瑞峰：年底冲刺余热持续释放 供需两旺迎“开门红”

　　一、导读 4

　　二、东莞房地产市场

　　1、楼市供销存篇

　　1.1供销情况：年底冲刺余热持续释放 楼市供需两旺迎来“开门红”

　　1.2住宅供销比：月度供应三年以来首超百万 供销比高达1.71

　　1.3存量和消化周期:存量约577万㎡ 消化周期接近12个月

　　1.4开发商业绩排名: 碧桂园项目低价取胜蝉联冠军 万科屈居第二

　　1.5个盘整体成交排名(按金额)

　　1.6个盘各物业排名(按套数)

　　2、新增供应明细篇

　　2.1各物业新增情况 ：商铺环比增幅最大 公寓、别墅同比倍数增长

　　2.2住宅新增月度走势：连续5月超高位运行 超百万供应量创历年同期新高

　　2.3住宅新增区域分布：厚街13.6万㎡夺冠军 大岭山9.75万㎡居第二

　　2.4住宅新增产品分布：100-130㎡赶超70-100㎡ 改善户型同比上涨

　　2.5住宅新增排名: 新世纪领居豪宅户型大放送 汉邦六六广场公寓、洋房齐上市

　　3、楼市成交明细篇

　　3.1各物业类型成交：全线呈不同幅度的下滑趋势 投资类产品成交乏力

　　3.2住宅成交趋势：成交接近历史同期最高水平 同比上涨近5成

　　3.3非住宅成交趋势：成交 10.13万㎡历年同期第二 2月或跌入低谷

　　3.4区域成交：南城518套稳居榜首 横沥因碧桂园项目516套排名亚军

　　4、成交价格篇

　　4.1各物业均价：二三线镇区低价项目再次来袭 8710元/㎡下滑幅度明显

　　4.2住宅价格：个盘拉动全市整体价格 节后或将重回9字头

　　4.3普通住宅单价区间：8000元/㎡以下成交占比上涨明显 约占62%

　　4.4别墅单价区间：三正瑞士半山项目持续热销 20000元/㎡以下占8成以上

　　5、产品需求篇

　　5.1供需存情况：整体呈供大于求之势 70-100㎡刚需主角地位不变

　　5.2产品成交结构：刚需占比环比基本持平 100-130㎡微改善略涨

　　5.3普通住宅各面积段成交：90-100㎡占1/4 多为碧桂园旗下产品

　　5.4别墅各面积段成交：300-400㎡热卖当属三正瑞士半山

　　6、片区供需篇：

　　6.1住宅供需价：松朗片区新项目集中入市供应突增 碧桂园助东北片区进前三

　　6.2住宅结构：临深片区别墅成交出众 中心城区公寓凸显

 　　6.3住宅存量分布：松朗片区因新品入市占比上涨 中心城区库存占比下滑

　　7、潜在供应篇

　　8、楼盘活动篇　

　　一、导读

　　1、全国：2015年政策面总体预期宽松 降准或将进一步推动楼市回暖

　　经济层面： 2014年GDP总量首次突破60万亿元，同比增长7.4%，符合新常态下经济发展增速换挡的客观规律。展望2015年，在国际上发达经济体复苏曲折艰难及国内三期叠加的影响下经济下行压力仍然较大，预计2015年GDP增长7.2%左右，或成为中国本轮经济下行的阶段性低点或谷底。但是也有利好因素支撑经济稳步运行，无需过于悲观：1、新型城镇化的推进，将会带来巨大的消费需求，如住房、医疗、教育、保健都将产生很大的需求;2、互联网、移动互联网深刻地改变了中国的商业模式，P2P网贷高速增长，电信消费、信息消费在未来都会呈现比较高的增长，为经济发展提供巨大的潜力;3、“一带一路、京津冀协同发展、长江经济带”三大战略将促进投资和出口，为经济增长助力。

