五一新推产品进入网签阶段 东莞成交持续高位行

　　一、导读

　　1、宏观环境：半年内央行三次降息 调控从“稳健”转向“宽松”

　　时隔两个月，2015年5月10日下午五时，央行再度宣布降息(此前，2014年11月22日、2015年3月1日，央行分别两次降息，降息幅度分别为0.4%和0.25%)，在母亲节扮演了市场“亲妈”的角色。自5月11日，人民币贷款及存款基准利率下调0.25个百分点，金融机构一年期贷款利率降至5.1%，创历史新低;存款基准利率下调至2.25%，并允许存款利率向上浮动区间由1.3扩至1.5倍。

　　央行近两次降息官方解读表述略有不同：1、取消“保持政策的连续性和稳定性”说法;2、将“综合运用多种货币政策工具，适时适度预调微调”改为“根据流动性供需、物价和经济形势等条件的变化进行适度调整，综合运用价量工具保持中性适度的货币环境”;3、增加“我国经济仍面临较大的下行压力”字眼。这标志着货币政策调控思路的重大转变：由此前的“稳健”操作转向实际上的“宽松”。

　　央行降息直接影响到投资产品，利好较大的主要有房地产、水泥建材钢铁等资产负债率较高或资金流动性压力较大的行业，同时对股市和债券市场也利好。而最大利好的板块就是房地产板块，因为，对于当前房地产行业来说，货币价格高和资金压力大是两个最重要的矛盾。上次降息后，市场迎来一轮购房潮，房地产企业的资金面压力有所缓解。如今，再次降息，不但会促进购房者购房，也会降低企业成本，故对房地产股来说是重大利好。

　　对东莞楼市来说，1、为开发商推货信心再增添保障，推货力度也将继续加大，为抢占市场占有率，新盘新货都会加快上市，未来几个月住宅供应量有望在60万㎡上下运行;2、降息直接降低购房成本，减轻客户还贷压力，而且政策环境越发宽松，涨价的可能性就越大，两大因素相互影响或进一步促进购房者入市，无论刚需和改善需求入市脚步皆会加快;3、政策频频利好和开发商推货量剧增，推动春节后东莞楼市节节攀升，4月份住宅成交是达到74.71万㎡，能与热闹2013年相提并论，在“红五月”月初再启动降息，这无疑是再添一把火，楼市成交继续热闹已是趋势;4、目前房企虽然没有明显涨价的动作，但是优惠力度上已逐步收窄，不排除后期在政策越发宽松的环境下出现小幅涨价。

　　2、新增供应：五一加推余热持续供应仍处高位 经济小别墅成供应新宠

　　虽然五一小长假已过，但东莞的供应市场并未降温。瑞峰置业市场研究部数据监测显示：上周东莞全市共有10个项目有商品房新增供应，合计住宅供应1755套，面积约14.88万㎡，环比下滑近四成;非住宅供应778套，面积约1.38万㎡，环比下滑7成，主要是东江豪门的车库以及风度盛荟的商铺产品新增。上周供应市场虽然不能和五一前井喷相比，但依然处在高位上。从供应产品来看看，经济型小别墅以及商务公寓的供应有所提高，其中别墅供应有3个项目，分别是南部湾万科城130套163㎡的联排别墅、金地艺境花园12套180-182㎡产品和金地城南艺境22套168-263套产品加推;有商务公寓加推的是黄江风度盛荟438套26-59㎡的产品以及星城翠珑湾336套77-82㎡的产品;而有洋房加推的项目有5个项目，分别是风度盛荟、大运城邦、星城翠珑湾、汇龙湾和蜜糖项目。

　　从预售证来看，在经历前几周的高频的推货节奏后，项目或将进入下一轮的蓄客阶段，新拿预售证项目有所减少，上周仅有富盈WO城洋房以及凤岗的蓝山锦湾二期别墅产品上市。

　　3、成交情况：五一新推产品进入网签阶段 助推成交持续高位运行

　　4月以及五一假期楼市高涨行情延续，5月第二周东莞楼市成交量依然高位上运行。数据显示：上周东莞楼市共有2126套住宅成交，面积约23.8万㎡，环比略有下滑，但同比却上涨133%。东莞楼市成交居高不下，一方面是因为4月月底以及五一小长假开盘项目皆进入了网签阶段，推高了楼市成交，如碧桂园豪庭、汇龙湾、中熙香缇公馆、南部湾万科城、海伦湾等皆进入住宅排名前十;另一方面，借助楼市政策信贷宽松之际和五一小长假举行各式暖场活动的吸揽人气，个盘成交量皆有不同程度的上涨之势，数据显示：上周住宅个盘成交超过10套的项目数是61个，环比上周多了13个项目。5月作为传统的销售旺季，加上央行再次释放出降息的利好助力，将为5月楼市的热闹垫下了基石。

