瑞峰：“救市”政策仍有空间 四季度楼市成交量可观

    一、宏观环境导读

  宏观：四季度价格以“稳”为主线   政策仍有松动空间

经济层面：10月PMI为50.8，较上月回落0.3个点，需求端和供给端在内的指标均表现弱势，通缩压力有进一步传递的风险，但由于铁路基建项目等基础设施投资的开工仍在加码工业生产维稳房地产市场成交回升等因素影响，短期经济无忧，四季度经济增长7.3%左右问题不大。但由于地产对产业链的影响会有6个月至9个月的滞后期，明年初经济将可能承压。

政策层面：从国务院推进6大领域消费来看，时隔5年重新明确提出“稳定住房消费”，明确房地产是国民经济重要产业的地位， 释放出政府再度救市的信号。从救市的历程来看，第一轮是取消限购，第二轮是房贷松绑，第三轮是税费减免购房补贴，而下一轮救市政策将会表现在税费降准降息等政策上。

因此，第四季度的楼市调控会进一步放松，特别是货币与金融及限贷信贷限购等政策；同时税收也有望进行调整，二手房交易营业税最有机会被调整，但全面降税的可能性很小，如调整为首先针对刚需人群实施，来刺激楼市成交。

楼市层面：一系列救市政策出台导致购房者心理预期发生重大变化，观望者减少，大部分一二线城市的成交量大幅上升。中国指数研究院报告指出，10月主要一二线城市楼市成交量纷纷强劲上涨，房贷新政以及此前二三线城市纷纷取消限购起了决定性作用。同时，作为传统的楼市销售旺季，10月各地楼市供应量都普遍较大，这也促成了成交量的攀升。

“银十”收官，房企对后市的乐观情绪增加，接下来会趁着政策的东风，积极推盘，增加供应，将带动一二线城市成交量继续上升，11-12月各地的成交量仍将维持较高水平，甚至有进一步放大的可能。但是当前大部分城市库存量仍然很大，房企仍然以“平价走量”为主，冲击年底销售目标，大幅涨价的可能性不高。

    二、宏观经济政策环境及解读

    1、国内

    1.1经济层面

    1.1.1国务院“真金白银”推进6大领域消费   稳增长力度再增强

国务院总理李克强2014年10月29日主持召开国务院常务会议，会议要求重点推进6大领域消费。一是扩大移动互联网物联网等信息消费，提升宽带速度，支持网购发展和农村电商配送。加快健康医疗企业监管等大数据应用。二是促进绿色消费，推广节能产品，对建设城市停车新能源汽车充电设施较多的给予奖励。三是稳定住房消费，加强保障房建设，放宽提取公积金支付房租条件。四是升级旅游休闲消费，落实职工带薪休假制度，实施乡村旅游富民等工程，建设自驾车房车营地。五是提升教育文体消费，完善民办学校收费政策，扩大中外合作办学。六是鼓励养老健康家政消费，探索建立产业基金等发展养老服务，制定支持民间资本投资养老服务的税收政策，民办医疗机构用水用电用热与公办机构同价。用更好的产品与服务，让人们放心消费享受生活。

解读：从6大领域消费推进来看，时隔5年重新明确提出“稳定住房消费”，释放出政府再度救市的信号，同时也为首次为房地产行业正名，让房地产业不再妖魔化，名正言顺成为支持国民经济的重要行业。从国家层面来看，为扩大内需拉动消费，不但鼓励购房消费，将会放手地方政府扶持房地产业，包括支持房地产业发展各项有力政策，绝不仅仅是放宽公积金提取条件这一项，未来地方政府或根据实际情况出台各种鼓励支持政策，释放合理的自住和改善性住房需求，甚至被抑制的投资性需求也将被释放，为促进房地产市场交易的回升提供政策支持，房企的美好受捧或再将来临。

    1.1.2美联储终结第三轮QE  注意力转向首次加息

为了挽救美国经济，美联储5年时间通过三轮量化宽松政策(QE)，购买长期债券刺激经济增长，至当地时间2014年10月29日，这场长达5年的“刺激”政策正式宣布退出--美联储削减最后的150亿美元购债规模，并从11月起结束量化宽松政策。   

