备战五一推货加快 新政效应明显莞改善需求增加

　　1.2政策环境

　　1.2.1国土部：住房供应结构与土地供应联动 不搞饥饿供地

　　房地产市场进入了新的发展周期。经过近十年来的高速发展，全国层面住房供不应求的局面已经得到缓解，住宅用地的供需态势已经由需求的单边快速增长向供需双向回调过渡。一方面，部分地区房地产市场存在结构性、区域性供求矛盾，需要进一步加大土地供应力度;另一方面，部分二三线城市房地产用地供应已经超出了城市经济社会发展的需要，去库存压力较大，带来一定风险，需要分类调控、因地施策。

　　国土部强调：“地方政府应根据各类市场指标判定当地市场供求情况，及时调整土地供应规模;把握稳定、均衡供应的总基调，不搞“饥饿供应”，避免突击供地;主动贴近市场需求，灵活、搭配供应土地。”

　　1.2.2央行大手笔降准 释放流动性近1.5万亿元

　　中国人民银行决定，自2015年4月20日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。在继续普降存款类金融机构存款准备金率的同时，央行还有针对性地实施了定向降准措施：自4月20日起对农信社、村镇银行等农村金融机构额外降低人民币存款准备金率1个百分点，并统一下调农村合作银行存款准备金率至农信社水平;对中国农业发展银行额外降低人民币存款准备金率2个百分点;对符合审慎经营要求且“三农”或小微企业贷款达到一定比例的国有银行和股份制商业银行可执行较同类机构法定水平低0.5个百分点的存款准备金率。

　　此次降准释放流动性近1.5万亿元，大量注入流动性肯定会对银行间利率产生下行压力，银行可以将向更具吸引力的项目提供低息贷款，同时对地方政府和企业债券进行更多的投资。

　　1.3楼市环境

　　1.3.1 北上广深仅广州房价环比下跌 京深楼价环比微涨

　　2015年4月19日，国家统计局发布的数据显示，3月份国内70个大中城市住宅销售价格环比总体趋稳、销售量回升明显，不过价格同比全部下降。统计显示，3月份70个大中城市新建商品住宅价格环比下降的城市有50个，比上月减少16个，持平和上涨的城市分别有8个和12个，分别比上月增加6个和10个;二手住宅价格环比下降的城市有48个，比上月减少13个，持平和上涨的城市分别有10个和12个，分别比上月增加6个和7个。

　　1.3.2上海实行土地“全生命周期管理” 告别“一卖了之”

　　从上海市规划和国土资源管理局获悉，上海已发布《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定(试行)》，以土地出让合同为平台，在出让土地的用途管制、功能设置、业态布局、土地使用权退出等方面，加强土地在使用期限内的全过程动态监管。

　　根据《规定》，经营性用地是指商业、办公、商品住宅等用地，商业、办公用地涵盖金融、娱乐、旅游、会展和服务业等用途。实行全生命周期管理，意味着将项目建设、功能实现、运营管理、节能环保等经济、社会、环境各要素纳入合同管理，实现土地利用管理系统化、精细化、动态化。

　　1.3.3 北京首套房贷款平均利率为9.2折 遥遥领先

　　融360金融搜索平台在上周(3月9日-15日)对北京的房贷市场进行了一次全面的调查，结果显示，北京各大银行的房贷政策没有因降息而产生波动，房贷政策依旧宽松。北京首套房贷款的平均利率为9.2折，值得一提的是，首套房利率低于9折的银行多达5家，在一线城市中遥遥领先。

　　截至上周，北京共有20家银行提供优惠利率，其中9折以下利率更高达5家。这5家银行分别是友利银行、中国银行、农业银行、华夏银行及汇丰银行。其中友利银行首套房最低8.5折，降息后利率约为5%，为目前全国最低利率;中国银行、农业银行、华夏银行及汇丰银行首套房均为最低8.8折，利率约为5.19%。

　　1.3.4房企销售业绩增幅普遍放缓 未来发展审慎为主

　　正如中国GDP增长目标从两位数回落到今年的7%一样，房地产企业销售目标也告别了持续十年的超高速增长。从近日公布年报的多家房企来看，减速成为今年业绩增长的关键。

　　虽然年初央行连续降息降准以及两会传递出的利好信号，鼓舞了近期市场并出现一定程度的反弹，不过在房地产企业看来，今年形势依然严峻，审慎是企业普遍持有的态度，而在减速同时的创新，则是占领未来市场新机遇的重要手段。