东莞社区商业渐成气候 万科金地带头打造中小型商业体

东莞万科商用管理中心总经理杨卫东表示，东莞大体量的发展商越来越多，商业市场确实有趋于饱和的趋势。相反，社区商业形式多为底商、街铺，小型商业体也较为缺乏，从东莞人的消费习性出发，大型购物中心在东莞的可复制性不强，小型的社区商业体体量较小，辐射面窄，更适合东莞。

塘厦万科生活广场开业景象

东莞中原策略研究中心总监车德锐表示，商业体能不能做起来要看三点，一是开发商的品牌，二是商家的品牌，三是辐射区域消费力能否支撑。像万达敢在东莞东城做华南旗舰店，一是万达的品牌影响力，二是商家的影响力，三是东城万达位于东城核心，可以辐射到东城、万江、南城、寮步、石碣等周边区域的消费人群，人口辐射数量在200万左右。“规模大的商业体要有这样的前提才能做的起来，像万科生活广场这种体量适中的商业体要求则没这么严格，社区型商业本身有小区住户的支撑，加上周边居民的消费，风险较大型综合体小很多。”

何月媛认为，万科金地以住宅开发出身，在东莞积累了大量的社区居民资源，做社区商业有独到优势，反过来社区商业的完善配套也会促进住宅的销售。

将消费人群对准社区

相比大型购物中心，社区型商业体在业态上更接“地气”，在商业地产开发中除了放入一些常规的零售业态，还植入了与社区关联度高的业态，如社区医院、儿童教育等。

“万科在东莞十年了，集结了5万户的家庭，对东莞家庭的消费行为、城市格局和商业发展生态有一定的了解。”杨卫东表示，生活广场类项目以符合东莞人的消费习性为出发点，招募的多为价格亲民、品牌接地气的商家。

如首个开业的商业项目松湖万科生活广场主要以餐饮和超市为主，餐饮的比重更是高达六成。而在规划中的虎门万科生活广场，则将针对业主的生活需求设置购物、餐饮、电影、儿童教育等业态。

在金地仟百汇，金地试图在住宅小区中加入商街元素，将金融、教育、餐饮、超市、医疗和各类社区服务平台等装进金地的小区，让业主足不出区即可享受全商业平台服务。

这种模式无疑是成功的，杨卫东表示，“今年东莞零售的市场下行比较厉害，但万科新开业的两个生活广场，对比其他的商业项目，销售额却直线上升，核心原因是定位抓住社区本身，满足日常的吃穿住用功能为主，受到电商影响较小。”

对于万科商业在东莞的发展，杨卫东表示还将坚持做生活广场类的社区商业产品，据房掌柜了解，2015年万科还将有两个生活广场开业，分别是位于厚街镇中心的厚街城市广场和虎门万科城的生活广场。