中原研究报告：成交量“回落”凸现（11.2-11.8）

一、一周楼市观察

本周商品房成交面积11.95万㎡，环比下降25.86%，同比上升46.51%，合共1145套，日均成交163套，其中住宅成交了10.82万㎡，环比下降31.30%，同比上升39.25%，成交量“回落”凸现。

本周东莞市普通住宅均价为5597元/㎡，价格环比稳中有降。但是个盘价格涨跌互现，我们可以从以下涨跌幅度明显的项目分析：涨的项目有以市场供应持续偏紧的中小户型的第一国际、东海阳光等项目价格一直稳中有升；以自然资源优越、处于经济情况较好的地区高档洋房丰泰·东海城堡、世纪城·国际公馆、御泉山部分楼栋等项目，即使价格有上扬，也阻止不了改善型自住客户的购房进程；下降的项目情况有（一）项目前期集中推货且签约相当理想，现在库存量或多是景观不好，楼层不理想，朝向户型欠佳等因素影响导致价格有小幅下降如三正卧龙山花园、黄旗印象等项目；（二）是项目货量还是很大、地段比较偏，临近年关迫于市场压力和销售任务完成，价格下降幅度较明显的有洪梅的雍景香江、沙田的庄士新都·滨江豪园、鹿港小镇、富盈·山水花城等项目；（三）是项目急于前期市场回暖提价幅度过快，从某种程度上说超过当地消费者的购买力，销售速度明显放缓、后市出货压力增加，价格进行了调整如城东世家、富盈·山水花城等。可以看出价格出现松动项目多于上扬的项目从而造成整体价格走低，所以本周普通住宅成交价格有松动的迹象。

本周全市成交别墅68套，成交面积19748㎡，其中万科城、新世纪·领居、万科·虹溪诺雅分别以成交30套、6套、5套销售量排名前三甲，本周别墅成交价格除了个盘像万科·虹溪诺雅由于项目自身产品素质高、自然景观好、附加值高等因素单价去到5万多外，其余别墅成交均价在10000左右，成交热情依然高涨。

“金九银十”悄悄离开了，成交的高峰期也暂时告一段落。从上周的网上签约的数据情况来看，进入11月份后成交量呈现“冲高回落”态势，这主要是累积已久的刚性需求在上两个月持续释放，客户的需求得到不同程度的满足，随着开发商推盘节奏、推广力度放缓、预计后市的需求表现阶段性的不足，另一个关注焦点就是二套房贷、七折优惠利率的取消等诸多传闻，并且这些传闻被传的沸沸扬扬，所以这个暂无文件的热点话题也会让不少置业者举棋不定而改变购房计划，对销售量下降也会产生很大影响，预期接下来楼市或再现短期观望，持续下滑的趋势显现。但是从整个国家经济回暖进度来看，经济基地还不稳定，迫于整个市场价格一路高歌猛进的压力，防止通货膨胀预期加剧，所以个别政策调整较大，政策的一刀切的可能性不是很大。从双休日各盘表现来看，市场少了几许火热，更多的表现为平静，大多数楼是盘搞一些营销性活动为楼市增添气氛、聚集人气，即使有些项目加推新货也是小打小闹。但是土地市场这段时间表现的异常活跃，最近几周都有商住用地的成交。11月4日东莞土地市场又起波澜，位于黄江镇三新村的四宗共计有322704平方米集商住、商服、商住、幼儿园为一体地块被外来开发商金地地产以起始价14.93亿元收入囊中，大概折算楼面地价在2000多元/平方米，这样的价格即符合市场的预期，同时也为金地地产在东莞发展再添新的活力。