2015年深圳客成焦点 孰知深圳房企已深耕东莞楼市12年

纵观2015年近半年来，东莞楼市一片火热，其半壁江山皆为深圳客的天下。“深圳客”已经成为东莞楼市不可或缺的一部分。然而，在8月，深物业的松湖朗悦开盘、深振业松湖雅苑营销中心开放，也让不少市民发现在楼市政策利好下，深系房企再度浮出市场，也想分一杯羹。

其实，深系房企进驻东莞的时间比深圳客更早。根据不完整的统计，东莞本土有万科、金地、深建、富通等近30家深圳房企，其在建项目更是琳琅满目。2003年，金地进驻东莞市场，开发格林小城被视为深系房企进军东莞的标志。深系房企的到来可谓是给东莞传统房地产市场注入了新鲜的血液，带动了东莞整体城市建设的发展。

塘厦凤岗多深系房企楼盘 在售项目少

据中原数据报告显示，目前东莞塘厦、凤岗两地的严重缺乏新货。而在此之前，房掌柜查阅资料发现，塘厦、凤岗有多个老盘都为万科、深圳益田、深圳观澜湖房地产开发公司所有。如大运城邦，其为深圳益田集团的楼盘项目，其位于凤岗，现在二手房价已经达到了12175元/㎡。在凤岗人心中，大运城邦可谓是一个有价值的经典楼盘。而现在深圳益田在售的楼盘项目仅为益田大运城邦。

万科棠樾

与凤岗相比，深系房企楼盘在塘厦的楼盘较为多。目前塘厦仅有6个新盘，其中一半的项目为深系房企开发。其万科棠樾目前均价已经涨至30000元/㎡。而金地仟百汇加推了222套98-142㎡的新品入市，开盘即热销，缓解了严重缺乏新货的塘厦镇燃眉之急。而另一个项目，珠江观澜御景已于2015年8月29日推出二期洋房，均价11000元/㎡，开盘当天已卖完。另外项目预计9月中旬加推非毛坯大三房。  

近期深系房企动作频频 布局松山湖片区

近期，深圳客外溢东莞松湖片区。莞深轻轨的修建规划更使得地块稀缺的松湖片区成为购房投资者心中的一块肥肉。松山湖虽然位于东莞，但作为高新技术产业园区，内有包括华为等大型的深圳高新企业，客户市场潜力巨大。因此，深莞城轨的建成将使得松山湖成为一个枢纽地带。

回顾最早入驻松山湖片区的房企，则非万科莫属。房掌柜了解到，松山湖在早期可以说是荒芜一片，由于其社区的配套不齐全，交通不完善，鲜少有企业问津。

然而，国内最大的住宅开发商万科集团却以独特的眼光发现了松山湖片区的先机。2004年成立的“东莞万科房地产有限公司”，进驻松山湖，不久后就在松山湖开始了“造城运动”。其打造的万科松湖中心使得松山湖的生活配套设施日渐完善，而松山湖创意生活城、金凯悦酒店的建成更是让松山湖的档次高了几层。

现今，又有两个新的深系房企进驻松山湖片区市场。已经开盘的松湖朗悦位于大朗镇，其开发商为深物业。深物业为33年的上市品牌国企，植根地产行业30多年，房产项目遍布江苏、上海、湖北、湖南、江西、海南、广东等地，其在广东的项目共有17个，松湖朗悦为深物业在东莞的首个楼盘。据了解，其在开盘当日，即引来了凌晨排号买房的现象。一位大朗居民更是在前一天的晚上10点便赶来排队。其告诉房掌柜，最重要的是看重其户型适合居家过日子，且样板房效果非常不错。据了解，松湖朗悦主推77-215平米的洋房，户型涵盖了两房、三房、四房，房价在7000元/㎡，位于大朗长盛片区，更重要的是其靠近松山湖科技产业园区。

