2014东莞楼市十大关键词 银根紧缩土拍低迷资金链负重

2014的东莞楼市，经历了降温期、低迷期、升温期。年初政策利空消息加上春节淡季影响，春节后的扫黄肃贪等负面影响更是为已经处在低迷的楼市“雪上加霜”；随后，传统的“小阳春”不再出现，楼市开始进入低迷期。虽然三季度东莞楼市在数据上表现依然是低位运行状态，但楼市未来预期向好，宏观环境的好转，从9月起楼市进入升温期。市场供求两旺，迫于年度业绩压力，其优惠力度也有所加大，而央行两大政策出台（房贷新政和降息）更是为楼市打上一剂强心针。

2014这一年，东莞楼市虽未见红火态势，然而回顾这一年，阿里巴巴和京东两大电商巨头布局东莞、商业地产遍地开花、房产电商愈演愈烈、开发商与业主“撕逼”大战等大事件历历在目，930房贷新政、公积金政策将取消限额、银根收紧等政策对东莞楼市也造成深远影响。房掌柜梳理2014全年十大关键词，与广大网友共同回顾。

   扫黄空城

    2014年年初，一场“扫黄”将东莞推到风口浪尖，全国人民都在关注扫黄风波，而东莞“性都”的标签更被放肆放大，在这场“扫黄风暴”之后，“空城”成了这个城市的另一个标签。

　　有媒体报道，这场“震动”让数十万小姐逃离东莞，虽然这个数据并不能得到证明，但是走在这个春节后的东莞街头，处处都可以感受到这个城市的冷清，而在虎门、厚街、长安等制造业大镇，随处可见招工启事，东莞被迫上演了一场“空城计”。

　　而扫黄的影响还在持续发酵，与此相关的化妆品零售、房屋租赁、服装零售、酒店业等行业受影响，有统计显示，东莞市酒店行业受此次扫黄影响，入住率降低了30%，其次，出租房生意也收到了很大的影响，不少曾经收租稳定的公寓或者民房大量空置了下来。扫黄又会否波及到东莞楼市呢?

　　一个未经考证的数字显示，2012年，东莞“桃色”经济规模达到500亿元，占到当年东莞GDP的14%。而据东莞一位房地产研究人士表示，东莞购房人群中外地置业者占到了约60%，其中“桃色”经济从业者占到了一定的比例，对楼市的影响肯定会有。

东莞中原车德锐认为，“扫黄”对东莞楼市影响有限，短期内会影响租赁、投资市场，但对新房市场影响不大，因为东莞新房市场主要来自个体户需求。李兴旺也持保守意见，在他看来，影响几何要看政府的打击力度，对东莞的影响充满变数。

    银根收紧

银根收紧主要表现在上半年。从2013年钱荒以来，全国房贷逐渐出现收紧，并且进一步蔓延。直至今年年初银行信贷放贷也没有明显“放闸”，在媒体早期的报道中显示，房贷紧张的情况反映了在市场利率化的推进中，银行在提升自身利润，房贷不再是优质客户，房地产将会进入资金相对趋紧的趋势。

　　从2013年开始蔓延的房贷紧张状况在进入2014年后并没有得到缓解，除了要排队等贷款之外，购房者还要承受5%-10%不等的上浮利率，而这还只是年初较为良好的情况。进入2月，情况变得更为严峻，多数一手、二手房的银行房贷利率上浮至10%-35%、甚至出现停贷。与此同时，银行针对房地产开发贷也变得更加谨慎。在市场的不安中，东莞房贷利率最终稳定在10%-20%的上浮额度，对于不少购房者而言，“能正常获得房贷，已属万幸，利率上浮10%左右得到房贷，也算幸运了。”

　　银行信贷持续收紧，房贷利率提高，影响最大的无疑是购买能力不强的刚需购房者，与此相对的是东莞楼市成交数据继续走低。为了应对这一状况，吸引刚需购房者入市，各楼盘新推产品纷纷进行“购房贴息”、认筹打折等优惠促销活动，积极蓄客促进成交。3月，西平君珆花园向外界宣布其“你购房我贴息”举措，现场销售人员表示，如果签约时房贷利率超过10%的，开发商将会补贴差额给购房者。

虽然房贷利率上浮被购房者无奈的接受了，但漫长的等待贷款批放却仍是挡在购房者面前的拦路虎。银行信贷持续收紧带来的不仅是房贷利率提高，还有放款时间延长，房掌柜了解到，原来一个月左右的审批流程，现在可能需要三个月或者更久的时间。

