瑞峰：经济企稳势头明显 7月全国楼市成交出现回落

一、宏观环境导读

经济层面：7月份宏观经济呈探底企稳态势，政策效果初步显现，为继续刺激经济，释放活力，政府推出多种措施：1、互联网“+”11项行动出炉, 2025年初步形成新经济形态；2、三次国务院会议分别部署促进进出口稳定增长的政策措施，持续推进简政放权；3、国务院取消211项职业资格许可，打掉创业就业拦路虎，成为推动中国经济增长的“新引擎”；4、全面启动地下综合管廊建设，到2020年力争建成一批具有国际先进水平的地下综合管廊，确定首批地下综合管廊试点城市名单，包头、沈阳、哈尔滨、苏州、厦门、长沙等十个城市入围等措施。展望下半年，随着国家利好政策效应显现，积极因素增多，特别是大众创业、万众创新激活了千千万万个市场细胞，对宏观稳定形成了支撑，我国经济回稳势头明显。

政策层面：房地产税改革主体框架已基本确定，预计开始小范围征求意见。房地产税主体税种或由房产税、城镇土地使用税合并，具体税率可能将由地方在中央确定的税率区间内自行决定。房地产税的改革或对购房者会造成一定影响，一方面，可能带来房价降低，相对减少购房者购房成本；另一方面，改革后的房地产税会增加保有环节税费，房地产税改革将会提高投机炒房成本，抑制投机需求。

而对于不动产登记，广东省将启动不动产统一登记，暂选定汕头市城区（包括金平、龙湖区）、中山市、肇庆四会市、清远市佛冈县为全省不动产统一登记示范单位，中山或成“省内首个”城市，主要是因为中山土地和房产产权从1999年起已实现了统一登记，整合起来相对方便。不动产登记制度的执行会影响未来几年房地产市场，短时间内难以撼动房地产市场基本面，但会对购房者有一定的心理作用，影响购房入市的脚步。

楼市方面：纵观7月份全国楼市，房价上：继5月份百城房价均价由跌转涨以来，7月份的百城房价数据再次迎来小幅上涨，市场延续升温态势，涨幅居前的有深圳、湛江、东莞、武汉、北京等城市；尤其是深圳，已连续多月上涨，一直处于领头羊的位置，实际上深圳房价涨幅基本认定为过热态势，主要在利好政策不断刺激之下，引发购房者看涨情绪，引发恐慌性购房，部分区域房价出现了超常上涨。成交上，7月份全国大部分城市出现了回落，无法延续5、6月热闹行情，主要是因为：1、经过上半年的快速升温，最急需购房需求及最有购买力的需求基本释放；2、股市财富效应消失，影响了部分购房者的投资消费能力；3、7、8月份是传统的楼市淡季，开发商推货节奏放缓及季节性因素造成了成交量回落；4、银行收紧信贷，购房成本提高，抑制了住房需求释放。预计8月份全国楼市量价仍保持相对平稳的态势，不会有大幅的回升，但也不会立刻反转向下，“金九银十”有望再度迎来热闹的行情，扭转相对冷淡的楼市形势。

另外，对于今年房企转型，也备受关注。房企的转型路径主要体现开发模式、产品战略、营销战略、管理战略、业务战略等五个方向，主要表现在：1、房企都由原来“单兵作战”的开发模式转为合作开发，如碧桂园与中国中铁、万科与万达等都进行了业务合作，被认为是强强合作的典型案例；2、区域综合开发，绿地的地铁投资便是其中的典型，通过投资地铁，绿地可以借助轨道交通获得更多优质地块，并且参与到城市的基础设施建设领域，但是这种方式对房企的资金实力要求比较高；3、从大盘开发转向小型化，主要体现在碧桂园；4、户型的调整也是转型的一个趋势，以原来擅长开发豪宅产品的绿城为例，启动开发公寓类产品；5、营销策略，房企利用大数据，找出购房人群、分析客户需求、实现广告投放、完成精准定价和销售。 

二、宏观经济政策环境及解读

1、国内

1.1经济层面

1.1.1国务院：2025年初步形成“互联网+”新经济形态

国务院日前印发《关于积极推进“互联网++”行动的指导意见》(简称《指导意见》)。《指导意见》提出，到2018年，互联网+与经济社会各领域的融合发展进一步深化，基于互联网的新业态成为新的经济增长动力，互联网支撑大众创业、万众创新的作用进一步增强，互联网成为提供公共服务的重要手段，网络经济与实体经济协同互动的发展格局基本形成。到2025年，“互联网++”新经济形态初步形成，“互联网+”成为我国经济社会创新发展的重要驱动力量。

《指导意见》围绕转型升级任务迫切、融合创新特点明显、人民群众最关心的领域，提出了“互联网+”创业创新、“互联网+”协同制造、“互联网+”现代农业、“互联网+”智慧能源、“互联网+”普惠金融、“互联网+”益民服务、“互联网+”高效物流、“互联网+”电子商务、“互联网+”便捷交通、“互联网+”绿色生态、“互联网+”人工智能等11个方面的具体行动。

解读：这一目标将体现在四个层面：1、在经济层面，互联网在促进制造业、农业、能源、环保等产业转型升级方面取得积极成效，基于互联网的新兴业态不断涌现，电子商务、互联网金融快速发展；2、在社会层面，健康医疗、教育、交通等民生领域互联网应用更加丰富，公共服务更加多元；3、在基础设施方面，网络设施和产业基础得到有效巩固加强；4、在发展环境方面，互联网融合发展面临的体制机制障碍有效破除，公共数据资源开放取得实质性进展。

1.1.2国企高管市场化选聘将提速：薪酬激励将由市场定

在限制薪酬的同时，扩大市场化选聘将成为下一步深化国企薪酬改革的重要内容。记者日前获悉，包括国资委在内的相关部门正在积极酝酿政策，通过扩大试点的方式，逐步增加国企高管的市场化选聘比例。

解读：这意味着央企、国企的“一把手”或更多地从市场中产生，同时国企高管薪酬将与其选聘方式挂钩，即政府任命的由政府定价，市场选拔的由市场定价。但如何留住人才是下一步国企发展最为关键的问题，薪酬管理急需在机制体制和市场定价方面找到一个合理的平衡点。一方面，缓解社会舆论关于薪酬方面的争论，另一方面，也让企业进入“高薪—人才—高利润”的良性循环，实现现代化的法人治理结构和高度透明化的选人用人体制。

1.1.3国务院取消211项职业资格许可   打掉创业就业拦路虎

7月23日，国务院再次取消62项职业资格许可和认定事项，加上去年以来已取消的149项职业资格，共取消了211项职业许可和认定项目。不难想象，社会创业活力将进一步释放，但关键还要看政策的落实，应警惕一些部门在落实上大玩“空手道”，千方百计地延缓或者阻挠政策的落地。

解读：减少职业资格许可和认定工作是简政放权的一个重要内容。在大众创业、万众创新的发展背景下，职业资格不能成为就业创业的门槛。该放的彻底放开，该减的彻底减掉，该清理的彻底清除好，不留尾巴、不留死角、不搞变通。

但国务院出台政策是一回事，各级政府权力部门是否认真落实政策要求又是另外一回事，要警惕政策要求与落实效果不对等，所以中央政府应下定推进改革决心，不仅要出政策，更要督促政策落实，加大政策落实检查力度，对执行不力或虚于应付的各级政府部门进行严厉行政问责和经济处罚。彻底清理“红顶中介”，斩断利益链条，使再次取消职业资格许可事项出成效，成为推动中国经济增长的“新引擎”。

1.1.4县域移动购物超2000亿元   农村网购市场渐成新蓝海

阿里研究院发布的《县域电子商务数据报告(第1期)》(简称《报告》)显示，在阿里巴巴零售平台上，2014年县域移动购物金额突破2000亿元，同比增速超过250%，远超过同期网络购物金额增速。县域移动购物市场呈现出强劲的增长势头，预示着农村网购市场正在成为新的蓝海。

解读：对于县域消费者移动购物金额高速增长，有多个影响因素。首先，手机网民增速超过网民总体增速快，进一步推动移动购物、手机支付等应用广泛扩散；其次，居民收入不断增加，成为县域网民移动购物快速增长的基础。

而我国县域地区人口构成主要为农村人口，县域移动购物市场呈现出强劲的增长势头，预示着农村网购市场正在成为新的“蓝海”。根据中国互联网信息中心统计，截至2015年6月，我国农村网民规模达到1.86亿，和庞大的农村人口相比，农村网民以农村网购市场仍有巨大的增长空间。

1.1.5万亿专项金融债支持基建被证实  首批3000亿将面市

8月4日，某省发改委的专项建设债券工作实施方案披露，国开行、农发行向邮储银行定向发行专项建设债券，中央财政按照专项建设债券的90%给予贴息，国开行、农发行利用专项建设债券筹集资金、建立专项建设基金，主要采用股权方式投入，用于项目资本金投入、股权投资和参与地方投融资公司基金。

据悉，这批用于补充地方建设项目资本金的专项建设债券的规模，国开行大约为2000亿元，农发行为1000亿元，总规模为3000亿。而此前外媒报道的万亿专项金融债，则可能要分批次，或在三年内完成。

解读：此次政策“力度非常大”，其重点就在于相关政策性银行通过发行专项金融债所募集的专项建设基金可“用于项目资本金投入”。 此前很多地方项目之所以不能上马，就是因为其项目资本金不足，而如果项目资本金达不到30%，银行就不会给予项目贷款。现在项目承接方30%的项目资本金也不需要自己前期掏付了，均可由专项建设基金予以支持。

从本次发行专项金融债的主体国开行和农发行来看，稳增长的主力军依然是开发行和政策性金融机构。通过政策性银行可以更好地发挥定向调控的政策目标，其作用在未来几年都持续增强，但能否实现市场化的效率还需要在实际操作中严格规范。

