中原研究报告：成交价整体回落（11.16-11.22）

一、 一周楼市观察

本周商品房成交面积11.58万㎡，环比下降11.58%，同比上升42.81%，合计1198套，日均成交171套，其中住宅成交了10.72万㎡，环比下降9.28%，同比上升47.32%，合成1037套，交投有所降温。

本周东莞市普通住宅均价为5370元/㎡，价格环比下降6.95%。从网上签约的数据来看，本周全市普通住宅成交价格整体有所回落，这主要是由于本周成交没有标杆、明星大盘的引领，从成交套数前十名可以看出，一些镇区中小型楼盘如：石排的东苑花园、大岭山的凯东新城、大朗的城果等成交量不错但是由于成交均价出现了“3、4”字头，所以对整个成交均价支持力度不足，但是这个价格在现在市场中吸引客户取得很好的效果。其他一些楼盘有的由于首次推货也消化差不多，这周成交的单位不同----或朝向不怎么样、户型、楼层不好、景观欠缺等因素价格下降较大如：上东国际一期、万科•金域华府、和堂等，有的是处于尾盘清盘期，忙于尽快出货价格松动很明显如：鼎峰•品筑、玫瑰花园等，个别楼盘还搞些降价再送家电促销活动。

本周全市成交别墅40套，成交面积13488㎡，其中常平的誉景名居、大岭山的新世纪•领居、南城的中信•森林湖二期分别以成交12套、3套、3套销售量排名前三甲，本周别墅成交价格标杆现象不明显。其中前两名的成交项目由于性价比较高，赠送面积较多成交比较理想；但是个别别墅项目如：石龙的帝景湾、松山湖的锦绣山河有自然的山水、江景资源，精琢的产品品质等深受市场接受，虽然价格自然相对高些，但还是让那些豪宅客户流连忘返，最后大胆出手。

“十一月”相对来说已经进入了传统意义上的销售淡季，从上周网上签约的数据来看，东莞的楼市在寒冷的气候下成交量、价也有所下降、这其中主要有三点：第一就是进入年末开发商的推货节奏完全放缓了，大多数项目是在消化库存量；第二是由于工程进度赶不上，据很多项目透露新货要明年才能上市，第三置业者的购房热情在不明朗的政策和寒冷的天气下有所降温。从双休日各盘表现来看，本周的项目活动不多，大多是些答谢新老客户对项目一年支持、促销降价等活动，成交也是表现的一片平静。但在 11月18日，沉浸已久的东城在寒冬中带来了浓浓的暖意，东城政府投资140亿元的20项重点工程项目隆重启动，这20项项目涉及到“三旧”改造、高新科技工业、农业开发、民生工程、城市配套建设、商贸发展、房地产建设等七大领域，其中房地产有中信的别墅项目和光大的住宅项目，这20个项目一旦完成竣工，届时东城形成了以世博板块的中心商贸区、乌石岗板块的高档住宅区、火炼树板块的商务办公区、另加教育配套、生活配套……，东城所有配套会更加完善、城市面貌也会焕然一新。同时这些项目的启动，必将对东城经济社会发展起到强有力的推动作用，加速城市的快速升级，对房地产价值的提升也起到很大作用。

一周楼市资讯

1、 宏观经济

前10月国企营业收入首次正增长

财政部18日公布数据显示，今年1月至10月，国有企业累计实现营业收入178737.7亿元，同比增长0.5％。这是今年以来营业收入首次出现正增长。国企利润也呈现良好增长态势。1月至10月，国有企业累计实现利润10643.5亿元，同比下降10.6％，降幅比1月至9月减小7个百分点，10月比9月环比增长9.2％。国企实现利润从1月至2月份同比剧降45.7％，到1月至10月份的同比下降10.6％，降幅已经收窄了三十多个百分点。

值得注意的是，在营业收入和实现利润这两个指标继续转好的同时，国企成本费用也首次出现了同比正增长。1月至10月，国有企业成本费用总额为168241.3亿元，同比增长1.2％，而国企今年成本费用下降最多的时候，降幅达到5.7％。

我市前三季就业率提高5.7%

今年三季度末，我市在劳动部门备案签订一年及以上劳动合同员工达332.4万人，比年初的314.4万人提高5.7个百分点。

为增强吸纳就业能力，支持中小型企业发展，市政府安排10亿元专项资金实施融资支持计划，大力支持重点中小工业企业和加工贸易企业发展，发挥中小企业“就业大容器”的作用吸纳就业。目前，我市已有5批，上千家企业进入融资计划名录。

