东莞11月土地市场低迷 2014全年萧条行情几成定局

    继9.30央行松绑限贷政策后，11月21日晚，央行突然宣布降息。此次降息释放出的信号，对房地产产生正面积极的影响。尽管降息不是针对房地产，并且降息所带来的利好不宜高估，行业调整已成定局，但是降息却能重振开发商和购房者的信心，改变市场预期。

在政策的多重利好下，11月全国土地市场已率先回暖，越秀地产在广州拿下总价高价地、阳光城在上海拿下杨浦区域高价地，品牌开发商也积极补仓。得益于限购取消、限贷松绑以及地方政府救市力度的进一步加大，一线及部分二线城市新房成交量显著回升，整体市场成交持续向好，大大提振了开发企业拿地信心，上半年积压的购地需求在年底也迎来了释放契机，深圳、上海、厦门、北京、南京等迎来高价拿地热潮。

房地产行业预期持续向好，降息能直接降低房企的融资成本，开发商的投资意愿明显增强。为2015年的发展备战，开发商出于补仓需求，年底将陆续出手购地。反观东莞土地市场，政府推地持续深度放缓，供需依旧在底部徘徊。11月东莞土地市场成交的全是工业用地，成交量跌至年内第二低位的月成交记录。商住地成交更是连续三个月断档，2014年低迷萧条的土地行情几成定局。市场缺乏优质地块的带动，一线品牌开发商拿地身影销声匿迹，中小企业受到融资渠道窄和发展规模的限制，低迷行情下更是无暇顾及土地市场。

一、11月东莞土地市场依旧深度低迷，全年萧条行情几成定局。

11月关键数据一览：

月度总体叙述：

11月东莞土地市场颓势延续，供需依旧低迷。11月土地整体供应量11.12万㎡，环比减少46.22%，同比减少91.93%。商住地供应1宗，打破两个月来的土地供应断档格局。年底东莞政府未见加快推地量，全年推地趋缓的态势不变。

成交方面，11月土地成交继续筑底，整体成交12.42万㎡，环比减少66.2%，同比减少84.97%；成交金额0.72亿元，环比减少57.95%，同比减少96.48%。商住地成交连续3个月“挂零”，市场低迷延续，全年萧条行情几成定局。

二、东莞土地市场

（一）、土地供应

1、土地市场供应趋缓态势延续，11月土地供应量继续低位徘徊。

据东莞中原研究部监测数据显示，11月东莞土地供应4宗，供应面积合计11.12万㎡，环比减少46.22%，同比减少91.93%，为年内第二低位的月度供应记录。其中，商住用地1宗，面积合计3.54万㎡，同比去年减少96.04%。工业用地3宗，面积合计7.58万㎡，环比减少11.61%，同比减少45.53%。尽管进入年底，低迷的土地市场给政府财政收入带来一定压力，但东莞政府推地节奏依旧深度放缓。今年来东莞政府一直加大扫黄力度，扫黄事件把东莞推上风口浪尖，这背后是反腐廉政建设的持续深入，政府推地更为谨慎。

房地产持续深度调整，行业前景甚忧，开发商基本无暇顾及土地市场。在廉政建设的持续深入，东莞政府加大土地的监测力度，推地意愿下降，更多是推个别工业配套用地为主。

2、11月东莞商住地供应1宗，打破两个月的断供格局。

连续两个月商住地供应断供后，本月东莞土地市场有一宗商住地供应。该地块编号为2014WG040清溪镇重河村出让一宗占地面积为3.5万㎡的商住地，地块临近清溪世博项目和保利中央公馆，属于清溪镇中心规划的利好板块，临近清溪镇政府，周边配套成熟。该地块容积率是2.35，起拍价为16060万元，起步楼面地价为1931元/㎡。

2012年世博集团斥资近1.7亿元拿下清溪重河村的一宗7.4万㎡，折合楼面地价1276元/㎡，目前该地块世博集团已转让给碧桂园。2013年世博集团再斩获清溪重河村的一宗4万㎡占地的商住地，折合楼面地价达到2451元/㎡。而与世博地块隔河相望的另一宗占地规模7万㎡的商住地被保利集团拿下，折合楼面地价1706元/㎡。清溪属于临深片区，深圳北概念被逐渐强化，深圳客持续流入东莞，并且从此前的直接频临的塘厦、凤岗，逐渐向泛深片区的黄江、樟木头、清溪等区域渗透。11月供应的清溪商住地所在的区域板块，目前已汇集了保利、碧桂园、世博等开发商布局，板块价值将大大重塑，预计该地块将会受到有意深耕临深片区的开发商参与竞拍。

