合富：宽松政策叠加效应呈现 东莞楼市成交稳步回暖

7月始，中国进入“限购”松绑潮，截至9月底，除极个别城市外，所有城市完成“限购”解禁；“9.30”央行放松首套房贷认定标准，并要求各大银行加大贷款利率优惠力度；11月时隔两年半后央行首次下调贷款基准利率……进入下半年，在中国经济的增速的下行的大背景下，中央在房地产调控方面，加大了政策宽松力度，从行政手段、首付政策、贷款利率等多方面对楼市进行持续的刺激。宽松政策的叠加效应已经呈现，11月全国楼市成交普遍创年内新高，东莞也不例外。

楼市成交真正开始回升主要体现在“9.30”之后，即市场只经历了2个月的短暂回升，后市能否持续保持成交放量，目前基础尚不稳固。因此，从政策层面来看，尤其“降息”存在着后续持续放松的可能性。因为仅一次的“降息”对经济的刺激作用很有限，多次“降息”的叠加效果更加明显。按照经济规律，每轮“降息”均会出现2-3次的持续下调。依此判断，在未来一个季度之内，可能会面临再次“降息”，也不排除“降准”的可能性。总而言之，在经济疲态的大背景下，未来货币政策总体趋势为宽松，房地产迎来更多利好。

11月东莞楼市进入年内高潮，多个新盘入市均取得超过八成的销售率。延续10月份的态势，大户型成交继续向好，是东莞楼市成交回暖的重要标志。一线品牌房企在市场上虽主角，包括万科、万达、碧桂园等在内的多个品牌项目在11月表现出开盘即基本售磬的热闹情况。11月，市场呈现成交加速回升趋势。

虽然11月东莞楼市在成交量取得了较大的回升，但在价格方面表现平稳。一方面由于市场回暖的基础尚不牢固，目前尚未达到涨价条件。另一方面，随着供应的增加，市场竞争日趋激烈，开发商更多倾向于“以价换量”，保持价格理性与稳定，刺激楼市成交。

12月岁末，在楼市走向暖冬的大背景下，开发商摩拳擦掌，积极备战，做最后的冲锋，以尽可能地挽回上半年成交的颓势。故在最后的一个月，东莞楼市供应量将会持续增加，楼市成交也将可能继续创年内新高。

11月成交量创2013年12月以来最高

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2014年11月东莞一手住宅签约面积约67.7万平方米,保持“三连阳”,连续3个月环比增长.11月成交量同时创下2013年12月以来最高值.从月度走势看出,今年1月份以来,在大方向上看,楼市成交呈现逐渐回稳趋.其中3月-8月市场维持在30-40万平方米之间低位徘徊.9月开始,楼市回暖的力度加强,在一系列利好政策下,11月成交量创下年内高峰.

11月成交量环比10月增两成

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2014年11月东莞住宅新增供应量约79.3万平方米，同比增12%。创08年以来供应量最大，与07年不相上下。11月东莞住宅签约面积约67.7万平方米，同比去年略减少9%，环比10月增加两成，与历史同期相比，创2012年以前最高，与2012年同期基本持平。

11月东莞住宅整体均价约9202元/平方米，同比略涨4%，环比10月略降3.0%.东莞房价较稳定，波动幅度较小，长期在9000-9500元之间波动。 

前11月同比：供应减17% ，成交减31%，房价9147元小涨5%

合富辉煌东莞市场研究部数据显示：2014年1-11月东莞一手住宅供应面积约547.3万平方米，同比减少-17%。在过去的8年里，2014年与2008年、2011年、2012年，4年的同期市场供应量保持510-550万平方米上下，过去8年的前11月年均供应量为510万平方米，故总体而言，东莞楼市供应量较为稳定，未出现大起大落。

东莞楼市成交与经济波动一致，受整体经济的影响较大。

2014年1-11月东莞一手住宅签约面积约474.7万平方米，同比减少-31%，创09年以来最大降幅。从基数来看，前11月成交量创2011年以来最低。过去8年里，前11月成交量年均水平为496万平方米，2008年、2010年和2014年这三年成交低于历史平均水平。尤其2008年和2010年前11月成交低于400万平方米。

