瑞峰：东莞新开项目助楼市量升价破万 非住宅成交量环比大增

一、一周房地产市场导读

1、宏观环境: 三季度GDP同比增长7.3%    莞多家银行已执行房贷新政

 全国层面：10月21日国家统计局公布数据显示，三季度GDP同比增长7.3%，低于全年增长目标，中国经济发展的下行压力加大。但目前政府来看，对经济发展预期还是充满信心的。主要是因为GDP增速放缓背后有着一些积极、深刻的趋势性变化。表现在：（1）以服务业为主导、新业态加快涌现的结构优化更趋明显，前三季度第三产业增加值占国内生产总值的比重为46.7%，比上年同期提高1.2个百分点；（2）简政放权等改革催生的新发展动力加快成长，今年以来政府出台的一系列政策措施将持续发挥效应，企业和市场的活力将不断释放；（3）就业、节能降耗等指标好于预期，1-9月份城镇新增就业超过1000万人，提前完成目标任务，前三季度单位国内生产总值能耗同比下降4.6%；（4）区域结构有所改善，中西部地区在一系列区域发展战略的推动下，后发优势继续得到发挥；正在酝酿“升级版”的依法治国方略，也将成为中国经济增长的潜在“助推器”。

东莞层面： “十一”假期结束后房贷新政落地东莞，距今已将近一个月。从市场反馈的信息可知，认贷不认房”政策在东莞反应较快，目前有招商银行、东莞银行、建设银行、农业银行等4家银行明确表示对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，如再次申请贷款购买普通商品住房，银行将执行首套房贷款政策；但利率方面，7折优惠的落地可能性基本为零，目前房贷利率最低可以做到上浮5%--10%，此况相较于前期上浮15%、20%而言已经松动不少。新政利好的持续发酵，对东莞楼市回暖提供了支持，尤其对改善性产品的成交起到促进作用，上周南部湾万科城开盘推出162㎡小面积别墅去货快速，获得大胜。

2、新增：鸿华•I尚城67-91㎡刚需新品批量推出 万达项目商铺产品集中入市

瑞峰置业市场研究部监测数据显示，上周东莞全市约有8个项目有新增供应，住宅新增689套，面积约为8.57万㎡，环比下降47%；非住宅新增913套，面积约为9.83万㎡，环比增长超十倍。银十即将收尾，面对年度销售目标，众房企积极推货，刚需产品方面，桥头鸿华·I尚城开盘推出451套67-91㎡两三房产品；别墅产品增长突出，表现在君汇半岛花园（48套）、南部湾万科城（190套）。而非住宅方面供应更是激增，多个项目推出商铺产品进行年终冲业绩，尤其是万达项目商铺产品批量入市，厚街万达推出302套、虎门万达91套。

预售证方面，共有9个项目新拿预售证，纯新项目有已入市南部湾万科城和厚街的三旧改造项目亿佳商业中心。随着年底越来越近，开发商竞争愈演愈烈，预计11月初推货量只增不减，“让利跑量”和“低开入市”或将会是开发商走货的攻坚举措。

3、成交情况：新开项目支撑楼市住宅成交   非住宅成交量环比大增

瑞峰置业市场研究部数据监测显示：上周（2014.10.20-10.26）东莞全市住宅成交1272套，面积约15.23万㎡，环比上涨3%，同比下滑近2成。东莞楼市回暖趋势延续，成交量持续高位运行。主要是因为：1、新开盘项目支撑楼市成交效应明显，上周虎门新项目南部湾万科城开盘集中签约，助别墅成交量环比增长3.5倍，占总体成交的16%；2、目前已有银行开始实施首套房贷款政策，虽然7折利率难现，但仍然有部分客户打破观望情绪，入市购房；3、“银十”营销活动持续加码，聚集人气的同时助推成交量上升；4、上周全市共有166个项目有住宅成交，成交项目个数连续四周上涨，其中成交在20套以上的项目有14个，环比上周多了4个项目。

在住宅市场回暖的同时，开发商也不放松对非住宅的营销力度，非住宅成交量也持续高企。得益于大朗的富盈世界汇非毛坯办公性质公寓（175套）持续签约、车库产品地标广场（184个）、北大资源御湾（127个）以及商铺产品丰硕广场（50套）、虎门万达广场（33套）等盘商铺产品的成交，上周非住宅成交量3.41万㎡依然高位运行中。非住宅成交量3.41万㎡依然高位运行中。

4、成交均价：别墅产品集中签约  均价10236元/㎡万元上运行 

上周东莞住宅均价飙升至10236元/㎡，环比上涨11%，同比上涨16%。主要原因是：1、因虎门的新项目南部湾万科城的别墅产品集中签约，成交117套，均价约16849元/㎡，一定程度上拉高了总体的均价水平；2、高价位项目成交依然出众，如洋房成交排名前十的均价过万的项目就占了四个，分别是三正瑞士半山（10140元/㎡）、天骄御峰（13110元/㎡）大运城邦（11110元/㎡）、万科金色里程（10666元/㎡）。

5、畅销项目：南部湾万科城合院小别墅热销   多因素助富通自在城成交突显

上周住宅市场备受热议的开盘项目是虎门的南部湾万科城，近千人抢夺190套163㎡合院小别墅产品，截至目前为止网上签约117套。项目畅销原因：1、万科品牌效应；2、位于经济发达的虎门镇，80万㎡的超大规模大盘，拥有城央生活、高铁、出海、文化旅游、山湖风景等多种自然人文风情等；3、做了大量的前期造势，市场知名度高，在深圳多地进行客户拓展，客户储备充足；4、认筹热闹，但开盘推出产品少，僧多粥少的局面导致开盘当天的火热；5、户型设计受欢迎，163㎡4+1房，高赠送，5个洗手间，2个车位，总价低（套均280万元），满足了品质、身份、圈层、服务等多方面的客户需求； 6、该项目得到大量深圳客户的认可，对比深圳楼价，东莞性价比高，且深圳客户客户的购买力强，所以形成了莞深客户共抢的热闹局面。

在城区项目中上周富通自在城表现较为出众，成交43套排在洋房排名的第二名。畅销原因：1、富通十月是东莞富通10周年庆典，现场举行了买房送黄金主题活动，.营销手笔大；2、优惠力度大，每周特价房以及低首付形式，吸引大量购买者；3、通过周末集中时间砸金蛋抽奖，吸揽现场人气，成交氛围好；4、推出莞城优质地段稀缺的刚需产品，85-97㎡的3房，总价低，户型好用；4、性价比比较高，8500元/㎡左右的均价，附加值高，享受3大商圈配套，更具有莞城教育优势；5、交通网比较发达，距离都市白领一族上班之地非常方便。

6、楼盘营销：新政之下品牌房企反应迅速  互联网金融开始兴起

紧抓新政的利好，品牌房企反应迅速，上周万科旗下两大项目盛大开盘，其优异成交业绩迅速占据各媒体头条，为项目后续推广做到良好的宣传；同时，万科在营销策略上加大与电商的合作，万科金域华庭与搜房网合作金融天下贷，操作模式为：（1）贷款额度：首套房最高可房款总价的1.5成，即首付的一半；二套房贷可申请总价的3成，即首付的一半；（2）利息和还款：仅能提供一年的首付贷款(贷款时间不能超过入伙时间)，贷款的年利率为7%，并要加收3%的手续费用，手续费在放款前收取，贷款利息到期本金一次性还清，贷款期间每月还利息，每月利息为0.83%。这种操作模式与市场开发商无息垫首付的方式有所不同，虽然一定程度上减轻了购房者的首付压力，但短时间内客户还贷压力也较大，所以向客户进行解说之时，需让客户了解清楚。

