瑞峰：东莞楼市成交持续升温 万达万科虎门同台竞技

   一、导读

1、宏观环境: “降息”将促动购房需求释放  年底有望迎来成交小高峰

全国层面：央行宣布自2014年11月21日起，金融机构人民币下调贷款和存款基准利率，贷款降0.4% 存款降0.25%。央行方面表示，降息主要目的是为了解决融资难问题，但实际上房地产也带来重大的利好：

一是降低购房成本，相当于在原有贷款利率基础上给全部购房者打出9.39折优惠，将促使对价格敏感的刚需客入市，对楼市成交起刺激作用，年底或进入成交小高潮；

二、降息和930新政形成叠加效应，对已还清购房贷款的改善型需求来说将大幅降低按揭成本，形成双重利好影响，促使这部分需求持续入市；

三、减轻还款的负担，如一套100万元贷30年，之前的年利率是6.55%，月供为6354元，现在的年利率6.15%，月供6092元，一个月就少了262元；

四、降息将使得限购政策取消、限贷政策放松、银行利率下滑等三类利好因素形成叠加效应，一、二线城房价在跌幅持续收窄的情况下或出现上升；

五、楼市在心理和实际上两重获益，今后首套房的利率折扣将明显增加。预计一线城市9折将成主流，甚至有出现8.5折或者8折的可能性。对于购房者来说，这种直接的信贷刺激影响非常大；

六、急缺钱的开发商久旱逢甘霖，融资成本降，尤其对于财务稳健的大型房企，本轮降息无异于“如虎添翼”，将进一步巩固强者恒强的格局。

对于后市走向，专家认为货币宽松空间被打开，未来继续降准降息没有任何心理上的包袱，再考虑到存贷比调整带来的缴准压力，预计下一次降准降息不会太远，一直会持续到社融余额增速拐头向上，经济内生动力增强为止。

东莞层面：“降息”对东莞楼市再度带来利好消息，买卖双方信心大大增强，全新入市的项目皆获利，去货速度比以往大大增加；开盘项目也一个接一个，碧桂园翡翠山开盘热闹余温还未散去，上周末虎门南部湾万科城和万达华府同日皆大规模推货，获得莞广深三地客户的疯抢。政策不断传来利好，后市开发商推货将进一步加大，年底东莞楼市成交将会迎来小高潮。

此外，京东20亿元布局麻涌，给水乡片区电子商务业再添“猛将”，但水乡片区要形成显著优势和对电商企业的吸引力，仅仅依靠几家配套电子商务的物流企业是不够的；而是应该进一步整合当地的环境资源、土地资源、交通资源等现有优势，打造和完善水乡电商产业链条，创造适宜电子商务企业发展壮大的条件。

2、新增：年底冲刺战打响新项目扎推上市   刚需新品批量推出

年底冲刺时刻，开发商推货活跃，上周东莞全市约有11个项目有新增供应，其中住宅新增2260套，面积约为25.76万㎡，环比增长45%；非住宅新增1831套，面积约为4.82万㎡，环比下滑14%。上周供应市场格局转变，刚需再度成为供应的主角，70-110㎡产品共有1682套，约占总供应的74%，分别是南部湾万科城（660套）、碧桂园翡翠湾（430套）、虎门万达广场（214套）、嘉华星际湾（174套）、卓越时代广场（156套）等项目提供。值得一提的是虎门两大品牌项目——南部湾万科城和虎门万达广场上周同日开盘，推货手法极为相似，两巨无霸开发商博弈，虎门楼市竞争白热化局面已打开。

