瑞峰：东莞品牌房企推货频繁 楼市成交持续高位运行

   一、导读

    1、宏观环境: 房产税试点停止扩容  明年政策主调或是刺激市场需求  

全国层面： 9月末以来出台的一系列利好政策，改变了市场预期，是激活市场的主要因素。房地产貌似还是没有走出调控怪圈，近年来每当市场陷入低迷的时候，都会有政策层面的利好消息出台，促动成交回暖，而对于明年政策走向，刺激市场需求或成调控主线。从短期来看，政策利好恐不会很快落地，真正的“政策窗口期”将可能出现在2015年1月。一方面，年度楼市数据出台，将为监管层决策提供重要参考；另一方面，年末一系列重要会议召开，在为明年经济形势作出判断的基础上，也会给房地产政策的制定奠定基本原则。而长期来看，按照正常的政策落地和企业决策周期，在“政策窗口期”过后，房地产市场将在明年3、4月真正做出反映。

此外，值得关注的是房产税试点已停止扩容，目前房地产税的基调是加快立法。从具体时间表来看，2015年房地产税应该进入立法程序，如果2016年能够完成立法，2017年将正式依法全面实施，但具体时间待定。同时释放出来的利好是未来或将不再规定原来房产70年或40、50年的产权，而是拥有永久性产权。

东莞层面：近期，南城某项目业主“推墙”一事，引起关注。为避免该类事件反复发生，东莞规划局出台《已销售房地产项目申请变更前期操作细则（暂行）》指出“东莞已售小区想改规划，须不小于三分之二的业主同意”。这一政策的出台让房企在进行改规划之时需谨慎考虑，而对业主来说是种保障。

2、新增：品牌房企推货动作频繁 投资性公寓产品成推货“新宠”   

东莞楼市自11月以来房企推货动作如火如荼的进行着，十二月首周全市约有11个项目有新增供应，总供应面积约23.63万㎡依然高位运行中。其中住宅新增2309套，面积约为19.57万㎡，环比下降8%；非住宅新增943套，面积约为4.06万㎡，环比增长104%，主要是万科金域国际街铺和鼎盛中环车位新增。

临近年底，品牌房企的推货动作也愈加明显，万达、汇景、新世纪等品牌房企皆有新品批量推出，如万达厚街项目推出1296套洋房和公寓新品，汇景的御海南岸和城市山谷则有435套100-140㎡微改善户型推出。从供应结构来看，投资性公寓产品成为了开发商推货“新宠”，新增1012套占住宅总体44%，贡献项目是卓越时代广场推出312套36-71㎡的非毛坯公寓和厚街万达广场700套34-60㎡的SOHO公寓。预售证方面，上周共有7项目取得预售许可，其中纯新项目为沙田礼顿·金御海湾，或将于本月中旬开盘。

3、成交情况：新货新品及时补充  东莞楼市成交依然高位运行

上周住宅成交1291套,面积约14.2万㎡，环比下滑4成以上，同比上涨12%。原因有：一、前段时间热销项目进入网签尾声，成交环比回落属于正常现象，但从全年来看依然处于高位；二、新货新品及时补充支撑成交量平稳运行，成交14.2万㎡依然保持中上水平，主要贡献项目为星城翠珑湾签约133套100—149㎡首改户型，塘厦可居酒吧街106套33—40㎡公寓。

12月作为全面冲刺的月份，房企为完成年底业绩，不仅仅是加大住宅的推货，非住宅方面也是全面出击，上周东莞非住宅成交量约2.4万㎡，同比上涨9成。其中城区投资性的商业性质的公寓产品备受欢迎，卓越时代广场（88套）和万科中心（44套）非毛坯公寓成交不俗。

4、成交均价：热门区域产品成交支撑  均价9280元/㎡依然高位运行

上周东莞楼市住宅均价约9280元/㎡，环比微跌3%，同比上涨5%。虽然到年底，开发商优惠幅度有所加大，但东莞房价皆维持在“9”字头上运行，主要是因为:1、近期热销项目皆位于南城（9836元/㎡），虎门（10515元/㎡）、松山湖（9895元/㎡）、凤岗（11443元/㎡）等均价在万元大关上下徘徊的热门区域；2、9000-10000元/㎡产品成交占大头，约占2成多，星城翠珑湾（9626元/㎡）贡献大；3、三正瑞士半山（16166元/㎡）、保利生态城（12175元/㎡）等别墅产品降价热销，别墅成交占12%，均价约14166元/㎡为房价坚挺提供支撑。

