备战五一推货加快 新政效应明显莞改善需求增加

　　一、导读

　　1、宏观环境：央行罕见降准1个百分点 楼市或面临量价齐升的局面

　　今年第一季度GDP增速进一步下滑到7%，经济下行压力依然较大，央行为确保流动性保持稳定、金融机构支持实体经济能力保持稳定及实际融资成本稳中有降，4月19日晚中国央行宣布从4月20日天起降准100个基点，力度之大显然超出市场预期。这是自2008年以来最大力度的降准行动，也是继去年以来两次降息、一次降准之后，货币政策的又一较大动作。本次降准将至少为银行体系带来1.2万亿元的额外流动性，或将至少产生1万亿左右的新增贷款，这几乎是去年全年新增贷款规模的10%，同时，市场利率将出现显著的下降，对实体经济、股市、楼市都带来直接利好。

　　对于楼市方面，或将带来多方面的影响： 1、房贷折扣利率有望继续扩大，未来八五折利率将比较普遍，执行基准利率的银行大幅减少，各家银行将争相对房贷利率打折;2、此前存款准备金率仍然相对较高，银行可动用资金规模受限制，执行新政不积极，此次降准使银行可动用的资金明显增多，增加二套房贷降首付政策落地的可行性，改善型需求后续持续释放得到保障;3、央行降准降息及一系列房地产新政密集出台，未来几个月楼市成交量或将会短期反弹，价格方便也有可能会逐渐坚挺，尤其是一线城市及市场基本面良好的城市，将会出现涨价的现象;4、房企的融资成本继续降低，某种程度上会改变金融机构后续的信贷政策，使得降准实实在在为房企降低成本释放的利好效应。

　　面对接下来的市场，房企方面：1、需积极调整推盘节奏，借力两次降准降息之后的“窗口期”进行跑量去库存，增加上半年销售业绩在全年的比例，防止市场环境在下半年出现变化而导致企业被动推盘的局面;2、调整并优化库存结构，积极去库存，不要望风大幅度涨价，更不要为期待涨价进行捂盘惜售，错过放量的“窗口期”;3、调整企业城市布局，优化储备项目结构，降低企业运营风险。

　　购房者方面：紧抓政策带来的红利及时出手购房，需赶在短期市场还没有完全复苏好转的阶段入市购房，同时趁当下开发商资金面仍然相对紧张的阶段，选择性价比仍然较高的时机入市购房，要不等市场都好转之时，将面临涨价的可能，购房成本也将进一步提高。

　　2.新增供应 ：备战五一房企推货节奏加快 供应潮如期而至

　　随着“五一”黄金周的脚步逐渐走进，东莞的供应市场如期的热闹起来。上周全市共有7大项目有商品房新增供应，其中住宅新增1771套，面积约17.64万㎡，环比呈现倍数增长之势;非住宅新增796套，面积约2.15万㎡，主要是莲湖四季豪苑的办公、底铺以及车库产品新增以及东逸湾花园的商铺新增。

　　备战五一假期，房企推货节奏和推货量都有所加大，其中推货量较大的有沙田新项目礼顿·金御海湾，虽然项目在1月初就已经开盘，但直到上周才开始在房管局备案，共推出1000套56-130㎡的产品;寮步纯新项目宏远康城假日同样在上周新上市，推出214套73-130㎡的新品产品;松山湖的星城翠珑湾也有297套107-149㎡的新品上市。

　　从近期新拿预售证情况来看，五一前后将有万科松湖传奇、中熙香缇公馆、东田山畔华庭、金地城南艺境、祥利上城等项目有新品加推。

　　3、成交情况：改善户型成交明显增多 深圳客需求旺盛催热楼市

　　东莞楼市成交依然旺盛，全市住宅成交1328套，面积约15.4万㎡，环比微涨1%，成交量连续4周皆在13万㎡以上，楼市升温趋势加强。主要是因为1、市场环境向好和政策信贷的宽松下，客户入市信心和意愿都有所增强;2、上周新政效应明显，改善户型产品成交明显增多，据统计，上周100-130㎡的微改善户型、130-160㎡的改善户型及160㎡以上的大户型产品环比上涨幅度分别为24%、27%和30%;3、深圳客户需求依然旺盛，带动凤岗楼市持续上涨，其中进入前十的保利百合花园、大运城邦、锦龙又一城、永江臻萃园等项目周成交皆在30套以上。