1.2政策动态

1.2.1房地产税改革主体框架基本确定   有望设置“起征点”

据悉，房地产税改革主体框架已基本确定，并开始小范围征求意见。房地产税主体税种或由房产税、城镇土地使用税合并，具体税率可能将由地方在中央确定的税率区间内自行决定。

按照《中国经营报》的报道，未来房地产税征收有望通过划定“豁免征收面积”来确定房地产税起征点，即个人或家庭在豁免征收面积以内的住房，免予征收房地产税。而“豁免征收面积”将根据地方住房情况针对性划定，不会一刀切。而“豁免征收面积”只是房地产税“起征点”的思路之一，一切尚无定论。

解读：房地产税的改革或对购房者会造成一定影响，一方面，可能带来房价降低，相对减少购房者购房成本；另一方面，改革后的房地产税会增加保有环节税费，房地产税改革将会提高投机炒房成本，抑制投机需求。

但房地产税与房价实质上没啥关系，仅仅是财税制度的一项改革。房地产税与房价的关系不是一个层面上的问题，一个是市场供求关系的结果，一个是未来税收体系的单税，房地产税根本无法改变供求关系，从而决定房价的变化；房地产税开征目的不是降房价，仅仅是调节地方财税收入。

1.2.2广州清远住房公积金贷款实现一体化

7月24日，广州住房公积金管理中心和清远住房公积金管理中心在清远举行住房公积金互贷启动仪式，从24日起，广清住房公积金贷款实现一体化。广清两地住房公积金实现互贷互认，将进一步提高住房公积金的使用效益，对于帮助广清两市异地就业生活职工解决问题、支持两地房地产业发展都有重要意义。

据悉，广州住房公积金中心缴存职工购买清远住房申请贷款的额度，是根据公积金账户内缴存余额的倍数、贷款比例和贷款最高限额三个条件分别算出的最小值，作为借款人最高可贷额度。其中，贷款最高限额，一人为40万元，夫妻购买同一住房共同申请，为50万元。

此外，广州缴存职工在清远购房申请公积金贷款需满足在广州连续足额缴存住房公积金6个月(含)以上、拥有清远市户籍或实际派驻清远市工作、在清远市没有住房、购买自住住房等条件。

解读：广清住房公积金互贷业务启动，将使公积金制度惠及更多缴存职工，支持广清两地市民的住房基本需求，将大幅刺激职工跨地区流动，推动广清一体化。

1.2.3国土部拟绑定存量土地盘活   确定新增建设用地

在拟议对16个特大型城市的新增建设用地进行刚性约束的同时，国土资源部已经确定对存量建设用地的管理体制进行“大调整”。存量建设用地的盘活情况可能在历史上首次与新增建设用地指标挂钩互动。

相比于新增建设用地，存量建设用地的成因复杂。在新增建设用地领域中，只涉及征地方(通常是地方政府)和被征地方的利益关系；但是，在存量建设用地盘活的过程中，涉及到的利益主体更多，利益纠葛也更为复杂。

对此，国土资源部已经有所考虑。在附加存量用地盘活指标与新增建设用地指标一并下达的同时，也考虑到了激励机制，而这一激励机制，也是建立在与新增建设用地指标挂钩的基础上。在一定程度上，系通过新增建设用地指标，对盘活存量土地进行“奖励”。

解读：对地方政府而言，无论经济局势如何，新增建设用地的指标永远是稀缺的。因此，如果这一政策能够成行，地方政府应该有足够的利益动机加快盘活区域内的存量土地，从而达到整体加大存量土地盘活力度的目标。

1.2.4 央行定调下半年货币政策  稳健中更注重松紧适度

8月3日至4日上午，央行召开2015年中国人民银行分支行行长座谈会。该会议分析了当前国内外经济金融形势，研究部署下半年重点工作。

会议指出，下半年，宏观调控和改革发展稳定各项工作任务仍然十分繁重。央行将继续实施稳健的货币政策，创新和完善宏观调控的思路和方式，更加注重松紧适度。灵活运用多种货币政策工具，及时进行预调微调，保持适度流动性，实现货币信贷及社会融资规模合理增长。

解读：预计下半年央行将注重用好增量、盘活存量，改善和优化融资结构和信贷结构，降低社会融资成本，加大对重点领域和薄弱环节的金融支持力度。而利率方面，下半年货币市场利率将持续走低，准备金率仍有进一步下调空间。随着季节性因素消失，以及央行引导市场利率下行意图明显，加之央行可能通过公开市场操作、定向降准等手段来调节流动性，预计货币市场利率将持续回落至偏低水平。