    资金链紧张

5月，中国百强房企的光耀被爆出资金链绷紧的消息，随后，旗下多个楼盘被曝光延迟交盘、被最高法院列入全国失信被执行人名单、巨资高利贷贷款曝光，光耀地产深陷资金链泥沼，“破产”言论甚嚣尘上。光耀集团董事长郭耀名坦言只要能解决问题，愿接受一切企业的收购。

光耀此前在东莞的项目滨湖花园，推广名为叁渡松山湖，目前房掌柜调查了解到，该项目已与光耀没有关联。东莞颐龙贸易有限公司滨湖花园项目经理彭锦华表示，滨湖花园的推广名叫叁渡松山湖。东莞颐龙贸易有限公司是独立公司，跟光耀地产没有关系，另外，目前滨湖花园项目已经跟光耀地产没有任何关系，该项目施工进展正在按部就班推进。该项目以前也只是借助光耀在开发度假项目的品牌影响力方便推广而已。

　　光耀地产作为扎根三四线城市的典型房企，其所面临的资金链断裂现状也折射了许多中小房企隐含的危机。与光耀类似，很多处于规模化快速发展中的房企，正经历发展之痛:产销失衡、存货积压、资金紧张。随着银行贷款的收紧，这些房企面临着更大的危机。在上半年的这场楼市寒冬中，一些抗风险能力低的房企可能出局。而在东莞，沙田的“利澳花园”正是因资金链断裂而烂尾，从2012年至今，数百户业主无法收楼，千余业主无法办房产证。在2014年，由于上半年东莞楼市持续走低，不少开发商也面临着资金链紧张的问题。近期盛传皇庭集团资金断链，实际控制人已经跑路，不过遭到了公司的否认。

　　上半年楼市成交走冷，多数楼盘选择延后开盘，但有媒体报道，寮步某楼盘延后3个多月未开盘，原因是开发商资金链紧张，未还清土地使用证抵押贷款而办不了预售证，致使迟迟不能开盘。此外，六月樟木头的三宗连体地流拍，据相关人士分析，成交冷淡、国内信贷收紧、利率上升等因素使得开发商资金链偏紧，拿地意愿不高。

　　在一些媒体的报道中，上半年过半开发商销售业绩不达标，东莞已经开始有房企出现资金链极为紧张的情况，“一些去年在外地扩张过猛的开发商，还有在本土开发了许多盘的本土开发商，资金链紧张的情况最明显。”

　　据悉，东莞本土开发商富盈地产除了在东莞同时运营多个项目外，还积极外拓，在武汉、江苏、重庆、四川、山东、辽宁等地均有项目，项目多，扩张猛，开发商所回笼资金的压力相当大。下半年更传出富盈大朗项目低价甩卖、富盈集团突然辞退四百多名员工的情况，让富盈地产资金链出现问题的传闻不断升温。此外，中惠熙元在北京、天津、海南、广州、湖州、阳江等地都有项目在开发，另外，光大、鼎峰、联华、中天等多家本土开发商近年来也都陆续向外扩张。据相关人士透露，由于不熟悉外地市场，加上今年楼市行情下滑，资金回笼困难，不少开发商的资金链被拖累，出现紧张状况。

　　不过并不是每个本土开发商的资金压力都很大，藏富于民的东莞令本土开发商具备更多资金来源，并且去年楼市热闹，不少开发商资金回笼相对比较到位，足够支撑企业运营。

    商业地产大战

2014年，东莞商业地产遍地开花，东莞商业地产开发开始进入快车道。民盈山智慧城、国贸中心、东城万达、卓越时代广场、王府井百货、首铸商业中心……东莞出现越来越多的商业项目，商业地产大战随即爆发。

民盈山智慧城效果图

　　以鸿福路为例，大规模商业地产扎堆，光是新规划的就有5个之多，加上现有的，将达到9个：289米高的地标建筑环球经贸中心规划了4.5万㎡的KINGMALL;位于其北侧的国贸中心已经开建，主楼拔高到398米，将建成集商业、商务金融和酒店为一体的城市综合体；嘉宏振兴大厦近期已启动奠基仪式，将于近期动工，塔楼高达220米，将接轻轨R1和R2线换乘中心。

　　今年4月初，东莞一则规划修改公告引发关注：北京王府井将投入65亿元，计划在会展中心地块打造50万㎡的城市综合体;4月29日，东莞的焦点再次汇集鸿福路，新加坡地产巨头丰隆集团联手大德集团拿下了3.7万平方米商业地块，将投入13亿美金打造另一个庞大的城市综合体——首铸商业中心。