　　4、成交均价：热门区域项目持续热销 均价重回“9”字头

　　上周楼市住宅均价约9303元/㎡，环比上涨6%，再次回到了9字头，一方面是因为热门区域楼市成交明显升温，上周区域成交量超1万㎡的区域有凤岗(9746元/㎡)、南城(11481元/㎡)以及松山湖(11476元/㎡)，对整体均价的拉动效果明显;另一方面在楼市升温趋势明显、市场预期向好的前提下，部分项目的价格有所松动，小幅度提价现象开始出现，但大部分项目坚持走量为主，价格上依然以稳为主，故楼市的均价上涨幅度不大。

　　5、营销活动：保利是个P、恒大无理由退房 互联网思维营销夺眼球

　　“保利是个P、恒大无理由退房、万科让你无理由退房”等房企营销文案刷屏朋友圈及微博，一方面可以看出在互联网+的时代房企逐步加入互联网营销大军，利用互联网实现低成本的营销，同时扩大集团的品牌宣传力度;另一方面楼市尽管一片形势大好，开发商仍需要通过创新营销方式来刺激购房者入市。

　　上周东莞楼盘活动依然活跃，约有20个项目有活动。从活动主题来看，新品加推是主流，如商道8号“东莞微商 耀世起航”为主题的营销中心开放盛典推、推85㎡两房、2+1房高赠送户型，富通自在城浓情披萨DIY、70-93㎡新品隆重加推，中央财津购房送出国游、推45-90㎡非毛坯现房等项目;认筹方面主要表现光大江与城、金地·琥悦两大项目;进行开盘仅有祥利上城，为三期·花语澜山开盘，推83-103㎡三房和四房。

　　6、土地市场：樟木头樟罗社区流拍商服地再三出让 已有开发商报价

　　位于樟木头樟罗社区，面积约5.58万㎡的商服用地在本周将进入最后一轮的竞拍中，该地块已经流拍过两次，最近一次流拍是在今年3月份。虽然地块在不到1个月的时间内再次挂牌出让，但结局将会有所不同，据最新监控可知，目前该地块已经有1家开发商报价，地块成功出让将成定局，流拍厄运将改写。

　　二、东莞房地产市场

　　1、楼市成交

　　1.1总体情况：新政刺激改善需求增加 成交量连续4周高位运行

　　1.2供需量价走势：热门区域项目持续热销 均价重回“9”字头

　　1.3物业类型成交：别墅成交环比大增 商务公寓热销助帮办公成交上涨

　　1.4产品类型成交：200㎡以上大户型上涨近6成 70-100刚需产品下滑幅度大

　　1.5成交排名

　　1.5.1区域成交排名：凤岗301套稳居冠军宝座 南城136套排第二

　　1.5.2个盘成交排名(按套数)

　　1.6成交明细

　　1.6.1普通住宅面积区间成交：100-160㎡改善产品占比增多

　　1.6.2别墅产品面积区间成交：350-400㎡产品成交占3成多

　　1.6.3普通住宅各单价区间成交：8000-9000元/㎡产品成交占1/4

　　1.6.4别墅各单价区间成交：20000元/㎡以下别墅产品成交占8成以上

　　1.7楼盘活动：保利是个P、恒大无理由退房 互联网思维营销夺眼球

　　1.8新增供应 ：备战五一房企推货节奏加快 供应潮如期而至

　　1.9新开工：上周无新开工工程信息

　　2、土地市场

　　2.1待拍土地：本周无商住/商服用地待拍信息

　　2.2出让土地：樟木头樟罗社区流拍商服地再三出让 已有开发商报价

　　2.3土地成交：上周无商住/商服用地成交信息

　　三、宏观经济政策环境

　　1、国内：

　　1.1经济环境

　　1.1.1一季度中国经济同比增长7% 国民经济实现平稳开局

　　2015年4月15日，国家统计局发布数据，初步核算，一季度全国国内生产总值(GDP)为140667亿元，按可比价格计算，同比增长7%，国民经济实现平稳开局。

　　总的来看，一季度国民经济运行总体平稳，尽管经济增速有所放缓，但就业形势、居民消费价格和市场预期基本稳定，结构调整稳步推进，转型升级势头良好，新生动力加快孕育，积极因素不断累积。

　　1.1.2 商务部:外贸未到失速时 制造业不存在“外资撤离潮”

　　一季度进出口增速双双出现大幅下滑，表明当前经济内外需均较为疲软。商务部新闻发言人沈丹阳表示;“中国外贸还未到失速的程度，今后仍将继续坚持既有的已经出台的稳定外贸、增长和调结构的措施。”

