瑞峰：双降二套低首付限外令终结 东莞8月楼市利好频传

一、宏观环境导读

经济层面：8月份的主要经济数据大部分呈不乐观态势，如制造业PMI为49.7%，降至临界点以下，制造业增长动力不足；中国工业生产者出厂价格PPI同比下降1.2%，连续30个月同比下滑，产能过剩压力仍在；中国消费价格指数CPI同比涨2.0% 增幅创一年新高,通缩风险仍不改等，可见目前中国经济形势依然十分严峻。也正是因为如此，8月底李克强任总理以来，首次召开国务院专题会上进行回应，释放出5大信号：1、中国经济运行遇到新压力；2、继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策；3、迸发微观活力支撑宏观经济大局稳定；4、继续推进金融体制改革，维护金融市场稳定运行；5、人民币汇率没有持续贬值的基础。

同时为 “稳增长”，8月决策层不断加码政策支持实体经济，包括：1、国务院会议扩大了小微企业税收优惠范围；2、银监会发改委联合发文要求银行加大对重大工程信贷支持；3、发改委进一步精简重大水利建设项目审批程序；4、财政部决定提前下达2016年重大项目建设投资计划等；5、财政部正式将今年地方政府置换额度提高至3.2万亿，这将降低地方政府每年利息支出约1500亿元；6、央行再次“双降”，通过降低实际利率、抵御资本外流来维持宽松的货币信贷条件等措施，将对经济发展起到一定的促进作用，三季度GDP同比增速“破7”的概率仍较高。

政策层面：在经济持续下行压力之下，对经济贡献较大的房地产业是否能稳定运行也尤为重要。为保持房地产业正常且相对火热运行，国家支持力度的也不断加大，8月26日起央行再度启动降息降准，9个月内已5次降息，使得房贷的成本达历史上最低水平；同时刺激改善型客户持续入市，8月31日房地产刺激政策再加码，公积金贷款购二套房最低首付降至20%，给“金九银十”创造政策最宽松的环境，在房贷成本最低、改善客户置业门槛持续降低等一系列利好刺激之下，全国楼市保持火热已是趋势，实现“金九银十”有望。

但就全国楼市来看，政策支持方面也呈现区别化。一线城市由于房价涨速较快，二套房贷首付比例并未如期实施2、3成，而是依然保持5-7成之上；同时公积金二套房首付比例2成的政策条例中，政府也明确表示北上广深这4个一线城市是否执行这一规定则可自主决定，足见政府政策调控中的灵活性，不会像以往“一刀切”。

楼市方面：8月份，北京、上海、广州等30个城市中，有20个城市的成交量出现了环比下跌态势，其他10个城市则有所上升，7成城市成交量出现下跌，使得30个城市成交量出现小幅下滑，这主要跟季节有关系，因为7、8月进入蓄客期，房企进行短暂的调整，在推货和促销上都有所放缓，所以成交量下滑也属正常范围。不过，从8月26日降息之后，8月末的市场成交更是有了明显提升，大部分区域都借着“政策利好”进行推货，抢跑“金九”，成交量顿时由冷转热，回归热闹的态势。

在政策利好持续作用之下，短期来看，楼市接下来几个月尤其是下半年的成交量势必会短期反弹，“金九银十”已无悬念。而房价方面，在目前以去库存为主基调的市场大背景下，交易量的回暖并不会引发房价的大幅上涨，房价将相对平稳，但会呈现区域化。一线城市及部分二线城市的价格有可能会逐渐坚挺甚至面临上涨的趋势，尤其是对于一线城市及市场基本面良好的城市，如库存去化周期在15个月以下的合肥、南京、苏州、南昌等城市，接下来几个月将会出现涨价现象。

