备战五一推货加快 新政效应明显莞改善需求增加

　　一、导读

　　1、宏观环境：央行罕见降准1个百分点 楼市或面临量价齐升的局面

　　今年第一季度GDP增速进一步下滑到7%，经济下行压力依然较大，央行为确保流动性保持稳定、金融机构支持实体经济能力保持稳定及实际融资成本稳中有降，4月19日晚中国央行宣布从4月20日天起降准100个基点，力度之大显然超出市场预期。这是自2008年以来最大力度的降准行动，也是继去年以来两次降息、一次降准之后，货币政策的又一较大动作。本次降准将至少为银行体系带来1.2万亿元的额外流动性，或将至少产生1万亿左右的新增贷款，这几乎是去年全年新增贷款规模的10%，同时，市场利率将出现显著的下降，对实体经济、股市、楼市都带来直接利好。

　　对于楼市方面，或将带来多方面的影响： 1、房贷折扣利率有望继续扩大，未来八五折利率将比较普遍，执行基准利率的银行大幅减少，各家银行将争相对房贷利率打折;2、此前存款准备金率仍然相对较高，银行可动用资金规模受限制，执行新政不积极，此次降准使银行可动用的资金明显增多，增加二套房贷降首付政策落地的可行性，改善型需求后续持续释放得到保障;3、央行降准降息及一系列房地产新政密集出台，未来几个月楼市成交量或将会短期反弹，价格方便也有可能会逐渐坚挺，尤其是一线城市及市场基本面良好的城市，将会出现涨价的现象;4、房企的融资成本继续降低，某种程度上会改变金融机构后续的信贷政策，使得降准实实在在为房企降低成本释放的利好效应。

　　面对接下来的市场，房企方面：1、需积极调整推盘节奏，借力两次降准降息之后的“窗口期”进行跑量去库存，增加上半年销售业绩在全年的比例，防止市场环境在下半年出现变化而导致企业被动推盘的局面;2、调整并优化库存结构，积极去库存，不要望风大幅度涨价，更不要为期待涨价进行捂盘惜售，错过放量的“窗口期”;3、调整企业城市布局，优化储备项目结构，降低企业运营风险。

　　购房者方面：紧抓政策带来的红利及时出手购房，需赶在短期市场还没有完全复苏好转的阶段入市购房，同时趁当下开发商资金面仍然相对紧张的阶段，选择性价比仍然较高的时机入市购房，要不等市场都好转之时，将面临涨价的可能，购房成本也将进一步提高。

　　2.新增供应 ：备战五一房企推货节奏加快 供应潮如期而至

　　随着“五一”黄金周的脚步逐渐走进，东莞的供应市场如期的热闹起来。上周全市共有7大项目有商品房新增供应，其中住宅新增1771套，面积约17.64万㎡，环比呈现倍数增长之势;非住宅新增796套，面积约2.15万㎡，主要是莲湖四季豪苑的办公、底铺以及车库产品新增以及东逸湾花园的商铺新增。

　　备战五一假期，房企推货节奏和推货量都有所加大，其中推货量较大的有沙田新项目礼顿·金御海湾，虽然项目在1月初就已经开盘，但直到上周才开始在房管局备案，共推出1000套56-130㎡的产品;寮步纯新项目宏远康城假日同样在上周新上市，推出214套73-130㎡的新品产品;松山湖的星城翠珑湾也有297套107-149㎡的新品上市。

　　从近期新拿预售证情况来看，五一前后将有万科松湖传奇、中熙香缇公馆、东田山畔华庭、金地城南艺境、祥利上城等项目有新品加推。

　　3、成交情况：改善户型成交明显增多 深圳客需求旺盛催热楼市

　　东莞楼市成交依然旺盛，全市住宅成交1328套，面积约15.4万㎡，环比微涨1%，成交量连续4周皆在13万㎡以上，楼市升温趋势加强。主要是因为1、市场环境向好和政策信贷的宽松下，客户入市信心和意愿都有所增强;2、上周新政效应明显，改善户型产品成交明显增多，据统计，上周100-130㎡的微改善户型、130-160㎡的改善户型及160㎡以上的大户型产品环比上涨幅度分别为24%、27%和30%;3、深圳客户需求依然旺盛，带动凤岗楼市持续上涨，其中进入前十的保利百合花园、大运城邦、锦龙又一城、永江臻萃园等项目周成交皆在30套以上。

　　4、成交均价：热门区域项目持续热销 均价重回“9”字头

　　上周楼市住宅均价约9303元/㎡，环比上涨6%，再次回到了9字头，一方面是因为热门区域楼市成交明显升温，上周区域成交量超1万㎡的区域有凤岗(9746元/㎡)、南城(11481元/㎡)以及松山湖(11476元/㎡)，对整体均价的拉动效果明显;另一方面在楼市升温趋势明显、市场预期向好的前提下，部分项目的价格有所松动，小幅度提价现象开始出现，但大部分项目坚持走量为主，价格上依然以稳为主，故楼市的均价上涨幅度不大。