瑞峰：东莞住宅均价回归八千 房企紧抓市场余热推货

一、导读

1、宏观环境: 2015年宏观政策十大取向 调控主基调为长短结合

全国层面： 2014年12月，中央经济工作会议首次从消费需求、投资需求、出口和国际收支、资源环境约束等角度，全面阐释了“新常态”的特征，同时也凸显2015年宏观经济政策十大取向，表现在：1、调控政策的主基调：长短结合；2、宏观调控政策总思路：定向而非全面；3、宏观调控的第一要务：稳增长；4、宏观调控政策着力点：调结构；5、宏观调控的主线：改革；6、积极财政政策的新内涵：强化预算、优化支出结构；7、稳健货币政策的基调：在加快改革的前提下保持松紧适度；8、农业政策的基本取向：夯实现代农业基础；9、区域政策的新特点：全面协同发展；10、创新政策更受重视：扩大试点、优惠加大。

东莞层面：两大园区党政领导班子的任命调整，意味着生态园与松山湖两区合并进入执行层面，未来将对两区经济和房地产发展带来积极的影响。1、对于松山湖，与生态园合并可以在地理空间、产业空间等方面得以拓展，且可解决松山湖房地产开发方面“缺地”的问题；2、松山湖的招牌含金量较高，对于生态园来说，合并后可打着松山湖的旗号，招商也会更加便利。另外，类似的区划调整，在条件成熟时，或将在东莞的其他区域推广复制，成为东莞区域统筹发展的新常态。

2.新增 ：本土房企快马加鞭集中推货  住宅供应占总体近8成

上周全市共8个项目有商品房新增供应，总供应面积约24.48万㎡处于高位运行中。其中住宅供应1814套，面积约23.49万㎡，环比增长119%；非住宅供应144套，面积约0.99万㎡，环比下降57%。

节后的供应市场是本土房企的舞台，其推货节奏势如破竹，汇景地产、湖畔实业、新世纪地产、三正地产以及石碣地产在上周皆有新品推出，约有1409套住宅产品推出，占上周供应的近8成，分别表现在汇景城市山谷推184套105-126㎡首改户型、御湖半山推240套76-91㎡刚需户型及106套121-130㎡改善产品、新世纪领居推132套103-107㎡首改户型及216套190-346㎡大户型、瑞士半山推247套81-152㎡洋房及41栋340-405㎡联排别墅、王洲湾1号加推243套128-143㎡改善户型等。

外来房企虽然上周供应量上略逊与本地房企，仅有东方银座集团的兰乔公馆33套别墅和海伦堡的海伦湾花园的372套洋房产品供应，但从新拿预售证情况来看，外来房企将会扭转形势，再度回归供应的舞台，碧桂园、万科、深圳益田、保利、钜隆等外来房企将有新品推出。

3、成交情况：楼市进入新一轮蓄客期  成交量价齐跌回归常态

虽然元旦节后东莞楼市的签约回归了正常，但其成交的势头却相对有所下滑。上周全市住宅成交1078套，面积约12.58万㎡，环比下滑23%，和去年同期对比基本持平。主要是因为：1、购房需求在去年年底得到进一步的释放，新的需求需要时间累积，因此楼市年底高潮后回归平淡实属正常现象；2、临深片区再次担起成交的大梁，黄江、凤岗、塘厦、樟木头和清溪5镇成交皆进入区域排名前十，成交面积约占总体3成；3、从成交结构上来看，100-130㎡的首改户型成交有所上升，环比上涨约10个百分点，由汇景城市山谷、蜜糖等项目贡献。