二、东莞房地产市场

1、楼市成交

1.1总体情况：新开项目支撑楼市住宅成交   非住宅成交量环比大增

1.2供需量价走势：别墅产品集中签约  均价10236元/㎡万元上运行  

1.3物业类型成交：洋房成交占比下滑   别墅产品成交大涨

1.4产品类型成交： 70-100㎡刚需依然是主角   别墅成交占2成

1.5成交排名

1.5.1区域成交排名：凤岗161套登榜首    凤岗143套居亚军

1.5.2个盘成交排名（按套数）

1.6成交明细

1.6.1普通住宅面积区间成交：70-100㎡刚需新品热销   占比约53%

1.6.2别墅产品面积区间成交：南部湾163㎡合院小别墅热销

1.6.3住宅各单价区间成交：6000-8000元/㎡的产品成交占比加大

1.6.4别墅各单价区间成交： 15000-20000元/㎡别墅热销

1.7

楼盘活动：万科旗下两大项目开盘  莞城首家甲级写字楼上市

（注：上表中红色字体标示的项目均为全新入市的项目）

1.8新增供应：鸿华•I尚城67-91㎡刚需新品批量推出  万达项目商铺产品集中入市

1.9新开工：麻涌清溪两项目30.4万㎡动土 住宅占比约75%

2、土地市场

2.1待拍土地：上周无商住/商服用地待拍信息

2.2出让土地：上周无商住/商服用地出让信息

2.3土地成交：上周无商住/商服用地成交信息

三、宏观经济政策环境

3.1.国内：

3.1.1经济环境

3.1.1.1  三季度GDP同比增长7.3% 低于全年增长目标

10月21日，国家统计公布前三季度国民经济继续运行在合理区间，数据显示，前三季度国内生产总值419908亿元，按可比价格计算，同比增长7.4%。分季度看，一季度同比增长7.4%，二季度增长7.5%，三季度增长7.3%。其中三季度GDP同比增长了7.3%，增幅低于二季度的7.5%，也低于中国政府设定的“7.5%左右”的2014年全年增长目标。

3.1.1.2统计局：1-9月全国商品房销售面积同比降8.6%

国家统计局最新数据显示，前三季度，全国房地产开发投资6.88万亿元，同比名义增长12.5%(扣除价格因素实际增长11.7%)，增速比上半年回落1.6个百分点，其中住宅投资增长11.3%；房屋新开工方面，面积13.14亿平方米，同比下降9.3%，其中住宅新开工面积下降13.5%；商品房销售方面，全国商品房销售面积7.71亿平方米，同比下降8.6%，降幅较1-8月继续扩大0.3个百分点；商品房销售额4.92万亿元，同比下降10.8%，降幅与1-8月持平。

截至9月末，商品房待售面积5.71亿平方米，比8月末增加988万平方米。其中，住宅待售面积增加629万平方米，办公楼待售面积增加46万平方米，商业营业用房待售面积增加206万平方米。

3.1.1.3  央行放水效用未显：广东小微贷成本基本没降

2014年10月21日，央行通过S LF向11家银行释放流动性的消息得到确认，市场预计央行给包括股份制银行及大型城商行释放2500-3000亿元资金。与此前几轮定向释放流动性指向一致，央行明确要求，资金用于支持三农和小微等国民经济薄弱环节，并要求贷款利率低于常规水平。

3.1.1.4 10月汇丰制造业PMI初值为50.4 三个月高点

中国10月汇丰制造业PMI预览值升至50.4，为三个月高点，预期值50.2，8月终值为50.2。

其中，中国10月汇丰制造业PMI产出分项指数初值降至50.7，创五个月低点。

3.1.2政策环境

3.1.2.1二手房交易营业税有望调整

针对完善二手房交易营业税有关政策，有关部门正在各大城市和机构之间展开调研，听取各方意见并评估该税种的价值，在充分论证的基础上，未来有可能对其进行调整。

2011年之前，我国二手房交易免征营业税的期限为两年。但随着房地产市场过热现象明显，投机投资需求旺盛，2011年初，国务院出台“新国八条”规定，未满五年的二手房交易，统一按销售收入全额征税。该政策也沿用至今。在很长一段时间内，该政策对于遏制房地产市场非理性膨胀、抑制投机投资需求起到了明显的作用。但如今房地产市场交易相对冷淡，业内人士建议，为刺激市场交易，二手房交易营业税的免征期限应调整至2年。若按照上述方案调整，将使得不少存量房释放到市场中，并在很大程度上刺激二手房交易。