1.3市场动态

1.3.1百城房价连涨3个月 7月深圳房价涨近10%领涨全国

中国指数研究院的数据显示，继5月份百城房价均价由跌转涨以来，7月份的百城房价数据再次迎来小幅上涨，市场延续升温态势。环比方面，7月份，全国100个城市(新建)住宅均价为10685元/平方米，环比上涨0.54%，涨幅收窄0.02个百分点。上涨的城市个数为46个，较6月份减少7个， 1个城市持平。涨幅居前的有深圳、湛江、东莞、武汉、北京等城市。另外，7月份房价出现下跌的城市个数为53个，较上月增加7个，日照、东营、昆明、赣州等城市跌幅居前，最高跌幅为日照的2.22%。

解读： 7月以来楼市逐步进入调整期，房企推盘节奏有所放缓，供应量与上月基本持平，需求方面，各城市间表现分化，整体成交量趋于平稳。整体来看，7月市场走势平稳，百城房价指数延续温和上涨趋势，环比涨幅与上月基本持平，同比跌幅继续收窄。

而深圳房价最近几个月一直担当着领头羊的角色，但深圳房价涨幅基本认定为过热态势，在购房利好释放下，不少当地购房者持看涨情绪，引发恐慌性购房，部分区域房价出现了超常上涨。后市要警惕一些政策上的风险，比如信贷政策的收紧，或者政府会对房价进行一些实质性的干预。

1.3.2百货业态上半年关店25家  万达百货门店面临考验

继退出KTV领域后，一场大刀阔斧的关店行动正在万达百货进行。万达近期计划在全国范围内着手45家万达百货的关闭工作,目前关店动作正在进行中。这是自今年初10家万达百货关店之后,，万达百货第二次的大规模调整。

百货业务增速下滑是不争的事实，黄金时代一去不复返了。据联商网发布的《2015年上半年主要零售企业关店统计》显示，2015年上半年，主要零售企业(含百货、超市)在国内共计关闭121家，其中百货业态关闭25家。几乎囊括了中国当前所有最知名的企业，包括万达百货、马莎百货、天虹商场、阳光百货、百盛百货、津乐汇百货等。

解读：万达百货关店的重点还是那些经营状况不理想的门店。万达百货当初能够出现是为了配合万达城市综合体的快速扩张，而当前，购物中心的招商发展模式也发生变化，百货不再是不可或缺的主力店，加上近几年百货业持续低迷，壮士断臂是万达最明智的选择。

对于万达集团来说，商业地产、连锁百货、高级酒店和文化旅游并列为四大核心产业。不过随着房地产黄金时代的终结和互联网+时代的到来，万达对四大支柱产业的定位也在发生变化。

在万达集团2015年上半年工作会议上，王健林表示，万达集团2018年将全面转型为服务型企业，服务业收入、净利润占比超过65%，公司将形成万达商业、文化产业、金融产业、电子商务新的四大支柱产业。在新的规划中，商业地产和百货在集团里的地位下降，已是不争事实。

1.3.3天安数码城模式获肯定   孵化器专业运营商站上“风口”

7月22日，在广东省科技孵化器建设工作现场会上，作为国内有影响力的大型孵化器专业运营商，天安数码城模式获得了广东省主要领导的肯定。该领导在讲话中指出，广东省要加强孵化器品牌建设，加快专业运营商的培育和升级，打造更多如天安数码城、深圳清华大学研究院等在国内有影响力的大型孵化器专业运营商。

天安数码城集团总裁杜灿生表示，公司新的发展思路和发展模式都已非常清晰，将围绕“一体两翼”服务模式，形成一套新的运营体：1、要着力打造各类创新创业空间；2、搭建完善园区服务体系；3、建立线上线下互补的项目资金平台；3、借力国际资源实现创新要素对接；4、搭建金融控股平台，天安数码城集团将打造包括基金业务、小额贷、融资租赁、互联网金融等创新金融业务，与天安数码城现有模式、客户资源形成有机结合。

解读：经过25年的发展，天安数码城园区覆盖珠三角、长三角、环渤海和西南经济圈，运营面积近1000万平米，服务6000余家创新型企业，培育扶持上市企业近50家，被誉为中国“上市企业的摇篮”。

而作为近年来南派产业地产中迅速崛起的佼佼者，天安数码城把创新型企业作为重点招商对象，形成了主导优势产业倍增发展，高端服务业、生产性服务业协同推进的良好发展态势。入驻企业包括高端电子信息、新材料、环保技术、云计算、电子商务、3D打印技术等17个领域。园区形成了企业总部、研发中心占比80%，分公司和分支机构占比20%的良好企业集群形态。

1.3.4恒大分化分拆提速 恒大冰泉拟挂牌新三板

恒大冰泉成为恒大集团快消板块第一个走出去的业务。7月21日，恒大地产（03333，HK）发布公告称，将分拆旗下矿泉水产业公司，申请在全国中小企业股份转让系统（简称新三板）挂牌，已获受理。

恒大集团对冰泉业务分拆的方式与足球、文化产业如出一辙。恒大集团相关负责人表示，恒大冰泉独立上市后，将使主营业务更加清晰，进一步提升融资能力。有利于恒大地产专注核心业务，提升运营效率和盈利能力，同时还能降低负债水平，加快轻资化进程。

