2015年首周东莞楼市量跌价升 临深片区撑起半边天

   一、导读

1、宏观环境:调控将保持宽松  改善型需求门槛或进一步降低

全国层面： 全国住房城乡建设工作会议透露出三大信号：1、注意地区差异，即是要准确把握房地产市场运行中出现的新情况、新问题，注意地区间的差异性，跟踪市场走势，积极应对，主动作为；2、两个相当数量，指随着新型城镇化的推进，相当数量的新市民的住房问题还没有解决，相当数量的城市居民对改善性住房条件还有新的期待；3、创新住房保障方法保障性安居工程建设成为重点内容。

从这三大信号可以预知2015年楼市调控将继续保持宽松，政策主导权也将慢慢下放给地方政府，实现区域针对性调控；同时为刺激刚需及改善型需求，配套利好政策或陆续出台，尤其改善型需求的门槛或进一步降低。

另外，从最新公布的数据来看，2014年GDP、M2、CPI三个关键政策变量的实际数很可能有史以来同时低于政府目标，将触动更强力度的政策放松，而体现的最直接是央行降息预期升温，时点最早可能在今年一季度。

东莞层面：佛莞城际广州南站至望洪段项目开工，未来市民从广州番禺坐城际轨道直达东莞，全程不到15分钟，交通的便利缩短两地的距离，价格洼池也将吸引更多广州客在水乡片区置业，助力望牛墩、洪梅、麻涌、道滘等镇区的房地产发展。而“80”开头的新型跨镇公交也陆续开通，如近期开通807、809路，该类公交班次密度紧，约为10-15分钟左右一班车，该类公交车逐步将东莞交通要站（汽车站、火车站、高铁站）紧密联系起来，形成便捷而全面的交通网络，为市民出行的提供便利，同时对跨镇置业也起到一定的推动。

2.新增 ：刚需产品开跑新年  16大项目取得预售许可证

瑞峰置业市场研究部数据监测显示，上周全市共有8个项目有商品房新增供应，合计住宅供应1291套，面积约10.75万㎡，环比下降55%；非住宅新增76套，面积约2.3万㎡，环比增长26%。2015年元旦来临之际，住宅方面，刚需仍是主角，占总体近6成，表现在世纪城幸福公馆140套70-90㎡2房单位，丰泰旗山橡树郡264套70-110㎡，碧桂园天麓山272套84-102㎡等项目；别墅供应降幅明显，仅有20套供应，是由金凯水都伯爵公馆8套355-799㎡别墅及珠江观澜御景12套183㎡经济型别墅两大项目所提供的；而办公性质公寓出现增长，贡献项目是沙田东港城推333套38-97㎡单位。非住宅方面，主要表现沙田东港城推出3层纯商铺产品及部分配套底铺，约有1.92万㎡。

新年伊始，众房企“意气风发”，推货步伐矫健，上周东莞新拿预售证项目激增至16个，纯新项目为南美世贸中心、远大城市广场、信鸿澜岸、方中兰亭轩，预计会在一月集中入市。 

3、成交情况：新年首周楼市量跌价升   临深片区撑起半边天

新年首周，东莞楼市成交也从高潮回落到常态，即使有2014年最后几天冲刺的签约数据支撑，也无法阻挡其回落的趋势。上周（2014.12.29-2015.1.4）东莞住宅成交1340套，面积约16.34万㎡，环比下滑3成多，但同比上涨12%。2015年首周的楼市表现虽然无法和年底冲刺期的高峰相媲美，但成交却好于去年同期，主要是因为：1、今年市场宏观环境好于去年，楼市预期向好，多项目选择年初入市，预计1月的楼市将打破往年的淡季行情；2、房企年底冲刺和元旦假期优惠仍然未取消，客户入市意愿较强；3、临深片区再次撑起半边天，塘厦的碧桂园天麓山三期集中签约174套支撑楼市大梁。

4、成交均价：豪宅及别墅产品成交比例加大  助推均价破“万”