　　政策层面：八部委罕见密集发声，对2015年楼市调整进行定调，从政府的表态来看：2015年政策面总体预期宽松，不会出现特别大的调整，将继续呈现宽松化、平稳化格局，但新的政府措施或逐步出台，如住建部喊话以租代售去库存、财政部建议政府购买服务方式盘活存量房、国开行争取棚改贷款超4000亿等政策或成亮点，为楼市去货带来利好。此外，2015年2月初央行降准0.5个百分点，对楼市带来提振作用，从央行表态和市场预期来看，后市还有几次降准，也不排除降息可能。

　　楼市层面：2015年1月全国商品住宅成交建筑面积1870万平方米，同比下跌31%，环比下跌1%。其中，一线城市成交350万平方米，二线城市成交498万平方米，三四线城市成交498万平方米，各线城市环比均出现下跌，二线跌幅最大，仅一线城市同比有所上涨。 主要是因为：1、春节等节日因素、房企推盘有关，临近年关购房者忙于返乡事宜导致项目上门量缩减，房企推盘动力不强;2、信贷政策又止步不前，房贷折扣面依然没有放开，加之购房者对未来政策有了更多的期待，观望情绪上升;3、2014年第四季度市场需求严重透支，新的需求仍待培养。预计年后楼市随着降准利好效应释放，将促进3月份房地产市场成交量的回升，2015年第一季楼市成交或将好于去年同期。

　　2、新增：新品扎推上市楼市迎“开门红” 住宅供应近三年首次破百万平

　　与往年楼市1月供应转淡的传统不同，今年开年房企延续年底的推货节奏，供应市场依然“高烧不退”。瑞峰置业市场研究部监控数据显示：1月整体供应量高达119万㎡，环比上涨9%，同比增长幅度达到85%;其中住宅供应量达103.51万㎡，是历年1月中首超百万㎡的一年，更是创2012年来月度供应最高峰。住宅供应量连续5个月超80万㎡的高位运行，原因是：1、年底的翘尾行情加大房企对后市场的看好，成交热烈氛围的延续更是促使新盘的扎推上市，2015年1月共有38个项目有住宅新品入市，其中纯新项目有11个;2、年底冲刺供应井喷的延后反应，多盘在年底集中开盘，因网上数据的滞后性，部分项目延后至1月才集中备案，如金地仟百汇、城南艺境、虎门万达广场、皇家翡翠湾等项目;3、品牌房企跑量出货快速回笼资金，进入下一轮的土地补仓周期循环的高转战策略依然盛行，近几个月品牌房企旗下项目新盘批量入市已成趋势;是供应量高位运行的重要原因;4、松朗片区供应突增，8大项目有住宅供应，共22万㎡约占总供应两成，其中新世纪领居有近10万㎡的住宅供应量，而万润广场、广源阳光里、远大城市广场则是纯新盘上市。

　　3、成交：年底冲刺余热持续释放 新盘热销撑起楼市成交的半边天

　　2015年1月的楼市表现出色，成交量60.57万㎡，虽然无法与年底的高峰相比，但与去年前10月的各月皆不超过60万㎡的成交行情来看，属于高位运行的状态;横向来看，今年开年好于去年同期，同比增长近5成，能与红火的2013年相媲美。今年楼市成交再次打破春节前楼市萧条的传统，主要是因为：1、因为网上签约的滞后性，因此去年年底冲刺入市的部分项目延迟至今年年初签约，助推成交量持续高位，如金地仟百汇、金地城南艺境、汉邦六六广场、皇家翡翠湾等项目;2、政策利好的持续释放，1月东莞新公积金政策出台更是为楼市成交的向好增加保障，看涨情绪并没有回落，楼市交投依然旺盛;3、因春节在2月中下旬，1月受假期影响较弱，因此楼市成交氛围相对往年较为浓厚;4、房企望借助年底冲刺余热促进新品成交，新盘扎推上市，新品成交支撑楼市成交的半边天。