　　此外，在南城总部基地，寰宇汇金中心、浙商大厦、万科大厦都已经纷纷揭开神秘面纱。在东城，卓越时代广场自2014面市以来受到了购房者的热烈追捧。

　　万科近年来向服务配套商转变，积极进军商业地产，目前在东莞已经拥有长安万科广场、松湖生活广场、厚街生活广场三个商业项目，此外，在今年，还将推出塘厦生活广场、厚街城市广场、莞城万科中心、虎门金色城市等商业体项目。

更受到业内关注的是，5月，万达斩获虎门博涌社区连升路与体育路交汇处的11万平方米的商住商服用地，万达地产以一贯的火速开发建设销售，目前虎门万达也以进入火热销售阶段。同在5月，绿地拿下常平卢屋村12万平方米地块，这是绿地第一次进莞拿地，该地块将建城大型城市综合体。

据瑞峰置业数据显示，未来两年，东莞商铺和写字楼的供应量将达到300万㎡。这一点在土地市场上也有明显的表现，据房掌柜统计，相比以往大部分商住地块以普通商品房用途占95%比例为主，2014年上半年东莞土地市场供应的商住地块中，可以看出商服比例呈现上升趋势。3月，鸿信集团拿下东坑编号2014WG010商住地块，该地块规划30%≤R<50%为商服用地;5月，德基实业拿下虎门2014wg022地块，规划60%为商服用地。

    公积金取消限额

8月22日，备受关注的东莞市个人住房公积金贷款新政终于浮出水面，当天，东莞政府官方网站中国东莞网上发布《东莞市个人住房公积金贷款办法》(以下简称《办法》)正式公开征求意见。该《办法》最大的亮点是取消“住房公积金贷款最高额度不能超过公积金账户余额8倍”的规定。

2013年2月，东莞市住房公积金政策调整，不仅将最低首付提高到三成，同时要求公积金贷款总额不超账户余额8倍。不少网友表示此举将不少购房者挡在使用公积金的门外。普通工薪族每月交几百块的公积金，根本无法申请到足够的公积金贷款用于购房。这一政策执行一年之后，直接导致2013年新发放的公积金贷款同比下滑过半。

新《办法》首次对住房公积金贷款实行限额管理，取消之前颇受争议的“8倍余额”贷款规定。每笔贷款最低金额为5万元，最高限额为66万元。同时执行按照房贷比、供收比和职工个人情况计算的限额标准。

同时《办法》对贷款期限更加灵活，不再囿于20年或者30年，而是根据借款人年龄、借款金额、偿还能力等因素确定。贷款最短期限为1年，最长期限控制在借款人法定退休年龄顺延5年内，共同借款的，按其中贷款期限较长的确定，但最长均不得超过抵押房屋土地使用终止年限，并不得超过30年，其中购买二手房的贷款期限最长不得超过20年，大修自住住房的贷款期限最长不得超过10年。

    930房贷新政

    9月29日傍晚，央行和银监会正式发出《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》（一以下简称《通知》），让此前传闻的“认贷不认房”的首套房贷政策终于落地。同时，在未限购的城市，多套房的首付及利率权也将由各银行自主确定。

　　根据《通知》的规定，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

　 《通知》还重申了首套房贷的首付比例以及贷款利率下限的问题，记者对比此前的政策，并无变化，依然是“对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定”。

　　但是以往“二套房首付7成、利率上浮1.1倍”和“第三套房停贷”的字眼却消失了，转而取代的是以下的表述：在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。

不过，由于此条规定明确表明在已取消或未实施“限购”措施的城市，因此对于北京、上海、广州、深圳等未取消限购城市来讲，意义并不大。因为当前房价处于高位，特别是二、三线城市积累了较大风险，因此大幅放开二套房贷的影响可能有限。

    开发商与业主“撕逼”

在楼市里，开发商和业主仿佛是一对小夫妻，处得好了你侬我侬携手相伴一辈子；处不好了吵吵闹闹上法庭上演“撕逼”大战。纠纷也好维权也好，年年都有，然而今年在东莞楼市出现的各种开发商与业主之间的矛盾各式各样特别多，开发商与业主的“撕逼”大战愈演愈烈。