　　另外，沈丹阳还表示，制造业使用外资的规模和比重持续下降，是因为原有的一些制造业外资企业对中国的业务进行了一些调整，并不存在所谓“外资撤离潮”问题。包括一些跨国公司对投资环境有所抱怨，主要是因为对中国经济进入新常态后的不适应，比如我们的劳动力成本上升，经济发展速度放缓，以及一些外商投资企业也可能经营不善。

　　根据商务部公布的消息，在今年第一季度，实际投入外资前十名的国家或地区分别为香港、韩国、台湾、新加坡、日本、美国、德国、英国、法国和沙特阿拉伯。在国内，实际使用外资增速较快的是东部地区，增速达到了18.8%，而中部和西部则分别同比下降了26%和15.2%。

　　1.1.3长江中游城市群确定31小伙伴 抱团打造经济第四极

　　2015年4月16日，国家发改委发布了《长江中游城市群发展规划》(以下简称规划)，确定长江中游城市群包括湖南湖北江西三省共31个市。作为国家批复的第一个跨区域城市群规划，涉及城乡统筹发展、基础设施互联互通、产业协同发展、生态文明共建、公共服务共享、深化开放合作等多个方面。

　　1.1.4广东自贸区将建知识产权快速维权中心 横琴将建平台

　　从广东省知识产权局获悉，国家知产局已经初步同意，广东自贸区将建立重点产业的知识产权快速维权中心。省知产局局长马宪民介绍，加强知识产权案件的纠纷调处机制和维权援助建设是广东自贸区知产工作的重要内容，建立重点产业知识产权快速维权中心，可以为自贸区的企业提供快速知识产权的申请、授权、维权的绿色通道。他还提到，将发展自贸区知识产权的运营服务，使创新成果的许可、转让活跃起来，他透露国家已经批准在横琴建立一个知识产权运营的平台。

　　1.1. 5 中国品牌闪亮全球：从贴牌到创牌进全球第一梯队

　　伴随中国企业“走出去”步伐加快，越来越多的中国品牌跃上国际舞台。最新的世界品牌500强中，中国有29个内地品牌上榜。从制造大国迈向制造强国、从贴牌大国迈向品牌大国，一批享誉世界的中国品牌，成为国际市场上耀眼的“中国名片”。

　　1.1. 6京津冀筹建高效密集轨道交通网 2020年基本建成

　　在交通一体化方面，即将出台的京津冀协同发展规划将从“对接”入手，提出建设高效密集轨道交通网络的目标，计划到2017年客运专线覆盖所有地级以上城市，实现京津保地区1小时交通圈。此外，在公路、港口、航空、城市公交等方面同步推进，分2017年和2020年两个阶段，最终构建起互联互通、安全便捷、绿色环保的综合交通运输体系。

　　1.2政策环境

　　1.2.1国土部：住房供应结构与土地供应联动 不搞饥饿供地

　　房地产市场进入了新的发展周期。经过近十年来的高速发展，全国层面住房供不应求的局面已经得到缓解，住宅用地的供需态势已经由需求的单边快速增长向供需双向回调过渡。一方面，部分地区房地产市场存在结构性、区域性供求矛盾，需要进一步加大土地供应力度;另一方面，部分二三线城市房地产用地供应已经超出了城市经济社会发展的需要，去库存压力较大，带来一定风险，需要分类调控、因地施策。

　　国土部强调：“地方政府应根据各类市场指标判定当地市场供求情况，及时调整土地供应规模;把握稳定、均衡供应的总基调，不搞“饥饿供应”，避免突击供地;主动贴近市场需求，灵活、搭配供应土地。”

　　1.2.2央行大手笔降准 释放流动性近1.5万亿元

　　中国人民银行决定，自2015年4月20日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。在继续普降存款类金融机构存款准备金率的同时，央行还有针对性地实施了定向降准措施：自4月20日起对农信社、村镇银行等农村金融机构额外降低人民币存款准备金率1个百分点，并统一下调农村合作银行存款准备金率至农信社水平;对中国农业发展银行额外降低人民币存款准备金率2个百分点;对符合审慎经营要求且“三农”或小微企业贷款达到一定比例的国有银行和股份制商业银行可执行较同类机构法定水平低0.5个百分点的存款准备金率。

　　此次降准释放流动性近1.5万亿元，大量注入流动性肯定会对银行间利率产生下行压力，银行可以将向更具吸引力的项目提供低息贷款，同时对地方政府和企业债券进行更多的投资。

