中原：东莞改善需求释放明显 首改抬头之势最强劲

　　一、楼市观察

　　一周商品房成交回顾：

　　楼市成交持续升温，市场热度高于近3年历史同期。

　　据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，本周住宅共成交1405套，环比上周下降4.87%，虽然本周住宅成交套数环比有所下降，但从成交项目看，本周出现住宅成交的项目数环比上周增多15个，且住宅成交套数大于10套的项目数不减，与上周持平达43个，反映市场成交氛围持续升温。从同比来看，本周住宅成交套数同比2014年同期上升44.55%，同比2013年同期上升42.93%，同比2012年同期上升57.69%，显示楼市热度明显高于近3年历史同期。

　　众开发商忙备战五一，纷纷加大营销活动及广告投入力度。

　　据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，本周举办营销活动的项目明显增多，尽管活动主题仍然多以小型暖场为主，但开发商们举办活动的积极性对比前几周已明显有所提高，主要由于当前楼市成交升温显著，开发商对市场信心有所增强，希望通过各种暖场活动提升人气促进成交量;同时当前大部分开发商不愿意举办大型活动或邀请明星助阵，也反映出未来全国楼市下行趋势确立，市场越来越难做促使开发商节省营销成本。

　　此外，据监测发现，春节过后极少项目投放报刊广告，而本周参与报刊广告投放的项目超20个，楼市迎来报刊投放高峰期。一方面，五一临近，部分开发商为备战五一提前释放“五一”购房信息，如恒大御景”五一提前放“价”仅限20套“、金地城南艺境”5.1-5.3褐石小镇电影节震撼来袭”、丰泰观山碧水“五一东莞首届风车展”等;另一方面，即将开盘的项目也不敢示弱，纷纷敲响开盘前奏，加大推广力度提高认筹量，如金地琥悦、紫荆1号、碧桂园豪庭。

　　改善需求释放明显，首改抬头之势最强。

　　据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，本周改善产品成交全线环比大幅上升，改善需求释放尤为明显。自今年3月30日央行降低二套房首付比例至四成后，改善需求明显加速释放，连续三周持续上升且增长势头猛烈。究其原因：一、从2011年实施二套房六成的首付比例后，东莞改善需求一直被压抑。受益于人口红利，过去市场成交一直以刚需为主。2005年楼市开启刚需当道的时代，10年过去那一波刚需客户正是现在换房的阶段，东莞换房时代到来。可见，当下东莞改善需求量比较大。二、事实上，东莞改善需求加速释放是多重政策利好刺激的结果。因为从3月1日央行再次降息后，改善需求成交已开始逐渐抬头，但增长量不是很大。半年内央行两次降息，等于房贷利率在先前的基础上打九折，购房成本减少了。再叠加3.30房贷新政带来首期付款压力明显减轻的利好刺激，客户入市意愿大增。三、客户怕后市涨价，欲抄底入市。由于先前偏大户型洋房的成交一直不景气，库存逐渐累积造成开发商出货压力较大，从去年开始不少开发商已针对偏大户型降价促销，今年价格均处于较低位时期。加上市场经历多重政策利好刺激后，楼市环境向好促使开发商涨价情绪升高。许多改善客户怕后市涨价，欲抄底入市从而纷纷加快入市步伐。

　　从增长势头来看，首改和再改产品成交增长势头较为突出，其中首改产品近三周成交环比增速持续增大，从2%到17%再到28%，增长势头最稳健，且首改产品增长量最大，其需求量明显大于再改。高端产品成交增长较为缓慢，反映超大户型的需求有限，未来出货压力仍然较大。

　　二、一级市场

　　本周土地交易信息：【无】

　　本周挂牌土地信息：【无】

　　三、二级市场

　　1、新增供应

　　2、商品房总体成交

　　本周(2015.04.13-04.19)商品房成交面积16.65万㎡，环比上升2.74%，同比上升42.69%。本周商品房成交套数1664套，环比上升1.09%，同比上升18.52%;成交金额15.80亿元。

　　本周住宅成交面积15.82万㎡，环比上升0.91%，同比上升47.61%;成交套数1405套，环比下降4.87%，同比上升44.55%;成交金额14.67亿元;成交均价为9272元/㎡，环比上升5.99%，同比上升3.28%。

　　本周非住宅成交面积0.82万㎡，环比上升58.33%，同比下降13.12%;成交套数259套，环比上升53.25%，同比下降40.05%;成交金额1.13亿元，成交均价13748元/㎡。

　　3、商品房总体供需走势

　　4、本周(2015.04.13-04.19)东莞商品房新增供应19.78万㎡，成交面积16.65万㎡。

　　5、物业类型成交

　　6、住宅成交量价走势

　　本周住宅成交面积15.82万㎡，环比上升0.91%，同比上升47.61%;成交套数1405套，环比下降4.87%，同比上升44.55%;成交金额14.67亿元;成交均价为9272元/㎡，环比上升5.99%，同比上升3.28%。

　　7、住宅成交单价区间分布

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交1405套，其中成交价格在5000元/㎡以下共有35套，占2.49%;成交价格在5000-6000元/㎡共有91套，占比6.48%;成交价格在6000-7000元/㎡共有203套，占比14.45%;成交价格在7000-8000元/㎡共有234套，占比16.65%;成交价格在8000-9000元/㎡共有341套，占比24.27%;成交价格在9000-10000元/㎡共有192套，占比13.67%;成交价格在10000元/㎡以上共309套，占比21.99%。

　　8、各区域住宅成交

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交1405套，成交面积15.82万㎡。从各镇街成交情况来看，本周共有31个镇街有成交记录，其中成交套数在40套以上的区域有11个，包括凤岗、南城、寮步等11个镇区，成交套数在20-40套的有道滘、常平、大朗等8个镇区，成交套数在10套以下的有东坑、横沥、石碣等6个镇区。其中排在前列的镇街有凤岗301套、南城137套、寮步90套等。

　　从各镇街住宅成交均价来看，成交均价在10000元/㎡以上的有东城、南城、松山湖等7个镇区，成交均价在8000-10000元/㎡的有凤岗、莞城、寮步等7个镇区，成交均价在6000-8000元/㎡的有樟木头、横沥、清溪等14个镇区，成交均价在6000元/㎡以下的有企石、桥头和望牛墩。

　　8、住宅各面积段成交

　　洋房面积区间成交一览：

　　公寓面积区间成交一览：

　　别墅面积区间成交一览：

　　9、住宅各单价区间成交

　　10、各住宅类型成交

　　11、楼盘成交排行

　　洋房成交项目一览(前10名)

　　公寓成交项目一览(前10名)：

　　别墅成交项目一览(前10名)：

　　商铺成交项目一览(前10)：

　　写字楼成交项目一览(全部)：

　　车位成交项目一览(前10名)：

　　12、开工信息：【无】

　　13、竣工信息:

　　14、商品房预售许可信息: