瑞峰：优惠加码东莞楼市量升价跌 房企试水众筹引关注

一、一周房地产市场导读

1、宏观环境:楼市低迷救市升级    东莞多数银行仍执行之前房贷政策

全国层面：我国经济正处于“三期叠加”，即增长速度换挡期、结构调整阵痛期和前期刺激政策消化期，要确保经济不失速的同时，还要进行去杠杆化的改革。在8月，这个平衡出了一些问题，经济突然失速，多个主要经济数据均不及预期，风险的升级，意味着救市的升级。救市首先是定心丸，但救市能有多大效果，今时不同往日。以往调控松绑导致房价反弹上涨的情形，不大可能在“十一”黄金周后出现。购房需求的萎缩和房屋高库存量，让此次的楼市低迷更多是内生的。即使在刺激之下，能够对购房需求进行短期集中的透支，从长期来看也是后继乏力。

东莞层面：建银率先发文"认贷不认房"新政，其他银行仍然执行之前房贷政策。10月10日，建设银行正式发文明确首套房认定新规，成为五大行中首家响应央行“认贷不认房”房贷松绑新政的商业银行。虽然已经执行“认贷不认房”的政策，但银行暗示7折利率优惠执行的可能性不大。其中建设银行信贷部负责人表示：利率暂时没有说七折，因为还要等分行下文件，因为刚刚还上浮现在就七折，七折很难做得到的，七折就没钱赚。

除建行外，记者分别致电农行东莞分行、工行东莞分行，各行均表示暂未收到总行的具体执行细则，目前东莞仍然执行之前的房贷政策。

2、新增：房贷新政逆转市场预期  批量加推促楼市回暖  

央行认贷不认房的新政出台，逆转了市场预期，加快了楼市回温的力度。数据显示：上周东莞全市共有9个项目新增供应，供应面积约25.11万㎡。其中，住宅新增1838套，面积约为23.23万㎡，环比增长149%；非住宅新增128套，面积约为1.9万㎡，环比增长64%。为抢滩“银十”，开发商加快了推货步伐，批量加推成了供应市场的主流推货策略，时代华庭、居益凯景中央、世纪绿洲二期推货量达300套以上，而虎门龙泉豪苑则推出100套520-568㎡6房豪宅。预售证方面，上周共有2个项目新拿预售证，虎门万达广场揭开面纱，首推3层商铺，石碣盈拓御江加推别墅14幢。

3、成交情况：恒大御景开盘推动成交上涨      品牌房企包揽成交前十

节后首周，在房贷新政和部分楼盘以价换量的刺激下，东莞楼市迅速回温。瑞峰置业市场研究部数据监测显示：上周（2014.10.6-10.12）东莞全市住宅成交993套，面积约11.2万㎡，环比上涨45%，同比下滑25%。节后东莞楼市成交大涨，主要是：1、房贷新政开始落地实施，东莞部分银行已经明确松绑限贷，市场预期向好，客户的购房需求尤其是改善型购房需求进一步的释放，促楼市快速回升；2、黄金周假期开盘项目陆续进入网上签约阶段，如有“受捧盘”之称的恒大御景上周签约197套，支撑着楼市成交上涨；3、品牌开发商项目国庆期间优惠折扣力度加大，吸引了顾客出手，个盘成交量上涨，上周普通住宅排名前十名皆被品牌开发商包揽，其中富盈项目有3个、中惠项目2个。

4、成交均价：国庆期间促销优惠加码   均价8647元/㎡环比下滑10%

上周东莞住宅的成交均价约8647元/㎡，环比下滑10%，同比下滑1%。尽管在930新政出台后，涨价传闻风声四起，但从上周的房价来看，东莞楼市的房价依然处在下滑的阶段。原因是：1、今年“金九”成色不足，迫于年度业绩压力，国庆期间促销优惠加码，采用特价房、购房送车位和送非毛坯等促销优惠手段的跑货策略，但因网站签约的滞后性，这些成交数据在上周集中体现；2、富盈地产旗下镇区低价项目成交发力，上周富盈地产旗下共有10个住宅项目有成交，其中富盈四季华庭（6264元/㎡）、富盈御荷（5754元/㎡）、富盈都市华庭（6878元/㎡）进入了住宅排名前十。

5、畅销项目：恒大御景以价换量效果明显    周成交197套稳居榜首

在国庆期间风靡一时的恒大御景项目在上周集中签约，共签约197套，当之无愧的稳居个盘排名冠军之位。畅销原因：1、项目位于南城区科技创新板块，占地面积约8万㎡的社区大盘，是目前南城为数不多的大盘之一；2、品牌开发商效应；3、采用低首付加上开盘95折、董事长特批99折、准签99折、筹带筹最高9折等促销优惠策略，均价约9500元/㎡，带1500元/㎡的非毛坯，开盘当天销售率高达93.72%。

