中原月报：东莞楼市10月改善性产品成交抬头中心城区占主导

来源：东莞中原研究中心东莞房掌柜 2014-11-03 09:02:28

[摘要]一、2014年10月东莞商品房新增供应情况 1.别墅供应大涨，住宅新增面积创历史同期最高位。住宅新增面积创历史同期最高位。据东莞中原研究部数据监测显示，2014年10月，东莞住宅新增80万平，虽然去年同期已创下历 ...

一、2014年10月东莞商品房新增供应情况

1. 别墅供应大涨，住宅新增面积创历史同期最高位。

住宅新增面积创历史同期最高位。据东莞中原研究部数据监测显示，2014年10月，东莞住宅新增80万平，虽然去年同期已创下历史同期高峰，但今年10月，东莞住宅新增面积同比去年上涨3%，创下2006年以来同期至高位。一方面，今年“金色”楼市推货有所失色，众多全新项目集中于本月入市，据不完全统计，本月全新入市项目有近10个之多，如虎门南部湾万科城、厚街万科城市广场、南城恒大御景；另一方面，本月东莞别墅新增量大涨，据东莞中原研究部数据监测显示，本月东莞住宅新增11万平，同比上涨120%，环比上涨450%。

普通住宅新增环比大幅下滑。虽然本月东莞住宅新增面积创下历史同期高位，但本月普通住宅新增量同比去年小幅下跌，环比上月下滑幅度更达22%。一方面，虽然今年“金九”有所失色，但仍是房企推售的高峰节点，另一方面，个别准备于“银十”入市的项目，于9月便取得房屋预售，亦推高9月普通住宅新增量。

本月别墅供应大涨。据东莞中原研究部数据监测显示，本月东莞有10个别墅项目新增，合计新增面积11万平，环比上升450%，同比上升120%，其中供应大户如虎门南部湾万科城新增190套别墅产品，合计3.09万平，另外，厚街海逸豪庭新增68套别墅产品，合计3.84万平。

2012-2014年10月东莞住宅新增月度走势：

二、2014年10月东莞楼市成交情况

2. 住宅成交快速回升，同比下滑幅度有所缩小。

住宅成交与上月基本持平。虽然“金九”成交有所失色，但“银十”在众多全新项目入市下，迎来了一波成交潮。据东莞中原研究部数据监测显示，本月东莞住宅网签60万平，基本与上月持平。

其中，普通住宅成交量环比小幅下滑，而别墅成交则大涨。本月东莞别墅网签7.42万平，仅次于今年7月在凤岗三正瑞士半山、黄江蜜糖入市所创下的7.5万平成交量，本月主要因为虎门南部湾万科城别墅入市热销，其推售近200套别墅产品开盘卖完，本月单盘网签3万平的成交量，网签金额5.14亿元。

历年同期东莞住宅成交：

住宅成交量同比去年虽仍然下滑，但下滑幅度有所缩小，成交量与2012年同期基本持平。今年东莞楼市成交持续低迷，每月成交均同比去年同期大幅下滑，但从9月开始，下滑的幅度便开始有所缩小，与之前轻则下滑30%以上的幅度相比，近两月东莞住宅成交面积同比去年下滑幅度降至20%以下，本月东莞住宅网签60万平，同比下滑19%，成交量基本与2012年持平。

2012-2014年10月东莞住宅月度成交走势：

3. 改善性、大户型产品成交抬头。

据东莞中原研究部数据监测显示，本月，东莞改善型、大户型住宅住宅成交占比有所抬头，其中，180㎡以上住宅成交占比达9%，而125-180㎡产品占比更超过2成，达到21%，主要是本月虎门南部湾万科城、东城天骄御峰入市，加之近期南城帝景中央，松山湖万科松湖中心等项目入市陆续网签，导致本月125-180㎡住宅成交占比大幅上浮。

2014年10月东莞各物业类型成交情况:

4.临深片区一支独大局面不再，中心城区住宅成交占主导。

本月，临深片区成交一支独大的情况不再延续，中心城区住宅成交量强势反弹，成交量占本月七大片区之首。从2012年第四季度开始，临深片区住宅成交便开始持续走俏，不断主导着东莞住宅市场的成交，即使今年市场成交低迷下，临深片区主导地位仍然难以动摇，但随着今年三季度临深片区项目推售放缓后，本月，临深片区入市量仍然不多，而长期供需压抑的城区迎来爆发，在南城恒大御景、东城天骄御峰入市下，加之富通自在城等在售项目亦在“银十”加推下走货良好，本月城区住宅成交取得不俗的销售成绩，住宅网签量达15.93万平，占全市住宅总量的26.66%，同时南城以7.21万平的住宅成交量位列东莞各镇区之首。

2014年10月东莞各区域住宅成交情况

5. 价格：普通住宅均价结构性上浮。

在新项目入市不断低开、在售项目促销让利力度持续加大，以及二、三线镇区住宅成交放量下，三季度东莞普通住宅均价持续低位运行。虽然进入10月，市场促销活动更是此起彼伏，但本月东莞普通住宅网签价格却有所反弹。主要是由于南城恒大御景、东城天骄御峰等一线热点区域在本月集中入市，而水乡、东北、大石龙片区本月住宅成交量占比均不够一成，导致本月东莞普通住宅均价结构性上浮。

6. 库存：东莞住宅存量再创高位，存量偏紧状况不再。