中原研究报告：价格升成交量跌（11.23-11.29）

一、一周楼市观察

本周商品房成交面积11.79万㎡，环比上升1.82%，同比上升11.82%，合计1140套，日均成交162套，其中住宅成交了10.24万㎡，环比下降4.56%，同比上升1.67%，合计994套，成交量继续下跌。

本周东莞市普通住宅均价为5750元/㎡，价格环比上升7.07%，合计938套。从网上签约的数据来看，本周全市普通住宅成交价格整体有所上升。这主要是由于以下几个原因：第一是南城的天城国际开盘，供应的都是中小户型，受到投资和过渡自主客户的追捧，成交的体量较大、均价也去到六千多；第二是像南城的景湖时代“塞纳”、上东国际、凯东新城等项目有新货加推并且成交也相当不错，第三是一些高档洋房开发商为了快速出货，或调整了营销策略、或加大了推广力度等措施，加上项目自身的优势因此成交势头猛增如：石龙的帝景湾、世纪城•国际公馆三期等项目。以上几种情况对成交价格的拉高起到很大的作用。

本周全市成交别墅39套，成交面积13130㎡，其中常平的誉景名居 、大朗的碧水天源四期•星湖岸、南城的世纪城•国际公馆香谢里分别以成交7套、5套、4套销售量排名前三甲，本周别墅成交价格标杆价不明显，个盘价格涨跌互现，因此本周别墅成交均价在12000元/㎡。从网上签约数据的成交情况来看，誉景名居、蓝山锦湾二期等由于均价不高，赠送面积较多，所以相对来说性价比高因此成交不错，而像世纪城•国际公馆香谢里、碧水天源四期•星湖岸、锦绣山河等楼盘或处于城区优势，或由于新货上市不久，或因项目优美的自然环境等因素，一直以来都处于良好的出货状态。

时值“十一月”份尾声，回顾本月全市网上签约情况可知，本月成交在月初出现一段“小阳春”后，接下来几周成交量一直在递减，而普通住宅的成交价格在“跳跃式”的进行，本周成交相对上周来说，成交呈现“缩量上涨”态势，这主要是由于本周成交有个盘亮点：第一是由于中小户型项目天城国际开盘、景湖时代城“塞纳”等项目加推对价格拉高起到不小的作用，第二是前期开发商强大的推广力度、临时营销方案调整的效应在近期逐渐显现促使了成交价格较高的状况下成交比较活跃。从双休日个盘表现来看，本周活动相对较频繁，其中有一些项目的活动是为十二月份的新品上市进行市场预热如：松山湖的锦绣山河、南城的精英世家、塘厦的金地•博登湖等。据透露这些项目都会在12月份上市，预计届时这些成交会成为全年的完美收宫。最近一段时间楼市“焦点”话题有从第一城市传来的共同声音，二手房由于政策“存取”的不明朗，买卖双方为了搭上“末班车”成交异常热闹：【广州】二手楼市价量双升、【上海】二手房市场迎来"暖冬" 量价齐升、【北京】从10月下旬以来的一个月时间二手房成交已经突破3万套，达到31224套，远超9月27534套的最高纪录……，这些像契税、营业税等政策大多数都是涉及到二手房，所以对于一手房来说影响不是很大，，特别对于一手自主型为主客户来说影响几乎为零，然而对于投资客即使有影响，投资客在转手时会更多的是把费用转嫁到买方了。

一周楼市资讯

1、宏观经济

前10月东莞GDP增长3.8％

1月～10月，全市实现生产总值3066.21亿元，同比增长3.8%；来源于东莞的财政总收入530.79亿元，增长2.0%，其中市财政一般预算收入187.99亿元，增长6.4%；全市固定资产投资总额增长14.5%；社会消费品零售总额增长12.9%；规模以上工业总产值4622.78亿元，下降10.3%，降幅比年初收窄13.2个百分点；出口总额445.2亿美元，下降20.4%，降幅比年初收窄3.8个百分点；金融机构各项存款余额4804.23亿元，比年初增长10.4%。

美元回落 金价蹿上“新高”

11月23日，美元在缺乏利好支撑的情况下大幅回落,金价高烧难退,再度刷新历史新高。国际金价最高涨至1167.8美元/盎司,较前一日收盘价上涨21美元。上海期金放量上涨,1006主力合约收盘报255.42元/克,上涨4.88元,成交量37460手。

石排前三季实现工业总产值54亿元

据统计，1月-9月，石排镇工业企业共完成工业总产值54.4亿元，同比增长0.03%。其中外资经济工业总产值34.55亿元，民营经济工业总产值19.61亿元，同比增长2.81%，拉动作用较为明显。在工业产品销售方面，实现产品销售收入32.85亿元，同比增长0.1%。从石排镇规模以上工业产品累计销售率来看，1-9月，石排镇产品销售率为99.64%。