 从上图中国GDP走势可看到，06年至今，中国经济出现2个比较明显的下行阶段：2008年和2010年，同时中国楼市包括东莞楼市成交亦处于低迷阶段。说明，东莞楼市成交与经济的波动一致，受整体经济的影响较大。

前11月东莞住宅均价9147元/平方米，同比略涨5%，保持平稳。

2014年1-11月东莞一手住宅签约均价约9147元/平方米，同比小幅上涨5%，与去年的涨幅基本相当。从数字来看，东莞房价小幅升5%，如果剔除非毛坯修房比例年年递增因素的话，今年东莞房价真实情况为稳中微降。

延续了10月的态势,11月71-100平方米及141平方米以上大户型供应量增加

合富辉煌东莞市场研究部数据显示：与去年相比,2014年1-11月户型供应结构的主要变化在于70平方米以下户型供应比重略有增加,141平方米以上户型供应比重略有下降.121-140平方米首次改善户型略有增加.仅从11月的供应情况来看，延续了10月份的态势,70平方米以下小户型公寓供应的减少，以及141平方米以上大户型供应的增加. 

东莞去库存时间连续5个月小幅回落，东莞楼市供求压力在减缓

合富辉煌东莞市场研究部数据显示：截至2014年11月底，东莞一手住宅库存面积约537万平方米，连续3个月上升。由于销售形势好转，虽然总体库存水平持续增加，但去库存时间在明显改善，说明东莞楼市供求压力在减缓。截至11月底，按照过去6个月平均销售量来计算，消化537万平方米库存所需时间约10.7个月，创下连续5个月减小的记录。通常12个月上下的去库存时间为楼市压力的临界点，当前东莞楼市存在刚好处于临界点之下，房价将受到支撑，下挫的可能性较小。

市区11月成交量同比减17.6%，环比增7%，房价同比涨16.4%

11月东莞市区住宅供应面积约15.8万平方米,同比增加三成,环比增加近两成,无论同比还是环比,均稳定在12-16万平方米之间.签约面积约16.1万平方米,同比减少11.5%,环比略增3.2%,与10月及去年同期相比,市区成交量稳定在15-18万平方米之间.说明市区楼市供应和需求相对平衡和稳定,每月供求量在12-18万平方米之间。

市区11月成交量创12个月以来最高，房价稳定在10500元上下

2014年11月市区住宅签约面积约16.1万平方米,年内保持连续3个月增加,同时创过去12个月以来最高.市区房价表现平稳。2013年12月始，房价长期维持在10500元/平方米上下300元幅度波动.

延续10月的态势,11月高品质大户型成交情况表现突出

从11月全市住宅签约金额前10名项目,看出热销楼盘的几个特征:1.临深片区或泛临深片区成交较好,如凤岗/黄江/虎门/松山湖等共有7盘上榜;2.市区楼盘成交突出,如南城2盘上榜,莞城1盘上榜;3.高品质大户型楼盘表现突出,如前十名有五个楼盘成交套均面积在120平方米以上,其中有四个盘套均面积在150平方米以上,如高品质大户型楼盘鼎峰源著、星城翠珑湾和锦绣山河等;4.刚需项目表现突出,如前十中,有五个盘套均面积在88-104平方米.5.高性价比楼盘成交突出,如莞城龙光君御旗峰,签约均价不到九千元,性价比较高.

前11月:万科近72亿遥遥领先蝉联东莞房企榜首

    2014年1-11月东莞全市商品房网签金额房企排行榜中，万科以约72亿的成绩，以绝对优势继续蝉联东莞房企销冠。光大以约31.4亿元排名第二;碧桂园27.6亿元排名第三,较前10月晋升一名;万达地产以25.3亿元排名第四.分别位列2-4名的光大、碧桂园及万达地产三家房企金额差距在5亿之内,预示在2014年的最后一个月12月份竞争将较激烈.排名第5-7名的三正、恒大和富盈以及第8-10名房企金额差距在2亿内,竞争将白热化。