东莞连体地块频出 竞得者多为同一房企常现溢价出让

　　东莞土地近来升温明显，土地出让频繁，仅7月商住地块成交就高达30.67万㎡，环比增加385.42%，同比增加305.3%，可谓异军突 起。而8月东莞土地还将延续这种热潮，供应商住地块达7宗。其中，多宗连体地出让引起关注。房掌柜了解到，一宗面积较大的地块被分隔为多个小地块分开出 让，本来是为了限制“高价地”现象，但实际上，连体地块竞得者多为同一房企，“高价地”换了一种面貌再次出现。

联华拿下望牛墩三连体地

　　东莞连体地块频出

　 　近期，东莞土地市场出现了多宗连体地块，万科接连拿下虎门博涌四连体地、邦联实业底价3496万拿下南城总部基地一期1.5万平连体地下空间，在8月， 石排水贝村也出让两宗连体地块;清溪镇青湖工业园也分两次出让了两宗紧邻的地块……连体地频频出让也成为了近期红火起来的土地市场的一大亮点。

　　翻出东莞近几年的土地拍卖纪录，可以看到连体地块并不是个别现象，据房掌柜不完全统计，从2011年至今，有连体地块出让的情况高达十六七次，涉及区域涵盖寮步、樟木头、石碣、茶山、石龙、虎门、黄江、东坑、塘厦等镇区。

　 　为何连体地块不以一宗地块的形式出让呢?据了解，2009年11月12日，中国国土资源部发出通知，对各类城市商品住宅项目单宗用地规模提出明确上限 ——小城市(镇)7公顷，中等城市14公顷，大城市20公顷。也就是说，小城市单宗住宅用地规模不得超过105亩(约为7万㎡)，中等城市不得超过210 亩(约为14万㎡)，大城市不得超过300亩(约为20万㎡)。对于这一政策，当时行业人士称之为“地块限大令”。

　　东莞中原策略研究中心总监车德锐表示，这一政策出台的背景正处于楼市调控比较严厉的时期，当时出台的目的一是为了增加土地地块的数量，不让少数的开发商拿着大量的土地;二是小地块的开发动作更快，结果可快速增加提供给市场的供给量，最终达到平抑房价的目的。

　　合富辉煌东莞公司发展研究部副总经理李兴旺也表示，大宗地块分割为小地块有利于更多的不同层级的开发商参与进来竞夺，不像巨无霸地块一定要大的开发商才能支撑的起来，小开发商对于小地块的那地能力也更强，能增加场内的竞争者，遏制大宗高价地的频频出现。

　　车德锐表示，这一政策出台后，全国都实施了这个政策，东莞国土局也根据这一政策要求把土地通过划定市政路等方式分割为多块出让，比如星城翠珑湾、南部湾万科城等都是由数块地组成的。

　　连体地块竞得者多为同一房企

　 　查看东莞近几年的土地出让情况，连体地出让频频：2011年9月，保利地产拿下樟木头五连体地块开发保利生态城这一大型复合生态项目;2012年8月和 2014年1月，香港开发商嘉华分两次在石龙西湖村拿下两宗相邻地块;2013年7月，万科拿下虎门大宁四连体地块，总建面高达78万㎡，就是现在的南部 湾万科城项目;2013年10月，碧桂园拿下黄江三新社区两宗连体地，顺利进入黄江;同月，合和城辉地产底价拿下塘厦大坪两连体地;2013年11月，联 华国际斩获望牛墩杜屋三连体地块，打造芙蓉故里项目;2013年12月和2014年3月，碧桂园在东坑分别拿下两宗相邻地块，打造豪庭项目……

　　虽然“地块限大令”的出发点是抑制大宗高价地的出现，降低小房企的进入门槛，但实际上，在东莞拍卖的多宗连体地块大多为同一房企，从“碧桂园”、“万科”、“保利”、“联华”的竞得者身份上也可以看出，连体地块的最终赢家多为大型开发商，小开发商难以突围。

　 　车德锐表示，对开发商而言，占地仅一两万㎡的小地块非常难规划，只能建几栋楼，园林也很难做，对品牌有损坏;对业主来说，开发商不会在小地块上做大的商 业配套，意味着小区配套不完善，居住体验不好。“所以从开发商角度来说，为了满足市场需求，满足规划需求，他们更乐意把相邻地块都拿下来整体的规划开 发。”

