中原：下半年东莞土地市场有望筑底回升 低位行情将成为新常态

2015年上半年注定是不平凡的半年。央行降息降准、牛市、深圳楼市、股市崩盘成为上半年的关键词。宏观经济低迷不振，由国家宏观战略发展支撑一轮“疯牛”、“改革牛”的股市行情，央行自去年11月以来4次降息、3次降准，为市场持续释放流动性资金。3.30中央将二套房首付降至四成，房地产政策面全面宽松。牛市行情为上市房企获得低成本的融资，宽松的货币环境降低开发商融资难度，政策刺激新房销售回暖，楼盘出货顺畅，2015年宏观环境大大改善了开发商的资金面。

市场环境转变，行业预期被扭转，但全国土地市场未见回暖升温，供应紧缺是主因。今年中央要求地方城市可根据市场消化增加或减少土地供应，地方政府有意放缓推地节奏，成为抑制土地回暖的主要因素。土地市场往往是反映楼市的预期，当前开发商的资金链普遍改善，但不少企业拿地的意愿未见激增。房地产进入新常态，开发商对未来行业的发展依然有所顾虑，不少房企甚至是看空房地产预期。

东莞土地市场延续去年下半年以来的低迷乏力，每月成交1-2宗商住地成为新常态。一线品牌房企土地储备明显不足，如万科、碧桂园、中信等开发商纷纷加大购地补仓，延续规模扩张策略，万科、碧桂园均和东实集团合作，看中的正是背后的土地资源。市场热点方面，承接深圳客的区域受到市场资金追随，万科长远看好虎门市场，中信布局黄江，碧桂园重回大朗市场。中惠地产重金获得凤岗一宗商住地，开启深圳客市场。预计7月东莞多个镇区有地块供应，土地市场有望暂时走出低位行情，但土地供求失衡难以改善。

一、 上半年东莞土地供求低迷，供应紧缺成为常态。

上半年关键数据一览：

2015年上半年度土地市场回顾：

2015年市场在多重利好叠加效应下，新房市场快速回暖反弹。东莞土地市场依旧延续去年下半年的颓势，供求低迷格局未能根本扭转。从土地供应来看，上半年东莞土地供应占地面积312.13万㎡，同比2014年同期减少5.77%，同比2013年同期减少3.36%。其中，商住地供应占地面积50.36万㎡，同比2014年同期减少56.73%，同比2013年同期减少11.59%。

成交方面，上半年东莞土地成交占地面积218.67万㎡，同比2014年同期减少31.6%，同比2013年减少32.2%。其中，商住地占地面积成交43.75万㎡，同比2014年同期减少52.96%，同比2013年同期减少23.2%。土地成交受到供应紧缺制约，成交低迷乏力。上半年整体土地成交金额42.64亿元，同比2014年同期减少51.33%，同比2013年减少14.75%，其中，商住地成交金额29.37亿元，同比2014年减少42.34%，同比2013年增长1.74%，土地财政收益下滑。

价格方面，商住地楼面地价3090元/㎡，同比2014年同期上升31.11%，同比2013年同期上升28.79%，地价上涨动力增强，地价持续走高。

二、央在推进土地信息市场化，地方政府可根据市场需求灵活推地。

3月27日，中央发布《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，里面提及地方政府可以根据商品房供应情况而相应地增加或者缩减土地用地，也可以根据市场需求调整规划、户型报建等，这是体现中央从土地、规划等方面着手调节市场供求关系，以行政手段助力企业去库存，事实上给予市场更大自主空间，更具有灵活性，加速房地产行业市场化进程。东莞国土局相关人士称，过去几年东莞土地供应已严重超标，必须尽快着手实施建设用地减量规划，大力推进“三旧”改造工作。这意味着，东莞政府未来都将放缓土地的供应量。