6、楼盘营销：房企试水"众筹"    或为营销噱头但够吸睛

利润下滑、库存压顶、销售受阻等压力下，房企迎来了热闹的转型大战，而拥抱互联网成为不少房企的选择。9月份，由万科推出的全国首个房产众筹在苏州首次尝鲜，推出后在全国范围内引起强烈反响，紧接着，重庆和天津的众筹项目也相继上演了重庆速度和天津速度，并大大超过。

国庆假期结束后，东莞新世纪君汇半岛推出东莞首个众筹，此举是在尝试新玩法对公众的吸引力，实现一次借道营销。可以在网上合伙集资买房、炒房、建房，众筹买房又一次证明了互联网金融是一个能诞生无限可能性的领域。但不少业内人士指出，就目前房企转型来看，还没有找到完全成功的模式与路径。万科等企业推出房地产众筹，主要还是为了吸引眼球，为卖房作支撑。主要还是通过众筹这样一个概念，吸引大家对房地产项目更多的关注，这是它最核心的力量。

二、东莞房地产市场

1、楼市成交

1.1总体情况：房贷新政落地楼市升温    恒大御景支撑住宅成交大涨

1.2供需量价走势：均价8647元/㎡环比下滑10%     富盈旗下项目成交发力    

1.3物业类型成交：洋房成交比例增大   占比约8成

1.4产品类型成交： 100-130㎡户型新品受宠    70㎡以下投资户型成交下滑

1.5成交排名

1.5.1区域成交排名：恒大御景助南城241套夺冠   虎门69套排第二

1.5.2个盘成交排名（按套数）

1.6成交明细

1.6.1普通住宅面积区间成交：80-100㎡刚需新品热销   占比约47%

1.6.2别墅产品面积区间成交：250-400㎡别墅产品成交出众

1.6.3住宅各单价区间成交：7000元/㎡以下产品成交增幅明显   约占30%

1.6.4别墅各单价区间成交： 产品成交在20000元/㎡以下

1.7楼盘活动：12大纯新项目将集中上市    3个已开盘、9个进入开盘倒计时

1.8新增供应：房贷新政逆转市场预期   批量加推成推货主流  

1.9新开工：开工节奏加快    7个项目动工新项目占5个   

2、土地市场

2.1待拍土地：上周无商住/商服用地待拍信息

2.2出让土地：清溪年内首推3.16万㎡商服用地   起始楼面地价约1291元/㎡

2.3土地成交：上周无商住/商服用地成交信息

三、宏观经济政策环境

3.1.国内：                                           

3.1.1经济环境

3.1.1.1  多部委人士会商明年经济 7%预期增速获较多认同

10月10日，中国社科院学术报告厅座无虚席。来自央行、财政部、工信部、国家统计局、国务院发展研究中心等多个部委系统人士，大多数认为明年经济实现7%左右增速目标比较中肯和客观。

据当日发布的2014年中国经济秋季报告，2014年经济增速预计将达到7.3%，但是明年将只有7%左右。导致如此的主要原因是，目前投资增速下滑比较快，预计今年固定资产投资名义增速为16%左右，明年则为14.7%。

导致经济增速略放慢的原因是，中国经济处在“增长速度换档期、结构调整阵痛期、前期刺激政策消化期”三期叠加阶段，结构性减速具有一定的必然性、复杂性和合理性，而改革红利的释放需要一个过程。

具体而言经济放慢，主要与占总投资四分之一的房地产投资的增速显著下滑有关。尽管政府加大了基础设施投资的力度，预计全年增长20%以上，但因融资制约、项目准备不足、投资回报率低等问题而难以完全对冲房地产投资增速的下滑。

3.1.1.2  中央明确不救地方举债 上万融资平台改革启幕

10月2日，中国政府网发布消息，国务院办公厅印发《关于加强地方政府性债务管理的意见》(以下简称《意见》)明确，地方政府对其举借的债务负有偿还责任，中央政府实行不救助原则，并剥离融资平台公司政府融资职能。

《意见》提到，赋予地方政府依法适度举债权限，建立规范的地方政府举债融资机制。而对过去地方政府通过融资平台举债的方式，《意见》明确提出，剥离融资平台公司政府融资职能，融资平台公司不得新增政府债务。