万科拿下虎门大宁四连地块地图

　　李兴旺表示，连体地块大多被同一个开发商拿下是市场的选择，出于开发的考虑，开发商需要把地块全体拿下才能更好的开发。而相比资金雄厚的大房企，小开发商仍很难有进场的机会。

　 　如保利地产在2011年拿下的樟木头樟洋社区五连体地块，编号为20111001-20111005，总占地面积高达33.28万㎡，容积率仅为 1.2-2.0，起拍底价为4.905亿元。在截止拍卖开始前虽然有4家公司符合拍卖条件，但进入现场竞拍环节，仅有保利地产一家举牌，最终以底价 4.905亿元拿下。

　　2013年7月，虎门大宁出让编号为2013WG030、2013WG031、2013WG032、 2013WG033共4宗连体商住地将，总出让面积达34.98万㎡，单是竞拍底价就达到31亿多元。在土地出让前，业内已预测该四连体地块将引来大型开 发商的竞夺，最终由国内地产龙头万科以31.4045亿元收入囊中，溢价只有2900万元。

　　在这次虎门大宁地块出让中万科一家独大，并 没有引来太多的惊诧，四宗地块不但地理相邻，建成后的配套设施也会统一，要一次性拿下四宗地，地产商的实力必须非常雄厚。加上东莞市国土局要求，四宗地的 成交价钱必须在9月30日前全部付清。如此多苛刻的条件让大多数开发商却步，有业内人士透露曾有本土的一家房企也想拿下，但最终还是放弃了。

　　虽然分为4宗土地分开出让，但相邻的地块和同一个竞夺者，31亿的拿地总价已经成为东莞土拍历史上的总价之王，大宁四连体地块又何尝不是“高价地”的一种“变体”。

　　连体地块常溢价出让

　 　房掌柜注意到，连体地块更易出现溢价成交情况。业内人士表示，大地块被拆开为两到三宗分开出让，降低拍卖门槛，使更多开发商有了竞争机会，大房企希望能 独吞，但亦有不少小开发商看准机会出手。多轮竟拍下来，土地价格往往比原先单块整体出让的价格更高，“分割拍卖，让政府实际上赚到更多的钱。”

　　2012年11月22日，石碣镇三宗连体商住用地出让，从第一宗地出让开始就竞争激烈。2012WG052是首宗地块，吸引了5家公司争抢，经过了32轮的轮番竞价，被东莞合信以7620万元总价获得，楼面地价2469.38元/平方米，溢价率76%。

　　2012WG053地块则吸引了4家公司竞拍，出价频繁，竞争激烈，经过43轮竞价，东莞合信再次以98.9%的高溢价拿下。下午15时24分，东莞市东顺置业投资有限公司强势分食最后一杯羹，以溢价62.5%夺得最后一块地。

　 　在2013年寮步凫山出让的三宗连体地同样出现了激烈的哄抢场景，首宗2013WG002地块在2013年4月19日出让，中惠熙元顺利的以底价拿下， 此时楼面地价为2120/㎡;同年5月24日，紧邻的2013WG017地块出让，经过2家单位3轮报价，中惠熙元以1.4%的低溢价率再次顺利拿下寮步 凫山一商住地，楼面地价为1948元/平。

碧桂园拿下的黄江三新连体商住地卫星地块图

　　到了7月10日，寮步凫山再出让一宗6万平的商住地，引起了激烈的争夺，2家公司进行了121轮竞拍，最终东莞万科以53040万元夺得，溢价率高达127.2%，楼面价已经升至3523.12元/平。据相关消息透露，与万科竞争的正是前两宗地的得主中惠地产。

　 　在2013年碧桂园进入黄江的拿地过程同样是异常厮杀战。2013年10月25日上午出让黄江三新社区首宗地块，该地块建面高达20万平，引起了5家公 司的120轮报价，最终碧桂园以60642万元斩获该地块，楼面价高达2994.38元，以楼市“价格屠夫”著称的碧桂园让人惊讶的打破了以往低价拿地的 惯例。

　　在同天下午，相邻的一宗建面仅3万平的地块出让，面积相比较上午建面20万平而言小巫见大巫。而这次也仅有碧桂园溢价报价，最终底价拿下，楼面价仅1767.65元/平。