二、宏观经济政策环境及解读

1、国内

1.1经济层面

1.1.1寻找新动力  习近平“两只鸟论”释放中央重大政策思路转变 

时值中国经济顶住下行压力、发力稳增长的关键节点，习近平总书记提出的“两只鸟论”近日成为高频热词。在习近平当时的论述中，“两只鸟”分别有着不同的侧重部署。所谓“凤凰涅槃”，是摆脱对粗放型增长的依赖，大力提高自主创新能力，以信息化带动工业化，打造先进制造业基地，发展现代服务业，变制造为创造，变贴牌为创牌，实现产业和企业的浴火重生、脱胎换骨。

而“腾笼换鸟”则有两层意思：对地区来说，一是要积极参与全国的区域合作和交流，为产业高度化腾出发展空间；二是把“走出去”和“引进来”结合起来，对接国际市场，从而培育和引进吃得少、产蛋多、飞得高的“俊鸟”。

解读：实际上“两只鸟论”至少包含四个关键词：1、【改革】，全面深化改革，无疑是当代中国发展进步最强有力的引擎。在“腾笼换鸟，凤凰涅槃”的过程中，体制机制改革尤为重要；2、【创新】，习近平最初提到“两只鸟论”时已明确指出，“凤凰涅槃脱胎换骨靠什么，应该是靠自主创新，技术的创新、品牌的创新”；3、【舍得】，所谓腾笼换鸟，正是对“舍”与“得”的辩证把握。“老鸟”不走，“新鸟”不来；“新鸟”进笼，“老鸟”去哪，暗喻着中国经济进入新常态，经济增长不能再像以前那样靠投资拉动，而必须抓住经济“减挡期”加速化解产能过剩、推动产业转型升级；4、【统筹】是习近平治国理政思想的一个重要特色。

1.1.2国企改革指导意见获通过  未来30万亿国资进股市

随着一份长达20页国企改革纲领性文件的低调流出，国企改革指导意见终于靴子落地。从多家央企处证实，这份名为《关于深化国有企业改革的指导意见》目前已经下发至企业。按照文件目标，本轮国企改革给出了明确的时间表，将在2020年在国有企业关键性领域取得阶段性成果，国有企业公司制改革基本完成，培育大批具有国际竞争力的骨干国有企业。

梳理文件获悉，下一步国家将在国企分类的基础上，系统性筹建多个国资投资运营公司作为国企改革重要的平台，除了开展类似“淡马锡”政府直接授权运营公司履行出资人职责的试点外，将清理退出一批、重组整合一批、创新发展一批国有企业，国资委角色也将从“管资产”向“管资本”过渡。

解读：随着方案的出台，国企改革的目标、步骤、方向、重点都将明朗化，发展实体经济是下半年国内经济发展重头戏，而国企又是实体经济重要载体，可以预计，下半年国企改革将出现井喷式发展。预计会四种国企兼并重组类型，在外向型国企重组上，包括“一带一路走出去”和“高端装备走出去”两项战略下的央企兼并重组；国内方面，包括“淘汰过剩产能”和“提高行业集中度”两类重组。

在国企改革推动之下，资产证券化未来将提速，而目前国有资产资产证券化率只有30%不到，初步测算估计，未来几年内将有30万亿之巨的国有资产进入股市。

1.1. 3李克强首次经济专题会释放五大重要信号

李克强任总理以来，召开国务院专题会还是第一次。8月28日，李克强专门就近期国际经济金融形势新变化对我国经济的影响和对策召开国务院专题会，并发表了重要讲话。其中，有五个重要信号不得不关注：1、中国经济运行遇到新压力；2、继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策；3、迸发微观活力支撑宏观经济大局稳定；4、继续推进金融体制改革，维护金融市场稳定运行；5、人民币汇率没有持续贬值的基础。

解读：重点来看，“新压力”主要指两方面：一是世界经济复苏脆弱，全球贸易增长停滞的背后隐含着投资的弱化，意味着贸易对经济的拉动作用式微，全球价值链链条的连接开始松动，国际产业的分工与格局可能会发生动摇，需要重新调整；二是国内经济企稳压力仍大，虽然进入8月份后，全国发用电和铁路货运装车情况都有好转，显示经济运行出现更加积极变化，但是更多经济指标表明中国经济复苏并不稳固，尤其是交通基建投资增速出现放缓迹象，将对稳增长造成更大压力。