非住宅方面，成交情况环比略升，共签约547套，面积约2.8万㎡，环比上涨5%，同比上涨8%，主要是南城的财富广场和虎门地标商铺产品集中签约所贡献。

4、成交均价：低价项目成交出众  拉动均价“跳水”回归八千

上周东莞住宅房价“跳水”明显，从万元大关跌至8字头，均价8797元/㎡，环比下滑14%，主要是由两大方面原因所造成的：一是低价项目的成交接力，替代高价的别墅豪宅项目成为支撑楼市的基石，单价8千元/㎡以下的产品成交约占6成；二是 6字头的个盘成交出色，如蜜糖（6856元/㎡）、汇景城市山谷（6751元/㎡）以及钜隆碧水湾花园（6219元/㎡）皆进入成交排名前五，一定程度上拉低了整体均价。

5、畅销项目：蜜糖洋房“低价取胜” 周成交100套稳居榜首

黄江蜜糖洋房组团在元旦期间开盘，推出140套94-120㎡的洋房产品，上周该项目进入网签阶段，共签约100套，稳居洋房排行榜之首。畅销原因：1、项目位于莞深高速黄江出口处，交通便利，是未来轻轨点的核心辐射区域；2、周边环境优美，毗邻三大森林公园；3、产品设计灵动，92-120㎡5种方正百变N+1户型，可随喜好任意发挥；4、深圳北罕见超宽百米楼间距，无遮挡视线，远可观一线山景，近可俯视小区园林景观；5、“低价取胜”，5880元/㎡起的价格，远低于同区域个盘均价；6、与电商合作，购房客户享利息补贴10000元、非毛坯补贴10000元、物业费补贴10000元、折现补贴8000元等补贴方式。

6、楼盘营销：开盘和加推轮番上阵  非毛坯修产品比例持续增加 

面对匆匆而至的2015年，房企全力迎战，开盘和加推轮番上阵，刺激购房者入市、争取2015年上半年的市场窗口期。上周进行开盘的有3大项目，均以低价入市，如王洲湾一号推出140套95-104-148㎡三至四房二期新品，5字头起，均价6000元/㎡；恒大御景也推出80-120㎡带1500元/㎡豪装的两至三房新品，以9字头起价格入市；另外一直备受市场关注且高调造势的礼顿金御海湾也于1月11日开盘，首推240多套57-99㎡户型产品，其中57-80㎡两房为非毛坯修、非毛坯标准为1200元/㎡，94-99㎡三房为毛坯房，该项目以5800元/㎡起非毛坯低价噱头入市，尤为吸引眼球，整体均价6000-6300元/㎡，入市后得到购房者的积极响应，开盘当日去货五成左右。另外，从近期加推项目来看，非毛坯修产品比例持续增加，主要表现在刚需类项目，如万科、碧桂园、恒大等旗下项目推出的刚需新品均为非毛坯，因非毛坯修可以为忙碌的青年购房者省时省力，能实现拧包入住，且在价位符合心理预期的条件下，倍受客户追捧。

二、东莞房地产市场

1、楼市成交

1.1总体情况：楼市进入新一轮蓄客期  成交量价齐跌回归常态 

1.2供需量价走势：低价项目成交出众  拉动均价“跳水”回归八千

1.3物业类型成交：洋房成交约占总体7成   商铺成交出众

1.4产品类型成交：100-130㎡首改户型成交上涨  130-160㎡环比下滑

1.5成交排名

1.5.1区域成交排名：临深5镇皆入排名前十    蜜糖助黄江133套夺冠

    1.5.2个盘成交排名（按套数）

    1.6成交明细

1.6.1普通住宅面积区间成交：90-100㎡产品依然是成交主力 

1.6.2别墅产品面积区间成交：三正瑞士半山300-400㎡别墅热销

1.6.3住宅各单价区间成交：8000元/㎡以下产品约占6成 

1.6.4别墅各单价区间成交：20000元/㎡以下产品持续占比9成

    1.7楼盘活动：多盘加推争夺新年市场  沙田礼顿金御海湾强势开盘  

（注：上表中红色字体标示的项目均为全新入市的项目）

1.8新增供应 ：本土开发商快马加鞭集中推货  住宅供应占总体近8成

    1.9新开工：黄江清溪两项目开工12.35万㎡  别墅占比近四分之一

    2、土地市场

2.1待拍土地：2015年东莞土地市场开局   虎门优质地块入市造势

2015年东莞土地市场开局，虎门优质地块入市造势。虎门赤岗社区出让占地3万㎡的商住商服用地，起始楼面地价约为3200元/㎡，将于2015年1月16日（本周五）进行拍卖。 虎门近几年经济发展迅猛，综合其经济区位优势，楼面地价相对其他镇区也高出一截，而历年不乏开发商轮番竞拍场景，预计此地块亦会成功出让。