3.1.2.2住建部要求进一步加强城镇个人住房信息系统联网建设

住房城乡建设部表示，当前要积极推进管理信息化建设，进一步加强城镇个人住房信息系统联网建设，将要以楼盘表为基础，加快推进房产测绘、预售许可、买卖合同网签、交易资金监管、产权档案管理等系统的关联与共享，抓紧推进市区县系统整合，完成纸质档案数字化。在房地产市场交易管理领域，除了积极推进管理信息化建设，还要抓好新建商品房销售和存量房交易管理。要积极推行今年新修订的商品房买卖合同示范文本，全面推行合同网上签约制度。

在存量房交易管理方面，推进存量房合同网签备案制度，各地要搭建存量房交易服务平台，加强存量房交易资金监管。此外，还要加强房地产中介行业管理，完善行业诚信体系建设，健全机构和人员信用档案，发挥行业组织的作用，强化行业自律。积极培育房屋租赁市场，构建完善的房屋租赁市场体系。

3.1.3楼市环境：  

3.1.3.1全国城市地价开始进入“新常态”合理波动区间

国土资源部日前公布监测数据显示，2014年三季度，全国主要监测城市综合地价环比增速为0.78%，连续第三个季度放缓，较上一季度下降0.58个百分点。全国主要城市地价开始进入“新常态”下的合理市场波动区间。

报告显示，2014年三季度，全国主要城市综合地价水平保持微幅上升，环比同比增速持续放缓；与商服、工业相比，住宅地价环比增速回落幅度最为明显；长江三角洲地区综合地价环比增速为零，商服、住宅地价出现下降；珠江三角洲地区各用途地价增速仍处于较高位运行，但商服、住宅环比增速回落，工业地价环比增速上升；环渤海地区各用途地价环比增速全面放缓，保持平稳运行态势。主要监测城市中，综合、住宅地价环比下降的城市数量升至两成。预计四季度土地市场总体平稳，商业、住宅用地价格继续保持高位调整态势，工业地价平稳上涨。

3.1.3.2潍坊：首套房90平方米以下契税100%补贴

2014年10月22日，潍坊市住房和城乡建设局、潍坊市财政局和潍坊市住房公积金管理中心联合签署的《关于促进房地产市场平稳健康发展的意见》正式公布，针对首套房、二手房及公积金贷款等推出了一系列优惠政策。

此次正式公布的《意见》明确：对个人购买90平方米以下首套商品住房或二手住房的，给予实缴契税额100%补贴；对个人购买90平方米以上、144平方米以下首套商品住房或二手住房及购买300平方米以下商业或办公用房用于创业的，给予实缴契税额50%补贴。同时，《意见》明确指出要鼓励发展二手房市场，对个人出售二手住房缴纳的营业税地方留成部分，在同一区域内重新购买普通商品住房或二手住房时，由所在区财政部门给予等额补贴，跨区的不予补贴。

3.1.3.3万科前三季利润微涨至64.6亿净负债率降至26%

10月26日晚间，万科企业股份有限公司披露，由于2014年的项目竣工主要集中在四季度，第三季度公司收入208.21亿元，同比增长0.55%；公司股东应占利润16.48亿元，同比增长2.80%。前三季度，万科收入593.31亿元，同比减少0.53%；公司股东应占期间利润64.58亿元，同比增长4.84%；而截至三季度末，万科总资产达到520.23亿元，较2013年底增长8.50%；股本110.17亿元，同比增长0.02%。同时，净负债率下降至26.2%；持有的货币资金较年初增长43.8亿元，至487.4亿元。

前三季度，万科实现销售面积1263.8万平方米，销售金额1490.6亿元，同比分别增长15.0%和16.0%。据介绍为了应对市场调整，万科在电商探索方面，尝试了包括与淘宝联手推出淘宝账单抵房款活动，通过“万科经纪人平台”、“分享达人”等活动掀起全民营销浪潮，以及联合腾讯推出基于微信的购房理财服务等等内容。

