瑞峰：楼市交投活跃 4月住宅成交量或创同期新高

　　一、导读

　　1、宏观环境：稳楼市防止出现上涨 国土部首次表态不搞饥饿供地

　　在降息降准、“330新政”等一系列政策利好的刺激之下，房地产市场快速回升，也给管理层带来压力，如何保持房地产的平稳健康的发展，防止2009年房地产市场强刺激政策导致市场上涨投机盛行的现象再次出现。对此，国土资源部率先表态：“要把住房供应结构与土地供应结构联动起来进行调整，不搞饥饿供地。即：突出优化供应结构，明确支持自住和改善性住房需求，维护市场稳定;要分类调控、因地施策，突出政策调整的针对性、差异化，根据不同地区土地市场发展、发育程度和房地产市场供求态势，采取不同的调控政策应对。”

　　“首次将住房供应结构、土地供应结构联动调整”意味着将在源头上调整市场供需，根据各地实际需求进行供地： 1、一线城市及二线热点城市房地产市场存在结构性、区域性供求矛盾，需要进一步加大土地供应的力度，使需求跟供地匹配;2、二三线城市房地产用地供应已超出城市发展需要，去库存压力大，要减少土地供应。这一情况以往是没有的，若能实行到位，在土地供应上贴近市场需求，以防市场出现大涨大跌的现象，将有望促进市场健康运行。

　　2、新增供应：供应持续高烧不退 新品多样化博弈“五一”楼市

　　东莞楼市供应市场持续高烧不退，瑞峰置业市场研究部数据监测显示：上周东莞全市共有12个项目有商品房新增供应，其中住宅新增1406套，面积约13.67万㎡，环比下滑22%，但依然在高位上运行;非住宅新增1116套，面积约4.28万㎡，环比上涨近一倍，主要有东城天骄峰景和金凤豪苑有批量车库产品以及中堂东港城的商铺产品供应。　

　　纵观上周供应市场，临深片区是主战场，12个住宅供应项目中临深片区就占有5个，分别是凤岗的三正瑞士半山、祥利上城、金地艺境花园;塘厦的银湖山庄及黄江的碧桂园翡翠山。而从产品类型来看，上周的供应产品呈现多样性，投资、刚需、首改、豪宅、别墅等各类产品皆有供应，如别墅有金地两大项目(金地艺境花园和金地城南艺境)以及锦绣山河项目提供，公寓有中堂东港城项目贡献，90-110㎡的户型继续增加，主要由三正瑞士半山、黄江碧桂园等项目所支撑。

　　从上周预售证情况来看，约有14个项目将在近期有新品上市，分别是临深片区的益田大运城邦、花城名苑、万科棠樾、碧桂园翡翠山、蜜糖;滨海片区的南部湾万科城、万科金色悦府、汇景凯伦湾、金地时代广场等项目，也意味着接下来临深片区及滨海片区将是推货重点区域，为东莞近期的热门区域。

　　3、成交情况：政策利好刺激楼市交投活跃 4月住宅成交或创同期新高

　　临近五一假期，随着新品的扎推上市以及各类营销活动力度加大的积极带动下，东莞楼市的交投热情持续高涨，上周全市共有1446套住宅产品成交，面积约16.37万㎡，环比微涨6%，同比却大涨84%。进入4月以来，政策利好效应逐渐显现，周成交量节节高升， 4月全月的住宅成交量或达70万㎡，创历年同期新高的几率很大。从上周的楼市表现来看，1、临深片区的凤岗镇依然独占鳌头，274套稳居区域排行榜之首，主要是保利百合花园、永江臻萃园、大运城邦等项目提供;2、70-100㎡刚需产品成交依然强盛，成交占比约51%，100-130㎡的微改善户型成交占比持续上涨，约23%。

　　4、成交均价：新品扎推上市竞争将达白热化 房价走势以稳为主

　　虽然楼市喊涨声高涨，但从近几周的房价走势来看，东莞楼市住宅均价依然保持着平稳的态势在运行，基本维持在9200元/㎡上下波动，主要是一方面是因为东莞住宅存量持续高涨，房企面临着去货压力，不敢贸然涨价;另一方面五一假期的楼市被看好，新品扎推上市的同时也加大了项目产品的竞争性，尽管优惠幅度收窄的项目逐步增加，但进行上调价格的项目依然是少数。