 2.2出让土地：大朗出让商住商服地约5.59万㎡   起始楼面地价2010元/㎡

从最新公示中得知，大朗镇蔡边村有地块挂牌出让，为商住商服用地，占地约5.59万㎡，起始楼面地价约为2010元/㎡。该地交通四通八达，西至长盛广场、北至富华南路、南至富民中路，东至深富路，5分钟车程通达全镇；居住氛围浓郁，生活配套完善，周边有大朗碧桂园、嘉宏公园1号、敏捷春天花园、东逸湾花园、富盈世界汇等项目；轻轨附近，升值空间大，如此优越的条件，或将迎来争抢。

2.3土地成交：上周无商住/商服用地成交信息

三、宏观经济政策环境

1、国内：

1.1经济环境 

1.1.1  2014年CPI同比上涨2%  年度调控目标顺利完成

2014年1月9日，国家统计局发布的数据显示， 2014年12月份全国居民消费价格总水平（CPI）同比增长1.5%，自去年9月份以来已连续4个月徘徊在“1时代”，全年CPI2%的同比涨幅较2013年回落0.6个百分点。

整体来看2014年我国CPI走势平稳，年内高点出现在1月和5月，同比涨幅均为2.5%。进入下半年，CPI涨幅走低，11月份1.4%的涨幅创下近5年来的低点，2014年我国全年CPI比上年上涨2.0%，年度涨幅创出自2009年以来的新低。对于2015年全年国内物价涨幅有望处在温和水平，为全年政策调控留下较大空间。

1.1.2李嘉诚迈出离港第一步：长和系重组新公司迁海外

2014年12月29日，香港首富李嘉诚旗下两大上市企业——长江实业(长实)及和记黄埔(和黄)宣布业务合并、重组方案，两集团资产最终将分拆为两间以开曼群岛为注册地的新公司，长江和记实业有限公司(长和)与长江实业地产有限公司(长地)，在港上市。

其中，长和将持有目前长实及和黄(外界统称“长和系”)的非房地产业务，而长地将持有并经营房地产业务。一石激起千层浪，李嘉诚极力否认有意撤资香港，称将注册地移到海外只是为方便做生意。但香港媒体普遍认为，李嘉诚此举是淡出香港的第一步。

1.1.3内地将出台“纳税识别号”制度 启动对个人网店征税

根据国家税务总局本周公布的《中华人民共和国税收征收管理法修订草案(征求意见稿)》，未来我们每个公民可能都将拥有一个由税务部门编制的唯一且终身不变、用来确认其身份的数字代码标识。这个属于每个人自己且终身不变的数字代码很可能成为我们的第二张“身份证”。 “纳税识别号”相关规定的出台，将使目前大量存在的“灰色收入”问题，得到更加有效的监管。

此次征求意见稿将纳税人识别号覆盖到自然人，意味着以后在家开网店的小电商，也将按照自然人纳税人管理，有了纳税识别号就不存在以前的税务登记问题了，纳税理所当然。

1.1.4成品油价格迎新年首跌 油价“五元时代”或到来

进入新年，国际原油价格跌势不减。12日将迎来2015年国内汽、柴油价格调整的首个”“窗口期”，市场预测，国内成品油价格迎来新年首跌已无悬念。此次下调若成行，全国大部分省市93号汽油每升零售价格将在时隔5年多后再次步入“五元时代”。

