东莞地铁物业升值潜力有多大？ 中介：涨幅最高可达30%

首趟地铁列车开始“试跑”，眼看着东莞即将进入“地铁元年”，“地铁物业”再次成了东莞楼市近段时间的热门话题，各轨道沿线楼盘纷纷打出“地铁牌”，借鉴他城实例，围绕“升值潜力”展开一波又一波的宣传攻势。

具体，东莞地铁物业的升值潜力有多大？我们不妨看看各方说法。

开发商：升值指数多参考北上广等一线城市

若问东莞最期待地铁落地的群体，答案必定是房地产开发商。地铁一响，黄金万两。对于地铁附带的物业升值潜力，没有任何一个开发商是不看好的。早在东莞传出要修建地铁时起，东莞房地产便与地铁绑在了一起。

 “据相关数据显示，广州初建地铁的时候，地铁沿线物业升值15%~25%，地铁开通后，沿线物业再次升值了15%~25%……”这是在东城某楼盘销售中心宣传板上的广告语，也是任何一个打上“地铁物业”标签的项目的通用宣传方式。

房掌柜发现，东莞打“地铁牌”的项目在推销各自产品时，一般都会借鉴北上广深等一线城市的经验，用数据论证地铁物业的升值潜力。事实上，各房产研究机构关于“地铁商铺升值案例”的研究也确实不少。

曾经有一家叫星联国际集团的机构发布了一份《地铁地下商业专题研究分析》，分析指出，早在2010年，广州地铁铺租金就每月200-500元/平，租金年递增率为6%，地铁站厅商铺出租率达100%；上海地铁铺租金最贵为5000元/月（8-9平方米），租金递增率每年达5%-10%；而北京地铁商铺的租金则平均每月500-800元/平。而随着轨道交通的发展，地铁带来的经济效益也越来越明显，如今一线城市地铁沿线物业涨幅已普遍在30%以上。

中介：普遍看涨，涨幅最高可达30%

对于东莞地铁物业的升值空间，社会各界的期望值都很高。对地铁物业抱有极大信心的，除了一手楼盘开发商外，还有站在销售前线，最了解近年二手物业销售行情的房产中介。

在综合分析往年成交数据后，金信联行精英区区域经理谭爱平就表示，未来东莞地铁沿线二手房的房价会有一个较大的上涨空间，预估涨幅在20%左右。东莞中原物业顾问有限公司副总经理刘熊则认为，地铁开通一年后，沿线二手物业房价会有15%的涨幅。

对东莞地铁沿线物业有着高度评价的，还有金信联行品牌部高级经理马明鹏。“地铁的开通，对东莞来说无疑是一次历史性的飞跃，也标志着东莞离‘地铁时代’更近一步。”马明鹏说道，“对途经的石龙、茶山、东城、南城、厚街镇区来说，这是一大利好，对提升片区楼市成交也有着明显的作用，能很大程度上促进楼市升值。”

马明鹏告诉房掌柜，就目前市场反映来看，地铁的开通，使得“地铁物业”成为了众多购房者的首选，也让不少人关注“地铁物业”的投资，进而促进“地铁物业”的活跃。“地铁沿线物业交通便利，设施完善，而且升值空间大，大多购房者都会优先考虑地铁沿线物业。”

从广州辗转到东莞，亲眼目睹了地铁所带来的商机，现担任东莞满堂红东泰西平区域经理的卢贤福，对于东莞地铁物业的未来就相当看好。卢贤福告诉房掌柜，2014年受金融政策影响，东莞城区二手房在成交量上虽没提上来，但对于地铁物业，不论是中介还是买卖双方都是十分看好的。

据卢贤福介绍，近年来西平商铺一路水涨船高，一线沿街商铺从06年的1.6万-2万均价涨到如今的5万以上，最高甚至要8万元/平，这些都是地铁带来的商机，越是靠近地铁口、商业氛围越成熟路段的商铺越贵，以致西平满堂红的业务重心都是放在商铺上的。

“地铁商铺前景是必然好的，任何一个城市地铁开通后，物业价格都只会涨不会跌。地铁开通后，商铺单价涨到10万都不成问题，一般涨6-8万都是很正常的。”卢贤福说道。据卢贤福预测，地铁物业的价值，在未来三年内会有所体现，待地铁开通后，优质地铁物业的涨幅最高达30%也不是不可能的。

