中原周报：东莞楼市“以价换量”持续蔓延 房价下探压力较大

一、楼市观察

一周商品房成交回顾：

市场预期向好，新盘定价高现象逐显。

自“9.30”信贷新政出台后，10月全国多地楼市成交活跃回升，尤其是一二线城市的成交量环比上升幅度最为明显，由于政策环境持续好转，楼市成交回暖，市场释放的利好信号越来越多，导致开发商对市场预期走高，对新盘新品定价走高的现象越来越明显，造成有不少楼盘尽管认筹量比较大，但开盘当天解筹率较低。东莞中原研究部认为，尽管楼市成交回暖势头比较明显，客户入市信心强，但定价依然是关键。由于迈近年底，客户抄底入市的心理愈加强烈，开发商合理的定价才能更好地引导客户入市，而且离年底仅仅剩下一个多月，业绩冲刺任务压顶更不允许营销策略的失误。

天气转凉降低市民看房热情，多盘借各种主题活动拉人气、蓄势待发。

本周，天气转凉还时伴有小雨，为拉动现场人气促成交，营销现场各种主题活动纷呈。据东莞中原研究部市场监测数据显示，本周有近20个项目积极推出各种活跃性较高的活动，包括有捕鱼大赛、少儿模特秀、单身男女相亲等，此外更有群星助阵，如礼顿金御海湾在南城体育馆举办亚洲群星演唱会、虎门万达广场邀请黎耀祥、陈敏之倾情助阵、广源阳光里女神蔡卓妍驾到等，为这个寒意袭袭的天气增添了几分暖意。但据监测发现，随着当天活动的结束，人群很快就散去，许多楼盘周末现场来访量环比上周明显减少，由此可见天气转凉给广大市民看房的热情带来不小的冲击。

据不完全统计，本周鼎峰源著和嘉华星际湾首批洋房盛大开盘，虎门万达广场、卓越时代广场、广源阳光里和皇家翡翠湾实现样板房开放，另外更有碧桂园豪庭进行营销中心开放，由此可见目前较多楼盘仍处在蓄客期，楼市蓄客持续，预计11月下旬始将有多个楼盘陆陆续续开盘。

“以价换量”持续弥漫，整体住宅房价下探压力较大。

据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，近两周均出现洋房成交的项目有125个，本周洋房价格环比出现下降的项目有58个，即近5成楼盘仍然采取“以价换量”策略走货，其中环比降幅在5%以上的项目有如龙光君御旗峰、丰泰东海城堡、中信观澜凯旋城、富盈御荷等17个，楼市中降价促销现象尤为明显，可见年末冲刺业绩目标压力大，促使越来越多开发商对部分单位产品直接让利。本周东莞洋房成交均价为8234元/㎡，环比下降3.87%，洋房均价已连续三周持续下探，反映整体住宅房价下探压力较大。

二、一级市场

本周土地交易信息：【无】

本周挂牌土地信息：【无】

三、二级市场

1、新增供应

2、商品房总体成交

本周（2014.11.03-11.09）商品房成交面积12.82万㎡，环比下降31.27%，同比下降34.21%。本周商品房成交套数1452套，环比下降28.58%，同比下降11.89%；成交金额11.77亿元。

本周住宅成交面积11.72万㎡，环比下降33.14%，同比下降22.55%；成交套数1090套，环比下降33.78%，同比下降24.04%；成交金额10.2亿元；成交均价为8704元/㎡，环比下降7.88%，同比下降3.85%。

本周非住宅成交面积1.10㎡，环比下降2.13%，同比下降74.74%；成交套数362套，环比下降6.46%，同比上升69.95%；成交金额1.56亿元，成交均价14231元/㎡。

3、商品房总体供需走势

本周（2014.11.03-11.09）东莞商品房新增供应15.77万㎡，成交面积11.72万㎡。

4、物业类型成交

5、住宅成交量价走势

本周住宅成交面积11.72万㎡，环比下降33.14%，同比下降22.55%；成交套数1090套，环比下降33.78%，同比下降24.04%；成交金额10.2亿元；成交均价为8704元/㎡，环比下降7.88%，同比下降3.85%。

6、住宅成交单价区间分布

据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交1090套，其中成交价格在5000元/㎡以下共有43套，占比3.94%；成交价格在5000-6000元/㎡共有131套，占比12.02%；成交价格在6000-7000元/㎡共有193套，占比17.71%；成交价格在7000-8000元/㎡共有170套，占比15.60%；成交价格在8000-9000元/㎡共有220套，占比20.18%；成交价格在9000-10000元/㎡共有143套，占比13.12%；成交价格在10000元/㎡以上共190套，占比17.43%。

7、各区域住宅成交

据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交1090套，成交面积11.72万㎡。从各镇街成交情况来看，本周共有31个镇街有成交记录，其中成交套数在40套以上的区域有9个，包括南城、凤岗、莞城等，成交套数在20-40套的有东城、桥头、虎门等10个镇区，成交套数在10套以下的有黄江、横沥、高埗等5个镇区。其中排在前列的镇街有南城155套、凤岗107套、莞城95套等。

从各镇街住宅成交均价来看，成交均价在10000元/㎡以上的有松山湖、东城、凤岗等6个镇区，成交均价在8000-10000元/㎡的有万江、南城、莞城等5个镇区，成交均价在6000-8000元/㎡的有东坑、清溪、沙田等13个镇区，成交均价在6000元/㎡以下是企石、道滘、横沥等5个镇区。

8、住宅各面积段成交

洋房面积区间成交一览：

公寓面积区间成交一览：

别墅面积区间成交一览：

9、住宅各单价区间成交

10、各住宅类型成交

11、楼盘成交排行

洋房成交项目一览（前10名）：

公寓成交项目一览（前10名）：

别墅成交项目一览（前10名）：

商铺成交项目一览（前10）：

车位成交项目一览（前10名）：

写字楼成交项目一览（全部）：

12、商品房预售许可信息:

13、开工信息

14、竣工信息：