2015年上半年土地政策一览

三、全国土地市场

1、上半年全国土地市场整体下行，供需同步回落。

2015年上半年全国土地市场整体下行，全国300个城市土地供应面积为47372万㎡，同比减少29%，成交面积33362万㎡，环比减少40%。楼面地价为1269元/㎡，环比增加4%。地方政府为平衡新房市场的供求关系，加速市场消化库存，有意放缓推地节奏，上半年全国土地市场呈量跌价升的格局。

2、 重点城市出让金整体回落，土地财政收入承压。

2015年上半年全国多数城市土地出让金额整体回落，北京、广州等一线城均出现超过10%的回落，重点二三线城市如重庆、杭州、南京等城市也出现大幅回落。与东莞周边的佛山成交金额同比减少达到63%。全国土地市场成交下行，土地收益下滑，政府土地财政承压。

3、 供地量整体下滑至成交量走低，房企拿地倾向一二线重点城市。

2015年上半年重点主要城市成交一览表：

供应情况：1-6月全国300个城市共推出13745宗，同比减少22%；推出土地面积47372万㎡，同比减少29%；其中住宅类用地（含住宅用地及包括住宅用地的综合性用地）3938宗，同比减少27%；推出面积15075万㎡，同比减少40%。

成交情况： 1-6月全国300个城市共成交9567宗，同比减少35%；土地成交面积33362万㎡，同比减少40%；其中住宅类用地2585宗，同比减少41%；成交面积10633万㎡，同比减少47%。

成交价格：1-6月，全国300个城市成交楼面均价为1269元/㎡，同比上涨4%；其中住宅类用地成交楼面均价为1977元/㎡，同比上涨11%。

溢价率：1-6月，全国300个城市土地平均溢价率为10%，较去年同期下降2个百分点，其中住宅类用地平均溢价率为13%，与去年同期持平。

点评： 2015年行业环境好转，一线城市房地产已逐渐复苏回暖，深圳楼市更是异常火热，买卖双方市场信心增加。但今年上半年全国土地市场表现较为冷清，一方面是由于地方政府根据城市库存存量状况，增加或减少土地供应，政府在助力企业去库存，减少存量用地的供应；另一方面房地产行业已进入白银时代，居民住房需求萎缩，行业预期转变，开发商不再是过往那样激进拿地，开发投资趋于谨慎理性。土地供应下滑致使土地成交走低，近期一二线城市土地市场出现回暖，房企更倾向需求旺盛的一二线城市拿地。

四、东莞土地市场

（一）、土地供应

1、政府有意放缓推地节奏，土地市场进入习惯性的供应偏紧状态。

今年上半年商住地供应量下滑至近十年低位，市场供应低迷可见一斑。

据东莞中原研究部监测数据显示，2015年上半年东莞土地市场供应66宗地块，占地面积合计312.13万㎡，环比去年下半年增加129.26%，同比减少5.77%。从近8年的土地供应同期走势来看，今年上半年的整体土地供应量仅高于2009年和2012年。从各类型的土地供应来看，其中商住地供应15宗，占地面积合计50.36万㎡，环比增加240.97%，同比减少56.73%，商住地供应量下滑至近十年新低位。商业用地供应2宗，占地面积合计5.84万㎡，环比增加26.49%，同比减少76.05%。工业用地供应38宗，占地面积合计187.88万㎡，环比增加86.36%，同比增加1.12%。

2015年上半年东莞土地供应以工业用地为主，商住地供应下滑至近十年新低位，商业用地供应仅2宗。2015年上半年多重利好因素增加，市场环境大大好转，新房市场已出现回暖反弹的行情，但东莞土地市场未见回暖复苏迹象。今年上半年商住地供应量下跌至近十年同期低位，供应明显不足，商业用地也仅有寥寥无几的地块入市，土地供应冷清乏力的格局可见一斑。