松湖朗悦

同时，深圳振业集团开发的松湖雅苑也在8月21日正式面向市场。据项目开发商相关负责人透露，松湖雅苑是振业集团入主东莞的首个项目，项目引入了纯正的深系品质，主打89-150平方米的墅居洋房和190-280平方米的别墅，预计10月正式面世。据房掌柜了解，深振业也为上市国企，其版图也遍布了广西、湖南等地。据相关负责人介绍，其目标客户也为深圳客和本地松湖片区的购房者。其位于松山湖大道边，靠近松山湖科技产业园区，同时又位于寮步科技产业园区对面，有望受益两大科技园区的辐射。

其项目的经理齐静介绍，振业地产东莞首个项目布局在松山湖片区，正是看好该片区的发展前景。据房掌柜了解到，松湖雅苑在2013年拿地时曾经遭遇6家公司的激烈竞价，可见其地块价值备受看好。据现场的销售人员介绍，该项目靠近松山湖北站，其一旦建成，将会连同深圳11号线，直达深圳福田地区。

深系房企目标渐瞅准虎门、水乡片区

除了松湖片区的深系房企势头正盛以外，东莞虎门、沙田、道滘等区域也成为了深系房企的“根据地”。 如万科、金地这两个资深的深圳房企则是在东莞扎稳了脚跟。而其万科的南部湾万科城正在虎门热销，186套94-97㎡正在加推。沿岸丽水佳园、金地城南艺境等项目也落地道滘镇，辐射南城区域，正在热推。一位在道滘的开发商向房掌柜透露到，像道滘等水乡片区的地块属于价格洼地，地价较为便宜好拿。

陈骏良同时也告诉房掌柜，目前深圳客外溢东莞，深圳房企会针对这一市场信息作出相应的策略。如深圳恒大近期就瞅准了沙田地区的资源优势，一举收购了心怡半岛项目。深振业松湖雅苑的相关工作人员也透露，深振业也打算在东莞洪梅地区拿下地块，辐射广州地区。然而，能否拿下地块还是个未知数。

拿地成深系房企老大难问题

有的深系房企风头正盛，但有的深系房企却淡出了东莞市场。据房掌柜了解到，以往老牌深系房企多布局塘厦、凤岗等临深片区。如深圳益田的大运城邦、正中集团的风临花语岸、宝鹏花园、深圳观澜地产的高尔夫花园都分布塘厦、凤岗地区。其楼盘均为老盘，售完已久。除了观澜地产将推出珠江观澜御景以外，其余的这些深圳房企也没有趁胜追击，近年来，并没有推出太多新的产品。东莞房协会会长陈骏良提及这一现象，表示，有的房企主要因为没有土地储备，土地资源供应不上，公司的实力和资金会影响发展。在此情况下，房企必须要考虑到东莞的镇区市场，不敢贸贸然开发。房掌柜查阅《羊城晚报》公开的数据显示，深圳开发商在东莞拿地的价高，55.3%的深系房企面临着拿地开发压力大的问题。如2012年，深物业目前的松湖朗悦项目，就是经过23轮的激烈角逐，最终击败保利地产、富盈地产，以2.14亿元顺利斩获大朗镇巷尾村2010G048商住地块。

因此，部分房企会采用抱团合作等方式拿下地块。万科与中天、宏远，金地与鼎峰等多个房企都曾进行项目合作开发。如松山湖的万科松湖中心，为中天、万科、光大、丰鹏等四大房企联合开发。除了与本地房企联合开发拿地以外，个别深系房企也会抱团合作，如金地与深圳益田集团在凤岗即联手打造了大运城邦益田金地艺境项目，其产品98-120平高层3-4房认筹中，2万享6万优惠，已开放样板间，预计2015年9月中旬开盘。

大运城邦益田金地艺境

陈骏良告诉房掌柜，深圳房企大部分各自为阵，其拿地的地块都较为分散，没有呈区域化抱团式的发展，如富通地产的项目在莞城，汉唐的项目则在南城。另一方面，深圳房企进驻东莞等地，有一部分是由于房企政策和深圳的楼市市场因素导致的，因而这也只是策略性方针。如2013年是深振业的土地储备计划年，因此，其一路高歌猛进以2.9亿擒获91%溢价率的寮步地，同时也在天津、南宁也拿下了土地。据公开媒体报道，2013年累计新增土地储备总建筑面积约58万平方米，土地总投资约22亿元。