　　4、均价：二三线镇区低价项目再次来袭 均价8710元/㎡下滑幅度明显

　　1月的楼市住宅成交均价8710元/㎡，环比下滑6%，同比下滑5%，是自2013年12月均价进入“9千”时代后，月度均价第二次跌入8千大关。房价开年回落，原因是：1、热门镇区在经历年底的丰收后，成交有所减弱，而二三线镇区成交却依然热烈，占比较高，结构性的拉低了整体均价，如横沥(5853元/㎡)、东坑(6540元/㎡)、寮步(8238元/㎡)、大岭山(8759元/㎡)皆进入了区域排名前十;2、低价项目再度来袭，8000元/㎡以下成交占比约62%，是近一年来占比最高的月度，其中横沥碧桂园(6103元/㎡)、碧桂园豪庭(6740元/㎡)、新世纪领居(7358元/㎡)、汉邦六六广场(7416元/㎡)项目占据个盘排名前四;3、个别项目批量超低价成交拉动，如东城的锦华水岸居(学府1号)以2463元/㎡的异常价格签约。

　　5、畅销项目分析：横沥碧桂园网签481套稳居第一 厚街万达二期公寓持续热销

　　1月碧桂园项目再掀风暴，横沥碧桂园、碧桂园豪庭个盘成交出众。其中横沥项目1月网签481套86-140㎡非毛坯洋房，均价6098元/㎡，成为东莞楼市销冠项目，在开盘至今两个月的时间里，已售1050套，销售率达95%。畅销原因:1、品牌效应影响;2、项目是横沥新城中心规模最大，占地面积最广的城市地标建筑;3、横沥首席至高品质的社区，非毛坯景观洋房，五星标杆人居引领横沥宜居新风尚;4、配套齐全，环境优美，社区配套在横沥是首屈一指，有大型Ulife商业街、凤凰俱乐部、室内外双泳池、唯美园林;5、性价比高，产品非毛坯价5880元/㎡起;6、“即买即升值，未售单位价格上调至6380元/㎡”营销手段，营造购房升值的享受，加快客户入手速度;7、采用老带新享物管费策略，首批业主推荐新业主购买，双方成功购买可各获1年物业管理费，扩宽客户来源渠道。

　　继2014年年底一期非毛坯SOHO热销后，厚街万达广场二期公寓产品趁热打铁在今年年初推出，1月网签193套，位居公寓销售榜第一。畅销原因：1、万达品牌效应带来大批的“追随者”，其万达广场中心价值深入人心;2、规划交通利好，厚街万达位于“南城南拓”的厚街，临近轻轨的地段价值凸显，投资价值高;3、价格是王道，非毛坯SOHO公寓均价仅7531元/㎡，剔除非毛坯，均价在6000元/㎡左右，性价比高 ;4、产品符合市场的需求，目前厚街仅厚街万达一个项目有公寓产品，属于区域市场稀缺产品。

　　6、楼盘营销：新盘新货入市抢占羊年市场 优惠促销力度持续加强

　　面对全新的2015年，房企全力迎战!2015年春节处于2月下旬，所以1月份仍是房企推货夺市场的好时机，每周皆有新盘新货入市抢客，楼市没有立刻冷淡下来，仍然保持较为热烈的气氛。据瑞峰置业市场研究部监控显示，进行开盘的项目约有11大项目，分别为茶山宇丰名苑推75-112㎡刚需产品、均价6000元/㎡，一直高调造势的沙田礼顿金御海湾首推240多套57-99㎡户型、以5800元/㎡起非毛坯低价噱头入市，客天下琥門推81-126㎡2-4房、7500元/㎡起，大朗远大城市广场推77-130㎡2-3房、均价7500元/㎡，南城汇龙湾首推200套70-145㎡2-5房、均价9000元/㎡等项目，对成交保持作出一定的贡献。