年初东莞市国土局局长称，由于近1/3镇街建设用地规模已突破2020年规划数量，必须尽快着手实施建设用地减量规划，大力推进“三旧”改造工作。由于前几年东莞土地供应放量显著，供应指标已超出东莞土地供应计划，从去年以来东莞政府开始放缓推地节奏，一方面是贯彻节约集约用地，合理利用土地；另一方面也在是在大力推进“三旧改造”。东莞土地市场以工业用地唱主角为主，商住地进入习惯性的供应偏紧状态。东莞上半年新房市场库存高位运行，政府谨慎推地，助力市场消化库存，平衡供求关系。

2、上半年商住地供应下行趋势不改，供求关系失衡。

每月供应1-2宗成为常态，商住地供应严重紧缺。

据东莞中原研究部监测数据显示，2015年上半年各月东莞土地供应量分别是：72.12万㎡、34.75万㎡、39.54万㎡、29.37万㎡、25.83万㎡、110.52万㎡。其中商住地各月供应的宗数分别是：1月8宗、2月1宗、4月3宗、5月1宗、6月2宗。6月东莞土地市场整体供应量爆发增长，主要是工业用地拉升。6月东莞商住地供应2宗，每月供应1-2宗商住地基本成为新常态。从各月的土地供应情况来看，今年东莞土地供应较为分散，1月和3月供应相对活跃，其余月份供应量处于低谷徘徊。政府惜售心态强，深度放缓商住地供应，供求关系严重失衡。

3、二类区域推地积极性高，市场热点继续向镇区转移。

据东莞中原研究部监测数据显示，从供应宗数来看，今年上半年商住地合计供应15宗，虎门3宗，凤岗和茶山各2宗、其余镇区各1宗。从供应量来看，位列前五位的分别是黄江10.75万㎡、虎门9.34万㎡、茶山6.14万㎡、大朗5.59万㎡、横沥5.58万㎡。除了虎门、凤岗、寮步三个区域是一线区域，其余均是二类区域，二类区域推地积极性高，局部区域逐渐成为市场热点，如黄江一宗地块被中信和中天联合斩获，市场热点逐渐向局部镇区转移。

临深、大石龙土地交易活跃，将成为未来开发热点。

2015年上半年商住用地供应结构分解图：

2015年上半年东莞挂牌上市商住、商业土地一览：

（二）、土地成交

1、上半年土地收益下降，政府对土地财政的依赖有所减弱。

据东莞中原研究部监测数据显示，2015年上半年东莞整体土地成交金额42.64亿元，同比2014年同期减少51.33%，同比2013年减少14.75%，其中，商住地成交金额29.37亿元，同比2014年减少42.34%，同比2013年增加1.74%。从土地用途来看，商住地成交金额为29.37亿元，占整体的68.88%；商业用地成交3.21亿元，占比7.53%；工业用地成交7.83亿元，占比18.37%；其它用地成交2.23亿元，占比5.22%。

今年土地成交金额同比去年同期急剧萎缩，为2010年以来成交最低。今年东莞土地收益明显下降，一方面是由于政府有意放缓推地节奏，商住地成交十分低迷，并且缺乏优质地块引领，土地成交金额难以起色。另一方面新房市场好转，楼市回暖，房地产相关税收增加支撑政府财政收入的增加，推地动力明显不足。此外，东莞处于经济改革转型的浪潮，对土地资源的惜售心态更加强，也减弱了政府对土地财政收入的依赖。

2、土地市场长期不振成常态，供应紧缺是主因。

商住地成交连续降温，土地市场遇寒流。

据东莞中原研究部监测数据显示，2015年上半年东莞土地市场66宗，占地面积合计218.67万㎡，同比2014年同期减少31.6%，同比2013减少32.2%。其中商住地成交13宗，占地面积合计43.75万㎡，同比2014年减少52.96%，同比2013年减少23.2%；商业用地成交2宗，占地面积合计5.84万㎡，同比去年同期减少68.95%；工业用地成交29宗，占地面积合计136.36万㎡，同比去年减少33.05%；其它用地成交8宗，占地面积合计32.72万㎡，同比去年增加676%。工业用地依旧唱主角，成交量整体的超过6成。