2、 政策法规

银监会：重视房价过高问题 二套房政策未变

对于备受关注的房贷政策是否收紧问题，银监会副主席蒋定之昨天在论坛间隙对记者表示，目前二套房利率政策并没有改变，对于房价过高的问题，银监会很重视。

银监会未调 银行已先动，近日有市场传言称银监会已经要求各大银行适当收紧房地产行业信贷政策，其中包括现行的房贷利率优惠政策，对此蒋定之昨天表示："银监会目前并未对二套房政策作出调整，对房价过高的问题，银监会很重视，对房地产行业的违规操作、虚假按揭行为，银监会将发现一起查处一起，确保房地产行业健康发展。"

虽然监管层表示并没有改变房贷政策，但银行今年以来根据市场情况已经悄悄调整。今年上半年，为刺激经济，大部分银行都自动放宽了二套房的审批政策，一般来说二套房可以享受首付两成且利率打7折的优惠政策。不过10月份之后，各家银行因为大多完成全年任务都纷纷收紧钱袋子。目前，京城各家银行的二套房首付都必须四成，利率也不能享受7折优惠，还必须上浮10%，即基准利率的1.1倍。

房屋预售许可不放权试点镇

“除了房地产方面部分权限外，能下放的我们基本下放了。”市建设局有关负责人昨日表示，建设局在此次扩权试点中，拟下放到试点镇的事项有26大项，几乎囊括了建设局所有的行政审批权，其中包括施工许可证核发、房屋质量安全监督、建设工程项目初步审查设计、房屋建筑工程和市政基础设施工程的招投标备案、竣工验收备案等。

试点镇原本要到市建设局办事大厅办理的事项，今后基本上都可在镇内解决。初步设计审查、施工许可证核发、竣工验收备案等都是工程的必经重要手续，今后，房屋建筑、市政公用工程施工总承包二级以下(含二级)资质承包范围的工程，不需要再到市建设局申办相关手续，直接可以到试点镇申办。市建设局有关负责人称，工程开工前的初步设计审查、施工许可证核发、竣工验收备案等这一系列手续，今后可以直接在试点镇进行申办。其中盖的公章还是市建设局，但是会由市建设局先盖好章，再委派专门人员放权让镇直接办理。

不过，由于房地产项目方面的审批监管涉及市民权益重大，这方面的权限则基本没有下放。该负责人表示，扩权方案待市政府审批通过后，将进一步研究如何具体委派人员到试点镇，开展下放事项的工作，并将筹备对镇街上岗人员的培训。

房地产环保审批下放到镇

部分环保审批权限和环保管理职能也要下放到石龙、塘厦两试点镇了。近日，市政府正式下发《关于扩权强镇试点工作的实施意见》(下称《意见》)，明确规定了市环保局正式下放的权限。

根据《意见》，市环保局正式下放的环保审批权限包括：房地产开发、宾馆、酒店、办公用房（水源保护区、敏感区除外），学校、幼儿园、托儿所、体育场、体育馆、零售市场等5类报告书项目。除涉及制革（含后整理工序）、洗水、印花、金属表面处理、化工及危险化学品仓储、电力（含热电站）、废物综合利用和处置、生化制药（含农药）、玻璃制造、金属冶炼（含熔铸）等10个重点污染行业外其余项目类别的报告表项目；所有登记表项目。同时下放的环保管理职能包括五个方面：建设项目环境保护验收（下放范围与审批范围一致）；排放污染物许可证核发（下放范围与审批范围一致）；辐射安全许可证初步审查（使用Ⅲ类射线装置“医用射线装置”许可证审批、验收和监管）；环保行政处罚（全部）。

拟推“农地入市”调房价

国土资源部再出重拳打击囤地。20日，国土资源部下发《关于开展第二次全国土地调查中“批而未用”土地核实工作的通知》，对“批而未用”土地展开核实。 此外，国土资源部近期正在形成2010年新的土地调控政策，之前试点的农村集体建设土地入市有望继续推广。此举将有利于缓解土地供应紧张、打压居高不下的房价。

 “地根”收紧意在防囤地控房价

近日，国土资源部印发《限制用地项目目录（2006年本增补本）》（下称“限超令”），对商品住宅项目的宗地出让面积首度给出明确上限，其中大城市20万平方米，中等城市14万平方米，小城市（镇）7万平方米。

