东莞土地市场10月低迷延续 政府惜售放缓推地节奏

今年前三季度全国GDP同比增长7.4%，经济下行压力增大。三季度多个经济指标超于预期下行，前期的微刺激作用减弱，房地产调整已成为拖累经济增长的源头之一。为确保完成全年经济增长目标，房地产开发投资的持续低迷以及房地产相关的上下游产业受到楼市调整而波动，中央乃至地方政府在全面救市。9月29日，央行发布松绑限贷新政，给低迷颓势的房地产市场注入一剂强心针。取消限购趋势持续蔓延，地方政府陆续推进宽松的政策，给予市场向好预期，提振市场各方信心。在多重利好政策交织下，10月全国楼市全面回暖。但土地市仍然低迷延续，一方面由于市场回暖的基础尚不牢固，开发商对未来预期持谨慎态度。另一方面，今年开发商的资金链偏紧，加大成本控制力度，减少财务支出，重心放在年底抢收和去库存上，购地补仓的意愿未有明显提升。

市场预期未能根本好转，行业回暖的态势并没有完全确立，10月土地市场延续不温不火的态势。东莞土地市场更是雪上加霜，国土部门推地节奏深度放缓，土地供应量大幅缩水。商住地连续两个月断档成交，交易量继续筑底，土地行情持续下探。东莞房企拿地态度的转变与国土部门惜售心态产生错位，造成土地市场深度降温。

一、10月土地市场低迷延续，弱市格局难改。

10月关键数据一览：

月度总体叙述：

10月东莞土地市场颓势延续，供需持续回落，弱市格局难改。10月土地整体供应量20.67万㎡，环比减少48.43%，同比减少64.74%。商住地断档供应，供应以工业用地为主，政府深度放缓推地节奏。

成交方面，10月土地成交继续在底部徘徊，整体成交36.74万㎡，环比减少31.01%，同比减少40.32%；成交金额1.71亿元，环比减少0.26%，同比减少92.22%。商住地连续两个月“挂零”成交，市场低迷延续，短期内弱市格局难改。

二、东莞土地市场

（一）、土地供应

1、高预期下政府“惜售”心态强烈，深度放缓推地节奏。

据东莞中原研究部监测数据显示，10月东莞土地供应5宗，供应面积合计20.67万㎡，环比减少48.43%，同比减少64.74%，为4个月的新低记录。其中，商业用地1宗，面积合计3.16万㎡，工业用地3宗，面积合计8.57万㎡，其它用地1宗，面积合计8.93万㎡。房地产市场持续低迷萧条，政府减少商住地的推地力度。土地供应以工业用地唱主角，主要是虎门、茶山的产业配套用地为主。前三季度东莞全市经济同比增长7.6%，比全国高0.2个百分点。三驾马车中，前三季度东莞固定资产投资增长13.6%，社会消费品零售总额增长8.6%，出口总额增长4.9%。在万达等项目的带领下，商业消费对经济贡献度加大。政府对开发投资的依赖度短期内减弱，顺势放缓开发投资用地的供地力度。高预期下政府“惜售”心态强烈，深度放缓推地节奏。

2、商住地供应连续“挂零”，土地市场颓势未改。

10月东莞无商住地挂牌入市，供应十分乏力。

继上月东莞商住地供应“挂零”后，本月东莞又无商住地挂牌入市，土地供应显疲态。东莞连续两个月商住地供应“挂零”，政府推地十分乏力，主要有几点原因：其一，市场延续颓势，为防止土地流拍和贱卖，“惜售”推地，放缓推地步伐。其二，今年国土资源部暂停对外发布全国住房用地供应计划，改由地方自行公布，供地量与节奏上，地方政府可自主安排。在淡市环境下，政府推商住地的意愿不足。其三，在传统的销售旺季“金九”，市场也没有出现明显改观，开发商减少拿地扩张的计划。

2014年10月东莞挂牌上市土地情况一览：

（二）、土地成交

1、10月土地市场持续萎靡不振，土地成交金地低位延续。

据东莞中原研究部监测数据显示，10月东莞土地成交金额为1.71亿元，环比减少0.26%，同比减少92.22%。10月土地出让金低位徘徊，处于年内第二低的月度成交记录。土地市场持续萎靡不振，土地出让金自然低位徘徊。土地市场走冷，土地出让金大幅缩水，政府财政收入压力激增。

2、土地市场持续萎靡不振，开发商拿地积极性不高。

据东莞中原研究部监测数据显示，2014年10月东莞土地成交6宗，面积合计36.74万㎡，环比减少31.01%，同比减少40.32%。其中工业用地5宗，面积合计27.81万㎡，其它用地1宗，面积合计8.93万㎡，工业用地占76%。10月土地交易量比上月出现明显激增，主要是工业用地成交放量明显，拉高整体土地成交量。从绝对值来看，10月土地交易量仍然处于中下游水平，土地拍卖氛围趋于平淡，回升动力不足。楼市变动与土地市场波动是相互影响的，土地交易未达预期是对对楼市的一种刺激，楼市低迷不振释放了悲观信号，促使土地预期下行。

3、楼市预期未根本好转，商住地成交连续探底。

商住地成交连续两个月断档，土地市场未出现改观。

10月东莞商住地成交又出现“挂零”，连续两个月断档成交。受到新房市场成交不利以及行业调整等不利状况影响，土地市场深度降温已成大局。在政策和信贷上的持续宽松，“银十”楼市出现明显好转。近一个月美元表现十分强势，黄金、原油指数一路走低，房地产等大宗商品价格继续承压，行业回暖行情尚未稳固确立，开发商更加理性看待目前的市场，开发投资趋于谨慎。

楼市预期并没有根本上好转，土地市场低位延续，再次出现断档成交，究其原因：一是，政府惜售土地，尤其缺乏优质地块带动市场交易回暖。二是，楼市行情低迷，开发商放缓工程进度，大多数开发商在消化土地存量。三是，行业环境甚忧，开发商普遍面临着去库存和资金回笼的双重压力，购地补仓的扩张计划被延迟押后。

2014年10月东莞土地交易明细：

四、11月商住地供应连续断档，东莞土地市场陷入沉寂期。

根据东莞中原研究部监测数据显示，截止10月30日，9月东莞只有5宗地块挂牌出让，面积合计26.61万㎡。其中，商业用地1宗，占地面积3万㎡，工业用地4宗，面积合计12.42万㎡。编号为2014WG039位于清溪香芒东路北的一宗商业用地，占地面积3万㎡，容积率为2.8，折合楼面地价1291元/㎡。地块位于清溪镇香芒路北旁，有鹿鸣路、广场路等交通干道环绕，居住氛围浓郁，附近有清溪文化广场、清溪图书馆等休闲文化场所。10月14日，清溪镇政府举行投资发展推介会。按照规划，清溪将争取与国内商业地产大企业合作，高标准、高起点规划清晰大型商业网点，清溪的商业地产有望迎来新的发展机会。

市场成交不利，开发商拿地态度发生转变。开发商和国土部门对楼市预期产生分歧，开发商在去库存和资金压力下，对后市预判的心态不乐观，谨慎投资，而国土部门对东莞房地产行业持高预期态度，惜售心态较强。11月东莞商住地连续断档，土地市场进入漫长的沉寂期。在目前市场环境下，尽管消息面上出现了多重利好，开发商的重心仍然放在去库存和冲刺年度销售目标上，拿地扩张的意愿并没有明显提振。受到土地财政的拖累影响，政府财政收入压力持续加剧。

2014年11月东莞挂牌上市土地情况一览：