值得注意的是，这也是恒大集团本月内宣布分拆上市的第三个产业。截至目前，恒大集团已拥有恒大地产、恒大足球、恒大文化、恒大健康等6家境内外上市公司。

解读：2014年年报显示，恒大集团在饮用水业务上投资高达55.4亿元，录得亏损23.7亿元。为了快速打响品牌，恒大对冰泉的广告、铺货和人员薪酬都是大手笔投入。实际上，新产品前期都有一个市场培育的过程，能保持收支平衡就很好了，大部分都是亏损。而恒大冰泉挂牌将进一步加强巩固法人治理结构，提高股权流动性，有助于引进战略投资者，实现业务的可持续发展。

1.3. 5广东启动不动产统一登记  中山或成“省内首个”城市

从广东省国土资源厅不动产登记局获悉，当前全省不动产统一登记工作取得了阶段性进展，省国土资源厅选定汕头市城区（包括金平、龙湖区）、中山市、肇庆四会市、清远市佛冈县为全省不动产统一登记示范单位。

解读：之所以中山比其他城市先行一步，是因为该市土地和房产产权从1999年起已实现了统一登记，整合起来相对方便。而广州为何没有进入首批启动？主要因为广州目前也是土地和房产产权统一登记的城市，但由于刚刚进行了机构改革，所以不动产登记的进展速度放慢了。

1.3.6北京携手张家口成功申办冬奥会  两地楼市站上风口

14年后再相见。自2008年北京成功举办第29届夏季奥运会之后，7月31日，国际奥委会主席巴赫宣布：中国北京获得2022年第24届冬季奥林匹克运动会主办权。

这一消息在北京房地产市场激起千层浪。2008年夏季奥运会的申办成功给北京市房地产行业带来了巨大商机，2001年~2007年，北京市房地产业的发展年均增速高达16.3%；商业地产方面，2007年的放量超过了400万平方米。  

解读：场馆建设在北京、张家口，两地会有大的发展，也给社会投资者(包括开发商)带来机遇，未来的大笔投入，会更多地带动旅游经济发展。冬奥会将极大改善京、张两地的公共设施，中基础设施的改善客观上起到了价值转移的作用，基础设施建设完善，会引起地价上涨，房价也就水涨船高。

另外，几类上市公司将分享到北京冬奥会带来的投资机会。奥运场馆建设和基础设施投资将是主要驱动因素。建筑建材业、节能环保、房地产、交通运输业、通信电子等行业将会出现供给和需求双料增长，提升相关行业公司的业绩。

1.3.7中国计划三年内建设389公里地下管廊   10城市试点

中国第三个国家级新区、与澳门一河之隔的珠海横琴，眼下一条长达33公里、集纳给水、电力、通信、中水和真空垃圾管等多种管线于一体的地下管廊投入使用。这是中国迄今为止建成的最长、最先进的现代化城市地下综合管廊，这只是中国大规模城市地下基础设施建设的“前奏曲”。

继国务院常务会议提出将地下综合管廊作为国家重点支持的民生工程后，中国住建部副部长陆克华7月31日宣布将全面启动地下综合管廊建设，到2020年力争建成一批具有国际先进水平的地下综合管廊，确定了包头等10个城市为试点城市，计划3年内建设地下综合管廊389公里，总投资351亿元。

解读：高效、可控的地下基础设施，也间接提升城市新区的功能定位、有助于吸引更多资金注入。如在地下管廊工程穿过的珠海十字门地区，由央企上海宝冶承建的集展览、会议、剧院、酒店在内的超大型公共高端综合体建筑群拔地而起，仅一期投资就达到60多亿元。

因此，地下管廊建设对相关行业以及经济增长的巨大拉动作用，备受瞩目。而且目前地下管廊工程上升到国家层面，势必将获得资金和贷款支持，企业都希望能从中分得一杯羹。面对可期的“万亿蛋糕”，各路企业“闻风而动”。

地下管廊工程造价高昂，动辄数十亿元的建设投资，如何融资、未来又如何收回投资备受各方关注。国务院常务会议提出，要创新投融资机制，在加大财政投入的同时，通过特许经营、投资补贴、贷款贴息等方式，鼓励社会资本参与管廊建设和运营管理。

1.3.8超50家上市房企批量转型  瘦身、分拆、跨界各显神通

2015年已经过半，楼市也在跌宕起伏中展现出了众生百态，从互联网+，到+保险、+金融、+医疗，再到布局大消费、大金融，房企正将触角伸向各行各业，甚至抛弃房地产主业。但是我们发现，部分主流房企仍然是基于创造价值这一出发点，进行多路径转型，“去地产化”并非唯一出路。