今年宏观环境持续好转，二套房首付降低至四成，央行多次降准降息，这些都是利好市场回暖。央行降准降息，一来宽裕的资金环境和较低的融资成本，改善开发商的资金流。二来贷款利率下滑至历史地位，大大降低购房者入市成本，加快客户入市步伐，利于开发商资金流的顺畅。宏观环境好转，开发商购地意愿增强，尤其是滨海和临深片区的热点区域是品牌开发商布局的重心。

从去年下半年以来，东莞土地市场进入低迷萧条的状态，每月商住地成交1-2宗成为常态。商住地成交连续降温，土地市场长期不振成常态，供应紧缺是主因。市场鲜见热点区域的优质地块上市，品牌房企谨慎布局冷门区域。大型实力房企为改变“无地开发”的现状，加大企业的强强合作，如万科、碧桂园均与东实集团合作，看中的正是东实集团背后的土地资源。东莞土地市场长期不振，低迷趋势延续。政府推地节奏的放缓，市场缺乏优质地块的刺激，东莞土地交投氛围较为平淡。

3、不少房企看空行业预期，商住地成交未见回暖迹象。

6月虎门成交2宗商住地，难掩市场冷清。

从今年上半年各月成交情况来看，商住地成交均以“个数”呈现，各月份冷热不均，1-6月分别成交：6宗、1宗、1宗、2宗、1宗、2宗。从交投量来看，1-6月分别成交：14.22万㎡、5.59万㎡、2.63万㎡、12.27万㎡、2.72万㎡、6.32万㎡。1月商住地市场迎“开门红”，累积的购地需求迎来释放契机，中惠地产向虎门、凤岗进攻，三正地产获得桥头和凤岗两宗商住地，广源地产扩大茶山版图，良好开局。2月春节淡季，土地市场进入短暂的休眠期。3月海伦堡地产获得寮步一宗商住地，市场成交未见起色。4月中信地产联合中天地产擒得黄江1宗商住地，致远地产拿下石排一宗小规模商住地。5月嘉宏集团扩大石龙版图，6月万科地产再次斩获虎门2宗商住地，长远看好虎门市场。

除了1月东莞商住地拍卖氛围较为活跃，其余月份土地交易热度冷淡。在诸多利好支撑下，新房市场已出现连续回暖反弹的行情，土地市场往往能提前反映预期，但上半年土地市场未出现回暖的迹象，主要有几点因素：其一，供应紧缺抑制购地释放。其二，尽管政策环境频繁释放利好，但房地产开发投资持续回落，开发商开发投资谨慎，不少房企仍然看空未来预期，更多在消化存量地和库存。其三，市场缺乏优质地块引领，拍卖交投气氛趋于平淡。

4、土地热点向资源优势的区域靠拢，承接深圳客的区域受市场资金追随。

据东莞中原研究部监测数据显示，今年上半年东莞商住地有9个区域的成交记录，其中占地面积成交前五位的分别是：黄江10.75万㎡、虎门9.34万㎡、茶山6.14万㎡、大朗5.59万㎡、凤岗3.52万㎡。建筑面积位列前五位的分别是虎门24.99万㎡、黄江21.5万㎡、大朗11.17万㎡、茶山11.06万㎡、凤岗8.8万㎡。

从区域分布来看，今年上半年商住地成交区域分布分散，市场热点主要形成三大主线：其一，承接广深客的区域继续受到市场资金的追随。如虎门将对接广州、深圳客，虎门又“撤镇设市”，区域形象和档次有望升级，成为品牌房企布局的重心。上半年凤岗2宗地块竞拍热烈，掀起市场久违的热烈拍卖氛围，直接受益深圳客的凤岗是开发商布局的热土。中信和中天地产联合斩获黄江一宗占地规模超过10万㎡的商住地，也是看好未来深圳客。其二，受益轻轨预期，大石龙片区土地渐热。上半年茶山、石龙、石排均有地块出让，本土企业看好未来轻轨预期。其三，中心城区周边的区域对接城区购房需求，这些区域的地块受到市场关注。