　　5、营销活动：特色活动频频亮相 “五一”假期推货热潮全面拉开

　　由于政策利好频频出台，买卖双方预期从犹豫转向乐观，入市信心皆大增，东莞楼市成交节节走高。进入4月下旬，东莞楼市“五一”市场争夺硝烟提前响起，各楼盘纷纷举办营销活动，借此吸引客户上门，提高项目人气，为蓄客跑量做准备。

　　从上周及五一期间的活动来看，活动形式从单一转向多样化，从暖场小活动转向大规模活动，足见开发商推货热潮正全面拉开，如保利生态城迎国宝、世纪城•国际公馆卡通大联盟主题公园、鼎峰源著灰姑娘的童话世界、紫檀山无人机航模团队、恒大御景上百只熊猫驾临、光大江与城冰雪展、天骄峰景太空6D空间体验、中惠松湖城海洋马戏、锦绣山河万国嘉年华等活动都各有特色，与以往节点上借力“明星活动”促销有明显的转变，可见开发商在营销力求创新，以特色活动来吸引客户，强调参与和体验性，引起客户的共鸣。

　　6、土地市场：樟木头商服地终出嫁 黄江、石排两宗商服用地待拍

　　曾经历两次流拍的樟木头樟罗社区5.58万㎡的商服用地，在上周终于成功出嫁，被东莞市千业实业投资有限公司以底价21410万元拿下，折合楼面地价约1598元/㎡。据悉，东莞市千业实业投资有限公司专注投资于塑胶专业市场的开发和行业电子商务平台的建设，目前已承接了东莞市重大项目“樟木头国际塑胶电子交易中心”项目，总投资7.2亿元，建设面积14万平方米，此次拿下该宗地块预计将往产业地产方向发展，或打破单一商业开发模式。

　　本周东莞土地市场2宗商住用地将进入竞价的最后环节，一宗是位于黄江林场，出让面积约10.74万㎡，地块毗邻金地湖山大境和碧桂园翡翠山，起始楼面地价大3031元/㎡;另一宗是位于石排镇李家坊，面积约1.52万㎡，起始楼面地价高达2106元/㎡，也是石排历年来出让地块中地价最高的一宗。

　　二、东莞房地产市场

　　1、楼市成交

　　1.1总体情况：楼市交投热情持续高涨 成交量连续5周呈现上涨之势

　　1.2供需量价走势：新品扎推上市市场竞争白热化 房价走势“以稳为主”

　　1.3物业类型成交：投资类产品成交需求加大 公寓、商铺成交增长幅度大

　　1.4产品类型成交：50-70㎡产品增幅较大 70-100㎡产品占半壁江山

　　1.5成交排名

　　1.5.1区域成交排名：凤岗274套稳居冠军宝座 寮步128套排名第二

　　1.5.2个盘成交排名(按套数)

　　1.6成交明细

　　1.6.1普通住宅面积区间成交：90-100㎡产品占比约3成

　　1.6.2别墅产品面积区间成交：金地艺境花园150-200㎡别墅热销

　　1.6.3普通住宅各单价区间成交：8000-10000元/㎡产品成交约占一半

　　1.6.4别墅各单价区间成交：20000元/㎡以下别墅产品成交占9成以上

　　1.7楼盘活动：特色活动频频亮相 “五一”假期推货热潮全面拉开

　　1.8新增供应 ：供应持续高烧不退 新品多样化博弈“五一”楼市

　　1.9新开工：上周无新开工工程信息

　　2、土地市场

　　2.1待拍土地：黄江林场巨无霸商住地待拍 石排1.52万㎡商住地将入市

　　2.2出让土地：中堂1万平商住地出让 起始楼面地价约1420元/㎡

　　2.3土地成交：樟木头5.58万㎡商服用地终“出嫁” 被千业实业底价收入囊中

　　三、宏观经济政策环境

　　1、国内：

　　1.1经济环境

　　1.1.1央企将进行大规模兼并重组 一季度利润下滑9.9%

　　财政部的数据也显示：1-3月，国有企业利润总额同比下降8%，其中中央企业利润同比下降9.9%，地方国有企业利润同比下降0.4%。企业利润下滑并不是意料之外的，一季度宏观数据的回落已经给企业利润数据提前打了预防针：工业增加值增速同比环比均大降，主要装备制造业增速回落，下游工业需求弱、产能过剩及结构调整等制约。