近5周东莞楼市房价在节节攀升，上周更是突破“万元”大关，以10176元/㎡盘踞高位，环比上涨7%，同比上涨11%。新年首周，房价居高不下，一方面是因为别墅产品成交比例有所加大，新项目珠江观澜御景持续签约，推动别墅成交占比增加，约占总体2成，对住宅均价拉动较大；另一方面万元项目成交相对出众，如南部湾万科城（11318元/㎡）、金地湖山大境（10041元/㎡）、大运城邦（11638元/㎡）和锦绣山河（12272元/㎡）皆进入洋房排行榜之首。

5、畅销项目：碧桂园天麓山持续热销  珠江观澜御景小别墅抢眼

碧桂园项目在新年首周依然表现出众，碧桂园天麓山三期产品成交火热，连续3周成交百套以上，上周更是以174套登上榜首，畅销原因：1、碧桂园品牌以及价格策略吸引；2、位于城市未来拓展的核心位置，未来升值潜力极大；3、交通便利，周边有正在规建的莞惠环城高速出入口；4、主推85-145㎡非毛坯洋房，采用低价+送管理费方式吸引顾客出手。

位于同区域新项目珠江观澜御景别墅成交也十分亮眼，推出48套184㎡的小别墅产品，截止目前已网签39套，销售率达8成以上。畅销原因：1、项目位于塘厦观澜豪宅片区，临近深圳，加上2014年“梅观高速拓宽并取消收费”、“新彩隧道开通”等利好措施，为项目锦上添花；2、推出深圳关外稀缺紧凑型别墅产品，184㎡迷你别墅，拓展后实用面积高达500㎡，户型方正实用，功能齐备，大开间奢宽客厅，双车位，前后庭院，层层超大露台设计；3、“高尔夫+双城中心+超高性价比”的多重效应符合消费者需求；4、总价低性价比高，约250-350万/套，仅相当于深圳的两房。

6、楼盘营销：房企紧抓2014年终购房热潮  实现快销快跑

2014年12月东莞住宅成交91.64万㎡创历史新高，为低迷开局的2014年东莞楼市划下完美句号，年终好业绩单背后是买卖双方信心大增，看好后市。2015年来了，但离春节尚有一个多月的时间，房企需紧抓这股“购房热潮”力推新品，通过优惠促销、价格让利、降低首付等方式促进客户入市，实现快销快跑。

二、东莞房地产市场

1、楼市成交

1.1总体情况：新年首周楼市量跌价升   临深片区撑起半边天

1.2供需量价走势：豪宅别墅产品成交比例加大  助推均价破“万”

1.3物业类型成交：洋房成交约占7成   别墅成交占比大涨

1.4产品类型成交：70-100㎡刚需成交下滑  临深别墅产品吃香

1.5成交排名

1.5.1区域成交排名：临深片区再起风云   塘厦、凤岗位居冠亚军

1.5.2个盘成交排名（按套数）

    1.6成交明细

1.6.1普通住宅面积区间成交：碧桂园天麓山80-100㎡刚需户型成交火热 

1.6.2别墅产品面积区间成交：珠江观澜御景150-200㎡经济别墅产品持续热销

1.6.3住宅各单价区间成交：7000-10000元/㎡产品成交出众  

1.6.4别墅各单价区间成交：20000元/㎡以下产品约占9成  为主流产品

    1.7楼盘活动：借力元旦推新品及蓄客  打响新年第一炮

（注：上表中红色字体标示的项目均为全新入市的项目）

1.8新增供应 ：刚需产品开跑新年  16大项目取得预售许可证

    1.9新开工：上周无项目开工信息

2、土地市场

2.1待拍土地：上周无商住/商服用地待拍信息

2.2出让土地：樟木头出让商服用地  起始楼面地价36004元/㎡

樟木头镇圩镇社区地块位于南城大道与樟木头大道交汇处，临近莞深路与龙林高速，面积仅有约2602㎡，用途为商服用地（加油站），起始价为4685万元，起始楼面地价高达36004元/㎡，打破历史最高纪录。通常来说，政府对加油站地块的出让会设置较高门槛，加油站地块是真正的稀缺资源，拿到手就等于是抢占了地盘。