2014年11月东莞挂牌上市土地情况一览：

（二）、土地成交

1、11月土地出让金大幅萎缩，政府财政收入持续承压。

据东莞中原研究部监测数据显示，11月东莞土地成交金额为0.72亿元，环比减少57.95%，同比减少96.48%。11月土地出让金持续萎缩，跌至年内第二低位的记录，主要是土地市场的低迷不振，只有寥寥几宗工业用地成交，对土地出让金的贡献度低。今年前11个月东莞土地出让金为105.21亿元，为近五年同期新低，环比去年同期减少28.92%，反映今年东莞土地出让金额对政府财政的收入贡献度大大减弱，政府财政收入持续承压。

2、11月土地成交全是工业用地，交易量继续底部徘徊。

据东莞中原研究部监测数据显示，2014年11月东莞土地成交5宗，面积合计12.42万㎡，环比减少66.2%，同比减少84.97。11月东莞土地成交的全是工业用地，一宗商服用地流拍。该商服用地编号为2014WG039位于清溪香芒东路北，占地面积3万㎡，容积率为2.8，折合楼面地价1291元/㎡。由于清溪服务产业发展欠发达，商业氛围淡，最终该商服用地无人问津而流拍。

11月东莞土地交易量跌下年内第二低位，仅次于6月份，成交量依旧在底部徘徊，主要有几点原因：其一，政府推地意愿低迷，土地供应跟不上土地需求。其二，市场形势尚未根本好转，企业拿地意愿还没有完全恢复。其三，经济环境恶化，房地产调整背景下，开发商投资更加谨慎。

3、 商住地成交连续“挂零”，全年低迷行业几成定局。

商住地成交连续3个月断档，土地市场颓势延续。

11月东莞商住地成交又出现“挂零”，连续3个月断档成交。尽管宏观环境和房地产政策在限购放松、限贷松绑、降息等多重利好政策下，行业预期出现向好，但土地市场未见任何起色，颓势延续。反观新房市场，在众多利好信息下，市场出现回暖反弹，但回升动力依旧不足。2014年作为房地产的调整年，过去楼市通过低首付、二三级联动等方式已提前透支需求。

今年来，品牌房企采取“现金为王”的跑量策略，并且实施多元化的发展战略，甚至转型发展。中小企业融资渠道狭窄，低迷行情下，资金链越发紧张，发展规模受限制，暂时搁置拿地计划。高预期下的政府减少优质地块的供应，品牌开发商拿地的身影几乎销声匿迹，中小企业受到资金和发展规模的限制，也不会顾及土地市场，行业低迷几成定局。

2014年11月东莞土地交易明细：

四、12月土地市场延续低迷格局，2014年土地市场惨淡收官。

根据东莞中原研究部监测数据显示，截止11月28日，12月东莞只有3宗地块挂牌出让，面积合计12.29万㎡。其中，商住用地1宗，占地面积3.5万㎡，工业用地2宗，面积合计8.75万㎡。从目前挂牌出来的土地来看，12月土地市场延续低迷格局，难以走出弱市。从国土局公布的公告来看，后市东莞将有一波土地供应热潮，麻涌、清溪、凤岗、虎门、东坑、大朗、寮步等区域均有商住地供应，但这些地块有可能在2015年年初入市，其中不乏优质地块，预计市场在优质地块和供应放量的带动下，土地成交有望走出低位。经过2014年的去库存，累积的需求将会迎来释放契机，2015年开发商将及时补仓地块，扩大发展规模。

受到供应低迷影响，12月份土地市场也难以走出低位，2014年土地市场将会惨淡收官。12月份东莞有一宗商住地挂牌入市，地块编号为2014WG040位于清溪重河村，地块占地面积3.5万㎡，容积率为2.35，折合楼面地价1931元/㎡。地块周边有保利、碧桂园、世博等开发商布局，有望成为新的居住片区。清溪承接深圳客的利好，清溪政府大力发展房地产，推地节奏频繁。2014年土地低迷的行情几成定局。

2014年12月东莞挂牌上市土地情况一览：