预售证方面，上周共有8个项目取得预售许可证，纯新项目有碧湖湾、碧桂园豪庭和星城翠珑湾，已进入认筹阶段，将于近期开盘。

3、成交情况：楼市成交持续2周“满江红”   环比上涨近两成

上周东莞楼市再次收获“满江红”，全市共有1347套住宅产品成交，面积约15.17万㎡，环比上涨18%，同比则下滑2成多。东莞楼市连续2周量价齐升，主要是因为：1、前一周开盘项目进入网签阶段，其中新盘碧桂园翡翠签约177套（含别墅产品）排行榜之首，卓越时代广场48套居其次，从开盘监控数据来看，预计这两个盘网签将延续，加上上周末开盘热销的项目也开始网签，本月末周楼市成交将出现“翘尾”现象；2、年底项目促销优惠活动升级，个盘成交量有所上涨；3、因临深片区碧桂园翡翠山（17套）和三正瑞士半山（16套）别墅产品成交出众，上周别墅成交占比加大，约12%；4、改善性需求持续释放，以往较为滞销的合拼户型也成热销产品，如11月以来龙光君御旗峰（3-4拼）、江南第一城（2拼）、中惠香樟绿洲（2拼）成交量明显上涨。

4、成交均价：9000-10000元/㎡产品成交占主流   均价再回“9”字头 

上周东莞楼市住宅均价攀升至9385元/㎡，环比上涨5%，同比上周13%；虽然有“价格屠夫”的碧桂园项目再度领先楼市，但整体均价不降反升。主要是因为：1、上周碧桂园翡翠山整体均价（洋房+别墅）9010元/㎡，高于前一周的楼市均价（8955元/㎡），“拉低效应”不再；2、9000-10000元/㎡产品成交占主流位置，约占21%，6000元/㎡以下的低价产品比重仅占6%，环比下滑9个百分点；3、万元大盘成交出众，住宅整体成交面积排名中均价过万的项目占6席，分别是三正瑞士半山、鼎峰源著、卓越时代广场、富山居、锦绣山河、金地湖山大境。

5、畅销项目：碧桂园翡翠山旗开得胜   批量出货成交率达9成以上

毫无疑问，碧桂园项目开盘再次风靡东莞楼市，批量推出754套 87～178平（3～5房）6980元/㎡起，均价7500元/㎡，成交约690套，成交率为90%以上。畅销原因：1、位于莞深高速黄江出口旁，离深圳开车仅需半个小时，主打深圳客，成交客户中深圳客占比近九成，多来自公明、福田等地；2、价格仍是优势，非毛坯价7500元/㎡，不但低于黄江区域均价，更是深圳区域价格的1/4；3、户型丰富，86-178㎡的山景非毛坯洋房及198-208㎡的西班牙双拼美墅，囊括各层次需求；4、推广宣传根据节点全面投入，从开建到开售，广告、软文、短信等渠道全面铺开，以及在各网媒进行软文铺点，让项目无处不在，扩大潜在客户范围。

6、楼盘营销：政策利好不是涨价的支撑  “降价跑量”仍是主线

2014年末越走越近，“去货”仍是开发商头等大事，“降价跑量”仍是主线。因为尽管政策层面利好不断传来，不过主要表现在心理层面，执行层面还需一段时间，如央行降息政策虽然出台，但地方放贷银行仍然按照之前的利率执行，所以政策利好不是房企涨价的支撑；反而应该增加购房者的信心，在销售说辞上放大政策的利好，同时迎合刚性需求和改善型需求购房心理，给予实在的优惠，让客户知道现在是入市的好时机。如近期销售热闹的碧桂园翡翠山、南部湾万科城、万达华府除了产品贴近市场之外，低于市场预期价是其获得快速去货的关键。