2.3土地成交：上周无商住/商服用地成交信息

三、宏观经济政策环境

1、国内：

1.1经济环境 

1.1.1国企改革释放大规模重组信号 央企或缩至50户

2015年，在分类改革完成的基础上，企业必然会迎来大分化、大调整、大改组的过程。”李锦表示，由国资委监管的112户央企可能会重组为30到50户左右。国有企业大规模重组有四条路径：一是在具有自主知识产权、知名品牌和国际竞争力的大公司大企业集团之间进行重组，促进各种资源要素向优势企业集中；二是全面推进“混合所有制”，列出负面清单，面向市场公开出售国有资产，除了涉及国家安全的关键领域、或者提供公共产品和服务的行业等自然垄断性领域外，其他领域逐步退出或重组；三是企业集团内部的结构调整，逐步剥离非核心业务，放开一些下游领域；四是合资重组和跨国并购，实现企业在全球配置资源。

1.1.2中国城市群争锋:长三角排名居首 一城独大现象严重

2014年中国六个城市群综合指数水平的排名依次为：长三角、珠三角、京津冀、山东半岛、中原经济区、成渝经济区。从基本格局上看，三大城市群垄断前三甲的地位在短期内难以撼动。京津冀、长三角、珠三角的综合发展水平处于绝对优势，代表了中国城市群发展的最高形态和方向。

但同时也要看到，在新型城镇化规划的引导下，我国各大城市群都在加快发展，未来的竞争将更加激烈。六个城市群各有优势和不足，具体表现在：（1）京津冀城市群的文化发展指数一枝独秀，是名副其实的文化中心；（2）长三角城市群经济总量最大，牢牢占据着经济霸主地位，同时生活质量指数领先，是较为理想的宜居城市群；（3）珠三角以绿色发展见长，经济的可持续增长潜力大；（4）山东半岛城市群位居中位，有着巨大的赶超优势；（5）中原经济区和成渝经济区虽然在整体上落后，但在一些指标上也有优势。

1.1.3全国城镇土地5年增131.9万公顷 年均增长3.6%

中国土地勘测规划院日前发布的《全国城镇土地利用数据汇总成果分析报告》显示,截至2013年12月31日,全国城镇土地总面积为858.1万公顷,5年间增加131.9万公顷,年均增长3.6%,增长速度总体呈逐渐放缓趋势。

报告指出,全国大规模、经济发展水平高的城市用地增量大,而小规模、经济发展水平低的城市用地增长速度快。各规模等级城市建设用地均呈现增长量持续减小的趋势,增长速度呈现出“小城市快于中等城市,中等城市和大城市持平,特大和超大城市慢于其他等级城市”的特征。此外,5年间,全国城镇住宅用地增幅为18.8%,基本与城镇土地面积总体增幅持平。

1.1.4新一轮全国电改提速：电网不再作为电力交易主体

2015年1月，深圳启动输配电价改革试点，全国电力市场化改革又迈出重要一步。随着输配电价改革的推进，我国将逐步推进销售电价市场化改革，逐步增加电力用户选择权，同时将一次能源价格变化信号及时传导至销售电价，使价格信号合理反映市场供求、资源稀缺和环境损害成本。

在当前市场发挥不够成熟、市场规则尚不健全、电力交易市场还未建立的情况下，放开上网电价可能导致电价非正常波动，影响电网安全运行，不利于经济社会发展。因此，应该结合电力体制改革，通过电力用户和发电企业直接交易、竞价上网试点、招投标定价等途径，逐步增加电力用户和发电企业的选择权，进一步提高电力市场化程度，再完全放开上网电价。

1.1.5  24项商品和服务价格将放开 包括物业费和小区停车费

2014年11月下旬以来，国家发展改革委会同有关部门先后印发了8个文件，放开24项商品和服务价格，下放1项定价权限。包括放开烟叶收购价格；放开4项具备竞争条件的铁路运输价格；放开国内民航货运价格和部分民航客运价格；放开民爆器材出厂价格；放开7项专业服务价格；指导地方放开9项商品和服务价格。此外，国家发改委将省级行政区域内执行的短途管道运输价格管理权限下放到省级管理。