解读：由于我国宏观经济保持稳定增长外汇储备规模充裕以及资本账户开放度较低，因此影响有限，但也要关注可能引发的风险点，表现在：1.对我国进出口贸易产生双重影响；2.面临一定的国际“热钱”流出压力；3.加剧国内流动性压力；4.对我国外汇储备产生多重影响。

同时需要采取对应措施，如：1.采取灵活的货币政策，保持经济平稳增长；2.抓住机遇期，推进人民币汇率形成机制改革；3.加强跨境资本流动性监管，稳步推进人民币资本项目可兑换；4.利用退出之机推进人民币国际化；5.适当调整外汇储备投资策略；6. 与其他新兴经济体加强合作，联合应对美联储政策退出的压力。

    1.1.3四中全会：宏观政策全面宽松几无可能 定向调控依然可期

2014年11月3日，党的第十八届中央委员会第四次全体会议已圆满落下帷幕，在经济建设方面，公报指出，下半年在发挥好财政金融资源效力，积极扩大有效投资，扩大消费需求，稳定对外贸易等方面提出了明确要求。

解读：近期由于经济下行的压力加大，全面降准的声音四起，但从四中全会的思想来看，宏观政策全面宽松几无可能，定向调控则是主线。因为政府层面已经对过去大规模刺激的后遗症有了清醒认识，意识到不可能通过“强刺激”政策对冲掉潜在增速的下滑，即便短期有效，长期也会加剧风险。全面降准降息的“强刺激”信号意义太强，而在利率市场化的背景下不见得有效（银行可以提高上浮比例），“性价比”太低，不如定向调控来得实惠，四季度仍会有定向调控措施出台。

    1.1.4三季度GDP同比增长7.3% 低于全年增长目标

10月21日，国家统计公布前三季度国民经济继续运行在合理区间，数据显示，前三季度国内生产总值419908亿元，按可比价格计算，同比增长7.4%。分季度看，一季度同比增长7.4%，二季度增长7.5%，三季度增长7.3%。其中三季度GDP同比增长了7.3%，增幅低于二季度的7.5%，也低于中国政府设定的“7.5%左右”的2014年全年增长目标。

解读：经济放缓的原因：（1）从内部环境看，相当长一段时间内，中国经济面临着增速换挡期、结构调整阵痛期和前期刺激政策消化期“三期叠加”的挑战，尤其是经济结构调整的阵痛超出预期，产能过剩房地产持续调整等因素会影响相关企业的生产消费和投资，而改革创新等措施要充分见效还需一个过程。（2）从外部环境来看，世界经济形势仍然错综复杂，国际经济增长动力不足复苏不稳定现象依旧，影响中国经济发展的下行压力和困难不小。

但目前政府来看，对后市经济发展还是非常有信心，原因有：1.以服务业为主导新业态加快涌现的结构优化更趋明显；2.简政放权等改革催生的新发展动力加快成长，今年以来政府出台的一系列政策措施将持续发挥效应，企业和市场的活力将不断释放；3.就业节能降耗等指标好于预期，1-9月份城镇新增就业超过1000万人，提前完成目标任务；4.区域结构有所改善，中西部地区在一系列区域发展战略的推动下，后发优势继续得到发挥；5.正在酝酿“升级版”的依法治国方略，也将成为中国经济增长的潜在“助推器”。

    1.1.5央行放水效用未显：广东小微贷成本基本没降

2014年10月21日，央行通过S LF向11家银行释放流动性的消息得到确认，市场预计央行给包括股份制银行及大型城商行释放2500-3000亿元资金。与此前几轮定向释放流动性指向一致，央行明确要求，资金用于支持三农和小微等国民经济薄弱环节，并要求贷款利率低于常规水平。

解读：对于央行频频动作利好小微融资，但小微企业难以感受政策温暖，主要存在几个方面的原因，一是之前很多降融资成本的手段都是在货币市场和债券市场，而要传导贷款利率需要时间。二目前实体经济的融资需求仍较大，尽管央行频频定向放水，但市场资金供需并未发生实质性扭转，银行没有动力去降低利率；三银行惜贷，主要是因为今年以来，银行不良上升较快，资产质量下滑已经呈现行业整体趋势，一般获得贷款都是资质非常优质的企业。