二、东莞房地产市场

1、楼市成交

1.1总体情况：楼市成交持续2周“满江红”   环比上涨近两成

1.2供需量价走势：9000-10000元/㎡产品成交占主流   均价再回“9”字头

1.3物业类型成交：洋房成交约占74%   别墅成交上涨占1成多

1.4产品类型成交： 70-100㎡成交稳占上风   小户型和改善户型成交下滑 

1.5成交排名

1.5.1区域成交排名：碧桂园翡翠山助黄江夺冠   南城155套屈居第二

1.5.2个盘成交排名（按套数）

1.6成交明细

1.6.1普通住宅面积区间成交：翡翠山90-100㎡产品热销

1.6.2别墅产品面积区间成交：三正瑞士半山300-400㎡别墅成交占半壁江山

1.6.3住宅各单价区间成交：9000-10000元/㎡产品是成交主流  占21%

1.6.4别墅各单价区间成交：20000元/㎡以下产品占9成以上

1.7楼盘活动：降息提振楼市信心  虎门万科和万达项目开盘去货佳

（注：上表中红色字体标示的项目均为全新入市的项目）

1.8新增供应 ：年底冲刺战打响新项目扎推上市   刚需新品批量推出

    1.9新开工：5纯新项目动土   金地集团虎门、道滘项目齐动工  

    2、土地市场

2.1待拍土地：上周无商住/商服用地待拍信息

2.2出让土地：上周无商住/商服用地出让信息

2.3土地成交：上周无商住/商服用地成交信息

三、宏观经济政策环境

3.1.国内：

3.1.1经济环境 

3.1.1.1 习近平：中方将对最不发达国家97%输华品免关税

2014年11月22日，正在斐济访问的国家主席习近平，在楠迪同斐济、密克罗尼西亚、萨摩亚、巴布亚新几内亚、瓦努阿图总理、库克群岛、汤加、纽埃等8个建交太平洋岛国领导人举行集体会晤，并发表主旨讲话。习近平宣布，中方将给予最不发达国家97%税目的输华商品提供零关税待遇。

3.1.1.2国务院启动大规模价改 大部分政府定价将回归市场

11月18日，经济观察报从权威部门获悉，自启动简政放权改革、财税体制改革等多项重大改革后，中国国务院已经决定正式启动价格改革。这将会是一场自1988年价格闯关以来，中国最大规模的价格改革。以2014年11月15日召开的国务院常务会议为起点，一直到2015年上半年，中国将展开对电力、天然气、石油、交通、环保、医药等大多数目前还存在政府定价的产品的一系列价改。

同时11月15日召开的国务院常务会议明确表示，，价格改革是推进市场化改革和政府职能转变的重要内容；缩小政府定价范围，实行公开透明的市场化定价，以合理的价格信号促进市场竞争，破除垄断；以逐步有序的方式，改革能源、交通、环保等价格形成机制，疏导价格矛盾，稳步放开与居民生活没有直接关系的绝大部分专业服务价格；要抓紧制定价格改革方案，做到统筹配套，成熟一项、推出一项，同时要完善监管措施，维护良好价格秩序。”

在国务院常务会议上，总理李克强向外界释放了两方面信号，一方面价格改革将“加快推进”，另一方面，价改核心为“更大程度让市场定价”。

3.1.1.3国务院：取消银行承办记账式国债柜台交易审批

根据《国务院关于取消和调整一批行政审批项目等事项的决定》，经研究论证，国务院决定，取消和下放58项行政审批项目。其中，《决定》取消了商业银行承办记账式国债柜台交易的审批。此前，这一项目的审批部门是中国人民银行和财政部。

此前，中国人民银行受理、审查商业银行提出的承办记帐式国债柜台交易的行政许可申请后，认为其申请材料齐全，符合法定条件、标准的，经商财政部，准予行政许可。审批的主办单位是中国人民银行金融市场司债券发行处。

分析人士指出：“原先柜台交易的债利率高于市场水平，能到5%以上，一出来就被中国大妈疯抢。这和之前柜台交易债券流动性差，以及承办银行不足有关。取消审批，有利于柜台交易国债降低融资成本。不过鉴于这部分国债占比不大，对整个债市影响很有限。”