1.2政策环境

1.2.1经济新常态平台加速形成 一季度央行有望再度降息

2014年1月1日，国家统计局、中国物流与采购联合会公布数据显示，2014年12月，制造业PMI降至50.1%，为2013年6月以来最低。

从目前数据来看，2014年GDP、M2、CPI三个关键政策变量的实际数很可能有史以来同时低于政府目标，而这将触动更强力度的政策放松。　此前在11月21日央行曾突然降息以刺激经济成长和抑制通缩风险。当时间步入2015年，经济学家们普遍认为，央行不会停止降息步伐，且还会多次降准，时点最早可能在今年一季度。

1.2.2新居住证制度争议声中待产 暂不能实现同城同权

2015年1月2日，《居住证管理办法》结束公开征求意见，历时29天。征求意见稿承诺的子女免费接受义务教育等公共服务和便利在短期内未必能全部兑现，即暂不能实现“同城同权”。此外，居住证申领条件对学历、工作单位、缴税年限等也有较高限制。

1.3楼市环境

1.3.1  万达电商获10亿投资  O2O平台年内上线

2015年1月4日，万达集团晚间披露，境外两家互联网投资基金作为财务投资人，出资10亿元，获得万达电商5%的股份。这两家投资人分别是盛科有限公司及香港虚德仁道电商投资有限公司，投资后分别持有万达电商3%和2%的股份。对此，万达集团方面表示，万达电商估值翻了4倍，达到200亿元，创造了新创立电商公司的估值纪录。

1.3.2  2014土地市场分化加剧 一线城市领涨全国

2015年1月4日，中国指数研究院发布数据显示，2014年全国300个城市共推出土地135714万平方米，同比减少24%，成交102830万平方米，同比减少31%，宅地降幅高于整体。交易低迷致使2014年全国出让金同比下降28%，总额为23060亿元。

2014年,全国土地市场先热后冷,土地市场分化现象明显。年初全国300个城市土地出让金以44%的同比涨幅取得良好开局。随后楼市下行,土地市场也迅速降温。二三线城市受楼市调整冲击较大,房企拿地热情趋冷,土地出让金下降幅度达到三成以上。不过,一线城市全年需求强劲,楼面均价涨幅显著,高价地频现,总体出让金超过5000亿元,全年呈现“U”型走势。

值得一提的是,2014年,上海、北京都诞生了历史总价高价地,并占据总价地块成交记录的榜单前五。2014年宅地楼面价榜单增幅显著,在地块单价榜单中,京沪两地总揽单价榜单前十。前十地块均超过3.5万元/平方米,浦东新区前滩地块以66629元/平方米居首并成为上海宅地楼面价新高价地。尤其是2014年年底,一线城市交易回暖,大型房企扎堆抢地,高价地频出。

1.3.3公积金贷款120万省34万 北京楼市调控现放松信号

2014年12月31日下午，北京住房公积金管理中心发布该地区公积金贷款调整政策：2015年1月1日起，借款申请人购买政策性住房或建筑面积90平方米(含)以下的首套自住住房，个人贷款最高额度调整为120万元。

由于公积金利率比商贷低，因此更多使用公积金贷款，无疑可以节省购房家庭支付的贷款利息。以30年贷款120万元为例，商贷的月供为7310元，公积金为5903元，少了1407元。总利息商贷为111.0075万元，公积金为76.7125万元，公积金节省了34.295万元。

一线城市的楼市走势，往往被看成全国楼市的风向标，而北京的楼市表现，很大程度上，又被看成了一线城市中的“代表”而倍受关注。2014年的最后一个政策红利，或有利北京楼市继续复苏。

1.3.4中国百亿军团房企增至80家 七家销售额逾千亿

2014年共有80家房地产企业跻身百亿军团，较2013年增加九家，销售总额共计2.8万亿元人民币，市场份额近40%。在该80家百亿房企中，其中七家去年全年销售额逾千亿元，首五位依次为绿地控股（2,403亿）、万科（2,180亿）、大连万达商业地产（1,470亿）、保利房地产（1,370亿）、及恒大地产（1,317亿）。

报告指出，其中绿地和万科更首破2,000亿元大关，平均38%的业绩增幅进一步拉大与其他千亿企业的距离。年销售额介于100-300亿的企业最为集中，共计61家，竞争尤为激烈。可以看出，百亿企业阵营之间分化拉大，强者愈强的情况愈加凸显。

1.3.5南京公积金“提取”新政 购买三套房或与公积金无缘

继11

责任编辑：詹奕华