另外，据东莞满堂红东城区区域经理魏超润透露，从地铁开建到现在，该区邻近地铁口的二手物业，如金月湾、东城中心等，房价基本都上涨了20%左右，甚至还有部分业主捂盘惜售，准备等地铁开通后待价而沽。

研究机构：升值幅度或没预期理想，需理性对待

虽同样看涨“地铁楼市”，但在提及地铁商铺的升值空间时，合富辉煌东莞公司发展研究中心副总经理李兴旺则表示，地铁给东莞地铁铺带来的价格增长或没有预期的高，需要理性投资。

在李兴旺看来，地铁能拉高沿线物业价格是肯定的，但这个过程会比较慢，不会像广深等地有爆发式增长，这些是由东莞现有消费模式决定的。“R2是东莞首次开通的地铁，但是由于东莞人对于地铁的体验感不强，所以在刚开始的时候，可能它给沿线物业带来的价格提升不会很大。”李兴旺告诉房掌柜，不过他也表示，有了R2线的体验，其他地铁线物业的价格优势会慢慢体现出来。

东莞中原策略研究中心总监车德锐也提醒，因为东莞市民对地铁关注度、参与度较低，更偏向于私家车出行，对公交体系并不十分“感冒”，因此地铁对其沿线商铺等物业的价格拉动或需要一个较长的培育期，在地铁开通的前后，其成效或没有预期理想，需理性客观对待。

“东莞房价还有很大上涨空间，但现在还缺最关键的‘体验感’，随着东莞私家车持有量的日益增长，饱受堵车之痛的东莞市民，在亲身体验了地铁带来的便捷后，才会发现其价值，那时的房价才会有较大涨幅。”业内资深人士张先生补充道，他还表示，地铁网的完善将会加速城市格局的改变，越往后地铁物业的价值将越突出，但他估计R1、R3、R4线将没那么快动工，要看R2线通车后的效果再做调整。

有着多年房地产销售经验、现任中原地产西平区域经理的王富强直接坦言，时下关于地铁商铺升值空间的炒作很多，但这些炒作大多是“噱头”罢了，东莞投资市场很理性，是不会有广深市场那样疯狂的涨幅的。“地铁开通后，多少会给现在的商铺市场带来一些改观的，但期望不要太高，我估计可能会有7-10%的涨幅吧。

市场：投资、刚需型物业预期最受欢迎

对于很多购房者而言，入手地铁物业，与其说是买其居住价值，还不如说是投资其升值空间来得更恰当些。而房产的升值空间，往往是与其市场受欢迎度息息相关的，东莞地铁沿线哪些类型的物业将更受欢迎呢？

长期跟东城二手房打交道的魏超润晔告诉房掌柜，东莞满堂红在东城代理有10多个一手项目，如卓越时代广场、宏远御庭山、中惠卡丽兰、格兰名筑、金域华庭、星河传说天玺等，其中卖得最好的就是卓越时代广场。“这个盘现在都卖得七七八八了，很受欢迎，大家看到的应该是它的配套，还有地铁，它是直接和R2线接驳的，地铁对这个盘影响蛮大的。”

魏超润晔表示，相对于东城中心等一些旧楼盘，卓越时代广场等新产品会更受市场欢迎，往后的上升空间也更大一些，越临近地铁的物业也往往越受市场追捧。

另外，据合富置业东莞分公司总经理肖伟嘉介绍，不管是现在还是将来很长一段时间内，东莞一二手楼市都还是以刚需为主导，从目前市场行情看，110平以下的刚需户型是最受市场欢迎的，公寓这一类总价低、带出租回报的产品也比较“吃香”。

“现在东莞地铁沿线的物业都不算贵，像卓越时代广场，地铁接驳，带非毛坯修，均价才9000多，又是品牌房企的产品，真的很 ‘抵买’。”在肖伟嘉看来，因地铁还未正式开通，沿线物业价格处于最后的“空档期”、价格不算高，是最佳的购房时机。“目前东莞地铁沿线楼盘的价格优势并不明显，主要是因为东莞地铁还没真正开通，市民虽知地铁房会升值，但还未足够重视，待地铁正式运行，市民亲身感受到地铁所带来的便利后，沿线物业或会水涨船高。”