　　1.3楼市环境

　　1.3.1 北上广深仅广州房价环比下跌 京深楼价环比微涨

　　2015年4月19日，国家统计局发布的数据显示，3月份国内70个大中城市住宅销售价格环比总体趋稳、销售量回升明显，不过价格同比全部下降。统计显示，3月份70个大中城市新建商品住宅价格环比下降的城市有50个，比上月减少16个，持平和上涨的城市分别有8个和12个，分别比上月增加6个和10个;二手住宅价格环比下降的城市有48个，比上月减少13个，持平和上涨的城市分别有10个和12个，分别比上月增加6个和7个。

　　1.3.2上海实行土地“全生命周期管理” 告别“一卖了之”

　　从上海市规划和国土资源管理局获悉，上海已发布《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定(试行)》，以土地出让合同为平台，在出让土地的用途管制、功能设置、业态布局、土地使用权退出等方面，加强土地在使用期限内的全过程动态监管。

　　根据《规定》，经营性用地是指商业、办公、商品住宅等用地，商业、办公用地涵盖金融、娱乐、旅游、会展和服务业等用途。实行全生命周期管理，意味着将项目建设、功能实现、运营管理、节能环保等经济、社会、环境各要素纳入合同管理，实现土地利用管理系统化、精细化、动态化。

　　1.3.3 北京首套房贷款平均利率为9.2折 遥遥领先

　　融360金融搜索平台在上周(3月9日-15日)对北京的房贷市场进行了一次全面的调查，结果显示，北京各大银行的房贷政策没有因降息而产生波动，房贷政策依旧宽松。北京首套房贷款的平均利率为9.2折，值得一提的是，首套房利率低于9折的银行多达5家，在一线城市中遥遥领先。

　　截至上周，北京共有20家银行提供优惠利率，其中9折以下利率更高达5家。这5家银行分别是友利银行、中国银行、农业银行、华夏银行及汇丰银行。其中友利银行首套房最低8.5折，降息后利率约为5%，为目前全国最低利率;中国银行、农业银行、华夏银行及汇丰银行首套房均为最低8.8折，利率约为5.19%。

　　1.3.4房企销售业绩增幅普遍放缓 未来发展审慎为主

　　正如中国GDP增长目标从两位数回落到今年的7%一样，房地产企业销售目标也告别了持续十年的超高速增长。从近日公布年报的多家房企来看，减速成为今年业绩增长的关键。

　　虽然年初央行连续降息降准以及两会传递出的利好信号，鼓舞了近期市场并出现一定程度的反弹，不过在房地产企业看来，今年形势依然严峻，审慎是企业普遍持有的态度，而在减速同时的创新，则是占领未来市场新机遇的重要手段。

　　1.3.5海外投资“哄抬”房价 澳大利亚打响“房屋保卫战”

　　除近年来，澳大利亚房价显著上涨，房价已经位居全球最贵之列。不少买不起房的澳大利亚人将此归咎于海外人士的购买和炒作。为回应民间一些反弹的呼声，澳大利亚总理阿博特在今年2月承诺，将确保澳本国民众不会因房地产价格遭哄抬而“买不起房”。

　　随后，澳大利亚政府连续出台多项限制海外人士在澳购房的政策，包括建立外国人交易数据库、防范房屋空置检查制度、对非法交易的外国买家颁布撤资令，以及考虑进一步向外国购房者征税等，颇有打响“房屋保卫战”的势头。

　　2、东莞经济及政策环境

　　2.1东莞南城楼宇经济发展迅猛 将建设成为“六个之城”

　　现代服务业在南城得到蓬勃发展，总部企业规模不断壮大，第一国际、华凯广场、胜和广场等一批纳税“亿元楼”继续发展;电子商务业发展迅速，电子商务企业总数达360多家，总量位居全市第一;金融中心优势进一步扩大，成功引进华润银行、广东华兴银行、前海股权交易中心等知名金融机构，累计注册金融企业达252家;东莞民间金融街建设、招商进展顺利，已签约进驻金融机构及企业29家，签约面积约2.4万平方米，融资额累计达14.7亿元。

　　未来南城将坚持稳中求进的总基调，主动适应经济社会发展新常态，以高水平建设城市中心为总目标，以全力打造东莞总部基地、金融中心，争创培育和践行社会主义核心价值观示范区为总要求，围绕将南城建设成为富裕之城、美丽之城、生态之城、文化之城、法治之城、平安之城的工作思路，定下南城今年经济社会发展的预期目标为生产总值增长8.2%左右。