　　推货策略上，为刺激客户出手，优惠促销力度持续加强，表现在钜隆碧琴湾9栋楼栋112㎡3房、126㎡4房、164㎡4房，首付1成起;中央财津45-90㎡非毛坯1-3房，总价50万/套起;中惠卡丽兰136-151㎡复式楼栋，首付12万起，团购3万抵9万;鸿华•I尚城64-90㎡享1万抵4万优惠;富通自在城70-130㎡限量抢购，购房享5000元抵9折;绿茵温莎堡100-180㎡洋房3万首付等项目。另外，不少房企借力春节搞活动，如上门就送机票、来访就有红包送、购房送米又送油、利是灯笼DIY活动等应景活动，给予客户实际上的节点体验。

　　同时，不少新盘力为蓄客加大营销活动，为年后的入市做好充足的认筹，期待获得首捷大胜。如紫檀山二期公主的洋房、田禾卢浮公馆、宏远康城假日、金地•琥悦、碧桂园翡翠湾、中熙香缇公馆、皇马郦宫等项目进行持续性的推广活动，预计会在节后陆续上市。

　　7、潜在供应：春节将至开工放缓 住宅开工量环比下降52%

　　2014年东莞商品房开工市场总体趋于高位运行，住宅和非住宅开工量较历年均有大幅度增长。2015年1月春节临近，开发商纷纷放缓开工步伐，开工总量正常回落至35.21万㎡。瑞峰置业市场研究部数据监测显示：2015年1月东莞全市仅有5个项目有开工动作，住宅建筑面积约25.39万㎡，开工量环比下降52%，同比下降71%;非住宅面积约9.82万㎡，环比下降62%，同比下降82%。

　　8、后市展望： 楼市刺激政策升级 春节节气回落供需将转淡

　　2月春节将至，受假期影响，东莞楼市供需转淡将成必然，但节前的公积金政策和央行“降准”政策将会为节后的楼市升温提供强力的保障。

　　供应方面，2月开盘的项目将会明显缩减，预计有新品加推计划的项目不足10个，供应高峰期将会出现在3月份，预计今年小阳春将成色十足。

　　成交方面，回乡探亲、外出旅游等传统春节节目或会使东莞楼市成交跌入低谷，预计除个别在1月开盘项目的续签外，项目或以自然销售为主，零成交和个位成交或将会成为2月成交的主流。按照惯例，楼市的回温期将会在元宵节(3月5日)后，而公积金新政、央行“降准”等政策的利好将会继续刺激需求释放，3月楼市成交可期。价格方面，市场预期向好，降价促销活动或将会减少，新品的定价也会相对提高，但因为楼市依然处在调整期，合理、跑量将是其定价的一大原则，预计2月住宅均价将会回归“9”字头。

　　二、东莞房地产市场

　　1、楼市供销存篇

　　1.1供销情况：年底冲刺余热持续释放 楼市供需两旺迎来“开门红”

　　随着限购取消、房贷利率优惠、降息等多重利好刺激，岁末翘尾的良好楼市氛围延续至今年年初，楼市迎来了“开门红”，市场活跃度同比骤增，供需两旺再传淡季不淡的佳话。

　　1.2住宅供销比：供应三年来首超百万 1月供销比高达1.71　　

　　1.3存量和消化周期:存量约577万㎡ 消化周期接近12个月　　

　　1.4开发商业绩排名: 碧桂园项目低价取胜夺第一 万科屈居第二　　

　　1.5个盘整体成交排名(按金额)

　　1.6个盘各物业排名(按套数)

　　注：个盘成交均价贴近实际成交价，误差在3%以内，仅供参考。　　

　　2、新增供应明细篇

　　2.1各物业新增情况 ：商铺环比增幅最大 公寓、别墅同比倍数增长

　　瑞峰置业市场研究部数据监测显示：从整体上来看，东莞全市供应量环比略有上涨，表现在洋房和商铺，其中商铺上涨幅度最大，主要是由南方商业大楼、汉邦六六广场、南美世贸中心等项目所贡献;公寓和别墅环比基本持平，同比却成倍数增长，主要是市场好转，也增强投资类和豪宅产品的欢迎度，公寓有汉邦六六广场、厚街万达以及万科中心供应，别墅有皇家翡翠湾、三正瑞士半山、东方银座兰乔公馆等项目加推。