　　2015年被市场称为国企改革的“落地年”，由国资委监管的112家央企可能会重组为30到50家左右，这是未来5至7年之内国企改革将要实现的目标，届时目前央企将有一半以上不再控股。

　　2015年下半年将出现一个比较大的国企兼并重组浪潮，潜力股股价飙升将会飙升，原因是：首先，国企改革和结构调整、转型升级决定了部分央企的合并重组是大概率事件;其次，没有央企的大重组、大整合，“中国制造2025”就不可能顺利实施;三是“一带一路”不仅让高铁走出去，更主要的是展现了中国装备和中国制造的实力和能力，使更多的行业成为受益者。

　　1.1.2 总理密集考察银行传出哪些信息 信贷投放未必加速

　　4月23日，国务院总理李克强考察兴业银行福建自贸区福州片区分行，这是继17日考察工行、国开行之后，李克强总理考察的第三家银行。总理密集考察银行在过往并不多见，这被认为是敦促银行等金融机构在经济下行压力加大境况下发挥更大作用的体现，其中所传递的政策信号值得关注： 1、总理考察国开行以及大型商业银行应该是着眼于经济新常态下的中长期发展，且目前外部空间明显打开，比如人民币国际化、“一带一路”等大战略在推进，要着眼于全球格局;2、在经济下行期，不排除银行风险偏好度降低，惜贷可能导致企业需要支付更高的融资成本;3、李克强总理重申银行要进一步合并收费项目，切实降低企业融资成本。

　　但需要提及的是，寄望银行在经济下行期发挥更大作用，并不一定意味着信贷投放将全面提速。

　　1.1.3挡不住的铁路投资：十三五地方上报项目达7万亿

　　国家铁路局在武汉召开的闽赣鄂湘粤五省铁路建设“十三五”规划方案座谈会上透露，“十三五”期间，全国计划建设铁路新线2.3万公里，总投资2.8万亿元，基本和“十二五”期间的规划持平。

　　据悉，目前铁路“十三五”规划方案备选库共接受各省上报6.9万公里、总投资约7万亿元;初选库共5.2万公里，总投资约5.7万亿元;最终国家铁路局初拟“十三五”期间建设新线2.3万公里，投资约2.8万亿元，从概念网到规划网，上下博弈，最终基本打了个3折。

　　1.1.4外资行差异布局四大自贸区 先行进驻到深耕细作

　　4月21日，广东、天津、福建三个自贸区正式挂牌，上海自贸区扩区在即。四大自贸区涵盖了中国对外开放、对内带动和“一国两制”的制度安排，地域的差异也使各自贸区在金融领域的改革上各具特色。

　　外资行凭借广泛的国际网络、较强的金融创新能力以及一年多来在上海自贸区“深耕细作”的经验积累，迅速结合自身特色在粤、津、闽三大自贸区先行开始了差异化布局。

　　1.1. 5 重大投资项目密集上马：中央地方力推PPP筹资

　　从地方发改委系统获悉，在一季度宏观数据发布后，重大投资项目在多地密集上马。继4月16日湖南省发布总投资6731亿元共77个重点交通项目后，陕西省也抓紧启动了一批基础设施和工业、民生等项目建设，力争二季度完成投资900亿元;新疆也推出首批53个向民资开放的项目，涉及铁路、高速公路、地铁、机场、医院等。

