东莞公积金贷款群体占比不足10% 史上最松政策并不松

2015年以来，东莞公积金贷款申请门槛一降再降，尤其是上月“东莞史上最宽松公积金新政”出台，让不少市民都看到了省钱购房的希望。然而，理想很丰满，但现实却很骨感。房掌柜从开发商、中介、银行、律师事务所等多方机构了解到，不管是新房还是二手房，目前申请公积金贷款的购房者都不多，不足10%。

“史上最宽松政策”其实并不松

6月10日，被称为“东莞史上最宽松”的住房公积金政策出炉，新政不仅“认房不认贷”，将首套房和二套房最低首付款比例分别下调到两成、三成，还提高了缴存职工最高可贷金额，个人最高可贷50万元，夫妻双方最高可贷80万，在原政策的基础上增加了近两成。而此前，“账户余额8倍”的可贷限制也早已取消。

与2013年的“最严公积金政策”相比，如今的公积金新政无疑宽松了很多，具体有多宽松？咱们不妨来算一笔账。

房掌柜从东莞市住房管理中心了解到，当前公积金个贷率为58.98%，即流动性调节系数统一为1.4，在公积金没有使用过的情况下，根据当前公积金可贷额度计算公式——可贷额度Y=个人公积金账户余额B*（缴存时间系数T+收入调节系数I）*流动性调节系数L，可知：

月缴存额度200元，收入调节系数为12，缴存126个月（10年半），缴存时间系数为2，可贷额度为：200*120*（12+2）*1.4= 493920元（接近封顶上限）；

月缴存额度500元，收入调节系数为11.5，缴存57个月（近5年），缴存时间系数为1，可贷额度为：500*57*（11.5+1）*1.4= 498750元（接近封顶上限）；

月缴存额度1200元，收入调节系数为8.75，缴存36个月（2年半），缴存时间系数为-0.2，可贷额度为：1200*36*（8.75-0.2）*1.4= 500000元（微超封顶上限）；

月缴存额度4000元，收入调节系数为4.5，缴存24个月（2年），缴存时间系数为-0.8，可贷额度为：4000*24*（4.5-0.8）*1.4= 497280元（接近封顶上限）。

从上述例证可看出，东莞住房公积金可贷额度与个人账户余额、缴存时间挂钩，很明显，高额、长期缴存职工对公积金制度贡献大，其享有的贷款权益也越多，反之亦然。

也就是说，同样买一套总价60万左右的房子，首套房最高申请贷8成，月缴存额度大的购房者，只需缴存2-3年时间便可申请公积金贷款，而月缴存额度低的则需要5-10年。但据市住房公积金管理中心于7月中旬发布的2014年年度报告显示，在东莞缴存职工群体中，一直是低收入群体占“大头”，占比在70%以上，中等收入占了26%以上，高收入群体则仅占3.2%。

另外，据业内人士透露，在东莞各大行业中，银行系统的公积金月缴存金额是最高的，正式银行职工最少2500元/月，普遍是3000元/月左右；事业单位则普遍每月2000元左右，普通科员1500元左右；私企是最庞大的公积金缴存单位，基本都是最低缴存标准，月缴存额度在200元左右。

由此可见，所谓的“史上最宽松政策”，并不是对所有人宽松，只是相对的，若购房者自身缴存余额不大，仍享受不了公积金贷款优惠。

申请公积金贷款群体并不多

受多方条件限制，东莞住房公积金贷款难申请早在预料之中，具体，公积金贷款的优惠有多少市民可以享受到呢？房掌柜向开发商、中介、银行、律师事务所等多方机构求证，得到的答复均是“不多”。

具体，金信联行反映，在其承接的二手房交易中，公积金贷款业务不足10%；满堂红交易部反馈，申请公积金贷款的客户仅占3%；中原地产方面则透露，在他们经手的房产交易中，新房申请公积金的客户不足一成，二手房也就一成左右。

“买新房申请公积金贷款，购房者只需跟代理银行签公积金贷款合同，剩下的申请流程是由律师所办理的，我们这边虽然没有系统统计过，但可以肯定的是符合申请条件的（客户）不多。”南城一位专门对接房地产业务的徐姓律师告诉房掌柜。

其实，自2015年以来，东莞公积金个贷率一直都在58%以上，处于活跃状态，贷款额度也相对宽松，若满足申请条件，是很快能批下来的。之所以会“难申请”，根本原因还是在于申请者自身条件不达标。

据金信联行客服部经理谢淑华介绍，目前东莞公积金贷款申请、审批、放款都比较顺利，一般5个工作日就可以通过审批，然后走下一个流程，整个程序走完，二手房约1个月左右就能定案，是比较快速的。之所以申请的人少，最主要的，还是因为大部分人的公积金缴存余额都很少，申请了也不足以支付购房款。

谢淑华还透露，申请公积金贷款的群体不多，还有一个重要原因，是二手房业主大部分都不愿接受买家用公积金贷款买房。“用公积金贷款买房，是要业主先把房子过户给购房者，等新房产证出来后，才能去申请公积金贷款，在这个过程中，有太多不确定因素，业主冒的风险大，大多不会乐意。”

另外，据一位不愿透露姓名的业内人士透露，新房公积金贷款申请一般要拖2、3个月，放款慢，很多开发商私下都不配合做公积金贷款。

公积金贷款黄金时代已过去？

犹记得，在2012年8月1日以前，只要公积金缴存职工之前没有使用过公积金贷款买房的，无论缴存余额有多少，第一次申请公积金贷款购房都可以享受“首套房”的低首付、低利率的优惠政策。在那个公积金贷款的黄金时代，着实帮购房者省了不少钱。

阿莹，2009年3月份在东骏豪苑买的那套总价69万的大三房，所享受的就是公积金贷款优惠。据介绍，当时他们夫妻俩才刚买公积金没多久，两人月缴存金额2000元不到，但当时没有太多限制，两个人加起来能贷款60多万，2个月便批了下来，当时公积金贷款利率约3%，比商业贷款少了2个点，月供就3500元/月，公积金还可以每半年提取一次，相当于自己每月月供1500元，根本就毫无压力。

不过，2012年8月1日之后，东莞购房者便没阿莹那么幸运了，东莞公积金贷款严格执行“认房又认贷”；随后2013年2月8日，又出炉了“史上最严”公积金贷款政策，“账户余额8倍”的可贷金额限制将原本就已收紧的公积金贷款政策再次拉严；此后两年，东莞公积金政策又作了多次调整，虽有日渐放松趋势，但与2012年8月之前相比，似乎公积金贷款的黄金时代已回不来了。

受客观原因限制，目前东莞公积金政策受惠层面还不是很广，但与往年相比，公积金贷款门槛也切切实实在逐步走低，若能通过审批，贷款利率比商贷低了近一倍的公积金贷款，无疑是购房者的最好选择。

或许正因如此，对于东莞公积金政策，东莞业内大多持乐观态度，一如阿里巴巴创始人马云所言，“梦想还是要有的，万一实现了呢”，住房公积金还是要买的，万一贷款黄金时代又回来了呢？