    1.2 政策动态

    1.2.1调控松绑有后招 二手房交易营业税有望调整

2011年之前，我国二手房交易免征营业税的期限为两年。但随着房地产市场过热现象明显，投机投资需求旺盛，2011年初，国务院出台“新国八条”规定，未满五年的二手房交易，统一按销售收入全额征税。该政策也沿用至今。在很长一段时间内，该政策对于遏制房地产市场非理性膨胀抑制投机投资需求起到了明显的作用。

但如今房地产市场交易相对冷淡，业内人士建议，为刺激市场交易，二手房交易营业税的免征期限应调整至2年。若按照上述方案调整，将使得不少存量房释放到市场中，并在很大程度上刺激二手房交易。

解读：从中央层面来看，在限购逐步退出限贷大为放松、公积金异地互贷启动的基础上,下一步将在税收进行调整，二手房交易营业税最有机会被调整，但全面降税的可能性很小，如调整为首先针对刚需人群实施，来刺激楼市成交，二手市场也有望迎来春天。

    1.2.2国家新型城镇化试点名单揭晓  两地获批“镇改市”

财联社2004年10月15日讯，国家新型城镇化综合试点名单已揭晓，全国共有62个市县镇晋升“国家级”试点。而首批“镇改市”试点名单落子谨慎，目前只拟定了两个镇，分别是浙江温州龙港镇和吉林延边二道白河镇。

解读：“镇改市”可以获得更大的发展空间，不但行政规格级别会有相应的变化，功能产业定位也会改变，市政设施公共服务都会按照城市的规模去投入，而且产业政策等会更有利于发展和进行招商引资，不失为就地城镇化的一条捷径。

目前，不少地方热衷于拉大城市框架，从省会城市到小县城都在制定和实施规模可观的城市新区建设计划，“空城”“鬼城”这种城镇化流于房地产化的倾向普遍存在于三四线城市，一旦“镇改市”开闸，更难挡地方政府造城冲动。因此，应采取有效措施加以规避和克制，防止小城镇脱离产业，成为“空中楼阁”。

    1.2.3三部委要求公积金异地互认放宽贷款条件

2014年10月15日，住房城乡建设部财政部和中国人民银行联合发布《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，不仅首套自住住房公积金贷款额度将适当提高，而且还将优化办理流程，推进异地贷款，取消住房公积金个人住房贷款保险公证新房评估和强制性机构担保四项收费项目。

解读：一系列放宽公积金贷款条件的政策，无疑是“在此前的政策松绑基础上进一步刺激楼市”，是“救市组合拳之一”。截止至2014年11月初，已有30多个城市对公积金政策进行不同程度的调整，如降低房贷首付提高公积金贷款额度、执行异地互贷政策等。公积金调整有利于提振市场信心，楼市量价止跌已经明确，但反弹的幅度可能不高；同时，公积金调整对刚需性住宅市场形成支持，有利于刚性需求的提前释放，而且对房地产市场不活跃的地区则通过拉动资金供给。

    1.2.4国开行将放宽保障房贷款 期限拟延长2-5年

10月30日媒体报道称，针对地方保障性安居工程资金缺口压力较大的现实情况，国家开发银行将加大对保障性安居工程建设项目的支持力度。此外，在贷款期限上，也会根据城市经济基础以及信用度进行评估，在风险可控的范围内，将贷款期限从10年延长至12-15年。

解读：保障房开工量的不知，多源于资金的不到位。目前一方面是经济下行地方债务激增，另一方面是企业贷款难政府平台融资能力下降，使得保障性安居工程感受到前所未有的压力，因此加大对保障性安居工程建设项目的支持是必然选择。

