瑞峰：强力政策频频出台刺激 4月股市楼市皆热闹

　　一、宏观环境导读

　　经济层面：2015年，中国股市“牛市”冲天，在4月27日收盘时，成功站上4500点。股市热闹的主要原因是“改革红利催化A股走牛”，新一届中央领导推动改革的勇气和决心促使整个社会信心得以恢复，而股票市场的牛市是社会信心的反映。从金融改革、国企改革、土地改革，到“一带一路”、“互联网+”和区域协同发展，一系列深改举措相继出台，对牛市起到了催化作用，同时逐渐引发A股行业和概念的显著分化。

　　而在5月5日大盘盘中大幅走跌，放量跌逾百点，股市出现小幅跳水迹象。原因是：1、IPO又启，部分市场资金移仓;2、PMI终值为48.9，创12个月低点，经济正经历增速换挡期的最后一跌;3、新华社和人民日报两官媒再度提示风险五月注意调整;4、技术形态体现调整需求;5、基本面、消息面和技术层面出现利空叠加，股市短线颠簸难免。对此变化，五大利空齐聚再加上新股万亿抽血，大盘上行确实面临着巨大压力，股市短期市场波动会加大，但未到调整风险时，改革政策与基本面边际改善预期仍将使得指数维持强势格局，股市“牛市”仍会持续，往“长牛”的方向发展。

　　经济方面，今年一季度经济增速下滑至7.0%，创近20年来新低，中国经济正在走出一条U形曲线，进入经济增长的下一步调整，刺激经济增长点有：一是基础设施建设，很多关键地方的基础设施仍然高度缺乏，整个基础设施和公共交通跟不上;二是产能更新，大量的落后产能需要升级改造;三是居民消费，现在居民消费占国内GDP的比重已经不低，并且每年以0.7%的速度增长，是中国经济长期所能依赖的增长点。

　　政策层面：降息、330新政的出台，迅速让房地产市场走出低迷，而2015年4月19日央行决定，自2015年4月20日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。虽说本次降准并不意外，但力度之大，一次性降一个百分点，释放近1.5万亿之巨的流动性，确属猛药，对房地产市场再度带来强刺激，推动房地产市场的进一步回暖升温，从4月份全国楼市成交量已得到印证。数据显示，2015年4月监测的主要城市累计成交面积环比上涨11.37%，近7成城市环比上涨，同比上涨21.81%。而为避免楼市出现强力反弹、价格上涨的态势，国土部首次表态：“住房供应结构与土地供应联动，不饥饿供地，提出分类调控、因地施策，根据据不同地区土地市场发展、发育程度和房地产市场供求态势，采取不同的调控政策应对。” 这一情况以往是没有的，若能实行到位，在土地供应上贴近市场需求，以防市场出现大涨大跌的现象，将有望促进市场健康运行。

　　总的来说，今年楼市宽松政策主要是由鼓励一套房“刚需”拓展到二套房改善型需求，无论是房贷政策还是税收政策的调整，皆为改善型需求提供最大的便利，坚持 ‘稳定住房消费需求’的大方向还没有改变。如果未来2个月至3个月内，中国经济的宏观层面继续承压，则楼市宽松政策或会进一步“发酵”。如未来房贷政策或将进一步宽松，首套房贷款利率继续下调，一线城市九折以下利率或成为首套房贷款主流利率，二、三线城市优惠利率将持续增加。同时，多地悬而未决的二套房新政落地方案将加速出台，二套房贷款利率有望松动。  

　　楼市方面： 2015年，央企、国企变革的预兆似乎更为强烈。随着行业变革逐步迈入深水区，央属房企改革的步伐也在加快。在政策环境和行业现状的助推下，借助体制机制改革，房地产央企也纷纷提出“新玩法”，从保利的5P战略到华润的多元化经营，从绿地借壳金丰投资实现成功上市，到中海系整合的尘埃落定，央属房企的改革模式不仅包括战略转型，更涉及股权结构、人才激励等多个环节。因为房地产市场已经进入下半场，在未来，企业利润率已经无法像之前那么高，通过多元化手段降低成本提升利润率已经显得非常关键。在未来，不仅是中小型房企，包括具备资源和资金优势的大型央企也需要通过管理、产品标准系列化、成本控制、融资成本等多方面，注重利润率盈利能力的提升。

　　另外，房地产三个趋势值得关注1、随着市场供求结构的平衡，围绕新房的产业链、价值链重构的品牌正在发生，“以前谁离开发商最近，谁获利最多，将来谁离消费者最近，谁获利最多;2、从中长期来看，二手房将成为市场的主导型供给力量，围绕二手房的产业价值链条会得到提升，房屋交易出租、房屋管理、房地产金融这些服务需求会逐步崛起;3、从中长期来看，房地产行业的核心价值创造会从开发行业过渡到服务行业。在人均收入突破一定的水平之后，房地产行业将从住宅市场的繁荣逐步的过渡到多元业态的百花齐放;4、在价值链的分配里面，房地产行业前期的调研、产品的设计、后期的物业管理贡献的价值会越来越高。