5、畅销项目：星城翠珑湾一期热销    卓越时代广场非毛坯公寓受欢迎 

松山湖新项目——星城翠珑湾一期719套70-140㎡产品进入网签阶段，上周网签133套，位居排行榜之首。畅销原因： 1、耗资3亿打造奢华营销体验中心，彰显项目精雕细琢打造高端品质决心和资金实力； 2、松山湖住宅用地稀缺，2012年东莞市政府下发《关于限制我市四大园区新增商品住宅项目的通知》明确要求松山湖不再新增商品住宅用地，松山湖区域的住宅土地可谓寸土寸金； 3、小区情景体验感佳，小区内园林环境优美，惬意的感觉油然而生；园林内的树木、花草、水流，相间组成了一个优美的生态系统；4、轻轨物业、交通便利，该项目距离轻轨松山湖北站约500米； 5.、产品丰富选择性多，涵盖60-140㎡户型，主力户型是100~140㎡的三房、四房，是松山湖少见的刚需盘，位居创意生活城对面，满足产业园区的刚需及改善型客户的住房需求；6、集住宅、商业、酒店、办公于一体，占地400余亩，打造70万平米恢宏规模成就的奢居大城；7、低价入市，上周均价9626元/㎡，低于区域均价12906元/㎡（11月）。

其次，近期城区投资性质的公寓产品热卖，典型代表是东城的卓越时代广场，推出312套36-68㎡非毛坯公寓，销售率达85%。畅销原因：1、地处东城政治、经济、文化中心，扼守东莞东城最核心地段，左邻东城万达，右连世博，地理位置优越；2.首层、负一层与万达广场相连，二层与万达等大商业体通过城市彩贝连廊联结起来，形成一个有机整体，与万达共享人潮如海般的客户资源；3.东莞史无前例的“彩虹大道“，给来访参观的客户以最震撼的体验效果，通过优展区的精工打造，给客户以足够的信心保障，更加坚定卓越品牌；4、总价低、性价比高，其中一房（36㎡户型很受客户欢迎）均价11500元/㎡，两房均价10500元/㎡；5、比起市场上的一般公寓产品，该项目户型设计好，居住舒适度高，更具人性化，所有的产品均有阳台设计、动静分区、私密性强，如36㎡的户型产品都能够实现客厅与主卧分区；6、户型紧凑，66㎡的建面能够做到2房2厅1卫， 71㎡的产品可以做到2房2厅1卫2阳台，是市场上非常稀缺的户型产品，且全燃气入户、带独立大阳台，且宜商宜居；7、卓越18周年感恩让利，非毛坯2房首付只需8万元起，“零压力“轻松置业计划；8、扼守东莞R2线东城中心地铁口上，交通便利，人口密集，升值潜力大，自住便利，投资收益高；8、与多家二三级中介联动公司合作，为项目拓宽客户渠道，且联动认筹与成交皆有现金奖。

6、楼盘营销：政策利好催动投资客户入市  房企力推公寓产品

     借力政策的利好东莞楼市不但改善型户型受宠，而且投资类产品也走俏。近期入市的富盈世界汇、万科中心、卓越时代广场等项目推出30-70㎡小户型产品去货不俗，去货皆达6成以上，给予房企推货的信心。从监控来看，未来两三个月投资类产品推货量将会继续增加，表现在星城翠珑湾、厚街万达广场、水云天公馆等项目。

7、土地市场：最后一宗商住地流拍收场  2014年土地低迷格局已定

上周流拍的清溪重河村地块，因无人竞价惨遭流拍，而以其同区位且条件相似的清溪香芒北路商服地块也已在11月流拍。分析其流拍原因可能是：1、清溪镇虽然作为临深片区一员，但深圳客户的比例占比较小，且周边区域已有保利、碧桂园、世博等品牌开发商布局，区域竞争较大；2、清溪后市土地供应量巨大，房企持币观望心态仍然存在；3、开发商忙于去库存达业绩，对土地市场有点兼顾不及，而外来开发商在政策调控背景下拿地也颇为谨慎。