　　4、成交均价：借力五一假期快速走货成主策 均价9056元/㎡环比下滑8%

　　上周东莞楼市房价并未延续前几周上涨之势，住宅均价9056元/㎡，环比下滑8%。主要是因为：1、房企需借力五一假期快速走货，定价依然保持谨慎和理智，涨价的项目概率较小;2、单价在8000元/㎡以下的项目成交出众，成交占比约44%，环比上涨14个百分点，也在一定程度上将整体均价拉低，如汇景御海蓝岸(7128元/㎡)、中熙香缇公馆(6266元/㎡)皆进入住宅排名前五。

　　5、营销活动：迎“母亲节”楼盘纷纷打起亲情牌 蓄人气明星活动再热

　　上周日正好赶上母亲节，东莞众多楼盘纷纷打起亲情牌，推出各种母亲节暖场活动，如富通自在城“婚庆大讲堂”、免费婚纱照写真、康乃馨、DIY蛋糕送母亲、御湖半山鲜果刨冰、金地·仟百汇著名老中医坐诊等项目纷纷举办了与母亲节感恩活动。另外，明星走秀活动也相对增加，再度成为项目迅速蓄人气的利器，上周樟木头绿茵·温莎堡新品加推，香港人气女王蔡卓妍(阿sa)助阵，为项目宣传赚满了眼球，未来两周，嘉宏锦园、光大山湖城等新盘也将启动明星，为项目的推广助力。

　　6、土地市场：5月唯一宗商住用地入市 2.72万㎡石龙西湖地块有望嫁出

　　5月唯一一宗商住用地将于本周五(5月15日)进行出让，该宗地块位于石龙镇西湖管理区，占地2.72万㎡，该地块邻近东莞火车站、轻轨站点，交通发达;周边有聚豪名轩、龙湖花园、海伦堡等小区，生活配套相对完善。近年来，由于规划的利好、火车站的落成、轻轨的建设，石龙价值再度升级，受到新鸿基、嘉宏、海伦堡、广裕等品牌房企的陆续进驻，目前石龙可开发土地资源有限，该宗地块有望会成功嫁出。

　　二、东莞房地产市场

　　1、楼市成交

　　1.1总体情况：五一新推产品进入网签阶段 助推成交持续高位运行

　　1.2供需量价走势：借力五一假期快速走货成主策 均价9056元/㎡环比下滑8%

　　1.3物业类型成交：洋房成交占8成以上 公寓、别墅产品上涨趋势明显

　　1.4产品类型成交：50-70㎡产品增幅较大 100-130㎡微改善占比持续加大

　　1.5成交排名

　　1.5.1区域成交排名：凤岗300套稳居冠军宝座 南城220套紧随其后

　　1.5.2个盘成交排名(按套数)