3.1.2政策环境

3.1.2.1央行两年多来首次降息 调控更注重与新常态结合

2014年11月21日，央行宣布，自今日起，金融机构人民币下调贷款和存款基准利率。值得注意的是此次央行采取不对称降息，贷款基准利率的下调幅度大于存款基准利率。其中，金融机构一年期贷款基准利率下调0 .4个百分点至5 .6%；一年期存款基准利率下调0 .25个百分点至2 .75%，其他各档次贷款和存款基准利率相应调整。这是央行时隔28个月后再次降息。多位经济学家表示，降息意味着货币政策基调已改变，趋于宽松。

3.1.2.2住建部拟为“奇怪建筑”设准则 一旦判定或不准建

“铜钱楼”、“福禄寿”酒店这类屡遭吐槽的“奇葩建筑”，以后很可能不会获批建造了。在中国科协主办，广东省科协承办的“第三十四次中国科技论坛—绿色建设美丽中国论坛”上，广东省建筑科学研究院副院长杨仕超透露，国家建设部拟为“奇怪建筑”设判定准则，如果设计方案被判定为“奇怪建筑”，则不予批准建造。

3.1.2.3国务院颁布农村土地流转意见：不能搞大跃进

随着城市化进程加快，近年来社会上对未来"谁来种地"问题十分关注。近日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》，就从这方面做出了回答。《意见》提出了三个方面的措施：

一是建立新型职业农民制度，培育新的种地人。包括实施新型职业农民培育工程，积极培养专业大户、家庭农场经营者、农民合作社带头人、农业企业经营管理人员、农业社会化服务人员和返乡农民工等新型职业农民，努力构建新型职业农民和农村实用人才培养、认定、扶持体系。

二是引导土地资源流向新型农业生产经营主体，使愿意种地的人能获得更多的土地经营权。鼓励各地整合涉农资金建设连片高标准农田，并优先流向家庭农场等规模经营农户。

三是加大扶持完善服务，为新型农业经营主体发展提供更好的外部环境一是建立新型职业农民制度，培育新的种地人。包括实施新型职业农民培育工程，积极培养专业大户、家庭农场经营者、农民合作社带头人、农业企业经营管理人员、农业社会化服务人员和返乡农民工等新型职业农民，努力构建新型职业农民和农村实用人才培养、认定、扶持体系。

3.1.2.4国税总局摸底房地产税 二手房营业税年底前或调整

“此前国税总局的确派出调研组对部分城市的房地产行业相关税种进行调研，并对二手房交易环节各税种的税收情况做了详细的摸底。”东部某省会城市政府部门的一位官员告诉记者，从国税总局调研期间透露的情况来看，国税总局确实有计划对二手房交易营业税做出调整，但是否会在今年年底出台仍要视市场情况而定。

3.1.2.5多地出台户籍制度改革意见 农业和非农业区别将被取消

据经济之声《央广财经评论》报道，有句老话说得好，叫“故土难离”。在之前的户口管理方式下，故土难离除了感情因素之外，也有很多管理方式的原因。眼下，户籍制度改革正在加速，全国已有河南、新疆、黑龙江、河北4个省份正式出台了本地的户籍制度改革意见。值得注意的是，各地的方案各有不同，而这其中有一个共同点，就是取消农业户口与非农业户口性质区分，建立城乡统一的户口登记制度，并建立和完善居住证制度。

3.1.2.6新税改央地分成初定：增值税归中央 房产税归地方

据《经济观察报》报道 税制改革核心问题之一——中央和地方的税收分成，正在渐渐明确。据消息人士日前透露，未来税制改革的基本思路是将流转税主要是增值税收入大幅上划中央;而直接税特别是房地产相关税收，将会下划为地方税。

中国现行税制中，涉及房地产的税种共有10种，包括营业税、企业所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、契税、耕地占用税等，此外还有相当数量的涉房地产收费和政府性基金。改革后，房地产税将逐步成为地方政府持续稳定的财政收入来源和县(市)级主体税种，促进建立房地产市场健康发展的长效机制。