　　2.2住宅新增月度走势：连续5月超高位运行 超百万供应量创历年同期新高

　　从横向来看，今年1月供应一改往年同期时的低迷，超百万供应量在历年1月走势对比图上是鹤立鸡群;而从纵向来看，供应量连续5个月超高位上运行，也从另一个侧面证实楼市预期向好的趋势明显。

　　2.3住宅新增区域分布：厚街13.6万㎡夺冠军 大岭山9.75万㎡居第二

　　2.4住宅新增产品分布：100-130㎡赶超70-100㎡ 改善户型同比上涨

　　2.5住宅新增排名: 新世纪领居豪宅户型大放送 汉邦六六广场公寓、洋房齐上市

　　3、楼市成交明细篇

　　3.1各物业类型成交：全线呈不同幅度的下滑趋势 投资类产品成交乏力

　　与翘尾的12月相比，东莞楼市各物业类型的成交皆出现不同程度的下滑,其中办公成交下滑近六成,主要是商业性质公寓产品成交表现乏力,只有厚街万达广场(193套)支撑全场，而12月的热销项目卓越时代广场和万科中心皆进入网签尾期;住宅性质的公寓产品有锦华水岸居和新入市方中兰亭轩等项目支撑，下滑程度较小。

　　3.2住宅成交趋势：成交量接近历史同期最高水平 同比上涨近5成

　　在经历了2014年年底疯狂的抢收后，羊年开年的楼市成交氛围有所减弱，但依然活跃。得益于楼市政策环境的明朗，1月的成交量60.57万㎡基本接近历史同期的最高水平。

　　3.3非住宅成交趋势：成交量10.13万㎡历年同期第二 2月将跌入低谷

　　1月的非住宅成交量从去年12月的20.58万㎡回落到10.13万㎡，但和历年同期相比，处在第二位，与近三年月均成交量8万㎡对比，处在平均值上。非住宅成交淡季依然高位运行，主要得益于财富广场、虎门地标等商铺产品的热销。2月是春节月，预计东莞整个楼市将进入萧条阶段，非住宅成交量也将跌入低谷。

　　3.4区域成交：南城518套稳居榜首 横沥因碧桂园项目516套排名第二

　　从区域排名来看，南城因为多盘贡献，也因有恒大御景和方中兰亭轩两大项目百套成交的鼎力相助，以总成交量593套稳居榜首之位;横沥因为碧桂园项目再掀热潮，516套登上亚军宝座;而凤岗477套排在第三，主要贡献楼盘依然是三正瑞士半山。

　　4、成交价格篇

　　4.1各物业均价：二三线镇区低价项目再次来袭 8710元/㎡下滑幅度明显

　　1月的楼市住宅成交均价8710元/㎡，环比下滑6%，同比下滑5%，是自2013年12月均价进入“9千”运行时代后，第二次跌入8千大关。

　　4.2住宅价格：个盘拉动全市整体价格 节后或将重回9字头

　　从历年走势图上来看，今年1月均价同比去年略有下降，主要是因为受个盘低价项目的影响拉动，预计随着这一波低价项目的签约结束，均价将会继续在9字头上运行。

　　4.3普通住宅单价区间：8000元/㎡以下成交占比上涨明显 约占62%

　　4.4别墅单价区间：三正瑞士半山项目持续热销 20000元/㎡以下占8成以上

　　5、产品需求篇

　　5.1供需存情况：整体呈供大于求之势 70-100㎡刚需主角地位不变

　　5.2产品成交结构：刚需占比环比基本持平 100-130㎡微改善略涨

　　5.3普通住宅各面积段成交：90-100㎡占1/4 多为碧桂园旗下产品

　　5.4别墅各面积段成交：300-400㎡热卖当属三正瑞士半山

　　6、片区供需篇：

　　注：七大片区划分：

　　中心城区：莞城、南城、东城、万江;