美发起对华最大贸易制裁

美国商务部24日作出终裁，以中国油井管存在补贴为由，宣称将对相关产品实施10.36%至15.78%的反补贴关税制裁。该案涉及金额约27亿美元，是迄今为止美对华贸易制裁的最大一起案件。

美认为中国油管存在补贴。根据美国商务部发表的声明，美方认为中国产油井管存在政府补贴，受此影响，该产品在美国销量大幅增长，因此，美方决定对其实施反补贴制裁。其中，一家天津企业产品被课以10.36%的反补贴惩罚性关税，一家浙江企业则被课以15.78%的惩罚性关税，其他大部分企业被课以13.2%的惩罚性关税。

除了反补贴外，美国商务部此前还对中国油井管作出了反倾销的初步裁定。根据该裁定，37家中国企业将面临36.53%~99.14%不等的反倾销惩罚性关税。

受美国国内经济下滑、保护主义抬头以及政客操弄等多种因素影响，美国最近频繁对中国产品实施贸易救济措施，“中国制造”正成为美国保护主义抬头的最大受害者。

2、 政策法规

继续坚持积极财政政策

11月27日，中共中央政治局昨日召开会议,分析研究明年经济工作。会议强调,明年是实施“十一五”规划的最后一年,做好经济工作,对于进一步有效应对国际金融危机冲击、巩固经济回升基础,为“十二五”规划启动实施创造良好条件至关重要。要全面贯彻党的十七大和十七届三中、四中全会精神,以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导,深入贯彻落实科学发展观,保持宏观经济政策的连续性和稳定性,继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策,根据新形势新情况着力提高政策的针对性和灵活性,特别是要更加注重提高经济增长质量和效益,更加注重推动经济发展方式转变和经济结构调整,更加注重推进改革开放和自主创新、增强经济增长活力和动力,更加注重改善民生、保持社会和谐稳定,更加注重统筹国内国际两个大局,努力实现经济平稳较快发展。

政策可能不会转向

今年“保八”已无忧，不过在当前经济复苏仍不稳固的背景下，中央经济工作会议将于近期举行。面对资产价格大幅上涨、通胀预期再度抬头等诸多矛盾，宏观政策的进退受到各方关注。有专家指出，在当前的形势下，一些非常规的刺激政策必将逐步弱化和淡出。
 
宏观经济刺激政策不会整体退出已经成为学界的共识，而决策层最近也频繁表态，要保持政策的连续性和稳定性，因而学界预测此次中央经济工作会议不会对一揽子刺激政策作出大规模的调整和转向。

专家建议，政府采取多方面比较温和的调控手段，包括着力调整产业结构，防止新一轮产业过剩；稳步推进资源类价格改革，速度不宜过急；放缓货币发行速度，保持货币政策的稳定性和连贯性等等。

适度宽松货币政策目前不宜改变

全国政协经济委员会副主任，著名经济学家厉以宁说，中国的经济回升基础并不巩固，所以适度宽松的货币政策目前不宜改变。厉以宁表示，自从进入2009年第三季度以来，国内经济学界普遍认为2009年前两个季度的信贷量偏多，货币流量偏大，货币政策应当及时进行调整，转向从紧，这种分析是从总量的角度做出的，其实并不符合中国当前的实际。

厉以宁表示，中国的信贷量偏大，主要是信贷资金结构不合理的问题。传统的货币政策都采取总量调控，存款准备金率的变动。总量调控，存款利率、贷款利率的调整是总量调控，信贷规模的控制更是总量调控。总量调控也有用，但是局限性大，要结构调控。

只要容积率不变住宅用地改商业办公用地无需审批

只要容积率不变，想要把住宅用地的用途改为商业办公用地，不必再通过市控规委会议审议。

昨日市控规委员会召开了今年的第六次会议，增加了包括住宅用地改商业办公用地在内的4项微调内容，大大缩减了审批程序，提高了审批效率。

新增四项微调内容

1、工业用地及仓储用地的容积率改变，且不超过2.0；

2、工业区内零星的非公益性用地调整为工业用地，且不影响该片区整体功能结构，调整后仍能满足有关技术规范的要求；

3、住宅用地调整为商业办公用地，且不影响该片区整体功能结构，对周边无不良影响和不增加容积率的；

4、红线（道路）、蓝线（河道、水系）、绿线（绿地）、黑线（高压线）、橙线（轨道交通）宽度或线位微调及相关地块进行对应调整，且未对相关地块造成负面影响及调整后仍能满足有关技术规范的要求

