014年前三季度以南城区供应项目最多，其次是凤岗镇和常平镇。其中凤岗镇供应面积最大，近40万平，其次是厚街和樟木头镇。

2014年前三季度以市区、泛市区板块及近深板块分布项目最多，其中4个项目供应套数在千套以上，多为一线品牌房企；11个项目套数在500套以上1千套以下，大多来自临深板块。

注：下图供应项目套数均在100套以上。

洋房小结

供求方面：上半年的供应偏紧状态受第三季度大幅放量影响明显改善，成交同比大幅下降近4成；

价格方面：今年无论前三季度总销售均价或是月度均价都在8300元/平上下，价格惊人平稳；

月度供求：9月供应井喷，红五月告吹，金九成交启步回升，银十值得期待

区域供求：东南临深片区及市区供求最旺   厚街镇、樟木头镇、常平镇等供应充足区域成交理想

产品方面：70平以下小面积段销售率在8成以上，140平以上再改产品销售欠佳。