穗州深圳楼市下降30% 开发商资金回笼还未解决

在18个城市地方政府接连出台房地产救市政策后，中央政府终于出手。10月22日晚，财政部和央行公布了针对房地产行业的最新调控政策。

财政部规定，从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税；地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。

紧随财政部之后，央行也公布了调控措施：将商业性个人住房贷款利率下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%；同时,下调个人住房公积金贷款利率0.27个百分点。

2005年以来，中央政府针对房地产的调控政策始终以紧缩为中心。如今，在房地产市场成交量持续低迷、世界金融局势恶化的背景下，宏观调控政策已松动。

利率补贴购房者

“此次政策特点是对症下药，极具针对性，购房者利好是看得见摸得着的。”复旦大学房地产研究中心副主任华伟博士告诉理财周报记者。

国泰君安研究报告显示，对于10年到30年按揭贷款，第一套房贷款利率从8.5折降到7折，降息幅度为1.12%，月供少付5%-11%，贷款期内少付的月供总和相当于房价降低5%-20%。

兴业证券的研究报告则以100万30年期的月供为例说明，贷款利率由基准利率8.5折下调到7折，折后利率仅为5.22%, 月供即由6222元下降至5509元，减少约11.45%；而此前第二套方的利率为8.217%，月供为7489.5元，新政下月供将减少26.4%；此外，新政还将减免占房价比例0.55%的各类税费。

天相建投房地产分析师张旭明则强调，政策最大的利好是利率下调。据测算，商业贷款比例越大，所购住房价格的降幅将越明显。

“此次政策力度比预期要大，将提高持币待购刚性需求者的实际购买力。”中信证券(19.34,-0.65,-3.25%,吧)房地产行业分析师王德勇认为。

购房需求分为保障型购房、自住型购房、改善型购房、投机或投资性购房四种。此轮贷款利率下调，改善型住房也包括在内。

兴业证券房地产分析师王嘉在分析报告中指出，财政部这项决定意味着曾经的二套房政策已经消亡。

华伟博士也谈到，“目前，自住型购房需求已接近饱和，已向改善型住房需求转变。在新政策的影响下，银行信贷有望在存量市场(即改善型购房)上得到盘活。”

值得关注的是，与财政部明确的利率下调范围不同，央行对改善型住房的附加条件让金融机构对其的利率调整有了很大的变通余地。

财政部公告明确指出，金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍。而央行显示，对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持，对非自住房、非普通住房的贷款条件，金融机构适当予以提高。

分析师张旭明认为，本次出台的购房政策已经模糊了二套房的限制政策，将决定权完全放到了银行手里，变通的余地将会很大。

救“楼市”先救信心

统计数据显示，10月13日至10月19日，在上海杭州出台“救市”政策的一周内，上海住宅成交量和成交面积环比分别下降23%和21%；杭州住宅成交量环比下降超过30%。在中央政府放松购房政策之前，地方政府的救市政策都收效甚微，购房者纷纷陷入深度观望。

“消费者信心缺失是市场低迷的最主要原因，”华伟博士告诉记者，“人们不知道何时出手，国家首次出面降低利率并同时发布多项购房利好政策，对提升消费者的信心非常重要。”

张旭明也认为，政府通过政策明确表达了鼓励消费者购房的态度。本次下调贷款利率，对消费者信心回暖将有明显效应。同时，财政部公告指出，地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策，为地方政府救市提供了“通行证”。

“政策的目的主要是提高投资者的信心，但对房地产实业的影响有限。”国信证券地产行业分析师方焱告诉记者，“开发商面临的资金回笼等问题还没有解决，预计未来国家还应有比较完备的行业调整政策出台。”

回暖仍需时日

作为一项以调控房产保持经济平稳增长的措施，房价的走向无疑会吸引公众的目光。

“预计未来房屋降价趋势将会持续，但是幅度会明显减小。”王德勇告诉记者。

张旭明也同样认为，在此轮政策影响下，未来房价上涨的机会很小。“首先，开发商皆面临资金链紧张的问题，资金回笼压力较大；其次，政策的效果基本通过11月的成交量就能够表现出来，然而，成交量放大一定会落在价格较低的楼盘里，因此，开发商可能会通过降价的方式来促进成交量。”

张旭明预期，房价还有一定的下降空间。另外，11月对许多地产商来讲异常重要，降低价格对规模较大的地产商相对来讲比较有利，万科、保利地产(14.31,-0.82,-5.42%,吧)、招商地产(13.20,-0.60,-4.35%,吧)等行业龙头股的投资组合较为稳妥。

国泰君安研报指出，政策放松的积极效果有望在房价已平均下跌30%的广州和深圳地区得以充分体现，即广深两地楼市有望先反弹甚至反转。对于下跌不大的北京、上海等城市，政策将明显减少房价下跌幅度，减缓房价和成交量下降对经济的冲击。