　　1.6成交明细

　　1.6.1普通住宅面积区间成交：80-110㎡产品受欢迎 成交占比61%

　　1.6.2别墅产品面积区间成交：150-250经济型别墅成交占7成以上 多为碧桂园豪庭

　　1.6.3普通住宅各单价区间成交：8000元/㎡以下产品成交上涨趋势明显

　　1.6.4别墅各单价区间成交：10000-15000元/㎡别墅产品是占据半壁江山

　　1.7楼盘活动：迎“母亲节”楼盘纷纷打起亲情牌 蓄人气明星活动再热

　　1.8新增供应 ：五一加推余热持续供应仍处高位 经济小别墅成供应新宠

　　1.9新开工：开工节奏依然缓慢 仅有塘厦骏豪商务中心项目开工

　　2、土地市场

　　2.1待拍土地：5月唯一宗商住用地入市 2.72万㎡石龙西湖地块有望嫁出

　　2.2出让土地：上周无出让地块信息

　　2.3土地成交：上周无成交地块信息

　　三、宏观经济政策环境

　　1、国内：

　　1.1经济环境

　　1.1.1央行：货币政策工具空间较大 无须中国版QE

　　这是2015年5月8日，央行发布的《2015年第一季度中国货币政策执行报告》中传递出的信息——工具箱内的工具依旧充足，没有开展中国版QE的必要。

　　央行在今年2月和4月两次普降存款准备金率，并额外对符合条件的金融机构和中国农村发展银行定向降准，但目前存款类金融机构的准备金率依然普遍在10%以上。2月底降息后，活期存款和一年期定存的基准利率分别为0.35%和2.5%，并未遭遇一些发达经济体面临的“零利率下限约束”。

　　央行手中有包括定向再贷款、利率、存款准备金率和各种流动性调节工具，足以维持合理的流动性，保持货币和信贷的平稳增长。　除了降准、降息，央行的工具箱中还包括公开市场操作、常备借贷便利(SLF)和中期借贷便利(MLF)、再贷款、再贴现等工具可供使用。

　　1.1.2 4月PPI同比下降4.6% 连续38个月负增长

　　2015年4月份，全国工业生产者出厂价格环比下降0.3%，同比下降4.6%。工业生产者购进价格环比下降0.2%，同比下降5.5%。1-4月平均，工业生产者出厂价格同比下降4.6%，工业生产者购进价格同比下降5.6%

　　4月份，PPI环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.2个百分点，主要是受石油加工产品价格由升转降及煤炭开采和洗选价格降幅扩大的影响。在30个主要工业行业中，7个行业产品出厂价格上涨，7个行业持平，16个行业下降。而持续运行在低位的PPI数据让降息预期再度升温。

　　1.1.3五大类央企将成为下一场“强强联合”盛宴主角

　　作为“共和国的长子”，央企一直是国企改革的重中之重。而随着南北车以及中电投和国家核电的合并，央企的整合重组无疑成为了市场最为期待的一环。但客观来看，央企整合是一项难度极高的复杂工程。如果图一时之快而盲目合并，后患无穷，过往已经有过很多惨痛教训。 “合”是央企改革的大方向，而且央企整合的步伐仍然比较稳健，“成熟一家，重组一家”，基本保持了一年两家的节奏。

　　强强联合的企业将表现在：1、国家重点鼓励走出去的行业，对出口的带动作用明显，如南北车、中国二重、国机集团等;2、有一定技术含量的高附加值行业，高铁、核电和大型机械制造领域;3、中国在该领域的国际市场上已经有一定的市场影响力，如“华龙一号”;4、合并企业属于同一竞争性行业，通过整合可以实现合并同类项，避免恶性竞争;5、非生活性领域，面向的主要是政府或大型企业，垄断之后对老百姓几乎没有影响。

　　1.1. 4CPI连续8月低于2% 须降利率以稳投资增长

　　国家统计局公布的数据显示，4月份，中国CPI同比涨1.5%，较上月回升0.1个百分点物价水平反弹力度较弱，连续8个月处于低于2%的低通胀。当前经济下行压力加大，低通胀为货币政策继续偏松操作提供了空间。同日发布的工业生产者出厂价格指数PPI同比-4.6%，与上月持平，工业通缩已持续38个月。

　　就数据发布后旋即而来的降息，从宏观层面上看，其主要动因是，由于经济面临较大下行压力，有必要通过降低名义利率来达到降低实际利率、稳定投资增长的目的。

　　1.1. 5新国九条周岁：顶层设计缔造资本市场新格局

　　过去一年，在新国九条顶层设计的指导下，中国资本市场制度和基础设施建设得到了稳步推进，多层次资本市场建设在体系构建、基础制度市场化改革等方面均取得了突破，金融创新进入了高峰期。资本市场市场化、法治化、国际化步伐加速，催生了阔别许久的牛市，上证指数翻番。股票发行注册制、沪港通试点、退市制度、并购重组、新三板等一系列改革措施，引领资本市场生态格局新变化。改革催生了资本市场，资本市场的发展又促进了改革的步伐。