“与东莞本土房企相比，深圳企业的开发产品较为成熟，在每个时期都给东莞的楼市市场带来不一样的改变。”陈骏良说道，“同时，深圳临近于东莞，同时东莞也具备潜在的深圳客资源，每个时期深圳房企的入驻，其深圳市场也发生着变化。”

回顾：2003年深圳楼市供过于求 初入东莞

房掌柜查阅过往媒体报道发现，2002年起，深圳楼市供给过量就已经成为不争的事实。因此，2002年深圳市政府出让土地的面积比全年土地计划出让面积少了164.7万平方米，共出让土地15宗，出让面积616，130．6平方米，比2001年的999，205．8平方米减少383，075．2平方米。另一方面，严重的供过于求也导致深圳的楼盘销售艰难，但土地价格依然高涨。与此同时，东莞却开始了大张旗鼓的“造城运动”。

在此情况下，2013年7月29日，深圳金地集团宣布入驻东莞，其格林小城正式启动，这一事件标志着首家外地房企上市公司正式进入东莞房地产市场。与此同时，万科也看上了东莞的潜力，早在2003年就设立了办公机构，为了拿地还一直游走于东莞国土交易中心。据房掌柜了解，城市高尔夫花园和格林小城两个项目最为引人注意。东莞的房企也跟着紧张起来，当时有不少的业内人士乔装打扮，尽一切可能观摩学习深系房企的优势。“情景美墅”、“创新的户型设计、园林设计、公共空间的人性化设计建造，甚至包括更为成熟的营销体系，都给当时的东莞房地产吹来了一股新鲜的风。

2008年：楼市低迷“量价齐跌” 在东莞疯狂拿地

2008年,深圳房地产市场延续了2007年年末的低迷态势，整个市场继续处于深度调整之中，商品房销售规模有较大幅度下跌。1-11月商品房销售面积为334.57万平方米，同比去年下降37.5%；其中住宅销售面积为310.47万平方米，同比去年下降35.6%。商品房销售面积自5月突破40万平方米后，以后数月均有所回落，至11月销售规模有所增加，但仍不及5月销量。商品住宅价格出现回落，趋于调整之中。国家统计局公布的全国70个大中城市的房屋销售价格显示，近4个月深圳房价的跌幅居于首位。

而在此情况下，同样低迷的东莞楼市市场却迎来了春天。2007年5月，深城投一举拿下万江现滨江公馆所在地块，开始布局东莞市场。其滨江公馆荣获了东莞最佳国际化社区等殊荣，同时也取得了较好的销售业绩，开盘当天便吸引了近300批客户的关注。因此，在2009年伊始，当各开发商面对拿地都表现得举棋不定时，深城投则毫不犹豫于2009年2月25日一举拿下万江区莞穗大道南侧的两块编号分别为2009G003、2009G004大约10886平方米地，打造自己的滨江住宅板块。

深系房企也敏锐地察觉松山湖这片地块的未来潜力，因而，在2008年前后，大朗也成为了深系房企的“圈地运动”地区。如看，2008年万科与新世纪地产携手合作，开发了“万科•金域蓝湾；在深圳开发过金泓凯旋城的金泓地产也打造了“金泓•财富公馆”；2009年，深圳市东方银座集团有限公司更是经过68轮的竞拍，以1.3亿元竞得位于大朗镇银朗南路东面一块用地面积42616平方米的地块。在2010年7月15日，深物业也夺得了大朗巷尾村的一处商住地。

松山湖

陈骏良表示，不同于广系房企，他们在广州地区及周边有大量的土地可以拿下，也享有巨大的潜在市场。现如今，莞深一体化进程加快，深圳与东莞的关系日渐紧密，临深经济政策会要求深系房企关注东莞市场这块蛋糕。