合富月报：东莞楼市10月大户型回暖 楼市成交向优势资源集中

9月中国CPI1.6%创下56个月以来新低；2014年三季度GDP增长7.3%创09年以来最低；10月采购经理人指数50.8，连续3个月回落；9月固定资产投资增长11.5%，创30个月新低；9月70大中城市房价同比下降数量从8月的19个增至58个……一系列数据表明，当前中国经济呈现出需求疲弱态势，经济增速在减慢。在此大背景下，在一年一度最重要的楼市黄金周――国庆前，中央出台“9.30”政策，意在稳定房地产预期，提振楼市信心。在众多涨价谣言影响，部分民众心态受到影响，担心房价上涨，放弃观望。新政对大户型改善需求受益最大，刺激了大户型需求。“9.30”新政后，全国普遍城市楼市氛围有所好转，尤其是一线城市及之前限购政策较严格城市，市场回暖较明显。东莞相对而言，与去年相比，国庆及10月黄金月总体表现温和，但与上半年相比，10月表现可喜。10月东莞楼市最大的亮点在于大户型改善型需求成交得到起色，部分项目表现热闹，这是东莞楼市回暖的重要标志。10月成交量和价格均创了年内最高，并表现出回稳趋势。从市场监测来看，预计11-12月供应量仍保持高位，预计成交量将会继续保持稳中有增，第四季度总体量和价均会较前三季度有较大的突破。

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2014年10月东莞住宅新增供应量约74.3万平方米，同比基本持平。与历史同期相比，供应量处于历史高位。10月东莞住宅签约面积约57.0万平方米，同比减少21.7%，环比9月略增。去年东莞楼市异常热闹，今年楼市遭遇寒流，故今年整体成交量同比去年下滑呈大概率事件。今年10月东莞成交量同比去年减少22%属正常市场反应，与2009-2012年同期相比，保持上下水平。说明今年10月东莞楼市总体表现基本恢复至正常水平。

10月东莞住宅整体均价约9490元/平方米，同比涨10.6%，环比9月略涨9.1%，主要受高端大户型产品的价格拉高。

前10月：供应减21% ，成交减34%，房价小涨5%

合富辉煌东莞市场研究部数据显示：2014年1-10月东莞一手住宅供应面积约468万平方米，同比减少-21%，与2011-2012年同期基本相当，保持470万平方米上下，处于历史平均水平。2014年1-10月东莞一手住宅签约面积约407.0万平方米，同比减少-34%，降幅为09年以来最大。从基数来看，今年前10月成交量创过去4年以来最低，07年以来8年间仅仅高于2008年和2010年同期。与全国其它城市横向比较，东莞成交量3-4成的萎缩幅度基本处于全国平均水平。

2014年1-10月东莞一手住宅签约均价约9138元/平方米，同比小幅上涨5%，与去年的涨幅基本相当。2008-2011年4年间东莞房价平均涨幅保持2位数，约11%，2012-2014年东莞房价进入稳定期，房价平均涨幅约4%。

从供应与需求的比较来看，2007年以来8年间，东莞大部分年份供应与需求量保持相当或者供不应求，2008年和2014年是“供过于求”的两个年份，2014年处于适度的“供过于求”，供应量超出需求量的15%。

在高端物业的带动下，10月东莞房价创年内最高

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2014年1-10月，除个别月份9月房价结构性回落至9000元以下外，其它月份均保持在9000-9300元之间。从趋势图可看出，2007-2010年10月之前，东莞房价波动较明显。2010年10月后，东莞房价波动较小，市场经历2-3月的调整后将回归正常轨道。2010年10月-2014年10月4年间东莞楼市处于稳定期，东莞房价呈现出较为明显的稳中有升的趋势，房价出现阶段性的回落，但总体趋势仍然向上。

2014年10月东莞成交量和房价均创了年内最高。其中成交量保持2个月增加，房价9490元亦创了历史最高。10月均价的高企，主要受高端物业的带动，“9.30”新政对于大户型需求有一定刺激作用，10月多个大户型楼盘销售取得良好成绩。

10月“两头”供应较热：公寓和大户型（别墅）供应增长明显

合富辉煌东莞市场研究部数据显示：2014年1-10月全市新供一手住宅供应中，70平方米以下户型供应比重约7%，较2013年增加3个百分点。100平方米以下户型供应比重约59%，达到历史最高峰。其中71-100平方米户型供应比重52%，较2013年减少1个百分点。70-120平方米户型供应比重约66%，较2013年减少1个百分点。120-140平方米以下户型供应比重约11%，较2013年增加1个百分点；140平方米以上大户型供应下滑较明显，比重约16%，较2013年减少3个百分点，处于历史最低点。总体来看，与去年相比，今年前10月东莞住宅供应结构的变化主要体现在70平方米以下户型的增加及141平方米以上户型的减少。

仅从10月的供应情况来看，主要的变化在于70平方米以下小户型公寓供应的增加，以及141平方米以上大户型供应的增加，其中不乏别墅产品。

东莞去库存时间连续4个月小幅回落，整体压力较小

合富辉煌东莞市场研究部数据显示：截至2014年10月底，东莞一手住宅库存面积约525万平方米，连续2个月上升。9-10月历年的供应高峰期，库存水平通常高于7-8月，今年9-10月库存量的走势属于正常现象。今年“金九银十”销售形势好于上半年，故虽然近两月东莞整体库存量在增加，但去库存的时间在小幅收缩。按照过去6个月平均销售量来计算，消化525万平方米库存所需时间约11.5个月，创下连续4个月减小的记录。通常12个月上下的去库存时间为楼市压力的临界点，当前东莞楼市存在刚好处于临界点上下，楼市消化压力不大，处于安全的范围。东莞房价保持坚挺，受到了低库存的支撑。

市区10月成交量同比增24%，环比增57%，房价同比涨5.4%

市区9-10月表现出供求平衡。9-10月累计新增供应面积约26万平方米，累计成交面积约25.5万平方米，供求保持平衡。其中10月成交表现突出，同比去年增加24%，环比9月大幅增加57%。10月市区住宅均价约10694元/平方米，同比涨5.4%，环比涨2.9%。

市区10月成交量创11个月以来最高，房价稳定在10500元上下

市区楼市表现平稳。2013年12月始，房价长期维持在10000-11000元/平方米，成交每月维持在8-10万平方米上下浮动，量价均波动较小。

10月高端大户型销售的起色，是东莞楼市回暖的重要标志

从区域分布来看，2014年10月全市住宅网签金额前10项目中，四大城区占3个；临深片区占3个；松山湖片区占2个，虎门占2个；从房企来看，一线品牌房企占6个；从房价来看，均价9000元以上占9个，其中均价过万占7个，均价超1.3万占4个；从主力户型特点来看，大户型（140平方米以上）楼盘占了半数。即一句话总结10月热销楼盘特点：主要分布于热点区域、品牌房企中高端或高端大户型项目为主。10月高端大户型销售的起色，是楼市回暖的重要标志。

前十名房企签约金额占全市44%

2014年1-10月东莞全市商品房网签金额房企排行榜中，万科以约60.5亿的成绩，以绝对优势继续蝉联东莞房企销冠。光大以约27.7亿元排名第二，万达以20.4亿元排名第三，碧桂园18亿元排名第四。从数据来看，排第3和第4房，及第5和第6竞争较激烈。从房企知名度来看，全国一线房企占6席，包括万科、万达、碧桂园、恒大、保利和中信。