　　临深片区：塘厦、凤岗、樟木头、黄江、清溪;

　　松朗片区：松山湖、大朗、寮步、大岭山;

　　滨海片区：沙田、厚街、虎门、长安;

　　东北片区：常平、桥头、横沥、东坑、谢岗;

　　大石龙片区：茶山、石龙、石碣、企石、石排;

　　水乡片区：道滘、中堂、麻涌、高埗、望牛墩、洪梅。

　　6.1住宅供需价：松朗片区新项目集中入市供应突增 碧桂园项目助东北片区进前三

　　从片区供需来看，临深片区依然是供需的主角，以成交量14万㎡和供应量23.19万㎡稳居供需冠军宝座;而1月供应突飞猛进的片区是松朗片区， 8大项目有住宅供应，约22万㎡的供应量占总供应的21%，其中新世纪领居有近10万㎡的住宅供应量，而万润广场、广源阳光里、远大城市广场则是纯新盘上市;东北片区则因为横沥碧桂园、东坑碧桂园豪庭等项目热销，成交量10.6万㎡位居成交第二位;而中心城区10.21万㎡紧随其后，投资类产品表现突出，主要是公寓产品的热销，公寓排行榜中城区项目占7个。

　　6.2住宅结构：临深片区别墅成交出众 中心城区公寓凸显

　　6.3住宅存量分布：松朗片区因新品入市占比上涨 中心城区库存占比下滑

　　7、潜在供应篇

　　7.1整体状况：春节将至开工放缓 住宅开工量环比下降52%

　　2014年东莞商品房开工市场总体趋于高位运行，住宅和非住宅开工量较历年均有大幅度增长。2015年1月春节临近，开发商纷纷放缓开工步伐，开工总量正常回落至35.21万㎡。瑞峰置业市场研究部数据监测显示：2015年1月东莞全市仅有5个项目有开工动作，住宅建筑面积约25.39万㎡，开工量环比下降52%，同比下降71%;非住宅面积约9.82万㎡，环比下降62%，同比下降82%。

　　7.2新开工走势： 临近新年低位运行 与去年同期相比缩减近3/4

　　纵观2014年全年新开工走势，1月起步点较高，2月因春节假期下滑，3月起直线上升，之后均一致处于高速开发状态，直到12月份开工量稍有下滑，2014年东莞月均开工量112.74万㎡，创历年的最高水平。迈入2015由于春节假期因素的影响临，多数项目放缓开工步伐，开工量正常回落，开工总量35.12万㎡和2011年、2012年基本持平。随着降息降准、楼市成交的回暖、房企资金松动等利好的催动，2015年开工量或会保持稳步增长的趋势。

　　7.3新开工区域分布：临深片区坐拥前三甲 锦龙湾畔花园助凤岗夺冠

　　1月共有5个镇区有开工动作，每个区域各有1个项目进行动工，住宅方面，锦龙湾畔花园约11.68万㎡的助力凤岗遥遥领先，清溪凭借华桂园项目7.02万㎡名列第二位，黄江金地湖山大境别墅3.37万㎡位居第三，常平东兴花园初建3.32万㎡排第四。非住宅方面，虎门数码大厦独栋办公楼动工，面积约为1.84万㎡。

　　7.4新开工各类型：洋房21.17万㎡占比六成 别墅4.22万㎡占12%

　　7.5新开工明细 ：本土开发商表现较为突出 领衔羊年元月开工市场

　　8、楼盘活动篇

　　8.1 楼盘活动明细：新盘新货入市抢占羊年市场 优惠促销力度持续加强