东莞市国土局有关负责人表示，一般情况下，东莞套用大城市标准。据此推断，东莞宗地出让面积最大为20万平方米。事实上，从今年东莞土地市场来看，仅有两宗商住用地拍卖面积超过20万平方米。

补办土地证 9项税费减半

镇属资产及村集体已建项目补办土地证税费将减半，将通过先征后返还50%的方式给予优惠。近日东莞市发布《关于对镇属资产及村集体已建项目补办土地权利证书给予办证费用优惠的通知》(下简称《通知》)，包括契税、耕地占用税等9项收费将有优惠。

 根据《通知》，契税、耕地占用税、征地管理费(仅限缴入东莞市财政80%的部分)、耕地开垦费、土地出让金、土地开发专用金(对经营性用地收取的土地出让金)、土地补偿费、土地登记费、土地使用权交易服务费等共9项费用可申请优惠。

  可以享受优惠的对象首先必须是符合《东莞市已建房屋补办土地权利证书实施细则(修订)》申请补办土地权利证书适用范围的项目，而且项目或项目的权属属于村集体和镇属资产的，才可以在“缴费按当年标准计收”原则的基础上，享受属市级收入的办证税费统一征收后，再返还50%的优惠措施。但此次优惠的对象并不包括松山湖和虎门港两个园区内的房屋。

《通知》也明确规定补办土地证房屋需要缴纳的罚款、征地管理费(缴省部分)、新增建设用地有偿使用费、建设用地批准书和土地证工本费。符合《通知》优惠对象范围内的项目，在优惠期限内，可对以上办证税费提出返还申请，优惠期限从即日起至东莞市已建房屋补办房地产权手续工作结束为止。

3、 市政规划

“金三角”将崛起长安第一高楼

长安第三工业区改造包括“金三角”购物广场、长西路旧商铺和第三工业区等，总占地面积达8万平方米，这里的地上建筑在本月初已全部完成拆除。长安镇副镇长、长安集团公司董事总经理孙沛文日前透露，该镇计划投资5亿元~6亿元，在这一地段建设一座60层高的商业写字楼，建筑高度为180~200米。除了长安镇第一高写字楼以外，该镇还初步计划在这里建设一个大型的住宅楼盘，建筑面积约为27万平方米。“这样一来，整个第三工业区改造后计划的建筑面积将达36万平方米，其规模之大、档次之高，值得市民期待。

东城拟投80亿用于“三旧改造”

作为全市“三旧”改造五个试点镇街之一的东城，目前已经启动或即将启动的“三旧”改造项目有5项，具体包括：商贸中心区改造、乌石岗旧村改造、火炼树旧村改造、立新旧村改造、樟村旧村改造，总投资额近80亿元。商贸中心区改造工程总投资约16.3亿元，主要是对主山白头柱旧村及原益安电子厂、东正电子厂旧厂进行拆迁改造，预计拆迁面积达5万平方米。项目定位为高端商贸中心区，进一步扩大东城世博商圈规模，提升东城商贸中心辐射力和聚集力。

新体育公园一期元旦前完工

据了解到，体育公园一期工程的所有项目建设已完成75%以上，全部工程将于元旦前完成，比原计划提前了一个多月。

新体育公园位于长青北路与锦绣路之间，一期工程建筑面积9000多平方米。其中，四层高的健身休闲中心是一期工程的标志性建筑物，包括舞蹈、理疗、棋牌、曲艺、健身、瑜伽等功能室、行政管理办公室和观景平台等。另外，二期工程将于明年开工建设。

东城20项重点工程项目隆重启动

11月18上午，2009年东城20项重点工程项目隆重启动。20项重点工程项目包括“三旧”改造、城市配套设施建设、民生工程、农业开发等，预计投入超过140亿元，这是东城贯彻落实市委、市政府“保增长、扩内需、促转型、重管理、惠民生”政策的重大举措。“三旧”改造项目中房地产建设项目有：中信御园建设工程、盛世豪庭建设工程、　天骄御峰建设工程、峰景湾建设工程.