    1.2.5   16城人口超500万将划为特大城市 需实施积分入户

10月8日，随着推进新型城镇化工作部际联席会第一次会议召开，《城市规模划分标准调整方案》《居住证管理办法》等将进入实施阶段，届时城区人口超过500万人口的城市，将被定义为特大城市，严控人口。这些城市除了人口超过千万的北上广以外，天津重庆武汉成都西安哈尔滨等直辖市和大批省会城市都将包括在内。

解读：专家称“控特大城市人口数量是个积极的信号，即特大城市不能无限制发展，大城市的现代治理与发展，依然是艰巨的时代课题。集聚人口产业是城镇化课题的应有之意，提升城镇功能和人口素质，才是可持续发展的永恒课题。”下一步为严格控制城区人口500万以上的特大城市人口规模，或将采取积分制等方式设置阶梯式落户通道调控落户规模和节奏。

    1.3市场动态

    1.3.1  142家公司前三季存货增4000亿  如何去货是关键

据《证券日报》报道，前三季度，A股142家上市房企存货总计为2.3万亿元，比去年同期的1.9万亿元增加4000亿元，同比增幅21.05%。从存货排行情况看，“万保金招”四家老牌龙头房企仍高居前四位，存货分别为3512.35亿元、2750.22亿元、943.50亿元以及862.24亿元。

解读：高库存对于行业而言是市场问题，对于企业而言却多是区域和产品结构问题，抑或是营销或价格问题。消化库存的方式，首先要调整价格积极走量，还要顺应供应结构产品结构的变化，推出的产品要以刚需和改善型产品为主，才能迎接去化的需求；同时去库存并非“甩包袱”的含义，更重要的是获取持久流动性的手段。过去的去库存主要是尝试以价换量的策略，但这容易压缩盈利空间，积极有效的做法应该是尝试精准营销的策略。

    1.3.2保利全链条介入养老产业 打造“三位一体”养老模式

保利地产董事长宋广菊表示，保利地产将全链条介入做养老产业的引领者，计划在“十三五”期间旗下楼盘全面实行适老标准。事实上，保利地产2012年开始介入养老地产，经过两年的试点，已有一些成果。未来，公司将在全国每个省会城市落地国际化的养老机构，带动保利地产“三位一体”中国式养老的发展。

解读：随着中国人口老龄化速度的加快，国内养老服务产业的规模也迅速扩大，到2015年有望增加至4500亿元。面对如此大的一块蛋糕，万科、保利地产、远洋地产等20余家房企，中国人寿平安保险中国太保等保险巨头，以及中国石化和中国水电等央企纷纷投身养老地产，基本形成了“房企系”“保险系”和“央企系”三足鼎立的局面。而保利表示全链条介入养老产业，提出了“居家养老社区养老机构养老” 三位一体的模式，其操作模式值得参考。

    1.3.3广东省房协建议尽快全面退出楼市限购

2014年11月2日，广东省房协发布前三季度楼市报告称，第四季度将成为企业加速销售回笼的关键阶段，预计房价将保持平稳运行。另建议政府尽快全面退出限购等行政干预措施。

解读：限购政策作为一项在特定情况下提出的行政手段，实施至今已有多年，这种临时性的行政手段应该也有退出的机制，在适当的时候，尤其是房价增长速度有所回落时，地方政府可以考虑有条件退出限购政策，如有一些城市全市实行限购政策，各个区域条件都不相同，有的区域相对来说还欠发达，或者说购房不热闹，房价增长也不是快，那么，非城市中心先退出限购政策，中心城区有条件的再逐步退出。

    1.3.4扬州再调公积金政策  结清贷款买二套房按首套执行

在今年5月和8月先后对公积金贷款调整后，2014年10月29日，扬州市公积金管理中心在其官网发布的《关于发展我市住房公积金个人住房贷款业务的通知》称，对拥有一套住房办理过住房公积金贷款并已结清的，购买第二套改善性自住住房再次申请贷款时，按照首套住房贷款政策办理。但对于购买第三套住房的，则不予发放住房公积金个人住房贷款。新规将于11月1日正式执行。