厚街汇景世纪双子的业主好不容易等到了收楼的日子却一点都不嗨森。楼盘验收不过关拿不到竣工验收备案证书，质量问题一大箩，让业主情何以堪，这楼怎么收？更关键的是，汇景世纪双子房子不是业主想不收就能不收，开发商以“不收楼将追究业主高额物业违约金”为威胁强迫业主收楼!无独有偶，购买了虎门地一大道铺位的吕小姐投资了120余万，心想着终于等到收铺、赚大钱的时候了，收铺却遭拒绝了！交铺时间一再拖延，购铺者也是醉了，最后想退款吧，项目方又拒绝！律师说法就是合同有陷阱，购铺者尽管进退两难，也别无他法。

利澳花园今年8月被政府相关部门认定破产，项目正式成为烂尾楼。2014年3月18日利澳实业拥有的相关土地以3.13822亿元拍卖给东莞市匡德实业。土地拍卖款主要用于支付案件诉讼费用、偿还地税局税款本金、银行债权本息等。没有半分钱能分出来给第三期产品收尾工程让业主收楼入住，而业主还要继续偿还银行贷款，心塞！律师说法，业主也只是债权人之一，法院判决没有问题。

香树丽舍业主怒砸围墙

本以为共享的物业共享的大社区，最终发现并不是那么回事，最近闹得沸沸扬扬的“万科金悦香树一二期围墙事件”，想想也是醉了。一期香树丽舍业主感觉自己当年被开发商忽悠大社区、万科物业引进管理，怒砸一二期之间相隔的围墙。一期开发商亿兆地产称大社区只是当初的宣传概念；二期开发商万科表示一二期本来就是两个项目，不同的开发商不同的物业，业主投诉的主体是亿兆地产而非万科。业主要肿么办？

此外，聚福豪苑商铺业主们今年4月22日，来自珠三角各地的60多名业主再次联名上书东莞市公安局，请求彻查莞城聚福豪苑广场开发商“合同诈骗”。他们认为，聚福豪苑广场开发商将已经抵押给银行的商铺出售给他们，导致无法办理产权证，涉嫌“合同诈骗”。

万江尚书悦府最近马上要交楼，业主们也是发愁了，小区唯一车行入口处被赵屋村设了收费岗；楼盘东面路上被摊贩霸道经营，开发商多次与村委沟通无果，也是很心塞的！

按照计划，12月17日，所有万荟时代业主办理好相关手续后就可以拿到新房钥匙。但300多名业主却举牌抗议，不愿签收。业主们介绍，4楼的万米空中花园“缩水”了，花园内还多出了3个巨大的水塔，还有几个硕大的抽风机。除了这些，业主们还发现部分公共场所规划也被更改过。说好的占地约1万平米的空中花园有大型树木、水池，业主健身房，儿童游乐场等设施，临近收楼时发现，空中花园有八个巨大的排烟排风管道和四个巨大的冷却塔，还有待建的四个冷却塔位，占用了近三分之一的面积。这还算什么空中花园什么社区配套？开发商真是拜托一下，这样忽悠业主真的好吗？

土地市场低迷

2014年的东莞土地市场以底价成交和流拍为常态，开发回归商理性拿地，市场整体发展趋平稳。虽上半年供需两旺，品牌开发商频频拿地，然而进入下半年，供应仅5宗商住商服用地，其中3宗底价成交，2宗流拍。土地市场显得冷清低迷。

东莞一隅

2014年全年商住商服用地成功交易32宗，面积约130.96万㎡，同比下降56%，收金87.57亿元，同比下降47%；其中商住用地成交25宗，面积约122.44万㎡，同比下降55%；商服用地成交7宗，面积约8.52万㎡，同比下滑67%。

2014上半年的土地供应市场供需两旺，量价齐升，主要得益于今年上半年供应市场巨幅地块和热门区域地块频现，吸引了品牌房企拿地，从而呈现了土地市场供需火热的表象。其中，上半年东莞广裕房地产开发有限公司斩获石龙地块，与慧芝湖项目地块相邻，两地块现由广裕地产开发，推广名为嘉华星际湾；新加坡丰隆集团旗下公司FS DONGGUAN NO.1 PTE.LTD.以8.9亿元斩获万江地块，成为万江总价高价地，或将打造首铸商业中心项目；本土企业东莞市宏邦实业投资有限公司、中国电子东莞产业园有限公司都分别一口气拿下3宗地块；外来房企碧桂园则断断续续分别在2月、3月拿下横沥、东坑、塘厦3宗地；恒大也不弱，于5月20日一连拿下万江两宗地块；利丰地产也在五月底拿下石排水贝村地块，折合楼面价1583.39元/平，成为石排单价高价地。

