东莞1月土地市场迎开门红 本土企业拿地异军突起

经历2014年的深化调整后，市场各方调整基本到位，包括政府的推地心态、开发商的发展战略、购房者回归理性等。2015年政府开始着手加快推地节奏，调整下的开发商重新定位企业的发展方向与转型问题后，选择继续深耕房地产行业的开发商将积极购地补仓。

2014年第四季度在多方政策利好的交织下，市场筑底反弹。2015年1月新房市场延续去年年底的翘尾行情，市场余温仍在。市场预期持续向好，开发商拿地信心增强。经历2014年过去4个月的商住地断档成交后，2015年东莞土地市场迎来久违的“成交热潮”，土地交易氛围大大活跃。累积了的购房需求在2015年集中释放，1月东莞土市场迎来“开门红”。今年1月东莞商住地出让8宗地块，已成交6宗地块，其中横沥半仙山村一宗5.58万㎡占地的商住地无人问津流拍。横沥经济水平落后，当地购买力偏弱，碧桂园天玺又透支了很大部分的购房需求，地块对其它开发商的吸引力不足。本月拿地的企业全是本土开发商，其中，中惠地产获得虎门和凤岗各一宗地块，三正地产获得桥头和凤岗各一宗地块，广源地产获得茶山两宗地块，本土企业拿地热情高昂，大放异彩。

中惠地产斩获虎门和凤岗各一宗商住地，这两个区域均为东莞房地产开发的热土，并且区域的楼盘林立，品牌开发商扎堆，市场竞争白热化。中惠地产过去布局的区域主要集中在二类非热门的开发区域，继中惠卡丽兰后开启回归城区的发展策略，现在向虎门、凤岗进攻，反映中惠地产逐渐布局重点区域，快速扩大发展版图，更加侧重于布局重点区域增强品牌的影响力。三正地产2014年凭借三正瑞士半山花园单盘收成颇丰，尝了“深圳客”的甜头后，也在当地积累了一定的品牌知名度和客户资源，继续深耕凤岗。凤岗出让的两宗商住地均以较高溢价率成交，临深片区仍然是未来房地产开发的热点区域，受到市场资金的追随。2013年广源地产斩获茶山一宗商住地后，本月再乘势追击扩大项目规模，斩获两宗商住地。2015年轻轨R2线将试行，沿线轻轨的土地升值预期强，大石龙片区迎来发展机遇。沿线地铁将会直接改变大石龙片区的交通状况，也会刺激片区发展物流、房地产等产业，石碣、茶山将会承接城区的部分外溢客户。

东莞房地产经历过去10年的快速发展后，市场日渐成熟。外来开发商继续抢滩东莞市场份额，并且呈现强者恒强、多家超强的格局。外来开发商与本土企业的发展战略呈现分化，一线品牌开发商万科、万达、碧桂园等企业带领东莞房地产进入高周转时代，延续规模扩张的发展策略，本土企业失去了昔日的辉煌，发展遇到瓶颈。过去囤地升值、利润最大化的发展模式已不合时宜，本土企业在面临着融资及人工材料费用的走高后，也在加快开发周期，尤其是部分一些竞争力较强的本土企业在市场研判、品牌、开发、营销、资金、经营管理等方面都在调整与提升，继续深耕东莞市场。

一、1月东莞土地市场良好开局，土地供需热度大大升温。

1月关键数据一览：

月度总体叙述：

进入2015年，东莞土地市场一改此前颓势，供需热度迅速升温。1月土地整体供应量75.12万㎡，环比去年12月增加724.45%，同比增加85.7%。商住地供应8宗，面积合计25.39万㎡，同比去年同期增加166.92%。2014年政府深度放缓推地节奏，在土地财政压力和市场预期好转下，土地供应急剧放量。

成交方面，1月土地成交良好开局，土地供需热度大大升温。土地整体成交35.69万㎡，环比去年12月增加307.97%，同比减少34.12%。本月商住地成交量迅速走高，拉高土地出让金的作用明显，1月土地成交金额9.79亿元，环比2014年12月增加1914.23%，同比增加46.34%。商住地成交快速筑底反弹，成交面积14.22万㎡，同比去年同期增加12.41%，成交楼面地价2576元/㎡，同比上升25.66%。