在转型方式上，各家房企也是“脑洞大开”，瘦身、分拆、跨界各显神通。碧桂园、中海等房企先后宣布，计划分拆旗下业务独立上市，碧桂园筹划分拆酒店业务，中海地产宣布将物业管理业务分拆上市；而外界更关心的是房企跨界转型，如恒大地产扩张矿泉水、粮油等领域，万达先后将目光投向马德里竞技足球俱乐部、同程旅游等企业，绿地集团则参股了上海市农商行、东方证券等。

解读：房企的转型路径，有开发模式、产品战略、营销战略、管理战略、业务战略等五个方向。1、房企都由原来“单兵作战”的开发模式转为合作开发，上半年，碧桂园与中国中铁、万科与万达等都进行了业务合作，被认为是强强合作的典型案例；2、区域综合开发，绿地的地铁投资便是其中的典型，通过投资地铁，绿地可以借助轨道交通获得更多优质地块，并且参与到城市的基础设施建设领域，但是这种方式对房企的资金实力要求比较高；3、从大盘开发转向小型化，主要体现在碧桂园；4、户型的调整也是今年开发商转型的一个趋势，以原来擅长开发豪宅产品的绿城为例，开始开发公寓类产品；5、在营销方面，开发商大量选择通过大数据采集，找出购房人群、分析客户需求、实现广告投放、完成精准定价和销售。

房地产业务之外，房企也大量开展的其他业务，比如物业管理、社区O2O、家装、金融、健康养老、能源、农业、文化娱乐等，可谓层出不穷。事实上，每家开发商都有自己的业务转型方向，但都表现得极为谨慎。现阶段，大部分都是将转型业务视为“试验田”，并未急于推进。

2、东莞

2.1经济层面  

2.1.1东莞上半年GDP增长7.4% 实现地区生产总值逾2935亿元

从全市上半年经济形势分析会上获悉，据初步测算，今年上半年，东莞实现地区生产总值逾2935亿元，按可比价格计算，同比增长7.4%，比第一季度提高了0.7个百分点，高于全国0.4个百分点，不过低于全省0.3个百分点。

总体来看，今年上半年东莞主要指标保持稳定，并呈现出逐月回升的态势，电子商务、互联网+等新业态对经济增长的贡献和支撑作用日益突出，市场新增登记主体数量增长较快，经济发展活力增强。目前存在的困难则是经济下行压力加大、投资增长后劲不足和企业盈利水平不高等。

解读：回顾上半年主要取得的成果：1、25.4%，上半年，全市工业投资189.5亿元，增长25.4%，全市后备高新科技企业增至677家；2、5家，电子商务方面，成功引进京东、阿里巴巴、1号店、苏宁、唯品会等国内五大电商龙头企业;3、32家，金融创新方面新增上市企业3家，总数达32家；4、4个月，商品房住宅去库存周期，从去年年底的6个月降至目前的4个月，是全国各大中城市去库存周期最短的城市之一；5、164亿，大力扶持制造业和内源型经济发展，着力提升产业的竞争力和根植性力争全市全年工业技改投资超164亿元；6、2000台。以3C产业智能数控装备应用推广为突破口，力争年内建成1至2个示范车间，推广应用2000台国产智能数控装备和1000台工业机器人。

下半年，政府表示，全市上下要千方百计通过“扬长”多作贡献，充分发挥东莞在外贸进出口、创新驱动、“四新”经济和综合改革等方面的优势，同时加强“补短”，抓好工业、投资、招商引资等工作，尤其要将投资作为重中之重认真抓出成效。

2.1.2深莞市区快轨经松山湖可直达深圳   深莞“一体化”

7月29日在东莞举行的莞深轨道交通建设相关问题工作协调会上传来好消息，东莞轨道交通1号线、2号线、3号线将分别与深圳地铁6号线、12号线和18号线、11号线对接。会上，东莞市长袁宝成代表市委市政府，感谢深圳“老大哥”对东莞发展的支持帮助，指出深莞“一体化”，交通一体化是基础。

7月31日，莞深轨道交通建设相关问题工作协会透露，从东莞市区到深圳市区将规划建设一条城际快轨。这条城际快轨线路起自东莞市区，向西南主要经东莞市寮步、松山湖，然后进入深圳，将经公明、石岩，并利用深圳轨道13号线通道进入前海地区。同时，万江中心站还预留向广州延伸条件。

解读：此次的利好对穗莞深三市快速交通联系有重大的意义，更加有利于促进莞深一体化。目前，东莞的临深片区楼市在靠近深圳的条件下，成交量非常火热，越来越多的深圳人选择在东莞居住。然而，莞深交通的健全完善，除了利好东莞楼市发展以外，更能吸引深圳的高新科技人才，促进两地之间的产业交流，有利于东莞高新产业的发展。

2.1.3东莞企业未出现倒闭潮  上半年新注册企业增长23.5%

7月23日，由国家互联网信息办公室及广东省委宣传部主办的粤创粤新广东创新驱动发展采风活动到访东莞和深圳。东莞市委副书记、市长袁宝成和深圳市委常委、常务副市长张虎分别与采风团举行见面会，袁宝成称东莞企业有倒闭现象，但未出现倒闭潮。