　　而中央层面也在开启投资发动机，国家发改委4月24日上午召开新闻发布会，固定资产投资司副司长罗国三透露，近期可能会推出新的一批重大工程包，重大项目将密集上马。对于融资途径， PPP模式(政府和社会资本合作)将成为重大项目融资的一大新途径。

　　1.1. 6稳增长放开土地闸门:国土部为重点项目用地开绿灯

　　在促进经济稳增长的大旗下，国土部正全力以赴地在土地上“开药方”。今年以来，国土部加快用地审批进度，尤其是“一带一路”、京津冀一体化、长江经济带等重点项目和国家发改委七大工程包项目的土地审批等重大项目用地的审批，细化措施、特事特办，以促进经济稳定增长。

　　据悉，国土部拟定了一系列促进经济稳增长用地举措：一是坚持“三保一倾斜”原则，即保重点项目建设，保新兴产业，保民生建设，向扶贫攻坚地区倾斜;二是针对国家发展战略实行特殊政策保障，包括对“一带一路”、京津冀一体化、长江经济带等重点项目和国家发改委七大工程包项目，在占补平衡上可以原则性与灵活性相结合，采取边占边补的用地策略;三是盘活房地产类闲置土地。

　　1.1. 7重庆上千亿债务如何化解：减债方法主要通过卖地

　　2014年，债务率几近红线的山城重庆化解了上千亿债务，将负债率降低了11个百分点。重庆确实在2014年化解了上千亿的政府性债务。但是，减债的方法主要是通过卖地实现，存量债务主要通过卖地化解，增量债务则通过PPP等模式减少财政负担。

　　重庆市能够化解债务得益于其融资平台的特殊性：这座城市的主要投融资平台都有上万亩的土地储备，同时政府对投融资领域的管理权相对集中。而重庆2014年相对不错的土地出让情况则是重庆能够化解债务的外部条件。去年重庆的土地出让金收入增速高出全国6.3个百分点。

　　按照重庆的预算报告，2015年重庆的政府性基金收入将负增长13%，土地出让情况已不容乐观。在此情况下，渝富集团AMC 牌照的获取、PPP等多种投融资模式的变革也已展开。

　　1.2政策环境

　　1.2.1国土部：住房供应结构与土地供应联动 不搞饥饿供地

　　房地产市场进入了新的发展周期。经过近十年来的高速发展，全国层面住房供不应求的局面已经得到缓解，住宅用地的供需态势已经由需求的单边快速增长向供需双向回调过渡。一方面，部分地区房地产市场存在结构性、区域性供求矛盾，需要进一步加大土地供应力度;另一方面，部分二三线城市房地产用地供应已经超出了城市经济社会发展的需要，去库存压力较大，带来一定风险，需要分类调控、因地施策。

　　国土部强调：“地方政府应根据各类市场指标判定当地市场供求情况，及时调整土地供应规模;把握稳定、均衡供应的总基调，不搞“饥饿供应”，避免突击供地;主动贴近市场需求，灵活、搭配供应土地。”

　　1.2.2住建部：探索多融资渠道 全面完成580万套棚改任务

　　为加快推进棚户区改造工作，全面完成2015年580万套棚改任务，4月23日、25日，住建部会同国家开发银行分别在长春、南宁召开全国棚改片区工作会。住建部部长陈政高主持会议并提出总体要求。

　　对下一步棚改工作，陈政高提出了明确要求：第一，各地要认清形势，统一思想，主动作为，不等不靠，千方百计完成今年棚改任务。第二，各地要加强与国家开发银行等相关金融机构做好项目对接，落实今年的棚改资金和新开工项目。第三，要探索多种融资渠道，拓展棚改资金来源。第四，要加大棚改货币化安置力度，提高货币化安置比例。第五，各地住房城乡建设部门要向当地党委政府主要负责人专题汇报棚改工作，争取更大的支持。

　　1.3楼市环境

　　1.3.1 万科集团公布2015年一季度报告 净利降六成

　　4月25日，万科集团公布了其2015年一季度报告。数据显示，今年1-3月，万科实现营业收入88.9亿元，净利润6.5亿元，同比分别下降6.4%和57.5%。对此万科方面解释称，其一季度利润下降的主要原因之一就是结算规模较少，另一方面，由于去年同期结算中上海、深圳等高毛利城市占比高，投资收益也较为集中，导致净利润的比较基数较高。