　　1.1. 6热钱以10年最快速度离开中国 6个月撤资3000亿美元

　　虽然全世界正惊叹中国股市一鸣惊人的涨势，外资却以近10年来最快速度悄悄离开中国。苏格兰皇家银行首席中国经济学家Louis Kuijs估计，至今年3月份为止，过去6个月约有3000亿美元资金流出中国。

　　1.1. 7中央政治局会议点题京津冀，未来6年需投42万亿

　　4月30日召开的中共中央政治局会议，通过了《京津冀协同发展规划纲要》。会议明确，京津冀战略的核心是有序疏解北京非首都功能，调整经济结构和空间结构，走出一条集约发展的新路子，探索出一种人口经济密集地区优化开发的模式，促进区域协调发展。

　　照政治局的设想，京津冀将探索出一种人口经济密集地区优化开发的模式，促进区域协调发展，形成新增长极。这无疑将会带来巨大的投资空间，据财政部测算，京津冀一体化未来6年需要投入42万亿元。多家机构一致认为，这将给房地产、建材、环保等板块带来确定性投资机会。

　　1.2政策环境

　　1.2.1央行年内二度降息稳增长 支撑楼市企稳股市向上

　　自5月11日起对称降息0.25个百分点，并将存款利率浮动空间上限扩大至基准利率的1.5倍。央行年内再次降息有利于稳定实体经济增长和降低企业融资成本，也会进一步稳定房地产市场，购房者月供负担将有所减轻，降息对股市向上走势有所支撑，但刺激作用或有限;而扩大存款利率上浮空间进一步加速了利率市场化进程。

　　降息能够直接降低按揭贷款的成本，这能够提高购房者入市的积极性。而且近期房价处于止跌反弹的态势，降息会促使此前部分观望的购房者改变入市策略，积极办理按揭贷款和购房手续。这将带来5月份市场成交量的继续上升。一二线城市房价5月份可能会陆续进入上涨通道，部分三四线城市也将止跌。房价上涨态势一旦形成，那么下半年将强化市场看涨预期，进而加大涨价的幅度。

　　1.2.2楼市主题仍是消化住房库存 将建立健康发展长效机制

　　4月30日，中共中央政治局召开会议。会议报告提到，要完善市场环境，盘活存量资产，建立房地产健康发展的长效机制。这被业界认为接下来政府可能继续出台鼓励购房的税收和信贷政策，以起到消化住房库存，进而刺激房地产开发投资的作用。

　　1.2.3不动产登记不与房地产税挂钩 释放楼市一大信号

　　不动产登记政策的制定者近期明确：不动产登记工作不与房地产税挂钩，而突出其保护不动产权利人合法权的核心功能，要加快推进该项工作的全面推开。

　　1.3楼市环境

　　1.3.1 央行：一季度商品房销售面积和销售额降幅收窄

　　4月25日，万科集团公布了其2015年一季度报告。数据显示，今年1-3月，万科实现营业收入88.9亿元，净利润6.5亿元，同比分别下降6.4%和57.5%。对此万科方面解释称，其一季度利润下降的主要原因之一就是结算规模较少，另一方面，由于去年同期结算中上海、深圳等高毛利城市占比高，投资收益也较为集中，导致净利润的比较基数较高。

　　1.3.2楼市新政对大城市作用明显 5.2%家庭3个月内欲购房

　　近日，汇付天下与西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心(下称“CHFS”)共同发布今年第一季度小微企业主家庭购房意愿指数。数据显示，全国范围家庭的房产价值较2014年12月底略有下降，其中小微企业主家庭(下称“小微家庭”)变化好于全国，房产价的值略有增加。未来3个月，全国范围家庭打算购房的比例占到5.2%，其中小微家庭是购房的生力军，打算购房的比例为6.7%。

　　而针对公积金购买首套房降低首付比例至两成对一线城市的住房需求刺激18万套，二线城市约为90万套，三四线城市约为38万套住房需求。整体情况来看，降低首付比例对于一二线城市的作用更为明显，三四线城市由于其自身购买力限制，降低首付比例的作用较弱。

　　1.3.3恒大地产4月大卖 无理由退房及政策东风助力

　　5月10日，恒大地产发布了4月份销售简报，在这个楼市销售的传统淡季中，恒大却逆势实现合约销售额151.2亿元，位列在港上市内地房企(简称：内房股)榜首，同比和环比分别增长8.9%和10.3%。今年前4个月，恒大累计实现合约销售额456.6亿元，同比增长2.9%，年度目标完成率全国第一，累计完成合约销售面积615.1万平方米，销售面积全国第一。

