合富：东莞楼市2014年开工量大 后市潜在供应量庞大

（一）商品住宅新开工分析

前三季度商品住宅新开工面积689.2万平方米，8年历史同期最高

合富辉煌东莞市场研究部数据显示：2014年前三季度开工量1020.3万平米，其中住宅开工量高达689.2万平米，均创历史同期最高。

按照月均开工量不变的情况下，今年全年住宅开工将达到919万平米的高位，而整体开工量也将达到1360.4万平米，也将创下历史高位；

前三季度各月开工量差异明显  但整体开工量相当庞大

2014年前三季度开工量1020.3万平米，其中住宅689.2万平米，约占整体68%。

在前三季度中，二季度开工量最大，高达462.2万平米，三季度只有346.6万平米；

前三季度各月开工差异明显，最低低至9.4万平米，最高高至198.6万平米，分别是2月份和6月份，在刚刚结束的9月份，开工量达137.8万平米，虽然不及6月份量大，但依然属于高位，是今年以来开工量第三高月份；

前三季度各区域开工量差异明显  市区、中部、西南片表现较为特出

1-9月份，全市开工项目遍布各个区域，但是区域之前开工量差异大，这主要与开工项目有关，其中，虎门镇开工量最大，高达118.8万平米，石碣镇最低，只有3.3万平米，这与虎门镇今年几大新项目开工有关，如虎门万达广场、虎门万科城等；

2014年第三季度，全市共有17个区域有住宅新开工，共25个项目，开工面积达234.7万平米；

在三季度开工项目中，个盘差异大，如虎门南部湾万科城开工量最大，有33.2万平米，塘厦金地仟百汇最少，只有1.7万平米住宅开工，这主要与项目规模有关；

不难发现，在三季度开工项目中，有超过6成的项目均为新项目，如南部湾万科城、碧桂园天玺、汇龙湾花园、虎门万达广场、北大资源御城、金地城南艺境、光大江与城等等；

新开工别墅项目以新项目为主

第三季度别墅新增开工量只有14.1万平米，分布在五个镇区，只有5个项目；

本季度别墅开工项目以新项目为主，除了海逸豪庭是旧盘新增开工部分外，其余4个项目均为新上市项目；

新开工别墅项目中，不难发现这几个项目整体规模都相当大，嘉宏锦园、光大江与城以及南部湾万科城这三个项目就别墅产品而言，已在20万平米左右，未来项目别墅走量存在一定压力；

同时，随着大量别墅产品逐渐在市场上得到释放，将在一定程度上影响项目所在区域的产品结构组成、甚至使得整体住宅均价发生结构性变化；

第三季度全市各新增住宅开工项目分布图

第三季度全市住宅新开工项目有25个项目，共234.7万平米

新开工项目中以城区和中部居多；

（二）潜在商品住宅分析

截至2014年第三季度东莞全市潜在商品住宅面积约1310.9万㎡ ，常平镇潜在供应最大

各产品潜在供应量差异明显不同产品受市场需求影响产生较大区别

截至到2014年前三季度，全市潜在供应量高达2216.7万平米，其中住宅含量1310.9万平米，非住宅905.8万平米；

住宅潜在供应中，洋房潜在供应1133.7万平米，占住宅潜在供应的86%，别墅潜在供应160.6万平米；

截至2014年第三季度东莞全市别墅潜在供应面积约160.6㎡ ，东城区别墅潜供量最大，占整体15%

截至2014年第三季度东莞全市别墅潜在供应约160.6万㎡；

排名第一的是东城区，有23.9万平米，共有四个项目，均为新项目，分别为：光大天骄御峰、皇马郦宫、嘉宏锦园以及御景湾8号；

目前全市别墅潜在供应项目分布在26个镇区，部分区域依然没有潜在供应，如谢岗镇、望牛墩镇、茶山镇、长安镇、中堂镇等；

目前，全市别墅潜在供应项目有57个，合计约160.6万平米

东城区御景湾8号别墅潜在供应量最大，接近15万平米，其次是松山湖锦绣山河，约12万平米，排名第三是厚街镇海逸豪庭，约11.2万平米；

全市住宅潜在供应重点项目分布图

开工量大  潜在供应量相当庞大

小结：

2014年第三季度新开工面积达346.6万平米，其中住宅新开工面积有234.7万平米，非住宅新开工有111.8万平米；

2014年前三季度住宅开工量约689.2万平米，创历史同期最高，按月均开工量不变的情况下，今年全年住宅开工预计高达919万平米；

截止至本季度，住宅潜在供应面积近1310.9万平米，其中别墅占161.6万平米，整体潜在量相当庞大；

未来，无论洋房、商住，抑或是别墅，其潜在供应都较为充足，但同时也因庞大库存的影响，会出现一定程度去货压力。