　　1.3.2一季度房地产贷款额大增 保障房开发贷款增长强劲

　　中国人民银行24日下午发布“2015年一季度金融机构贷款投向统计报告”，报告内容显示，房地产贷款实现了快速增长，其中，保障性住房开发贷款增长强劲。

　　数据显示，3 月末，人民币房地产贷款余额为18.41 万亿元，同比增长19.4%，增速比上年末高0.5 个百分点。1-3 月份增加9935 亿元，同比多增1963 亿元，增量占同期各项贷款增量的27%，比上年同期占比水平高0.6 个百分点。

　　1.3.3河北公积金贷款额度由40万调至60万元 可支付物业费

　　4月21日，河北省住房和城乡建设厅公布《关于进一步加强和改进服务提高住房公积金使用效率的通知》，进一步放宽住房公积金政策。

　　据河北省住房公积金监督管理办公室主任刘聚朝介绍，40万元的住房公积金个人住房贷款最高额度是2008年制定的，为适应近年来上调的房价，此次贷款额度相应上调到60万元，基本能够满足缴费职工买房的贷款需求;另外，如果本人没有缴纳住房公积金，只要符合上述条件，子女也可以提取父母公积金账户余额;由去年的无房户可以提取房租，这次放宽到可以提取公积金用以支付上一年度一套普通自住住房物业费，每年提取一次，具体提取额度由各市住房公积金管委会按照当地物业费水平综合确定。

　　1.3.4万达集团计划在辽宁投资1200亿元 新建19个万达广场

　　4月21日，万达集团在沈阳与辽宁省举行战略合作签约仪式。万达集团计划在辽宁省总投资1200亿元，新建19个万达广场和1个文化旅游城，其中对大连投资达700亿元，助力大连现代服务业发展。

　　万达集团新投资的万达广场覆盖辽宁全省各市，其中多数位于辽宁三四线城市。未来5年内，万达集团将在大连投资建设万达文化旅游城和7个万达广场共8个项目，并以国际先进的产业发展理念指导项目建设和运营。

　　万达商业是全球规模最大的商业地产企业，在全国开业109座万达广场、71家酒店，持有物业面积2157万平方米。王健林称万达已开业109个万达广场，今年将再开业26个。

　　1.3.5新政后楼市分化仍持续 二三线城市下行压力大

　　4月22日，中国指数研究院发布的“新政后房价走势报告”，将徐州作为三线城市的典型代表进行了分析，报告称，徐州楼市库存持续走高，至3月末库存出清周期近20个月，由于需求支撑不足，中长期存在住宅供应过剩风险。即便新政出台，这类城市未来房价仍有较大下行压力。

　　1.3.6 国务院批准设湘江新区 长沙市民恐再现圈地卖地

　　国务院日前印发了《关于同意设立湖南湘江新区的批复》(下称《批复》)，同意设立湖南湘江新区。根据《批复》内容，湖南湘江新区位于湘江西岸，包括长沙市岳麓区、望城区和宁乡县部分区域，面积490平方公里。

　　湖南湘江新区是全国第十二个、中部地区首个国家级新区，也是今年获批的第一个国家级新区。对地处内陆的湖南来说，能够获准设立国家级新区，是一次难得的发展机遇。不过，当地有不少市民据记者表示，对这样的“机遇”，目前只能持谨慎的乐观。

　　之所以有市民态度谨慎，一个重要原因就是此前长沙市的“两型”(资源节约型和环境友好型)试验区和先导区最终都夹杂了声势浩大、旷日持久的圈地和卖地运动，曾让各界颇为失望。

　　1.3.7  96%县市不动产登记整合未完成，国土部急催

　　据了解，《不动产登记暂行条例》正式实施以来，市、县两级登记工作一直严重滞后。近日，国土部、中央编办联合下发《关于地方不动产登记职责整合的指导意见》，督促各地加快推进不动产登记职责和机构整合工作，确保在年内完成。