5、商住地楼面地价稳步上行，地价看涨预期增强。

据东莞中原研究部监测数据显示，2015年上半年东莞商住地楼面地价为3090元/㎡，环比去年下半年上升14.32%，同比去年上半年上升31.11%，同比2013年同期上升28.79%，地价上涨趋势明显。尽管今年地价以底价、低溢价成为主流，但东莞商住地楼面地价稳步上行，看涨预期增强，一方面是政府对土地的惜售心态强，基准地价的定价走高，另一方面东莞土地价值被看好，尤其是热点区域、临深片区的地块价格走高趋势明显。

6、品牌房企积极补仓，本土实力企业延续规模扩张。

2015年上半年开发商商住地拿地结构分解图：

从开发商拿地背景来看，上半年东莞外来企业拿地5宗，占地规模合计25.28万㎡，同比去年同期减少67.87%，建筑面积合计58.2万㎡，同比去年同期减少69.29%。本土企业拿地8宗，占地面积合计18.46万㎡，环比减少45%，建筑面积合计36.86万㎡，环比减少44.37%。本地企业拿地宗数要高于外来企业，拿地规模少于外来企业。外来企业同比回落幅度要高于本土企业。今年上半年外来企业有中信、万科、碧桂园、海伦堡分别在黄江、虎门、大朗、寮步拿下商住地，品牌开发商在售货量不足，并且土地储备量不足难以支撑完成全年的销售业绩，急需购地补仓来扩大规模发展。拿地的本土企业主要是中惠、三正、广源等有实力房企，中惠地产扩张势头较猛，扩张策略向一线热点区域进攻，分别在凤岗和虎门拿下地块。广源地产继续扩大茶山版图，三正地产尝试深圳客的甜头后，深耕凤岗市场，也布局桥头市场，嘉宏集团不差钱再次拿下石龙地块。

7、底价成交主力军地位凸显，开发商拿地谨慎冷静。

2015年上半年市场缺乏热点优质地块，土地拍卖交易平淡。上半年东莞商住地出让15宗，其中流拍地块2宗，底价成交8宗，溢价率在0-50%的有3宗，溢价率在50-100%的有2宗、无地块溢价率在100%以上。流拍率达到13%，为近四年同期最低。底价成交占比超过五成，是近四年来最高的比例，反映开发商“不追涨拿地”，拿地态度谨慎冷静。

8、中小规模地块盛行，开发商屡屡斩获“连体地”。

从商住用地的占地来看，2015年上半年单宗地块占地在3万㎡以下的小规模地块成交7宗，占地面积占总比34.06%，比2014年同期增加2.48个百分点。3-5万㎡的地块成交4宗，面积合计占比28.6%，比去年同期增加2.28个百分点。5-10万㎡和10-15万㎡的地块各成交1宗。政府在设置地块规模上更倾向中小规模，此类地块可控制总价，降低入市门槛，吸引房企参与竞拍，实现土地溢价。中小规模地块盛行，但小规模地块不利于开发商规划开发规划，也不利于项目实现更高利润，开发商屡屡斩获“连体地”，如万科那些虎门博涌村两宗连体地，广源地产获得茶山2宗连体地。

9、一二线地价上涨，东莞地价持续看涨。

据东莞中原研究部监测数据显示，2015年上半年东莞一、二线镇区的商住地楼面地价分别为3659元/㎡、2416元/㎡，同比14年上半年分别增加26.25%、2.32%。各线楼面地价全线上升，一线区域增幅最明显。尽管上半年商住地以底价成交为主流，但一二线地价保持走高，反映政府定价预期偏高，地价持续看涨。一线地价上涨增幅最明显，一线区域土地受到市场资金追随，地价看涨预期强。