二、东莞房地产市场

1、楼市成交

1.1总体情况：新品入市支撑楼市依然高位运行  城区公寓产品受宠

1.2供需量价走势：热门区域支撑价格坚挺  上周签约均价为9280元/㎡

1.3物业类型成交：洋房成交下滑   公寓、别墅产品环比小幅上涨

1.4产品类型成交： 50㎡以下公寓成交上涨  100-160㎡产品占4成

1.5成交排名

1.5.1区域成交排名：16盘成交凤岗155套折桂  星城翠珑湾助松山湖夺榜眼

1.5.2个盘成交排名（按套数）

    1.6成交明细

1.6.1普通住宅面积区间成交：90-100㎡是主角  40㎡以下公寓成交大涨 

1.6.2别墅产品面积区间成交：三正瑞士半山热销   350-400㎡别墅成交出众

1.6.3住宅各单价区间成交： 7000-10000元/㎡价位产品成交出众  占总体5成

1.6.4别墅各单价区间成交：20000元/㎡以下产品约占8成多  为主流产品

1.7楼盘活动：北大资源御城开盘  多个全新项目进入认筹阶段

（注：上表中红色字体标示的项目均为全新入市的项目）

1.8新增供应 ：品牌房企推货动作频繁   投资性公寓产品成推货“新宠”

1.9新开工：2项目动土  海逸豪庭新一期别墅产品开工

    2、土地市场

2.1待拍土地：上周无商住/商服用地待拍信息

2.2出让土地：上周无商住/商服用地出让信息

2.3土地成交：年内最后一宗商住地流拍收场    2014年土地低迷格局已定 

    三、宏观经济政策环境

3.1.国内：

3.1.1经济环境 

3.1.1.1中央政治局会议释放2015年经济发展八大信号

2014年12月5日，中共中央政治局召开会议，分析研究2015年经济工作。中共中央总书记习近平主持会议。会议释放出8大信号：1、主动适应经济发展新常态；2、保持稳增长和调结构平衡；3新兴产业和服务业“双支撑”；4加快转变农业发展方式；5经济发展由东向西梯度推进；6就业和扶贫加以特别重视7经济体制改革将强力推进8实现国际收支基本平衡。

3.1.1.2  2015年地方财政恐减万亿  消费税拟为地方主要税种

作为央地关系分成比例的一个重要考量因素，“营改增”的推广还剩下一年时间，根据财政部的测算，明年年底在营改增全部完成后，其减税规模将达上万亿，这意味着，2015年全国财政收入中，地方政府税收至少会有上万亿的“损失”。

　　如何弥补地方政府因为营改增带来的税收损失，成为各级政府面临的问题。在中央深改小组会议上，财税改革的主要方向是围绕“六税一法”展开，对地方政府而言，重点通过“六税”改革，特别是资源税、消费税等税种的改革，适时培养地方政府新的主体税种，成为平衡央地关系的重要手段。

3.1.1.3明年GDP增速7%成共识  多领域进入改革攻坚期

与往年各界对于经济目标的争议不同， 今年多位接受《中国经营报》记者采访的国内外经济学家预计，除了CPI目标外，其他目标可能都会被下调， 2015年GDP增速目标可能定在7%。明年如果GDP增速目标定为7%，财税改革、价格改革以及进一步放松行政管制等改革措施或进入改革“攻坚期”。明年决策层将进一步放松对能源、交通、公用事业价格的调控，同时可能减少或取消对公共服务定价的管制。

3.1.1.4社科院财经院报告称 新常态下应坚持多目标宏观调控

2014年12月5日，中国社科院财经战略研究院发布《中国宏观经济运行报告(2014-2015)》指出，新常态下的中国经济宏观调控必须坚持多目标的“区间调控”、“定向调控”和“结构调控”，一方面要保就业、稳增长、防风险、稳物价；另一方面也要调结构、惠民生、促改革。