3.1.3楼市环境

3.1.3.1  67城房价跌破去年同期 北上广深二手房价止跌企稳

2014年11月19日，国家统计局公布数据显示，70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比综合平均降幅分别比9月份收窄0.3%和0.1%。从个数来看，10月份70个大中城市新建商品住宅价格环比下降的城市有69个，持平的城市有1个，均与9月份相同。二手住宅价格环比下降的城市有64个，比9月份减少6个；持平的城市有4个，比9月份增加4个；上涨的城市有2个，比9月份增加2个。　　整体来看，10月份70大城市房价数据继续全面下调，跌幅相比前三个月有所收窄，但与9月份数据相比，北京（楼盘）等20个城市新建商品住宅价格指数环比跌幅依然加大。值得注意的是，10月份部分城市二手住宅价格环比有所回升。北京、上海（楼盘）、广州（楼盘）、深圳（楼盘）4个一线城市二手住宅价格环比均停止下跌，其中北京二手住宅价格环比上涨0.3%，上海、广州、深圳环比均持平。

3.1.3.2万达预计下月港交所上市 王健林将重返中国首富

记者获悉，万达商业已经初步确定上市时间表。根据时间表，万达商业拟定于12月5日启动全球路演，12月19日正式在港交所挂牌。万达商业首次的募资规模远超于彭博此前估计的50—60亿美元，预计将会超过100亿美元。

万达商业首次提交的招股说明书，万达将三大商业地产板块全部纳入上市公司，分别包括：长期投资的物业开发租赁业务；开发和销售物业，以及开发和酒店经营业务。这次上市集资的90%将用于建设10个物业开发项目，如广元万达广场、哈尔滨哈南万达广场等项目。

3.1.3.3 5大房企销售额提前破千亿元 “龙虎斗”再现

截至10月底，万科、中海、保利、恒大、绿地五大房企的签约销售额均提前突破千亿元。纵观今年前10个月房企的销售业绩，可谓纷纷提前跨入“千亿元军团”。据悉，万科以1711.4亿元的销售规模暂居第一位；绿地集团虽未公布具体销售额，但有内部人士向记者透露，今年前10个月预计绿地的销售业绩至少超过1500亿元；中海地产以1189.34亿元位居第三；恒大地产和保利地产的销售额分别为1072.9亿元、1068.8亿元。

3.1.3.4  02O搅局租房市场 中介费打5折能否成为常态

在北京租赁市场，公开喊出“佣金5折”的，爱屋吉屋还是第一家，另外，这家公司还有一个与众不同的特点是，没有“门店”。这个“高折扣”和“无门店” 模式一推出，立刻引起了行业内的强烈关注。

操作的模式，通过自主开发的全套O2O网络中介服务，租房人在网上或手机APP上预约看房，公司安排专门的经纪人线下一对一的全城带看，成交后，佣金只收房东传统收费标准的35%，对租客免佣金。

3.1.3.5佛山土地流拍不断 11月挂牌七宗地仅成交1宗

进入11月以来，佛山土地市场也随之入冬，在已经挂牌出让的7个地块中，除了三水云东海地块最终由万达竞得，其他6个地块全部因无人出价而遭遇流拍。

3.1.3.6中民投248亿底价揽天价高价地 住宅单价将超10万元

今年的全国总价高价地在上海（楼盘）诞生。2014年11月18日，一块位于上海市外滩(董家渡)的商住办综合用地，以248.5亿元的成交价刷新今年全国土地的出让总价纪录，中民投联合外滩投资、佳渡置业摘取了该地块，折合楼板价35404元/平方米，可谓“底价”摘得。

以整块地一次性出让的历史全国总价高价地目前仍是广东亚运城（楼盘）地块，该地块于2009年出让，由富力、雅居乐、碧桂园组成的联合体以255亿元的天价夺得，彼时创下的“全国总价高价地”纪录至今未被撼动。