二、东莞土地市场

（一）、土地供应

1、1月东莞政府在财政压力下，着手加快推地节奏。

据东莞中原研究部监测数据显示，2015年1月东莞土地供应23宗，供应面积合计72.12万㎡，环比增加724.45%，同比增加85.7%，为近9个月最高的月度供应记录。其中，商住用地8宗，面积合计25.39万㎡，同比去年同期增加166.92%。工业用地13宗，面积合计41.09万㎡，环比增加370%，同比增加41.8%。商业用地供应1宗，面积合计0.26万㎡。从供应地块类型来看，工业用地占比依旧一支独大，占比达到56.97%；商住地占比也达到35.2%。

2014年在廉政建设以及市场预期转变下，政府谨慎推地，尤其去年下半年以来土地供应量一直低位徘徊。过去一年政府推地节奏深度放缓，土地财政压力激增，进入2015年政府明显加快推地步伐，供应量爆发增长。2015年东莞土地市场火热开局，供应放量显著，一方面是由于原计划在2014年上市的地块延迟至2015年上市，另一方面政府在财政压力下，推地心态急切。

2、1月东莞8商住地挂牌入市，商住地市场迎来久违的供应热潮。

根据东莞中原研究部监测数据显示，2015年1月东莞有8宗商住地挂牌入市，供应面积合计25.39万㎡，同比去年同期增加166.92%。自2014年下半年以来，政府推商住地寥寥无几，第四季度只有1宗商住地挂牌出让，商住地供应量持续底部徘徊。随着市场预期的转变，累积的购房需求迎来释放期，1月东莞有8宗商住地挂牌入市，供应量迅速走出低谷，迎来久违的供应热潮。

从商住地供应的区域分布来看，1月份茶山、凤岗各供应2宗，大朗、横沥、虎门、桥头各1宗，全是镇区地块。供应区域分化，凤岗、虎门是热门区域，茶山受到轻轨土地升值预期加剧，横沥、桥头是房地产非热点区域。

2015年1月东莞挂牌上市土地情况一览：

（二）、土地成交

1、1月商住地成交发力显著，土地出让金激增。

据东莞中原研究部监测数据显示，1月东莞土地成交金额为9.79亿元，环比去年12月增加1914.23%，同比增加46.34%。其中，商住地成交金额为7.66亿元，贡献了整体市场的78%。本月东莞土地出让金额翻倍增长，主要是商住地成交发力显著，对土地出让金的贡献度大，促使本月土地出金额激增。2014年东莞政府加大了财政预算的支出，而去年土地出让金收成低迷，预计2015年政府在财政压力之下，将会加大土地出让力度，土地金额将有望探底回升。

2、1月土地成交量回升，土地市场逐渐走出低谷。

据东莞中原研究部监测数据显示，2015年1月东莞土地成交15宗，面积合计35.69万㎡，环比去年12月增加307.97%，同比减少34.12%。分类型来看，商住地成交6宗，面积合计14.22万㎡，同比增加12.41%，占比39.85%；商业用地成交1宗，面积合计0.26万㎡，同比减少26.28%，占比0.73%；工业用地成交8宗，面积合计21.21万㎡，同比减少47.98%，占比59.42%。工业用地依旧一支独大，但工业和商业用地成交同比均出现下滑，土地市场交易量的回升，更多是由商住地拉动。

在商住地供应增加以及部分热门区域的地块上市，1月东莞土地市场快速走出低谷，主要体现在如下几点：其一，政府加快推地节奏，部分优质地块上市吸引多家企业参与竞拍，市场交投氛围活跃。其二，市场预期向好，开发商购地意愿增强，市场再现溢价成交现象。其三，累积的购房需求迎来释放契机，高周转下的规模化发展，企业将积极购地补仓。

3、 1月商住地成交良好开局，商住地市场走出低潮期。

1月东莞商住地成交6宗，打破连续4个月“断档”成交的格局。

根据东莞中原研究部监测数据显示，2015年1月东莞商住地成交6宗，面积合计14.22万㎡，同比去年同期增加12.41%，打破连续4个月的成交断档格局。本月东莞商住地出让7宗地块，有6宗顺利成交，1宗流拍。