　　对此，有业内人士指出，相关部门近期出台了一系列稳定楼市的政策，楼市持续回暖，龙头房企销售明显受益。恒大把握市场窗口期，凭借定位刚需、高性价比的产品及随行就市的营销策略，取得优异业绩。　值得注意的是，4月15日，恒大宣布实施“无理由退房”，覆盖恒大全国范围内所有楼盘住宅，引领了楼市的“新常态”。业内人士认为，恒大推出“无理由退房”，一方面可以为老百姓提供高性价比产品和更好服务，另一方面也为旗下楼盘打开了广阔的市场空间。对其销售起到了明显拉动作用。

　　1.3.4深圳房地产市道火热 龙光地产估值吸引

　　根据《2015年4月中国房地产指数系统百城价格指数报告》，在2015年4月，深圳新建住宅平均价格为31495元/平方米，环比涨幅为1.09%，全国排名第五。深圳房地产价格不单升幅快，而且成交亦火热。据中国指数研究院监测数据显示，首4月，深圳共成交商品住宅176.90万平方米，较去年同期大幅增加86.5%;截至4月底，商品住宅可售面积382.11万平方米，去化周期大幅降低至7.3个月，而去年大部分月份去化周期在10个月以上。

　　深圳是龙光地产(03380.HK)的主要市场，集团现有土地储备1368万平方米，其中53%聚集于珠三角等高经济增长区域，拥有超过33%的深圳客户。在2015年4月，旗下深圳龙光城售出逾800套单位，而开盘迄今则已累积售出超过10000套房源。

　　在2015年首4个月，龙光城备案数据中销售套数、销售面积以及销售金额，均 爲区域销售冠军;其中98%的客户为深圳首改、首置家庭。可见，深圳房地产市道的火热，龙光地产亦是受惠者之一。有报道消息指出，龙光地産首4月销售额超过预期，预计全年目标可提前完成。

　　1.3.5社科院发布2015房地产蓝皮书 房价大幅上涨可能性不大

　　2015年5月7日，2015年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会在北京举行，蓝皮书预测：2015年房价上涨的可能性存在，但大幅上涨的可能性不大。蓝皮书预测，2015年房地产投资会继续分化，房地产投资主要投向发达地区人口聚集能力强的一线城市和部分二线城市;根据近三年新开工面积以及待售面积情况，可以判断2015年商品房市场供给充足;而中央和地方政府对房地产市场的支持政策，以及相应财政金融政策将进一步促进改善型住房消费，2015年住房需求将有明显增长。综合各方面情况看，2015年房价上涨的可能性存在，但大幅上涨的可能性不大，这要取决于2015年的政策宽松程度和执行力度。但区域分化将十分明显，人口聚集能力强的一线城市和部分热点二线城市房价有回暖、上涨趋势，而人口聚集能力差、库存大的部分二线城市或三四线城市房价会延续下跌态势。

　　1.3.6二胎将带热大户型二手房 北京租金涨幅5年最低

　　得益于“9·30房贷新政”对首套房认定标准的放宽以及降息的双重利好，未来本市二手房交易中，中等偏大户型的比重将逐步增加。去年，北京90平方米至144平方米的二手住宅成交套数在二手房交易中占比32%，环比上升4%;在改善性需求中，以小换大的交易占到50%至60%;144平方米以上户型交易环比上升1.3%。

　　虽然90平方米以下的小户型依然是目前市场成交的主力，但显然无法满足改善性需求。随着“二胎”政策的实施，家庭人数增长，购房者对居住面积的要求越来越高，对中心城区优质教育资源的需求越来越旺盛，未来二手房住宅市场中，中等偏大户型将越来越受到购房者的青睐。

　　1.3.7 广东江门取消“限外令” 港人购房不受限

　　据香港《文汇报》报道，内地出台利好楼市政策后，更多城市出台松绑政策。最近记者从广东省江门(楼盘)住建局证实，江门从5月开始，正式取消执行多年、限制包括港人在内的境外人士在江门购房的措施。此外，部门还将对公积金、信贷等政策做进一步调整，江门此举或会提升整体市场的购买需求