不过，此后超过200亿元总价出让的地块也仅有两块，一块是2013年全国总价高价地，由港资企业新鸿基买下的上海市徐家汇(002561)218亿元高价地；一块即是今年本次由中民投联合体摘得的248亿元上海董家渡高价地。

3.1.3.7长沙：职工公积金可用于支付房租 取消个人担保收费

2014年11月18日，长沙住房公积金管委会下发了《关于规范住房公积金提取和个人住房贷款政策有关问题的通知》，未来长沙职工公积金可以提取用于支付房租。

《通知》将自 2014年12月18日起执行，其中规定，职工本人（已婚的包括本人和配偶）在本市无自有产权住房的(包括商品住房，政策性住房和保障性住房)，可以提取住房公积金支付房租，每年可以申请提取一次，每次额度不能超过上年度汇缴额的50%。同时，在长沙连续缴存公积金6个月即可申请公积金个人住房贷款，在异地缴存住房公积金，在长沙购买自住住房的，凭缴存地住房公积金管理中心出具的缴存证明，也可申请公积金个人贷款。此外，通知还明确规定，为切实减轻贷款职工负担，将取消住房公积金个人担保收费。

3.2东莞：

3.2.1 经济环境

3.2.1.1  东莞提出未来城市新定位 建设国际制造名城

2014年11月18日，东莞市新型城镇化工作会议召开。会议公布了《中共东莞市委东莞市人民政府关于全面推进新型城镇化发展的意见（征求意见稿）》。东莞提出，未来一段时间的城市新定位为建设国际制造名城、现代生态都市。

东莞将抢抓广东省争创自由贸易园区的机遇，主动对接深圳前海、广州南沙、珠海横琴，积极共建珠江口东岸世界级湾区。同时，统筹利用港口、经贸、华侨和文化等资源，积极参与21世纪海上丝绸之路建设。东莞还将加强与粤东西北的产业合作，加强与韶关、惠州、河源、汕尾等重点地区的联系，扩大东莞城市辐射带动作用。

3.2.1.2  东莞入围新型城镇化试点名单 两镇将试点新型设市

2014年11月18日，东莞市委书记徐建华在全市新型城镇化工作会议上透露的，东莞目前已入围国家新型城镇化综合试点名单，虎门镇、长安镇将试点行政管理创新和行政成本降低的新型设市模式。

3.2.1.3  明年75岁以上户籍老人 免费获意外伤害综合保险

2014年11月20日，市政府常务工作会议举行，市委副书记、市长袁宝成主持会议。会议审议并通过《东莞市“银龄安康行动”实施方案》（下简称《方案》）、《东莞市2014-2015年冬季大气污染防控专项行动工作方案》等内容。

《方案》规定，从2015年1月1日到2015年12月31日，具有东莞户籍的75周岁以上老年人和五保户、低保户中的60周岁以上老年人，统一由福利彩票公益金市级留成资金出资，为每人购买一份东莞市老年人意外伤害综合保险。

3.2.1.4粤海产业园首个项目昨开建 重点发展汽车零部件

东莞又一个“千亿产业园”浮出水面——位于谢岗镇的粤海产业园首个项目正式开建。2014年11月20日，东莞粤海银瓶合作创新区粤海普洛斯电商物流项目动工仪式暨粤海环普工业园项目签约仪式在谢岗举行，标志着东莞粤海银瓶合作创新区正式启动产业建设步伐。

3.2.1.5东莞明年起规模化推广绿色建筑 加快建绿色低碳城市

“推广绿色建筑，提高绿色建筑比重，严格执行建筑节能标准”。刚刚闭幕的全市新型城镇化工作会议，吹响了建设国际制造名城现代生态都市的号角。加快建设绿色低碳城市，成为东莞新型城镇化建设的重要内容。

