1、宏观环境: 项目“喊涨”多为噱头 以价换量仍是房企的重点
全国层面:“救市”一系列政策出台,10月全国各地楼市成交明显回升,但房地产市场仍然处于调整期,市场基本面并没有因为政策松绑而出现明显变化,“去库存”仍然是重中之重。目前市场出现楼盘喊涨的声音,但从全国各地来看,涨价项目毕竟是很少一部分,因为去库存,抓业绩仍是房企主要目标,“喊涨”其实是房企为了制造恐涨氛围,促进购房者积极出手的噱头。
房企在应对接下来的市场销售,一方面在限贷放松上不能过于乐观,口径上不要给客户过高期望,否则必然导致客户的观望等待,反而起到负面效果。相反,在贷款利率没有到位的情况下,可以采取一定营销手段,比如适当贴息来促进成交。另一方面,继续保持价格上的给力。在供大于求没有得到改善的情况下,开发商在价格上还是应该保持积极进取的态度,继续“以价换量”。
对于未来政策方向,以“限购”、“限贷”为主行政式调控将逐步退出舞台,而不动产登记、住房公积金制度建设,房产税等房地产的长效机制正在稳步推进中。国家方面,政府工作报告中有56个字,对四个方面进行了表述:调控、供给、需求和市场。用市场的手段调控市场的问题,将是下一步调控的主要方向和手段。未来一段时期,政府将更倾向于运用金融、财税等市场化手段,而行政化手段相信会越来越少。所以,今后房企决策出发点和理论依据就是市场,改变看政府表态和方向的习惯,可以减少对市场走势干扰,预判也更客观和准确。
东莞层面:东莞的楼市银色十足,10月住宅成交面积约56.97万㎡,成交量环比上涨3%,连续2个月创年内月度新高。可见,楼市在一系列利好政策催动下,回暖态势明显。进入11月中旬,蓄客的新盘纷纷入市抢客,年底楼市将会继续火热。同时,交通利好消息也不断涌来,一方面轻轨R2线列车到达东莞,预计2015年10月份前开通,此消息对沿线项目销售再添利好;另一方面连接水乡片区跨镇公交806、808路正式开通,交通的升级意味着市区和水乡片区距离缩短,有望给水乡片区市场带来不同区域的客户,催动片区楼市发展。
2、新增:房企推货节奏放缓 贴近需求改善型产品持续增加
上周东莞全市约有8个项目有新增供应,其中住宅新增1122套,面积约为14.8万㎡,环比下降51%;非住宅新增241套,面积约为1.26万㎡,环比下降75%。从供应结构来看,刚需户型仍为加推的主角,共有734套70-110㎡产品上市,约占住宅总供应的65%,主要表现在金色华庭新一期产品——商道8号推180套86-91㎡新品,永江臻萃园批量推出554套70-110㎡刚需户型。
同时,为贴近市场需求改善型和别墅产品供应持续增加,上周有龙光君御旗峰推65套263-601㎡的豪宅户型,中惠卡丽兰推出64套137-147㎡改善户型,盈滨半岛推71套267-380㎡的联排别墅上市、保利生态城推19套201-399㎡别墅新品等。
预售证方面,上周共有8个项目取得预售许可,其中纯新项目有4个,非住宅为主角,为万科大厦、虎门港企业总部大厦、万科中心三大项目,住宅仅有利丰时代1个。
3、成交情况:成交环比下滑三成多 市场进入新一轮的蓄客周期
上周东莞楼市成交环比齐走下坡路,全市住宅成交1070套,面积约11.55万㎡,环比下滑32%;非住宅成交382套,面积约1.27万㎡,环比下滑近3成。11月首周东莞楼市成交回落,主要是因为:1、近期开盘及加推的项目进入网签尾声,结束了前几周出现因个盘及成交结构等导致的大涨,成交量价步入平稳运行的轨道;2、购房需求经过金九银十的集中释放,楼市进入新一轮的蓄客周期,签约量回落实属正常现象;3、受签约数据滞后影响,上周虽然有星际湾、鼎峰源著、汇景城市山谷、尚品居、万科中心等项目的开盘,但其成交情况估计未来几周才会陆续体现;4、城区大户型产品受宠,上周富通圣堤雅、天骄御峰、佳兆业帝景中央、东城万达广场、天骄峰景等套均成交面积在130㎡以上的产品收金不俗,皆进入个盘成交金额前二十名。
4、成交均价:8000元/㎡以下产品成交稳占上风 房价再次回归“8”字头
上周住宅均价持续下滑,均价8806元/㎡再次跌入“8字头”,环比下滑7%。受近期豪宅别墅产品以及改善户型的成交影响,近五周东莞住宅房价起伏幅度较大,在“8”字头和“万”字头上下滑动。上周在王洲湾1号(6147元/㎡)、海伦堡(7427元/㎡)、鸿华·I尚城(5452元/㎡)等低价位项目的成交,且8000元/㎡以下的产品成交再次稳占上风,约占5成多,使得整体均价再度跌至8806元/㎡。
2023-10-23 14:41
2023-10-23 14:18
2023-10-23 13:58
2023-10-20 23:53