　　截至今年3月底的最新统计数据表明，全国300多个地市州盟、2800多个县市区旗中，只有50个地市、101个县完成了不动产登记职责整合，占比分别不到16%和4%。即使已经完成职责整合的市县，大多数也尚未将相应的登记机构进行整合，具体从事登记的工作人员尚未整合到位。《不动产登记暂行条例》实施后，如果不能按照条例的规定实施不动产统一登记，就可能面临行政违法的尴尬局面。

　　2、东莞经济及政策环境

　　2.1东莞市第一季度GDP同比增长6.7% 居住类则下降1.4%

　　初步测算，一季度，东莞实现地区生产总值1337.90亿元，按可比价计算，同比增长6.7%。其中，第三产业增加值731.40亿元，增长9.4%，在三大产业增速中居首。全市进出口增速好于全国、全省水平，在全国外贸主要城市中名列前茅。

　　一季度经济运行在产业结构、实体经济、改革红利、经济基本面等指标的表现可圈可点。今年，全市规上工业内外销比例调整为54.1:45.9，内销超出外销的比例继续扩大;先进制造业和高新技术制造业增速均超过全市水平，这些数据说明产业结构在持续优化。

　　市统计局分析，总的来看，东莞经济增长有所放缓，经济下行压力与转型升级优化并存，既要看到工业增长有所放缓，也要看到服务业呈现恢复性增长，更要关注到东莞市场主体数量保持较快增长，股票、证券、电子商务等新兴业态实现快速增长。下一阶段，要扎实推进各项改革和建设，加大企业服务力度，推进重大项目建设落地，加快新增产能释放，保持经济社会稳定健康发展。

　　2.2东莞粤海银瓶合作创新区发展 总体规划通过专家评审

　　日前，省发展改革委在广州召开广东东莞粤海银瓶合作创新区发展总体规划专家评审会。专家组认为该规划具有较强的创新性、前瞻性与可操作性，一致同意通过评审。

　　据悉，根据东莞市发改局公布的《关于建设东莞粤海银瓶合作创新区征求意见公告》，粤海银瓶新区位于东莞谢岗镇，面积91.04平方公里，是一个“巨无霸”项目。依托投资600亿元的粤海项目，继松山湖、虎门港、生态园等园区之后，成为东莞创新“又一区”。

　　而银瓶创新区将以汽车制造、现代物流等产业为方向，不仅仅以“一个产业项目”，而是以“一座城”为目标进行综合建设。

　　2. 3东莞银企搭建在线“金融超市”为中小企业融资

　　2015中小企业金融服务周正式启动，来自东莞地区的20余家金融机构到现场为300多家中小企业提供融资咨询服务。围绕“东莞2025”战略，东莞各金融机构紧跟形势研发推出了针对中小微企业的“机械贷”、“机器贷”、“节能贷”等金融产品。市和镇都分别与金融机构进行了合作签约，尤其是寮步、横沥、清溪这些镇主动谋求与金融机构合作，创新推动产业金融结合。

　　市经信局透露，接下来东莞将以大数据为支撑，推动PC端、手机端、微信端“三网合一”，整合“金融超市”的功能，打造“融资时时通”板块，为融资双方搭建更便捷有效的线上线下对接平台。

　　2. 4南城增设最大规模候机楼 被命名东莞CBD国际航空港

　　据东莞城市候机楼方面表示，在南城增设的这座候机楼将是全国最大规模的候机楼，其被命名为东莞C B D国际航空港，该候机楼计划今年5月底开业。以后南城地区的居民能享受到登机牌、行李托运、航空货运、宠物空运等服务近在咫尺的待遇。

　　2. 5虎门长安纳入泛自贸区生活圈 虎长两地楼市影响深远

　　4月22日，116.2平方公里的广东自贸区正式挂牌，对于东莞来说，无疑占据了明显的“地利”：虎门镇、沙田镇及虎门港与南沙仅一水之隔，长安镇、长安新区与前海遥遥相望，对接南沙、前海两大自贸区版图的区位优势不言而喻。