2015年上半年东莞商住地市场之最。

2015上半年流拍土地一览：

2015年上半年商住、商业用地成交一览：

五、2015年上半年东莞土地市场特征总结

①、平衡供求关系和惜售心态强，政府推地节奏深度放缓。

今年上半年东莞商住地供应15宗，占地面积合计50.36万㎡，同比去年同期减少56.73%，为近十年同期以来最低。商业用地供应仅2宗，占地面积合计5.84万㎡。上半年东莞商住地和商业用地的供应量十分低迷，商住地更是下滑至近十年同期的低位。政府推地上深度放缓，主要基于两点考虑，一是，过去东莞土地市场供应放量，土地供应指标已超出供应计划，政府惜售土地资源。二是，人口红利淡去，居民住房需求萎缩，政府控制城市库存风险，平衡楼市供求关系，推地谨慎。三是，政府缩减存量地供应，企图加快推进三旧改造。

②、每月成交1-2宗商住地成为新常态，土地市场低迷可见一斑。

今年上半年东莞商住地成交13宗，占地面积合计43.75万㎡，环比去年下半年增加127.1%，同比去年上半年减少52.96%。除了1月成交6宗地块外，2-6月均是成交1-2宗地块。每月成交1-2宗商住地成为市场新常态，土地市场低迷可见一斑。宏观经济环境好转，市场预期往往会反映在土地市场，但今年上半年东莞土地市场未见回暖迹象，供应紧缺是抑制购地需求释放的主因。今年上半年新房市场在加速去库存，开发商抓住每次反弹机会跑量出货。品牌开发商启动高周转策略，快建快销模式急需补仓土地储备，对土地的需求强烈，而部分实力不足的企业谨慎开发投资，甚至出现部分看空未来预期的心态，这也是促使土地市场低迷的原因之一。

③、深圳客加速流入，承接深圳客的区域继续受到市场资金追随。

深圳被外界成为创业者的天堂，上半年一轮疯牛行情，让不少深圳客从股票中获利，部分富豪资产更是翻了一倍。3.30新政将二套房首付比例降低至四成，再加上香港投资置业增加、股市获利等因素共同铸就了深圳火热的楼市，房价飙涨2至3成。深圳房价的飙涨，升温深圳客的投资热情，也造就部分深圳客恐慌性入市。东莞临深片区以及虎门、长安等区域是直接受到深圳客的辐射，深圳客加速流入东莞，直接临深的凤岗、塘厦的项目被深圳客侵略，在售货量明显不足，大朗、松山湖等区域的深圳客比例也明显激增。上半年深圳客加速涌入东莞，并且市场再次现深圳投资的迹象。

深圳客加速流入，临深板块土地被看好，凤岗、黄江、虎门等承接深圳客区域的地块受到市场资金追随。如编号为2015WG004位于凤岗镇雁田片区的一宗商住地出让，地块占地面积18613.53㎡，容积率为2.5，经过10轮的抢拍，三正地产以溢价38.46%的16200万元斩获，折合楼面地价3481元/㎡。又如编号2015WG003的凤岗一宗商住地占地面积16596.3㎡，最大容积率2.5，经过19轮的竞拍，中惠地产以溢价率81.82%的2亿元斩获，折合楼面地价高达4820元/㎡。凤岗这两宗地块均以较高溢价率成交，房企看好凤岗市场主要是背后的深圳客。