解读：东莞以制造业出名，但是自从2008年金融危机以来，东莞出现企业倒闭频见报端，东莞企业的倒闭潮来了吗？对此，袁宝成表示：“市场经济社会里企业有生有死、有走有留，非常正常。我最担心的是企业死水一潭，不死不活，那这个城市肯定要出大事。作为东莞来讲，倒闭的企业是存在的，并且我们相信永远会存在下去，但是倒闭潮是没有的。”

袁宝成介绍，他了解到的数据是去年东莞倒闭了428家企业，可能也有一些企业倒闭后也没到工商登记。去年，东莞新注册的企业增长了20%，而今年上半年增长23.5%。虽然今年东莞经济形势确实比较严峻，特别整个中小企业面临的压力非常大，东莞会继续面临企业倒闭的问题。但是东莞会高度关注企业倒闭的现象，同时出台一些政策进行扶持。

2.1.4袁宝成：让东莞制造插上互联网翅膀飞得更快更高更强

7月23日，广东粤创粤新网络釆风活动记者见面会在东莞举行，东莞市市长袁宝成现场回答记者问谈互联网＋东莞制造的巨大潜力与挑战。袁宝成指出：东莞互联网特别是电子商务增长迅猛，去年电子商务销售额达2900亿，今年上半年增长23%，阿里巴巴有一个指数，东莞的物流指数全国排第二，第一是苏州，第二是东莞，已经形成基于阿里巴巴淘宝互联网为基础的商业形态，东莞制造强大基础为阿里巴巴提供了非常好的货源。

解读：袁宝成认为：“东莞如果单纯靠互联网简单制造是不行的，光靠淘宝低价是不行的，东莞现在还需要利用互联网设计、品牌、营销出口全面提升综合竞争力，为什么东莞制造2025提出六个制造呢？其实就是希望包括机器人在内所有东莞相关产业能够继续在中国乃至全球保持领先。在低端附加值制造方面，东莞生存空间产业越来越难。”同时，袁宝成强调：只有夕阳的产品没有夕阳的产业，跟衣食住行相关的产业永远是朝阳产业，除非不穿衣服、除非不住房子。东莞家具、服装、鞋帽、饮料、食品需继续在巩固互联网＋制造成果，不断提高品牌附加值。

实际上，制造业最终发展包括个性化定制，所有企业跟互联网密切相关产业，东莞制造如果能够借助互联网的力量把东莞的品牌、设计、制造能力通过输出创新的话，这将奠定东莞互联网经济坚实的基础。

2.1.5阿里巴巴菜鸟华南总部落户麻涌  将成高层次人才洼地

7月22日，麻涌镇党政代表团在杭州与阿里巴巴集团高层展开磋商，共同推进阿里巴巴旗下的菜鸟网络在东莞麻涌建设华南区域总部。据了解，该项目名为中国智能网项目，总投资为80亿元，全面建成投产后年交易额可达500亿元，届时预计每年可为东莞产生约16亿元税收。

解读：阿里巴巴华南区总部落户麻涌，看中的是麻涌镇发展电子商务的四大优势：1、麻涌的区位优势突出；2、麻涌的港口物流优势可助力电商发展。麻涌镇拥有可建5万至10万吨泊位的狮子洋深水岸线7.4公里和可建1000吨以上泊位的内河岸线10.56公里，有新沙港和虎门港麻涌港区两个国家一类口岸；3、麻涌镇是中国粮油物流加工第一镇，与天津港、张家港并列全国三大粮油生产基地，全镇拥有规模以上工业企业79家，年产值570多亿元；4、麻涌的“三旧”改造的规划和决心也被不少电商企业所看重。

随着电商巨擘落户带来的聚集效应，越来越多电商服务企业将进驻麻涌，为本地居民提供了更多就业机会。而且电商产业的发展将刺激摄影、软件、包装、住房出租、购物消费等多方面需求，为当地居民带来了更多商机，拓宽了居民的经济收入来源。

2.1.6厚街统筹千亩土地打造智能装备园区  土规调整落实中

确保优质企业顺利落户，厚街镇将紧邻南城的赤岭片区的1000多亩用地纳入统筹，定位打造为厚街智能装备科技园区，计划定向引入工业机器人、智能化机器装备等企业入园，建设企业总部、研发、设计和孵化项目。目前，相关用地的控规、土规调整正加紧落实中。

解读：厚街目前已成功吸引了“双创设计小镇”、“万科云”等两个项目意向落户。“双创设计小镇”项目拟与深圳设计师联合会合作，通过吸引行业顶尖创意设计企业和设计大师聚集厚街、吸纳行业优秀人才来厚街创业，着力打造成为东莞设计创意产业的示范基地、广东设计创客的孵化创业基地。