3.2.1.6京东在东莞投20亿元建产业园 将包揽华南区一半业务

从东莞市麻涌镇政府获悉,京东集团将在东莞麻涌投资20亿元建设现代服务产业园,此次京东布点麻涌,将使东莞成为京东在华南区域的重要业务支撑点,包揽华南区50%的业务,项目预计2017年建成投产,投产后在东莞交易额可达350亿元,年实现税收7亿元。

据介绍,东莞京东现代服务业产业园及电子商务基地项目选址东莞麻涌,项目总投资20亿元,计划投资建设电子商务运营中心、智能物流示范基地、区域采购中心、电商聚集园区以及设立O2O模式全国首批试点等,未来将建成东莞电子商务基地及物流枢纽中心,包含订单生产物流中心、大型分拨中心及大型转运中心等功能的综合物流园区,主要定位为FDC、百货、大家电、3C等商品。

3.2.1.7东莞划归为Ⅱ型大城市 城区常住人口达到120.84万人

日前，国务院印发《关于调整城市规模划分标准的通知》（以下简称《通知》），对原有城市规模划分标准进行了调整。《通知》明确，新的城市规模划分标准以城区常住人口为统计口径，将城市划分为五类七档：城区常住人口50万以下的城市为小城市，其中20万以上50万以下的城市为Ⅰ型小城市，20万以下的城市为Ⅱ型小城市；城区常住人口50万以上100万以下的城市为中等城市；城区常住人口100万以上500万以下的城市为大城市，其中300万以上500万以下的城市为Ⅰ型大城市，100万以上300万以下的城市为Ⅱ型大城市；城区常住人口500万以上1000万以下的城市为特大城市；城区常住人口1000万以上的城市为超大城市。

根据东莞市统计局公布《2014版东莞统计年鉴》公布的2013年各镇街常住人口统计，四个街道人口数分别是，莞城16.58万、东城49.68万、南城29.87万、万江24.71万，城区常住人口合计120.84万人，可划为大城市中的Ⅱ型大城市。

3.2.1.8石龙镇启动同城商圈规划 中山路将造岭南特色商业街

日前，石龙镇召开了建设商旅强镇动员会议，对深入建设商旅强镇进行部署，根据《石龙镇建设商旅强镇工作实施方案》，启动了同城“商圈”规划，将以东莞火车站建成开通为契机，完善石龙镇商业规划布局。

对于老城区的优化规划，中山路一直备受关注。石龙镇在推动中山路开发时，将强化旧城区原有的历史文化资源，同时与其它区域现有旅游资源有机结合，将传统的地域文化元素和时代发展特征有机结合，充分挖掘历史人文景观和地域民族特色，通过现代化的空间布局，形成具有时代感与岭南骑楼风格相协调的建筑景观，打造具有岭南特色的商业街区。

而新城区的规划上，将以龙城路为主轴，西至裕兴路，东至京瓷路，建成石龙镇向国内外市场和优秀企业展示政府形象的窗口，该区将以新型业态为主导，为石龙商旅强镇提供一个强大支撑点。

3.2.1.9东莞经信局局长叶葆华：东莞经济已经见了底

东莞市经信局局长叶葆华2014年11月22日带队参加阳光问政，谈到今年东莞的经济运行情况，从前三季度和10月份初步数据，总体走向与全省的情况一致，企业出现冰火两重天。他判断东莞经济：“底是已经见了，从底部往上走是不是超常规跨越性的变化，我们还要培育还要看。项目要发挥效益，形成规模化发展，还是要3到5年的时间。5年之后，或有新一轮的高增长。”

3.2.2 政策环境

3.2.2.1  东莞公积金5年以上贷款利率降至4.25%

央行下调存贷款利率后，公积金贷款也同时下调。2014年11月23日，记者从东莞市住房公积金管理中心获悉，该中心系统已于进行了调整。市住房公积金管理中心负责人介绍，从11月22日起，5年以上公积金贷款利率从4.5%降至4.25%;5年以下公积金贷款利率从4%下调至3.75%。