　　2.2东莞市将分区域统一水价 建立居民用气阶梯价格制度

　　2015年4月16日下午，东莞市发展改革局物价部门召开2015年价格工作新闻通气会，会上宣布今年物价改革工作重点将加大市场化价格改革力度，主要调整供水价格、完善阶梯水价气价，启动污水处理费新标准和改革公共交通价格。

　　由于东莞2014年才调整居民天然气价格，此次主要是建立阶梯价格制度，拟不调整居民气价。按照国家和省的指导意见，居民用气量分为三档，各档气量分别覆盖区域内80%、95%及95%以上的用户月均用气量，分档气价按照不高于1：1.2：1.5的比例制定，也就是说80%的用户正常缴费、80%至95%区间用气较多的用户缴纳费用乘以120%、95%至100%区间用气更多的费用乘以150%。目前，发改局正开展用户用气量情况的调研工作。

　　水价方面，按照国家关于居民用水阶梯价格制度的指导意见，用水阶梯设置应不少于三级。第一级水量建议值为每月每人4.6吨，第二级为6.7吨，各级阶梯水价按不低于1：1.5：3的比例安排。东莞现行阶梯水价制度的各级水量和比价关系与指导意见不尽相同，将进一步进行完善。

　　2. 3莞企“出海”试水新兴市场 探索建立经贸合作产业园

　　近年来，随着与拉美、东南亚、俄罗斯等新兴市场贸易往来愈加密切，东莞与新兴市场国家的贸易表现逐渐优于欧美等发达国家，已成为当地外贸新增长点。目前，东莞正在探索在非洲、拉美、东南亚、中亚等地区建立“东莞产品展销中心”和经贸合作产业园，并计划逐步将之打造成为集采购、展示、配送、中转等功能为一体的综合性基地，为东莞企业开拓新兴市场提供更大的平台。

　　东莞市委书记徐建华表示，东莞将深入实施“百家民营企业走出去”行动计划，积极拓展境外投资合作领域和方式，大力支持具有自主品牌、核心竞争力的企业开展跨国经营，着力构建对外开放新格局，努力在实施21世纪海上丝绸之路战略中走在前列。

　　2. 4谢岗拟启动37个粤海产业园配套项目 房地产项目3项

　　从谢岗镇政府了解到，今年该镇将围绕“项目建设年”主题，全面推进粤海产业园各类配套项目建设，力争以项目建设进一步培育该镇新的经济增长点和优化结构调整。

　　据悉，今年该镇梳理出需启动的粤海产业园配套项目共37个，其中包括产业项目14项、房地产项目3项、基础设施项目5项、民生工程8项、生态项目1项、市政项目2项、水利项目3项、“三旧”改造项目1项。

　　2. 5东莞设5亿企业周转“稳定”金 大力支持电商企业发展

　　4月14日，东莞市金融工作会议召开。市政府与深交所、中国建设银行广东省分行等单位签署了战略合作协议。会议决定，东莞将设立5亿元金融稳定专项资金，镇街、监管部门和金融机构三方联动，帮助企业渡过难关。此外，会议还推出了与金融有关的“1+9”系列政策。

　　未来，东莞要加大金融对科技创新的支持力度，积极推动金融机构在提升信息管理、加强产品研发、落实风险控制等方面切合科技型企业的实际需求，引导银行科技支行、产业发展基金、创业投资基金等机构进入孵化器、科研机构等行业创新平台，引导社会资本更多投向科技创新领域，积极扩大科技保险试点，促成金融资源要素与科技创新、产学研的结合，推动创新成果加速转化。

　　2. 5道滘南阁片区将建滨水生态特色片区 规划建8所学校

　　从道滘镇获悉，《道滘镇南阁片区控制性详细规划》已通过审批进行批后公示。根据规划，南阁片区定位为都市创新园，将建成以工业为主，以居住、生产研发等综合服务功能为辅的滨水生态特色片区。

　　2.6长安规划有大招 欲打造东莞首个镇级都市农业生态园

　　长安镇五星级酒店搞农家乐开辟菜地出租，让不少市民感到诧异，农家乐竟成为五星级酒店营业主打牌之一。事实上，关于体验绿色都市生活的做法，长安镇还有“大招”，该镇将围绕马尾水库建立科普教育基地，并在涌头社区建立都市1300亩都市农业生态园，意图将其打造成东莞市首个镇级的都市农业生态园，计划将于2016年建成。届时农业园将集荔枝观光、花卉生产、休闲垂钓、果蔬采摘、娱乐于一体，将成为长安镇乃至东莞人体验都市生态农业的目的地。