解读：不到半年时间，扬州先后三次调整公积金政策，目的是刺激购房者加快入市，其背后则是扬州楼市销售低迷，库存高企。扬州政府表示，公积金又提又贷政策的恢复，不仅可以解决购房者资金缺少的难题，还可以增加首付减少贷款，从而降低利息压力。业内人士，高库存压力之下，消化库存的办法就是刺激购房者，放开公积金贷款的限制政策，这增强了购房者的购买力。在市场整体低迷的情况下，这种政策微调短时间会有一定效果，但长期看作用有限。

    1.3.5“双十一”热延伸至地产 多家房企试水房产电商

受到中国房地产市场持续降温的影响，房地产企业利润摊薄竞争加剧，房产电商成为许多企业争相试水的新领域。在龙头房企万科宣布携手淘宝卖房之后，方兴地产11月份启动了“双11光盘节”，主打跨界合作和房地产电商。同时，远洋地产也在酝酿“更好地拥抱互联”，并计划在近期推出相关方案。

解读：楼市降温，房地产企业面临更加激烈的竞争，而大多数企业的应对方式有两种，一是以价换量，二是扩展销售渠道，房产电商的尝试属于后者。房产电商的独特优势是“将传统的广告营销改为依托互联网的垂直营销，将中间费用直接转化为购房实惠让利给业主”。

    1.3.6宅地溢价率持续走低  四季度房企或将积极抄底拿地

中国指数研究院发布报告，2014年三季度，全国百城住宅用地楼面均价2389元/平方米,环比二季度上涨1%,仍处于历史高位。3.3%的溢价率比去年同期低13.3个百分点,连续三季度同比下降，土地市场延续低迷态势。

解读：2014年三季度全国房地产市场继续受困于高库存,房企资金压力大等影响,市场持续走低。开发商预期愈发悲观,拿地意愿持续走低,三季度土地市场延续低迷,成交量继续萎缩。其表现为底价成交和流拍现象增多,100个城市中有42个城市住宅用地溢价率为0,数量比二季度增加10个。环渤海、长三角、珠三角、东北中西部等五大区域溢价率均低于20%,且溢价率均出现同比下降,其中东北地区三季度平均溢价率仅为0.6%,溢价率趋近于零。而“9.30”央行新政后楼市预期正在向积极方向转变,率先体现在土地市场升温,一线城市表现尤其活跃。预计四季度房企或将积极抄底拿地,竞争将比三季度有所增加。

    1.3.7房企试水“众筹” 借道互联网能否重回“黄金时代”

碰到市场低谷时，才是营销创新的时机，房地产业也不例外。近来，万科在互联网营销渠道上密集发力，先是分别与百度淘宝进行合作，随后，又与平安集团共同推出“平安万科购房宝”理财产品。9月22日，万科在苏州又推出了“房产众筹”，借此“试水”互联网金融。

解读：对于“众筹”，专家认为这主要还是为了吸引眼球，为卖房作支撑，是通过众筹这样一个概念，吸引大家对房地产项目更多的关注，这是它最核心的力量。另外，业内人士今年是房地产行业的分水岭，“白银时代”意味着地产行业新环境在不断改变，房企生存状态也在改变。诸多房企与互联网其企业的携手，都是传统行业进入“白银时代”这一行业分水岭之后，本能的自我更新和再生的反应。

2、东莞  

2.1经济层面 

   2.1.1前三季度东莞GDP达4153亿同比增长7.6%

据东莞统计局初步核算，前三季度东莞实现地区生产总值4153.41亿元，按可比价计算，同比增长7.6%，增速比上半年快0.1个百分点，比全国同期高0.2个百分点，与全省持平。其中，第一产业增加值15.52亿元，增长2.5%；第二产业增加值1934.43亿元，增长9.6%；第三产业增加值2203.46亿元，增长5.5%。

解读：从宏观形势看，全国经济进入中高速增长的新常态，东莞稳增长工作成效进一步显现。但面对复杂的国内外环境，经济发展仍面临下行压力，下来仍然要继续坚持深化改革，坚持转型升级与科技创新，大力整治和优化市场营商环境，加大帮扶企业力度，改善民生，密切监测经济运行情况，保持经济持续健康发展。