积极的财政政策和稳健的货币政策，这是政策工具箱里最基本的武器。区间调控、定向调控、相机调控，这是最机动灵活的武器。特别是面对异常复杂的国内国际经济形势，李克强要求，在坚持区间调控基础上，见微知著，灵活施策，以更精准的定向调控、相机调控对冲经济下行压力。

宏观经济运行取决于微观经济主体活力，李克强强调，在传统增长动力减弱的情况下，要拿出更多改革开放新举措，增加公共产品、公共服务供给，促进大众创业、万众创新，增强经济发展动力；支持实体经济提质增效升级，推动机械、纺织、轻工、汽车等领域加速折旧，加大对传统产业技改投资的支持力度；通过完善研发费用加计扣除、修订高新技术企业认定管理办法，支持企业研发创新活动；扩大绿色节能和低碳产品应用，推进“互联网+”向更多行业拓展，形成新增长点。

1.1. 4下半年基建投资成稳增长重要抓手  每天需投29.3亿

上半年来，中国各项经济数据呈现不同程度的下滑，先行指标疲弱，宏观经济“破7”担忧剧增，稳增长的任务最后还是落在了基础建设上。据了解，国家发改委今年已批复近9000亿元基建项目，除铁路外，公路、航空、水路等交通领域以及水利、城市管网建设等皆有覆盖，且投资体量巨大。

此外，在年初设立的投资规划中显示，全年需完成8000亿元固定资产投资的预定规划。按照铁总的统计数据，上半年完成固定资产投资2651.3亿元，仅占全年的三成左右。这也意味着下半年需要完成5348.7亿元的投资规划，即平均每天需完成29.3亿元。

解读：上半年经济靠金融，下半年只能靠基建。传统的“房地产+制造业+出口”模式已不能持续，未来稳增长措施只会加码，思路会更加务实，从货币转财政，从金融转实体，基建仍然是稳增长的重要抓手。而上半年来，中国各项经济数据呈现不同程度的下滑，先行指标疲弱，宏观经济“破7”担忧剧增，稳增长的任务只能落在了基础建设上。

1.1.5发改委分析8月中国制造业PMI回调：要看全年态势

9月1日，国家统计局发布的数据显示，8月份，制造业PMI为49.7%，比上月下降0.3个百分点，降至临界点以下，制造业增长动力不足。

解读：8月中国制造业PMI初值为47.1，延续7月态势继续下行，并创连续77个月的新低，走弱的原因有：1、部分传统产业继续加大结构调整；2、受厄尔尼诺影响，出现高温、洪涝灾害，部分企业生产经营活动有所减缓；3、京津冀等地加大治理大气污染力度，主动放慢生产；4、前期原油等大宗商品价格持续走低，制造业的国内外市场需求偏弱。

但同时一些积极因素继续显现，其中，高技术制造业保持稳步增长，消费品相关行业也保持扩张状态。另外，8月全国发用电和铁路货运装车数据均有向好迹象。

1.1.6八区域入围全面创新改革试验区 地方版方案成关键

9月初，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于在部分区域系统推进全面创新改革试验的总体方案》(以下简称《方案》)，《方案》将破解制约创新驱动发展的突出矛盾和问题作为出发点和落脚点，打通科技向现实生产力转化的通道，加快实现经济发展方式转变。

按照方案，京津冀、上海、广东、安徽、四川、武汉、西安、沈阳成为改革试验区域，担负起先行先试的重任。

解读：改革创新是新时期的主题，但要先取得经验再进行推广，才能取得更好的效果。同时，试点具有示范带动作用，如效果好大家会来学习。此外，这次试点不像过去试点那样逐步退出，这次是分区域不同板块同时推出，全面推出表明布局方面比较合理，可防止地方竞争。