3.2东莞：

3.2.1经济环境：

3.2.1.1前三季度东莞GDP达4153亿 同比增长7.6%

今年以来，在宏观经济增速放缓的大背景下，东莞坚持稳中求进的总基调，着力优环境、抓改革、促转型，不断攻坚克难，各项工作有序推进，有效防范和化解经济运行中不利因素的影响，发展基础不断夯实，全市经济延续平稳增长态势，结构调整稳中有进。

初步核算，前三季度东莞实现地区生产总值4153.41亿元，按可比价计算，同比增长7.6%，增速比上半年快0.1个百分点，比全国同期高0.2个百分点，与全省持平。其中，第一产业增加值15.52亿元，增长2.5%；第二产业增加值1934.43亿元，增长9.6%；第三产业增加值2203.46亿元，增长5.5%。

3.2.1.2东莞首晒部门决算 卖地收入八成返还镇街

10月24日，东莞市多个部门在政府信息公开平台和各自网站上公开了2013年财政决算信息，据东莞市财政局透露，除市本级财政决算外，市本级“三公”支出情况、部门决算和部门“三公”支出情况均为首次公开。根据公开信息显示，去年东莞财政支出共668.4亿元，其中市本级“三公”支出总数为1.95亿元。

在细化收支项目中，最受关注的是国有土地使用权出让收支情况。去年东莞市政府性基金收入193 .20 92亿元，其中国有土地使用权出让收入156.0647亿元，占比高达80 .77%。

3.2.1.3市城乡规划局：将划定八处历史文化街区

2014年10月23日，昨日，东莞市城乡规划局对《东莞市历史文化名城保护规划》(以下简称《规划》)进行公示，并征求公众意见。

《规划》显示，东莞将建立包括4个层次及2个重点的完整城市历史文化遗产保护体系，同时划定8处历史文化街区，8条景观廊道及5片风貌。根据《规划》，东莞还将划定中兴路-大西路、兴贤里、象塔街、下坝、余屋、周屋、竹园、大雁塘等八处历史文化街区，并分别提出相应的保护措施。

同时，《规划》根据东莞实际情况，共划定可园、县署、钵盂山、天宝工业园、东莞艺展中心（雅田玩具厂）、鳒鱼洲工业区、南城福地彩管厂工业区、旧市汽车总站（莞城）等八处历史地段，并分别提出针对性保护要求。

3.2.2政策环境：

3.2.2.1  东莞农行执行“认贷不认房”首套房贷利率仍然上浮

继建设银行和东莞银行确定执行央行“认贷不认房”新政后，2014年10月26日农行东莞分行透露，该行已收到总行下发的央行“认贷不认房”新政实施细则，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款购买普通商品住房的，按照首套房贷款政策执行，首付比例最低3成。

对2套及以上购房，农行方面也作出了明确规定，“对已有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款购买住房，首付比例最低4成，利率可按照首套房贷款利率执行；对不符合以上情形的，首付款比例及贷款利率计息按照原个人住房贷款相关政策规定执行。”

3.2.2.2东莞：单位不缴纳住房公积金最高受5万元行政处罚

单位不缴纳住房公积金，最高受5万元行政处罚。近日市住房公积金管理中心修订了《东莞市住房公积金管理中心行政处罚自由裁量标准》（以下简称《标准》）。

《标准》规定，单位不为员工办理公积金缴存登记的，经由住房公积金管理中心责令限期办理，逾期还不办理的，将会受到1－5万元的罚款。其中尚未超过15个工作日逾期不为员工办理住房公积金缴存登记的单位，就会被处以1万元的罚款；而超过60个工作日逾期不为员工办理住房公积金缴存登记的单位，则会被处以5万元的罚款。

除此之外，单位如果不为本单位职工办理住房公积金账户设立手续的，由住房公积金管理中心责令限期办理，逾期不办理，也将会按照应缴未缴职工人数的多少而被处以1-5万元的罚款。其中，单位应缴未缴职工不足100人的，就会被处以1万元的罚款；而单位应缴未缴职工人数超过1000人，就会被处以5万元的罚款。