本月东莞有6宗商住地成交，并且全是镇区地块，以小规模的地块成交为主。本月成交的6宗地块中，虎门、桥头各成交1宗，虎门和凤岗各2宗。其中，中惠地产斩获虎门赤岗、凤岗雁田两宗地块，编号为2015WG001虎门赤岗社区地块，占地面积3.02万㎡，容积率为2，中惠地产以底价1.93亿元斩获，折合楼面地价3200元/㎡，该地块靠近虎门镇政府，中国电子东莞产业园有限公司去年在附近也斩获两宗商住地。另一宗编号为2015WG003位于凤岗镇雁田片区，地块占地面积1.66万㎡，中惠地产以溢价81.82%的2亿元擒得，折合楼面地价4820元/㎡。中惠地产不惜代价地拿地，扩大发展版图。中惠地产本月在虎门、凤岗各斩获一宗商住地，均集中在房地产开发的热点区域，虎门集聚了众多的品牌房企，市场竞争日益白热化，凤岗地块频临深圳龙岗，能吸引深圳客，附近有三种瑞士半山花园等项目，而旁边一宗地块编号为2015WG004的地块被三正地产斩获，三正深耕凤岗市场，具有优势的客户资源。中惠地产强势布局重点区域，扩大品牌影响力。三正地产分别在桥头和凤岗斩获，三正地产2014年凭借三正瑞士半山花园的热卖，取得良好的销售业绩，同时也尝到了“深圳客”的甜头，继续扩大凤岗版图。

另外两宗地块的编号分别为2015WG0005、2015WG0006位于茶山横江两宗地块合计4.93万㎡。其中，编号为2015WG0005的地块占地面积30683.55㎡，被广源地产以底价8285万元获得，折合楼面地价1500元/㎡，另一宗编号为2015WG0006的地块占地面积30736.14㎡，被广东信业地产集团有限公司和广源地产联合以底价8300万元获得，折合楼面地价1500元/㎡。据了解，这两个地块与早前2013WG044相邻，三个地块总占地逾9万㎡，容积率仅为1.8，总建筑面积16万㎡，总地价接近2.5亿元。三宗地块中2013WG044、2015WG0005均为东莞市恒兆房地产开发有限公司拿下，2015WG0006地块为广东信业地产集团有限公司和东莞市恒兆房地产开发有限公司联合拍得。

随着地铁开通，大石龙片区土地升值预期增强，广源地产乘势追击再扩大开发版图。由于三宗地块合计规模较大，并且容积率低，项目面朝江河，适宜打造高端物业，预计该项目规划以高层建筑为主，搭配多层建筑，或有别墅、美墅等高端类物业。东莞北部区域客户选择少，高端需求外溢到石龙、寮步等地，预计该项目将在满足本地高端需求的基础上，也可以承接东城、石龙乃至南城等地铁沿线区域的购房需求。

4、热点区域继续受市场资金追捧，商住地楼面地价走高。

据东莞中原研究部监测数据显示，2015年1月东莞商住地成交14.22万㎡，同比增加12.41%；楼面地价2576元/㎡，同比上升25.66%。本月虎门、凤岗等热点区域地块成交，拉高整体楼面地价走高，尤其凤岗两宗地块以较高溢价率成交，对价格的拉动作用明显。

5、热点区域地块激发开发商竞拍拿地，市场再现溢价成交现象。

据东莞中原研究部监测数据显示，2015年1月东莞商住地溢价率为21.38%，土地市场重现溢价成交现象。进入2015年，多宗商住地入市，市场交投氛围渐活跃。虎门、凤岗等热门区域地块挂牌入市，激发开发商累积已久的拿地热情。本月成交的6宗商住地中，有4宗地块底价成交，凤岗雁田片区的编号是2015WG003、2015WG004的2宗商住地分别以溢价81.82%、38.46%成交。部分开发商在尝了深圳客的甜头后，也吸引其他企业布局耕耘临深片区，热点区域的地块受到市场资金的追捧。

2015年1月东莞土地交易明细：

四、受春节淡季影响，2月土地市场进入短暂的休眠期。

根据东莞中原研究部监测数据显示，截止2015年1月30日，未来阶段性内东莞预计将有15宗地块挂牌出让，面积合计60.81万㎡，商住地2宗，面积合计8.22万㎡，商业用地1宗，面积合计5.58万㎡，工业用地8宗，面积合计30.98万㎡，其它用地4宗，面积合计16.03万㎡。2月份东莞只有大朗蔡边村一宗商住地挂牌出让，地块占地面积55874.32㎡，容积率为2，折合楼面地价2010元/㎡。2014年钜隆地产拿下大朗蔡边村一宗不足一万㎡的商住地，2月份出让的商住地挨近该地块，也靠近钜隆东逸湾，目前销售均价为6325元/㎡，预计该地块有可能再被钜隆地产拿下。2月份除了一宗商住地挂牌出让，其余均是工业用地。受到春节淡季影响，2月政府推地节奏季节性放缓，土地交易氛围趋冷，市场进入短暂的休眠期。

2015年东莞即将挂牌上市土地情况一览：