瑞峰周报：开盘项目进入网签尾声 东莞楼市成交步入平稳轨道

1、宏观环境: 项目“喊涨”多为噱头  以价换量仍是房企的重点

 全国层面：“救市”一系列政策出台，10月全国各地楼市成交明显回升，但房地产市场仍然处于调整期，市场基本面并没有因为政策松绑而出现明显变化，“去库存”仍然是重中之重。目前市场出现楼盘喊涨的声音，但从全国各地来看，涨价项目毕竟是很少一部分，因为去库存，抓业绩仍是房企主要目标，“喊涨”其实是房企为了制造恐涨氛围，促进购房者积极出手的噱头。

房企在应对接下来的市场销售，一方面在限贷放松上不能过于乐观，口径上不要给客户过高期望，否则必然导致客户的观望等待，反而起到负面效果。相反，在贷款利率没有到位的情况下，可以采取一定营销手段，比如适当贴息来促进成交。另一方面，继续保持价格上的给力。在供大于求没有得到改善的情况下，开发商在价格上还是应该保持积极进取的态度，继续“以价换量”。

对于未来政策方向，以“限购”、“限贷”为主行政式调控将逐步退出舞台，而不动产登记、住房公积金制度建设，房产税等房地产的长效机制正在稳步推进中。国家方面，政府工作报告中有56个字，对四个方面进行了表述：调控、供给、需求和市场。用市场的手段调控市场的问题，将是下一步调控的主要方向和手段。未来一段时期，政府将更倾向于运用金融、财税等市场化手段，而行政化手段相信会越来越少。所以，今后房企决策出发点和理论依据就是市场，改变看政府表态和方向的习惯，可以减少对市场走势干扰，预判也更客观和准确。

东莞层面：东莞的楼市银色十足，10月住宅成交面积约56.97万㎡，成交量环比上涨3%，连续2个月创年内月度新高。可见，楼市在一系列利好政策催动下，回暖态势明显。进入11月中旬，蓄客的新盘纷纷入市抢客，年底楼市将会继续火热。同时，交通利好消息也不断涌来，一方面轻轨R2线列车到达东莞，预计2015年10月份前开通，此消息对沿线项目销售再添利好；另一方面连接水乡片区跨镇公交806、808路正式开通，交通的升级意味着市区和水乡片区距离缩短，有望给水乡片区市场带来不同区域的客户，催动片区楼市发展。

2、新增：房企推货节奏放缓  贴近需求改善型产品持续增加

上周东莞全市约有8个项目有新增供应，其中住宅新增1122套，面积约为14.8万㎡，环比下降51%；非住宅新增241套，面积约为1.26万㎡，环比下降75%。从供应结构来看，刚需户型仍为加推的主角，共有734套70-110㎡产品上市，约占住宅总供应的65%，主要表现在金色华庭新一期产品——商道8号推180套86-91㎡新品，永江臻萃园批量推出554套70-110㎡刚需户型。

同时，为贴近市场需求改善型和别墅产品供应持续增加，上周有龙光君御旗峰推65套263-601㎡的豪宅户型，中惠卡丽兰推出64套137-147㎡改善户型，盈滨半岛推71套267-380㎡的联排别墅上市、保利生态城推19套201-399㎡别墅新品等。

预售证方面，上周共有8个项目取得预售许可，其中纯新项目有4个，非住宅为主角，为万科大厦、虎门港企业总部大厦、万科中心三大项目，住宅仅有利丰时代1个。

3、成交情况：成交环比下滑三成多 市场进入新一轮的蓄客周期

上周东莞楼市成交环比齐走下坡路，全市住宅成交1070套，面积约11.55万㎡，环比下滑32%；非住宅成交382套，面积约1.27万㎡，环比下滑近3成。11月首周东莞楼市成交回落，主要是因为：1、近期开盘及加推的项目进入网签尾声，结束了前几周出现因个盘及成交结构等导致的大涨，成交量价步入平稳运行的轨道；2、购房需求经过金九银十的集中释放，楼市进入新一轮的蓄客周期，签约量回落实属正常现象；3、受签约数据滞后影响，上周虽然有星际湾、鼎峰源著、汇景城市山谷、尚品居、万科中心等项目的开盘，但其成交情况估计未来几周才会陆续体现；4、城区大户型产品受宠，上周富通圣堤雅、天骄御峰、佳兆业帝景中央、东城万达广场、天骄峰景等套均成交面积在130㎡以上的产品收金不俗，皆进入个盘成交金额前二十名。

4、成交均价：8000元/㎡以下产品成交稳占上风   房价再次回归“8”字头

上周住宅均价持续下滑，均价8806元/㎡再次跌入“8字头”，环比下滑7%。受近期豪宅别墅产品以及改善户型的成交影响，近五周东莞住宅房价起伏幅度较大，在“8”字头和“万”字头上下滑动。上周在王洲湾1号（6147元/㎡）、海伦堡（7427元/㎡）、鸿华·I尚城（5452元/㎡）等低价位项目的成交，且8000元/㎡以下的产品成交再次稳占上风，约占5成多，使得整体均价再度跌至8806元/㎡。