凤岗欲建华南最大婚纱摄影基地

投资4000万元，落户凤岗20多年的嘉辉集团欲将成功岭打造成华南地区最大的婚纱摄影基地。在昨日召开的婚纱城招商发布会上，凤岗镇相关负责人表示，将依托该基地大力发展婚嫁产业，使之成为我市继“厚街家具”、“虎门服装”之后的又一个“地标式”产业。摄影基地，位于凤岗龙平公路南侧的成功岭上，占地38万平方米。目前，投资方已斥资4000万元建起了罗浮宫、西西里城堡、天鹅湖、罗马教堂、荷兰风车等50多处室外特色景观，并设有6000平方米的室内主题公园——“梦幻影城”，室内配备威尼斯水乡、怀旧车站、铁达尼号邮轮等40多个场景。

龙江东江大桥昨动工

11月18日上午，投资约两亿元的龙江东江大桥在惠州市博罗园洲镇举行了奠基动工仪式，正式铺开了该大桥的建设工作。

据了解，企石、园洲两镇隔江相望，直线距离不到两公里，但长久以来，两镇人往来都需进行绕道行驶。该大桥横跨东江，建设在企石镇的博夏村与博罗园洲镇的桔龙村相连接之处，主桥设计长1127.5米，宽30米，双向四车道，桥涵设计汽车荷载为公路1级，工程预计在2011年底竣工。

该大桥正式通车后，两地市民互相来往所需要的时间将大大缩短，相关人士表示，这对加强东江两岸群众交流和经贸合作，促进莞惠两地的产业升级和经济发展，以及拓展外向型经济都起到促进作用。

市场动态

上海：个人购买经适房减半征收契税

市地方税务局、市住房保障房屋管理局近日联合下发通知，对本市廉租住房、经济适用住房税收减免管理工作进行部署。记者从通知中了解到，根据国家有关规定，对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税；对个人按《廉租住房保障办法》(建设部等9部委令第162号)规定取得的廉租住房货币补贴，免征个人所得税。

截至10月底，本市经济适用住房已开工建设约510万平方米，未开工项目各单位正全力推进，确保在年内按期开工。按市政府要求，到今年年底总开工量应确保不少于600万平方米。

深圳大步跨入2万元时代 成新一轮楼价上涨领跑者

统计资料显示，今年9月，深圳新房成交均价达到创纪录的20940元/m2，较2月份10770元/m2的低点上涨了94%，7个月内房价几近翻番。进入10月，深圳市新建商品住宅销售均价为20234元/m2，虽然比9月下降了3.37％，但比去年同期依然上涨了59.25％。而此前，深圳房价的历史最高位是2007年10月的17350元/m2。这意味着，目前深圳的房价已经跃过了2007年房价的巅峰水平。

关内：城区住宅全上2万，基本上，深圳关内的四个区——福田、罗湖、南山、盐田，住宅单价都在2.1万元/m2以上。其中，属于CBD区的福田楼价更是高出一截，达到了2.8万元/m2左右。据介绍，目前深圳关内的市区楼价都在2万元/m2以上，其原因之一就是拆迁成本不断上升，令楼盘有了提价的理由。关外：郊区楼进入万元时代，深圳的房价之所以创出历史新高，一个重要原因就是近期豪宅市场成交热闹，中低端楼盘也随之水涨船高。

4、 其他信息

10月45.47万人缴存公积金

11月18日，从市住房公积金管理中心获悉，10月份，我市住房公积金缴存人数创历史新高，达到45.47万人，比9月增加了3400人。而10月份住房公积金的当月缴存、提取却有所降低，特别是新增贷款跌破今年最低。

据统计，10月的缴存额为近2.7亿元，较9月的3.7亿元降低了1亿多元，降幅为27%。为什么会出现人数增加缴存额却下降的情况？市住房公积金管理中心副主任邓文森表示，由于有的单位不是依时逐月缴存的，存在两三个月一次性缴存的情况，所以数据上会有差异。

数字透视

一周土地供求： 

一周商品房供应：※2009.11.16-11.22期间商品房成交面积11.58万㎡，合共1198套。

一周需求：※2009.11.16-11.22期间商品房成交面积11.58万㎡，环比下降10.61% ，同比上升42.81%，合共1198套，环比下降3.39%，同比上升25.71%。其中上周住宅成交10.73万㎡，合共1037套；非住宅成交面积为8564.94㎡。

一周价格：※2009.11.16-11.22期间，东莞市普通住宅均价为5370元/㎡，环比下降6.95%，总成交1007套。

市场存量：截至2009年11月22日，全市商品房累计可售存量为594.52万㎡，合共74287套，市场存量有所下降；其中普通住宅（洋房+公寓）可售存量为408.08万㎡，合共40884套；别墅可售存量为61.39万㎡，合共1759套。

地产工程信息

二、 普通住宅销售排行

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