　　江门市住建局局长马克烈对此称，江门是侨乡，拥有庞大华侨群体，这部分人群回乡购买改善性住房的需求较为旺盛。据了解，江门台山和恩平一直是华侨返乡置业的热点区域，当地不少楼盘也是专门针对华侨置业进行营销。但去年以来，台山和恩平一直受到较高库存和成交下滑的困扰，楼市整体疲软的情况比较明显。

　　“限外令”取消后，江门相关楼盘都充满期待，有业界人士认为，不少侨胞在江门有改善住房的需求，预计这个群体的购买力会提升5%至6%。

　　1.3.7 8基础设施投资提速，房地产市场有所回暖

　　国家发展改革委网站数据显示，今年一季度，全国固定资产投资(不含农户)增速继续回落，但投资运行中呈现出一些新的亮点和积极变化。

　　一季度，全国固定资产投资(不含农户)77511亿元，同比名义增长13.5%，比去年同期下降4.1个百分点，但基础设施投资却增长了23.1%，同比提高0.6个百分点，其中铁路公路水路投资增长15.2%，提高3.8个百分点。由此可见，在制造业和房地产投资增速持续下滑的情况下，以基础设施项目为主的重大工程建设对稳定投资增长作出了积极贡献。

　　这一成绩的取得，与政策倾斜息息相关。首先是基础设施建设用地供应同比增加。从一季度国有建设用地供应情况看，工业仓储、房地产用地分别减少26.1%和38.7%，而基础设施用地增长0.6%。其次是政府投资资金到位较快。一季度国家预算资金增长11%，高于整体资金到位增速4.2个百分点。第三是中央项目投资增长较快。一季度中央项目投资增长12.8%，比去年同期提高1.5个百分点。在相关部门出台了一系列政策措施后，房地产市场出现回暖迹象。

　　2、东莞经济及政策环境

　　2.1厚街打造文化创意商业片区：菊塘路重现“老厚街”

　　厚街计划在厚街社区打造一个历史文化与现代商业相结合、具有厚街特色的文化创意商业片区，将该社区塑造成为东莞进行“扩容提质”改造的先行示范社区，借此推动厚街昔日的经济中心“老厚街”片区实现“街市复荣”。目前，该项目的初步设计规划方案已出炉，厚街社区菊塘路将作为首期动工改造项目。

　　2. 2东莞将申报国家跨境电商综合试验区 最快下半年启动

　　5月7日，国务院发布《关于大力发展电子商务加快培育经济新动力的意见》，提出提升跨境电子商务通关效率，扩大跨境电子商务综合试点。5月8日，东莞市跨境办召开“对接东莞市跨境电子商务中心园区探索通关新机制工作会议”，介绍东莞跨境电商中心园区建设进展。市跨境办负责人邓涛表示，最快今年下半年，东莞将启动申报国家跨境电商综合实验区。

　　东莞市跨境电商中心园区(以下简称“中心园区”)位于东城区同沙科技工业园东科路，占地面积达87.06亩，建筑面积约70776平方米。园区规划发展三大功能区，即跨境电商关检监管区、综合办公区、生活服务区。

　　中心园区的支撑体系由“一点四仓一平台”构成，包括关检监管点，出口监管仓、进口保税仓、小微电商公共仓、大中型电商企业自用仓，东莞跨境电商公共服务平台。其中，海关、检验检疫部门的监管点正在建设，出口监管仓、进口保税仓和中小电商公共仓将于7月投入使用，一批大型电商正在园区周边布局企业自用仓，对接中心园区并集合了市政府相关扶持政策与行政服务的“东莞跨境电商公共服务平台”将于6月初上线运行。

　　2. 3东莞业主擅自变动建筑主体最高罚100万元

　　日前，我市正式出台《东莞市房屋使用安全管理规定》(以下简称《规定》)。根据《规定》，业主擅自变动建筑主体和承重结构，将面临最高100万元的罚款。

　　此外，房屋安全状态经鉴定分为A、B、C、D四类，C、D类(局部危险房屋、危险房屋)房屋安全责任人应及时解除房屋危险，拒不按照处理意见治理，或有阻碍行为的，市住房和城乡建设局有权指定有关单位代修或采取其他强制措施。