如果出现地方政府无法还债的情况怎么办？《意见》提出，地方政府出现偿债困难时，要通过控制项目规模、压缩公用经费、处置存量资产等方式，多渠道筹集资金偿还债务。地方政府难以自行偿还债务时，要及时上报，本级和上级政府要启动债务风险应急处置预案和责任追究机制，切实化解债务风险，并追究相关人员责任。

3.1.1.3  数据显示：家庭投资股市或将替代房市

中国家庭金融调查日前发布的数据显示，三季度，中国家庭，尤其是拥有多套房的家庭，对股票市场和房产市场的预期出现明显分化，对股市看好、房市看跌，预期将出现股市投资对房市投资的替代。

报告显示，在家庭资产配置中最为重要的房产，整体而言城镇家庭对其价格的预期进一步悲观。住房价格预期指数从第一季度的117.4，到第二季度下降为102.6，第三季度下降为100.6，下降幅度趋缓。值得注意的是，对市场住房供给潜在影响更大的多套房家庭对住房价格预期明显悲观。

3.1.2政策环境

3.1.2.1 16城人口超500万将划为特大城市需实施积分入户

10月8日，随着推进新型城镇化工作部际联席会第一次会议召开，《城市规模划分标准调整方案》、《居住证管理办法》等将进入实施阶段，届时城区人口超过500万人口的城市，将被定义为特大城市，严控人口。

这些城市除了人口超过千万的北上广以外，天津、重庆、武汉、成都、西安、哈尔滨等直辖市和大批省会城市都将包括在内。

此前，国家新型城镇化规划规定，下一步严格控制城区人口500万以上的特大城市人口规模，可采取积分制等方式设置阶梯式落户通道调控落户规模和节奏。

中国城市科学研究会副理事长李兵弟指出，严控特大城市人口数量是个积极的信号，即特大城市不能无限制发展，大城市的现代治理与发展，依然是艰巨的时代课题。集聚人口、产业是城镇化课题的应有之意，提升城镇功能和人口素质，才是可持续发展的永恒课题。

3.1.2.2海南三亚取消住房限购，执行城市仅剩北上广深

据报道，国庆长假前的最后一天，央行宣布放松对首套房认定标准：对于拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次贷款购买普通商品住房时，银行执行首套房贷政策，首套房利率最低可打七折。同时，海南三亚宣布将在10月7日取消住房限购政策。至此，全国执行限购的城市就只剩下北上广深这四座一线城市。

放宽信贷、取消限购，这一剂猛药确实对楼市是个刺激，但却没能像个别房地产观察人士预计的那样，出现“立竿见影”的效果。不过，新政已经刺激一部分较为敏感的购房者入市，国庆期间的购房成交量要好于预期。

3.1.2.3国家知识产权局出台新政 大力支持小微企业创新

国家知识产权局昨日出台《关于知识产权促进小微企业发展的若干意见》，指出要从知识产权创造、运用、保护、管理和服务等方面加大支持力度，缓解小微企业发展压力，激发大众创业潜力。

《意见》明确，通过政府投入引导资金或购买服务等方式，支持小型微型知识产权服务机构参与知识产权公共服务。同时，加大专利行政执法力度，结合小微企业技术创新周期短、实用新型和外观设计专利较多、涉案金额相对较低等特点，加快推进建立专利侵权纠纷快速调解机制。

3.1.2.4住建部：修订住房公积金条例更好支持职工购房

国家发展改革委副主任朱之鑫10月8日透露，《居住证管理办法》、《城镇住房保障条例》、《关于进一步做好农民工工作的若干意见》、《城市规模划分标准调整方案》等推动新型城镇化的配套政策即将出台。

住房城乡建设部副部长陈大卫在会上说，在解决“三个一亿人”住房问题方面，要科学制定“十三五”住房保障计划和年度建设规划；大力推进各类棚户区改造，2015年棚户区改造规模不低于今年，林区、垦区棚改力争基本完成；健全轮候制，合理安排公共租赁住房的建设规模，建管并重，突出抓好配套和入住；修订住房公积金管理条例，更好地支持缴存职工解决基本住房问题。此外，在城乡规划编制和监管方面，要指导京津冀、“一带一路”等重点规划编制，促进城市群协调发展；开展城市建筑乱象专项治理，遏制建筑贪大媚洋。

3.1.3楼市环境：  

3.1.3.1北京：规定定向安置房5年内不得上市

 北京市住建委、北京市国土局近日出台文件规范“三定三限”定向安置房产权和再上市交易管理。其中规定，“三定三限”定向安置房的产权性质界定为定向安置住房，同时参照限价商品住房上市年限的规定，即5年内不得上市交易。“三定”是指定性、定向、定量；“三限”是指限户型、限价格、限交易。