个人转租房屋取得收入应缴个税

11月26日，从国家税务总局获悉，为规范和加强个人所得税管理，税务总局近日下发通知，明确个人转租房屋取得收入征收个人所得税。

当前，一些纳税人出于谋利或者其他目的，将所承租房屋转租给第三方赚取租金差价的情况时有发生，针对这类现象，税务总局按照现行个人所得税有关政策规定对相关问题进行了明确。通知规定，转租房屋所支付的租金允许在个人所得税前扣除。通知中还对财产租赁所得个人所得税前扣除税费的扣除次序问题也重新进行了明确，即：在计算财产租赁所得个人所得税时，应首先扣除财产租赁过程中缴纳的税费；其次扣除个人向出租方支付租金；第三扣除由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用；最后减除税法规定的费用扣除标准，即经上述减除后，如果余额不足4000元，则减去800元，如果余额超过4000元，则减去20%。

3、市政规划

长安“容易居”3公里一轻轨站

从穗莞深城际轨道交通施工单位获悉，长安段已经于近日开始建设，将于2011年4月21日竣工。穗莞深城轨在长安境内途径该镇上角、厦边、厦岗、上沙、沙头、乌沙、锦厦、霄边8个社区，共设立3个出入站。据了解，穗莞深在莞共设8站，除长安3站外，其余5站分别是洪梅、沙田、厚街、虎门白沙、虎门商贸城，其中洪梅站为两条城际线的枢纽站，位于洪梅镇的北部；沙田站设在沙田镇港口大道南阇西村附近；厚街站设在仁康医院附近；虎门白沙站设在广深港客运专线虎门站附近；虎门商贸城站设在商贸城下面。

“高尔夫产业名镇”授予塘厦

中国体育用品业联合会正式授予塘厦镇“中国高尔夫产业名镇”称号，塘厦向“世界高尔夫产业名镇”的目标又迈进了一步。

25日上午，为期四天的“2009中国（塘厦）国际高尔夫运动用品博览会”（以下简称高博会）隆重开幕。来自世界各地200多家高尔夫运动用品企业、近100个知名品牌齐聚塘厦参展。开幕式上，塘厦镇被授予“中国高尔夫产业名镇”牌匾和证书。

4、市场动态

11月京二手房单日成交首破千

尽管11月是传统的楼市淡季，但由于受优惠政策到期的预期等因素影响，二手房在11月首次出现了单日平均成交1000套的井喷状况。数据显示，从10月下旬以来的一个月时间二手房成交已经突破3万套，达到31224套，远超9月27534套的最高纪录。

【广州】二手楼市价量双升 政策不明买家恐慌性入市

进入四季度以来，随着对相关优惠政策可能在年末终止的担忧情绪，全国主要城市的二手房市场都出现了一股“疯狂”的成交潮。
在北京、上海市场中，据两地媒体公开报道，9月后两地楼市价量双升，北京二手房每日成交宗数从以往的六七百宗上升为连续多天超过1000宗。

5、其他信息

佳兆业两项目同时荣获中国国际花园社区称号

佳兆业中央豪门、帝景湾两项目同时获得第13届“国际花园城市与国际花园社区(TheLivCom Awards) ”殊荣。11月29日，联合国环境规划署总顾问布朗威廉奈尔（Browm william neil）博士将亲临石龙，届时将举行盛大的揭幕仪式。

此前，石龙镇在“国际花园城市与国际花园社区”竞赛活动，荣誉“国际宜居城镇”桂冠，而本次联合国环境规划署(UNEP)将本次竞赛活动中“国际花园社区”的大奖同时颁发给了石龙镇的两大项目，进一步地肯定了石龙镇的综合实力。

物流巨头“嫁”入石龙

中国物流业巨头中国外运将在东莞石龙镇设立合资公司，合资的伙伴是具有官方背景的石龙镇工业总公司。11月23日获悉，这家公司注册资本将高达1亿元，用来管理规模庞大的石龙镇中国外运东莞物流中心项目。据石龙镇经贸办介绍，石龙镇中国外运东莞物流中心项目位于石龙港区红海物流园，总面积达70万平方米，首期建设面积为13万平方米。首期工程预计在3年内全面完成，包括10个1000吨的多功能码头，以及铁路专用线装卸、仓储、集装箱拆装、铁路、水路、公路联运、报关报检等功能。第二、三期工程将建设货物交易中心、补税仓，成为一个巨无霸式的物流基地。

数字透视

一周土地供求：

一周商品房供应：※2009.11.16-11.22期间商品房供应面积84573.76㎡，合共498套。

一周需求：※2009.11.23-11.29期间商品房成交面积11.79万㎡，环比上升1.82%，同比上升11.12%，合共1140套，环比下降4.84%，同比上升8.06%。其中上周住宅成交10.24万㎡，合共994套；非住宅成交面积为1555732㎡，合计146套。

一周价格：※2009.11.23-11.29期间，东莞市普通住宅均价为5750元/㎡，环比上升7.07%，合计938套。

市场存量：截至2009年11月29日，全市商品房累计可售存量为592.72万㎡，合共74324套，市场存量继续减少；其中普通住宅（洋房+公寓）可售存量为407.37万㎡，合共40446套；别墅可售存量为60.12万㎡，合共1721套。

地产工程信息

二、 普通住宅销售排行

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