“万科云项目”则主要是与万科集团利用合作开发，打造一个具备家具设计、O 2O电商线上销售线下体验、家具原材料及成品检测、设计师培训等功能的创意服务平台。

2.1.7东莞以新增用地撬动“三旧”连片开发  欲投资45.26亿

日前从市国土局获悉，我市今年安排576.49亩新增建设用地指标(517.46亩农转指标)支持“三旧”改造。其中，为东城黄旗南片区2号改造单元、万江龙湾片区、麻涌滨江片区、樟木头樟洋片区等连片组团式改造试点片区配置新增用地指标近500亩，撬动1.3万亩连片旧厂房、旧村庄用地整合改造。另外，为“三旧”改造范围的道路、幼儿园、小学、安置区等配套设施建设配置了80余亩新增用地指标。

2.1.8东莞推广自贸区经验“35条”出台   42项改革涉5大领域

7月，东莞市政府官方网站公布了《东莞市关于推广自由贸易试验区可复制改革试点经验的意见》(下称《意见》)。这份正文7000余字的《意见》提出加快借鉴推广上海、广东、福建、天津自由贸易试验区(下称“自贸区”)可复制改革试点经验的措施，包括35大项42小项，其中41小项要求年内完成或全面深化推广。

根据《意见》，东莞将深入推广投资管理领域、贸易便利化领域、金融创新领域、服务业开放领域、事中事后监管领域的制度创新举措，并结合东莞实际以及广东、福建、天津自贸区的新经验，争取在更多领域推动体制创新，形成与国际投资贸易通行规则相衔接的制度创新体系。

东莞提出，率先在关键领域改革取得重大突破，率先在营造法治化国际化营商环境方面取得重大突破，率先在对接自贸区建设上取得重大突破，力争成为国内推广自贸区经验速度最快、力度最大、成果最好的城市之一。

2.1.9沙田虎门港再揽两重大项目  预计最快将于2017年投产

继今年4月和5月累计签下投资总额逾两百亿元的五大项目之后，7月28日，沙田虎门港再揽两个重大项目，总投资额约108亿元的深圳巨正源丙烷脱氢项目和中电国际热电冷联产项目正式落户镇港。

据沙田镇虎门港经济发展促进中心主任庞然介绍，本次签约的丙烷脱氢项目投资78亿元，热电冷联产项目投资30亿元。到目前为止，镇港今年招商引资总额已达 378亿元，大幅超过全年200亿元的招商引资目标。两个项目预计最快将于2017年投产，其中丙烷脱氢项目预计将于今年开工建设，热电冷联项目预计将于明年上半年开工建设。

2.2政策动态

2.2.1  2015年普通住宅价格的最新标准出台  部门区域可免豪宅税

2015年7月31日，东莞市住建局联合市财政局、地税局下发《关于调整我市普通住房价格标准的通知》（下称《通知》），对东莞市普通住房价格标准进行新的调整。本次调整后，按照单套住房建筑面积计算，我市享受优惠政策的普通住房实际成交价格按镇街（园区）划分为三类标准。

新标准实施后，对比2014年，一类标准价格上升991元，二类标准上升101元，三类标准则下降443元。本标准自2015年9月1日起至2016年8月31日止（以商品房买卖合同签订时间为准），在全市范围内统一执行。

解读：与2014年的标准相比，新标准中，一类和二类标准分别提高了991元和101元，而今年第三类标准则不升反降了452元。而按以往每年普通住房价格标准调整时，三类标准普遍均为升高。这意味着，一二类镇街中，很多原本需要缴纳“豪宅税”的购房者将受益，如城区购买一套100㎡单价低于11106元/㎡的房子，少缴纳16659元契税；而三类镇街则有一部分原本可享受契税优惠的购房者，则要缴纳3%的“豪宅税”。

2.2.2东莞市不动产登记局正式挂牌   不动产登记跑一个局就搞定

近日，东莞市不动产登记局在市国土局正式挂牌成立。以前，各类不动产权属登记分散在住建部、农业部、林业局、海洋局等部门，十分零散，需要“多头登记”。统一登记实施后，在登记这些不动产时不需要分别跑好几个部门了，只需要跑一个不动产登记局就可以搞定。

解读：有哪些不动产可以来不动产登记局登记？市国土资源局回应，土地、海域以及房屋、林木等定着物，包括集体土地所有权；房屋等建筑物、构筑物所有权；森林、林木所有权；耕地、林地、草地等土地承包经营权；建设用地使用权；宅基地使用权；海域使用权；地役权；抵押权；法律规定需要登记的其他不动产权利等十类不动产可以进行统一登记。

而对于房地产的影响，不动产登记只是一个登记制度，制度的执行会影响未来几年房地产市场，但是短时间内难以撼动房地产市场基本面。就东莞楼市而言，一是购房群体仍以刚需客、自住客为主流市场；二是不动产登记主要针对已有两套住房却再计划在购房的的投资客户，而这部分投资客户东莞占比不高；三是东莞政府尚未正式做出响应，暂未设置不动产登记局，执行细则还在商讨中，所以说不动产登记目前来说，对东莞楼市的影响有限。