1.1.5央行发布2015年工作清单  政策宽松或是大方向

央行近日召开的工作会议为自己定下2015年的工作清单，稳健货币政策、流动性合理充裕、信贷平稳适度增长依旧是关键词，相比2014年“工作清单”，更明确指出了要建立存款保险制度，稳步推进人民币资本项目可兑换；深化金融机构改革等任务。

1.2政策环境

1.2.1农村土改意见出台 试点经营性建设用地入市制度

近日，中共中央办公厅和国务院办公厅联合印发了 《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》。这意味着，我国农村土地制度改革即将进入试点阶段。

此次试点明确要求坚持小范围试点。统筹东、中、西部和东北地区，兼顾不同发展阶段和模式，主要在新型城镇化综合试点和农村改革试验区中安排，选择若干有基础、有条件的县或县级市开展。封闭运行是指试点严格限制在经法律授权的县(市)开展，非试点地区不要盲目攀比，擅自行动，确保试点封闭运行，风险可控。

1.2.2社科院：一线楼市望下半年复苏 限购或全面退出

由中国社科院发布的住房绿皮书《中国住房发展报告(2014-2015)》指出，2015年房价将以软着陆为主，限购政策可能全面退出，一线楼市有望在下半年出现复苏。从长期来看，房地产市场将呈现时间更长、速度更慢、程度更深的L形调整，中速增长或将成为楼市未来发展的新常态。

1.2.3住房公积金管理条例修订完成 资金使用不限于房贷

事不过三——在历经两度推迟之后，《住房公积金管理条例》(以下简称《条例》)的修订工作终于有了阶段性的进展。抢在2014年年底前，住房和城乡建设部(以下简称“住建部”)已经基本完成了《条例》修订的有关工作，并已形成《条例》修订草案稿。

如无意外，这份修订草案稿将于近期上报国务院法制办。修订草案稿对原有住房公积金的使用、监管等都有所完善。其中在用途方面，既包括允许住房公积金用于发放保障性安居工程长期建设贷款，也包括个人提取使用住房公积金用途的多元化等相关内容。

1.3楼市环境

1.3.1前海自贸区新年首拍地 港企溢价22%以38.6亿拿下

2014年1月9日，前海深港合作区成功出让2015年首块商业用地，嘉里置业(中国)有限公司斥资38.6亿元拿下3.2万平方米地块，这亦是广东自贸区规划出台后，前海首宗土地出让。

此前于12月4日，深圳市发布《前海深港现代服务业合作区促进深港合作工作方案》。文件显示，前海将向香港企业出让不少于三分之一的土地，建立银行、证券、保险、基金、跨境要素交易平台、供应链管理、信息服务、科技服务、专业服务及文化创意等香港服务业产业基地。

1.3.2房贷新利率执行标准各不同 要及时与银行沟通

跨入2015年，不少购房者收到了银行关于降息后利率调整的信息，据介绍，从2015年元旦开始，大部分银行对购房人执行央行降息后的新贷款利率，购房人月供也将随之发生变化。但是也有不少购房者发现，自己的月供并没有减少。

对于大部分正在还贷中的购房人来说，新利率执行时间会以1月1日开始，但是也有一部分按年调息的购房人是以自然年签署的月份开始调整利率，因此老房贷们究竟何时开始执行最新利率，还要看自己买房时与银行签订的贷款合同。

1.3.3  86亿刷新北京总地价 大房企结伴豪赌房价6万时代

继2014年1月5日招商、华润、九龙仓、平安联合体以86.9亿元摘丰台两地块后，20114年1月7日华润、首开、平安联合体豪气出手，经过53轮竞拍，以86.25亿元拿下北京“史上起拍价格最高”的南四环白盆窑村地块，溢价率22%，折合楼面价3.8万元/平方米一举刷新北京总地价。虽然高地价对于楼市上升预期有一定的作用，但同时也隐藏着风险。

2012年

责任编辑：詹奕华