报告认为，中国经济增速放缓，既有人口结构变化等中长期的结构性因素，也有短期的周期性因素。根据周期性因素的变化，报告认为2014年至2020年之间的中国经济新常态，可以划分为两个阶段：

一、2014年至2017年以“三期叠加”为核心特征，称之为“新常态第一阶段”。产能过剩、房地产泡沫、地方政府债务是这一阶段最为突出的影响因素。

二、“三期叠加”后的2017年至2020年，继续全面深化改革，可以称之为“新常态第二阶段”。这一阶段，在前期完成去产能、去杠杆、去泡沫的基础上，围绕潜在经济增长率开始新的经济上升周期，经济增长更趋平稳，增长动力更为多元；经济结构优化升级，发展前景更加稳定。

3.1.1.5财政部推30个项目总投资1800亿元 涉污水处理等

2014年12月4日，财政部公布首批30个政府和社会资本合作模式（PPP）示范项目，总投资规模约1800亿元。

此次通过评审入选的30个项目涉及轨道交通、供水供暖、污水处理和垃圾处理等多个方面。入围省份中，江苏省以9个项目居首；安徽4个入围项目排第二；河北、吉林、浙江等省份也有项目入围。在首批入围的30个项目中，新建项目有8个，地方融资平台公司存量项目22个。

3.1.1.6发改委：将启动一批沿海核电工程 会引入民间资本

中国核电业在逐步褪去日本福岛核事故的阴影。12月4日，国家发改委在新闻发布会上表示，按照中央的要求，采用国际最高安全标准，在确保安全的前提下，我国将启动一批沿海核电工程。务院印发《能源发展战略行动计划（2014-2020年）》，明确了到2020年，核电装机容量达到5800万千瓦，在建容量达到3000万千瓦以上。

3.1.1.7国家自主创新示范区加速扩围 天津、长株潭落地

2014年12月3日，国务院总理主持召开国务院常务会议，部署在更大范围推广中关村试点政策，加快推进国家自主创新示范区建设。本次会议确定，依托国家高新区，在天津、湖南长株潭以及东中西部一些地方再建设一批国家自主创新示范区，使先行先试政策在更大范围、更多地区发挥效益。

3.1.1.8消费税改革“破冰”前行 有增有减合理引导消费需求

摩托车、成品油、汽车轮胎、酒精……这些生活中的消费品，将消费税改革这一国家战略决策，与普通老百姓的生活紧密联系在一起。2014年11月28日，国务院对成品油等部分消费税相关政策进行调整，不仅意味着财税体制改革中又一大税种“破冰”前行，还将通过进一步发挥消费税的调节作用，促进新能源开发利用，推动我国经济迈向健康可持续发展的增长模式。

此次消费税改革主要涉及到三个主要内容。第一，是按照“不因提税导致油价上涨”的原则，适当提高汽、柴油等成品油的消费税。第二，取消对小排量摩托车、酒精、汽车轮胎等比较日常化的消费税。第三，停止征收成品油价格调节基金，杜绝乱收费，起到规范市场作用。

3.1.1.9  11月汇丰中国服务业PMI为53.0 比上月略回升

2014年12月3日，汇丰今日公布消息，11月汇丰中国服务业PMI为53.0，前值52.9。中国11月汇丰综合PMI为51.1，前值51.7。数据显示，11月服务业新业务指数环比上升1.1个百分点至54.2，创2012年5月以来最高水准；受访者表示，新产品推出和新的定价政策，是吸引到新业务的主要推动力。新业务扩张强劲，亦扶助就业指数连续15个月处在50上方的扩张区域；同时，收费价格指数11月亦重返50上方，并创下八个月高位。

3.1.1.10中国11月官方非制造业PMI 53.9 高于前值

2014年11月，中国非制造业商务活动指数为53.9%，比上月微升0.1个百分点，高于荣枯线3.9个百分点，表明我国非制造业发展态势总体良好。

3.1.2政策环境

3.1.2.1不动产登记暂行条例已通过总理签署 或12月出台

责任编辑：詹奕华