④、房企单兵作战难为继，合作开发成主流。

政府减少存量用地的供应，主要在推进三旧改造，通过三旧改造来提振开发投资。供应紧缺制约了土地成交，新房市场的好转又在加快去库存，在售货量不足、土地储备量不足成为当下不少企业面临的困境。东莞很多一线品牌房企已经处于“无米下炊”的困局，但市场缺乏热门区域的优质地块供应，品牌房企通过招拍挂的单一方式已经无法填补土地缺口。碧桂园、万科均与东实集团合作，看中的正是东实集团背后的土地资源。中信地产和中天地产联合拿下黄江一宗占地规模达到10万㎡的商住地，信业地产和广源地产联合拿下茶山一宗商住地，还有今年万科与万达的“双万”合作，这些迹象都在反映房企单兵作战的独霸时代已过去，强强联合共享多方资源成为大势所趋，合作开发成为市场主流。

⑤、万科扩大虎门版图，区域深耕与高周转齐头并进。

2015年6月25日，万科地产斩获虎门博涌社区2宗商住地，占地面积合计为6.3万㎡，建筑面积18.95万㎡，住宅比例为50-60%，商业比例是40-50%。自万科通过万科紫台开辟虎门市场，并且实现了品牌落地。接着，万科乘势追击，开发“万科金色里城”，扩大虎门版图。2013年万科斥资31亿元斩获虎门大宁四宗商住地，是目前市场畅销的标杆大盘——南部湾万科城。

南沙自贸区挂牌，虎门二桥建立后将直接对接南沙，接受自贸区的辐射，虎门衔接广州、深圳，接受南沙辐射以及对接深圳客流入，房价也有望与广州南沙、深圳“接轨”。虎门坐享多重利好，区域发展潜力大，虎门又作为人口大镇，市场需求旺盛，符合万科“快建快销”的高周转策略，这也是万科长远看好虎门市场的重要原因。万科及时拿下虎门博涌村的两宗地块，一是万科长远看好虎门的发展潜力，深耕虎门市场，树立了良好的口碑和品牌形象，客户资源庞大；二是万科在售货量明显不足，土地储备加速补仓，遇到合适地块及时入市。万科扩大虎门版图，区域深耕与高周转策略齐头并进。

⑥、底价、低溢价继续成为主流，房企拿地持理性谨慎态度。

2015年上半年东莞商住地的溢价率为10%，底价成交有8宗，溢价率在0-50%的有3宗，溢价率在50-100%的有2宗，无地块溢价率超购100%。商住地底价成交占比53%，流拍率13%。今年底价成交的比例超过五成，高于去年同期。今年上半年全市仅有寮步和凤岗两宗商住地溢价率超过50%，高溢价现象减少，底价、低溢价成为市场主流。宏观环境好转，政策面和资金面的持续宽松，但开发商并没有出现激进拿地的表现，更多地回归理性看待行业前景。

六、二三类镇区加快推地，7月土地交易量有望暂时走出低位行情。

截止到7月2日，东莞市国土局公告显示，未来1-2个月东莞土地市场将有25宗地块挂牌出让，占地面积合计226.43万㎡。其中商住地6宗，占地面积合计30.67万㎡，工业用地14宗，占地面积合计134.97万㎡，其它用地5宗，占地面积合计60.79万㎡。从商住供应的区域分布来看，全是镇区地块，除了虎门2宗商住地外，其余均是二三类镇区地块。二三类镇区地价低，尤其是临近广州、深圳或对接中心城区购房需求的区域受到市场青睐。如麻涌大步村将有一宗占地规模达到13万㎡的商住地入市，起步楼面地价1200元/㎡。该地块占地规模大，容积率为2.09，拥有江景资源，可开发成别墅、洋房、商铺等综合类产品，实现的利润空间大。虎门博涌村又推出2宗商住地备受市场关注，与上月万科地产拿下的2宗地块相邻，并且楼面地价相同，预计将继续吸引实力房企斩获。深圳客加速流入，清溪房地产也迎来了发展机遇，清溪部分项目的深圳客比例达到五六成。清溪成为对接深圳客的重要区域之一，目前已有碧桂园、保利等品牌房企布局。7月份清溪将推出一宗占地4.4万㎡的商住地，将有望受到市场关注。7月东莞土地交易量将暂时走出低位行情，但土地失衡的局面难以根本改变。此前曾流拍过的横沥半仙山村下调价格出让，本次能否顺利交易仍有待观察。

