瑞峰：东莞三季度土地供需跌低谷 四季度推地力度将加大

一、整体概况：三季度土地供需跌入“冰点” 新政下四季度或将“破冰”升温

全国土地：土地市场总是与楼市行情互为因果和风向。今年第三季度，在楼市成交清淡的现实下，房企在包括一线城市在内的土地市场上，都表现出“集体谨慎”的特点。三季度成交土地额度继续徘徊在低位，预计四季度房企拿地有可能继续萎缩，或将全面进入保守状态。淡市下，受资金和未来市场预期等因素影响，开发商拿地趋于谨慎。但一线城市仍有一些地块“打得一塌糊涂”，个别“性价比高”的优质地块的入市，仍旧引来房企“疯抢”。在这种背景下，一线城市的土地市场，近期呈现出流拍与高价地并存的贫富“分化”现象，加上政府有意减缓推地步伐，预计土地市场短期难回暖。

东莞土地：持续清淡近半年的楼市成交，正在持续向土地市场传导，第三季度东莞的土地市场出现了明显的降温现象。瑞峰置业市场研究部数据监测显示：2014年7-9月东莞全市共有24宗土地挂牌上市，合计面积约86.03万㎡，环比下滑18%，同比下滑58%；其中商住商服用地仅有3宗，面积约11.79万㎡，仅占总供应的14%，环比下滑81%，同比下滑85%。低迷的楼市行情，开发商拿地意愿并不高，为减少流拍地的产生，东莞政府放慢了推地的步奏，这也致使三季度商住商服用地供应出现大幅度的“缩水”，9月更是出现“空挡期”。成交方面，三季度待拍的商住商服用地集中在南城、虎门、松山湖等热门区域，但优质的地块出让并未给土地市场升温，5宗地块皆以底价成交，合计出让面积约19.82万㎡，平均楼面地价约2858元/㎡。主要是因为年后楼市成交不乐观，房企出于对行业及市场预期的考虑，将策略主要放在了消化库存以及缓解资金压力上，从而放缓了拿地节奏。

后市展望：四季度，在限购的取消、信贷的放松以及央行认贷不认房的新政等“救市”政策下，全国楼市回暖行情将势不可挡。在市场预期被看好的情况下，今年以来因谨慎而放缓拿地的房企，在考虑到将面临的库存不足的尴尬，为补给土储，四季度拿地将成为房企的优先策略。而在限贷松绑以后，不少的中小开发商也纷纷缓过劲来，预计第四季度的土地市场竞争会非常激烈，土地价格也将会走高。

东莞方面，因为今年前三季度东莞政府减少地块的出让，土地收入金也大幅缩水。四季度，政府迫于财政压力，且在楼市有所转机下，将加大推地力度，土地供应有望放量，尤其是三季度急剧萎缩的商住商服用地。从近期的土地预告来看，四季度将有13宗约56万㎡的商住商服用地将上市，地块主要集中在南城、虎门、横沥、清溪、樟木头等区域，但10月份土地供应将继续“断档”，土地供应将集中在11-12月份。成交方面，因政策利好和房贷的放松，楼市成交将会有所反弹，开发商拿地意愿将有所加强，四季度土地交易量相对第三季度有望升温。

对于房企来说，三季度是抄底入市、买地的黄金时期，但已经结束；而四季度的土地价格或会因楼市的回暖而开始走高，拿地的风险也在不断的加剧，因此房企拿地更需理性对待。

二 、供需量价：供需量皆创历年新低    楼面地价2858元/㎡逆市反弹