3.1.3.2上海：前9月10万元以上住宅成交增20.6%

根据德佑地产市场研究部的最新监控数据显示，今年前三季度，上海全市单价在10万元/平方米以上的商品住宅共成交82套，与去年同期相比上升20.6%；其中内环内单价10万元/平方米以上商品住宅成交53套，占总成交量的比例高达64.6%，核心地段高端住宅成交量拔得头筹。

3.1.3.3  深圳：新增住宅土地供应逐年递减

深圳市规土委相关负责人表示，深圳住宅供应的土地来源结构正在发生变化，就新供应土地而言，近五年来一直呈现递减的态势。2010年至2013年，市招拍挂出让住宅用地分别为60.5、59、42.3、13.2公顷，去年的缩减幅度最大。近年来，深圳市在新增用地中增加了保障性住房的比重，减少了招拍挂出让的住宅指标，以优先保障城市中低收入家庭的住房需求。

3.1.3.4  9月土地成交骤降    大房企择机出手

中国指数研究院发布了2014年三季度市场形势，2014年三季度全国300个城市各类用地出让金合计4159亿元，同比下降近五成。其中，住宅用地2653亿元，同比下降超五成，降幅高于商办用地。从各月表现来看，9月市场降温尤为明显，单月出让金的同比降幅接近七成。

房地产企业的拿地能力和意愿下降导致土地市场降温。由于商品房市场销售放缓，一般的房地产企业在资金压力下已无力购地，部分资金实力较为雄厚的企业则等待更好的购地时机。中海、万科、恒大、碧桂园等在内的一线房企均公开表示，下半年将执行审慎的拿地策略。目前，部分城市土地价格已出现明显下调。

3.2东莞：

3.2.1 经济环境：

3.2.1.1 市区10座新建人行天桥 7座已动工1座今围蔽

按照规划，今年市区会新建10座人行天桥，分别是万江华南Mall人行天桥，莞城东纵路天虹商场人行天桥，莞城东纵路沃尔玛人行天桥，南城蚝岗村人行天桥，南城南方科技学院人行天桥，南城步行街人行天桥，南城三元里人行天桥，南城江南世家人行天桥，东城东泰花园人行天桥和寮步莞樟路嘉湖花园人行天桥。

其中南城要建的人行天桥有5座，早在9月下旬这5座人行天桥都已开工了。

紧随其后的是万江华南Mall人行天桥，也按照计划赶在9月底就开始围蔽施工了。而东城东泰花园人行天桥也在国庆假期之后动了起来

3.2.1.2月销售额3万内免征两税 莞9成小微企业受惠

小微企业发展再逢甘霖，10月起，月销售额不超过3万元的小微企业、个体工商户及其他个人，暂免征收两税（增值税和营业税）。据东莞市国税局测算，在暂免征收增值税方面，我市将新增受惠企业3.67万户，月平均受惠税额增加近2500万元，预计年增加免税税额约3亿元。全市将有23.16万户小微企业享受免征增值税，占小规模纳税人的比例由75.45%提高到86.68%，年减免税额将达到9亿元。

此次出台的政策，在效果上相当于将现行增值税和营业税起征点由月销售额2万元提高到3万元，并将适用范围从现行的个体工商户和其他个人扩展到小微企业。

3.2.2 政策环境：

3.2.2.1 在莞设新型研发机构可获资助最高500万

全省新型研发机构建设现场会11天前在我市落幕，扶持科研机构又迎来重大利好消息——《东莞市加快新型研发机构发展的扶持办法》，又称“扶持科研机构45条”于昨日正式发布，核心政策总计有38条，其中，三成左右条款为东莞现行已有的政策措施，逾六成条款为新措施、新资助、新手段。

据悉，扶持涉及加大建设和运营的财税扶持，加快技术创新的成果转化，促进技术服务与企业孵化良性互动，完善对科技项目的投融资功能，推动各类科技资源开展协同创新，帮助引进和留住高水平技术和管理人才等六个方面。

3.2.2.2 建银率先发文"认贷不认房"新政   其他银行仍然执行之前房贷政策

10月10日，建设银行正式发文明确首套房认定新规，成为五大行中首家响应央行“认贷不认房”房贷松绑新政的商业银行。虽然已经执行“认贷不认房”的政策，但是利率优惠执行的可能性不大。建设银行信贷部负责人钟经理：“利率暂时没有说七折，因为我们要等我们分行下文件，因为刚刚还上浮 现在就七折，七折很难做得到的，七折就没钱赚。”

除建行外，记者分别致电农行东莞分行、工行东莞分行，均表示暂未收到总行的具体执行细则，目前东莞仍然执行之前的房贷政策。