7月、8月挂牌交易的地块一览：

七、下半年土地市场宏观展望

① 、土地财政压力、市场预期好转，下半年将迎来推地契机。

今年上半年东莞土地成交金额为42.64亿元，同比2014年同期减少51.33%，同比2013年减少14.75%。今年土地成交金额同比去年同期急剧萎缩，为2010年以来成交最低。今年东莞土地收益明显下降，土地财政压力增加。今年房地产宏观环境发生转变，首先是国家支持自住和改善需求，为房地产行业发展指明方向。其次，宏观经济下行压力增大，中央扶持房地产发展，提振开发投资。目前经济下行压力不减，经济回暖基础偏弱。在短期内，投资仍是拉动经济增长的重要抓手，房地产更是首当其冲。

下半年东莞土地市场将迎来推地契机，主要几个支撑点：其一，政府财政压力，需要加快推地步伐增加财政收入。其二，2014年以来东莞土地供应快速放缓，供应紧缺的局面加剧，局部区域新房市场已出现供不应求。平衡区域楼市供求关系，稳定房价，政府需要及时补充土地对接需求。其三，宏观环境好转，开发商对行业预期信心增加，拿地积极性高，这也是政府推地的重要契机。其四，广深客加速外溢，对接广州、深圳客的局部区域将迎来发展新机遇，东莞可顺势加推地块。

② 、宽松的货币政策和低成本融资，激发开发商拿地需求。

宏观经济低迷不振，股市面临“崩盘”，央行不断实行宽松型货币政策，持续向市场释放流动性、降低基准利率水平，使得企业获得资金的难度和成本大为下滑，从而激发开发商拿地囤地的需求。央行经过4次降息后，5年以上贷款利率降至5.4%，为1991年以来最低。贷款利率的低位可以直接降低开发商的融资成本。多重利好政策的刺激，新房市场销售好转，加速开发商的资金回笼。市场持续回暖，企业资金得以有效回笼，开发投资信心增加，也会适当购地扩大规模发展。预计下半年市场持续回暖、开发商资金链宽裕、企业融资成本降低，将是开发商购地的最佳时机，激发房企出手拿地。

③ 、下半年东莞土地市场有望筑底回升，但低位行情将成为新常态。

6月28日央行再次降息，并且相应调整公积金贷款利率。央行再次降息降准为回暖的楼市锦上添花，下半年楼市有望延续上半年的升温态势。深圳客加速流入，尤其临深片区项目在深圳客侵略下，销售顺畅，快速回笼资金，增加开发商的市场信心。下半年市场持续向好，库存量被快速消化，开发商会寻求新的地块发展。土地市场供应缺口加大，下半年政府加快推地节奏，开发商的购地需求也将集中释放，土地交易量有望升温。品牌开发商将会在下半年寻找机会获得合适地块，增加土地储备以支撑完成全年的销售业绩。但东莞土地低迷的局面难以根本扭转，低位行情将成为市场新常态，一方面是由于土地供应紧缺所致，另一方面区域发展极不平衡，对于相对落后的三类镇区，实力房企不敢轻易布局，缺乏热门区域的优质地块，市场交易氛围趋于平淡。

④ 、“轻轨概念”重塑土地价值，下半年沿线轻轨地块备受关注。

2015年下半年东莞R2地铁将试行，东莞将进入“地铁时代”。石龙、茶山等镇区将借着轻轨的机遇大力发展房地产、物流等产业，虎门会加大发展电子商务等服务产业。在各区域的产业调整下，东莞政府将会加快土地置换。频临轻轨，投资活跃，需求旺盛，也会助推周边地价的走高，沿线轻轨板块的土地价值将会重塑。受益于轻轨开通，沿线轻轨的区域土地将受到市场关注，虎门、茶山等区域地块或会受到市场关注。