    2.1.2  月销售额3万内免征两税 莞9成小微企业受惠

小微企业发展再逢甘霖，10月起，月销售额不超过3万元的小微企业个体工商户及其他个人，暂免征收两税（增值税和营业税）。据东莞市国税局测算，在暂免征收增值税方面，我市将新增受惠企业3.67万户，月平均受惠税额增加近2500万元，预计年增加免税税额约3亿元。全市将有23.16万户小微企业享受免征增值税，占小规模纳税人的比例由75.45%提高到86.68%，年减免税额将达到9亿元。

解读：此次出台的政策，在效果上相当于将现行增值税和营业税起征点由月销售额2万元提高到3万元，并将适用范围从现行的个体工商户和其他个人扩展到小微企业。市国税局计算，以月不含税销售额为3万元的小规模纳税人为例，原来月增值税应纳税额为30000×3%=900元，现在这900元增值税应纳税额全免，年度最多减免增值税900×12=10800元。

    2.1.3在莞设新型研发机构可获资助最高500万

全省新型研发机构建设现场会11天前在我市落幕，扶持科研机构又迎来重大利好消息——《东莞市加快新型研发机构发展的扶持办法》，又称“扶持科研机构45条”于2014年10月9日正式发布，核心政策总计有38条，其中，三成左右条款为东莞现行已有的政策措施，逾六成条款为新措施新资助新手段。

解读：东莞从“傍资金大款”到“傍科技大款”的理念之变，到从乐于“找老板”到乐于“招科技”的习惯改变，再到从热衷“建厂房物业”到注重“建科技载体”的资本转变，造就了今天东莞“政产学研资”的生动场面。

    2.1.4  深莞惠经济圈五市近期共推21项重点合作事项

2014年10月16日，深莞惠经济圈（3+2）党政主要领导联席会议在东莞举行，这是河源汕尾加入深莞惠经济圈后召开的第一次五市党政主要领导联席会议。会议审议通过了《深莞惠交通运输一体化规划》。规划范围包括深莞惠三市全市域1.8万平方公里，同时也充分考虑与广州香港等周边城市以及环珠三角泛珠三角地区等更广阔区域的交通运输联系。规划期到2020年，展望到2030年。规划内容包括道路轨道交通水路航空的基础设施运输组织信息化管理政策等。

解读：汕尾河源两市的加入，使深莞惠经济圈区域面积翻了一倍，经济总量接近全省40%，总体实力进一步增强，发展空间进一步拓展，珠三角与粤东西北地区加快发展提供了有力抓手和合作平台。

    2.1.5  10月底再开2条穗莞跨市公交 8条公交线通广州

10月16日，记者从交通部门获悉，新开的公交车从广州的夏园茅岗新村到东莞麻涌。东莞方面透露，东莞已开通了6条往广州的跨市线路。这些线路的开通给毗邻市之间市民出行带来了极大的便利。跨市公交运营水乡等地的跨市公交则异常热闹。

解读：交通日渐便利，将东莞和广州加速融合。随着莞穗交通的贯通与融城提速，或有更多广州区域内的自住需求或投资需求进入水乡片区置业。

    2.1.6东莞首晒部门决算   卖地收入八成返还镇街

10月24日，东莞市多个部门在政府信息公开平台和各自网站上公开了2013年财政决算信息，据东莞市财政局透露，除市本级财政决算外，市本级“三公”支出情况部门决算和部门“三公”支出情况均为首次公开。根据公开信息显示，去年东莞财政支出共668.4亿元，其中市本级“三公”支出总数为1.95亿元。

在细化收支项目中，最受关注的是国有土地使用权出让收支情况。去年东莞市政府性基金收入193 .20 92亿元，其中国有土地使用权出让收入156.0647亿元，占比高达80 .77%。

    2.1.7市城乡规划局：将划定八处历史文化街区

2014年10月23日，昨日，东莞市城乡规划局对《东莞市历史文化名城保护规划》(以下简称《规划》)进行公示，并征求公众意见。

《规划》显示，东莞将建立包括4个层次及2个重点的完整城市历史文化遗产保护体系，同时划定8处历史文化街区，

责任编辑：雷霞玲