下半年，受楼市成交萎靡不振影响，房企们悲观预期蔓延，拿地意愿不高，而政府也顺势放慢土地市场供应的节奏，7-12月金供应5宗商住商服用地，其中3宗底价成交，2宗流拍。

据瑞峰置业研究部分析，2014年东莞土地成交市场呈现品牌开发商抄底拿地，底价成交、流拍常态局面，东莞招商引资的步伐紧跟经济增长的速度，国土资源局挂牌出让的巨幅地块比例也随之加大；区域房地产开发潜力和升值空间巨大，而房地产萧条之时即是房企抄底储备土地之日，碧桂园、保利、万达等品牌开发商纷纷竞相热抢。

但上半年楼市房屋销售萎靡不振，直接导致部分开发商资金周转不灵，间接导致了其拿地热情泯灭，忙于去库存的房企态度也从乐观转为理性甚至保守，又加上前两年的土地成交量大，致使今明年新项目潜在供应量巨大，因此房企拿地也愈加趋于理性和谨慎，底价成交和流拍逐渐成了常态。

楼市电商年

电商大战也是2014年浓重的一笔，而6月下旬多地陆续爆出的“各大大型中介联合抵制某上市房地产网站电商”更是将电商推上了风头浪尖，房产电商简单来说就是利用网络平台连接买房者和卖房者，对买房者而言，带来了更多的便利和实在的优惠；而对卖房者而言，带来了更便捷、更高效的销售模式和更低的营销成本。

房产电商被称为互联网的第四代产品，2014年，东莞很多做传统媒体的企业也开始向电商转型（如房掌柜等），品牌房企（如万达、绿城）等都在建自己的电商平台，房产电商的趋势愈加明显。从现有的房地产电商表现形式来看，线上的相关内容以团购为主要方式。目前不少房产项目与电商平台合作，如卓越时代广场、信鸿澜岸、王洲湾1号、嘉华星际湾、龙湾新城、东方银座兰乔公馆、北大资源御城等项目都与房掌柜东莞进行电商合作，将其作为一种新型的推广渠道也是一种与时俱进的营销手段选择，并取得不错的销售成果。

东莞房协秘书长陈骏良在2014掌柜风云榜（东莞）颁奖暨客户答谢盛宴上充分肯定了房掌柜在电商方面的努力，“房掌柜较早推出了电商团购平台‘掌柜团’，吸取了全国各大城市的电商模式精华，打造出属于房掌柜的‘十八般武器’。从今年东莞的房地产电商市场占有率来看，房掌柜也做得相当不错。希望房掌柜再接再厉，为东莞楼市的旺销添砖加瓦。”

有业内人士分析认为，现时的房产电商发展尚未成熟，处于发展阶段，不过身处互联网时代，房产电商化仍然是未来的大趋势。

    阿里巴巴、京东电商巨头布局东莞

2014年12月18日下午，一张东莞市委书记徐建华与马云等人热切会谈的照片在朋友圈火热流传。据房掌柜了解，马云与东莞市委书记徐建华、市长袁宝成会面，而此次来广东是为了参加广东省县域电子商务峰会，该峰会由广东省人民政府和阿里巴巴集团联合主办。官方消息称，由马云担任董事长的菜鸟网络公司计划在东莞投资中国智能骨干网节点项目、华南区域O2O体验式购物中心项目，具体布局分布在万江、清溪和水乡。

这也是继11月京东正式签约在麻涌投资20亿元建设现代服务产业园之后正式确认布局东莞的电商巨头。

此外，12月16日，奇虎360正式宣布与酷派成立合资公司，投资4.09亿美元占股45%，酷派占股55%，由酷派控股。12月17日，360公司公关总监杨国强对外透露，360和酷派合作的合资公司考虑放在珠三角。由于酷派公司的总部在深圳，但生产基地位于东莞松山湖，不排除将合资公司安排在东莞的可能。

近两年来，特别是东莞扫黄之后，各种唱衰东莞的声音不断传来，让东莞前景蒙上一层灰暗，这种声音或将与今年终结。2014年底传来两大利好事件，京东砸20个亿麻涌建现代服务产业园，首富马云50个亿在万江、清溪、水乡投资中国智能骨干网节点项目和华南区域O2O体验式购物中心项目。电商大鳄及世界首富马云的布局，意味着看好东莞的发展，也印证东莞未来不会衰。因为东莞是制造中心，“东莞塞车，全球缺货”生动体现东莞的重要性，现在将制造和贸易相结合，将进一步推动产业结构升级，同时带动当地乃至全市房地产的发展。