而该《方案》的出台具有多个亮点，1、通过科技创新来改造传统产业，同时培育一批新兴产业，促进产业结构的调整和优化，保持我国经济持续健康的发展；2、选取具有代表性的试验区域，结合区域发展重点，推进京津冀协同发展，对长三角核心区域创新转型、粤港澳创新合作、产业承东启西转移具有较大作用，也有利于加快军民融合速度、推进新型工业化进程；3、选择金融、科技、知识产权等领域进行改革，主要是为了创新，创新需要体制机制和政策上的突破，而这些领域对于创新都是非常有利的。

1.1.7深圳上半年GDP增长8.4%    增速超越广州

8月21日，深圳官方对珠三角各市统计部门公布的上半年经济运行情况予以综合，显示在经济总量上，广州、深圳今年上半年累计分别是8285亿元、7550亿元，继续领跑珠三角；而珠海市GDP增速则达到9%，位列广东省第一，惠州、深圳紧随其后，分别是8.5%和8.4%。珠江西岸地区GDP增速高于东岸。

其中深圳GDP达7550亿元(人民币)，比去年同期增长8.4%，高出广州0.3个百分点。这是近年来，深圳在上半年经济增速指标上首次超越广州。分析认为，珠三角地区工业投资增长较快，显示出珠三角地区推动企业转型升级取得一定成效，工业投资对经济增长的拉动作用明显。珠三角地区经济显现回暖迹象，其巨大的经济体量能为中国经济保持中高速增长提供强有力支撑。

解读：从国际专利申请量来看，去年深圳国际专利申请量11639件，同比增长了15.82%，连续11年居全国大中城市第一位；去年深圳的生物、互联网、新能源、新材料、新一代信息技术、文化创意等六大战略性新兴产业增加值5645亿元，增长14.1%，约占全市GDP35.3%，比上年提高0.8个百分点。

从产业方面来看，深圳的制造业质量竞争力指数连续九年稳步增长，位居中国大中城市第二位；去年深圳电子商务交易总额突破1.5万亿元，增长50%；网络零售额达到950亿元，开展电子商务的企业超过10万家；在物流、外贸服务、金融、旅游服务等细分领域涌现出了一批国内领军企业；代表深圳创意产业的工业设计业引领全国，2014年，深圳工业设计产业增速是工业增速的4倍；拥有各类工业设计机构近6000家，数量占全国的50%以上，获德国IF设计大奖数占全国的三分之一。

深圳取得这些成就所具有的重大意义，从根本上说，就是深圳在全国率先基本完成了经济转型，率先从传统的外延式粗放增长方式基本转变为内涵式集约化增长方式；率先从传统的单纯依靠投资拉动的增长方式基本转变为以创新为主要驱动力的增长方式；率先基本走出了在中国持续几十年的只求数量不求质量、只看规模不看效益、只计产量不计资源能源消耗、只要速度不顾环境破坏的传统经济增长方式。

也由此可见，深圳是创新之都，深圳以创新作为主要驱动力，从而实现了经济从根本上的转型，带动经济高速增长，成为整个中国新的历史发展阶段经济转型、创新驱动、科学发展的示范窗口和排头兵，再次成为中国经济发展的引领力量。

1.1.8民营企业500强发布  联想营收最高华为纳税最多

8月25日，【2015中国民营企业500强】发布，联想控股以2895亿的营收总额排名榜首，华为、苏宁控股分别以2882亿、2829亿的总营收列二三位。山东魏桥、正威国际、沙钢集团、大连万达、华信能源、恒力集团、吉利控股进入前十。

本次民营企业500强的入围门槛由去年的91.22亿元提升至95.09亿元。收入总额达到146915.71亿元，约占中国企业500强营收总额的四分之一，户均293.83亿元，增速比上年降低13.71个百分点，为11.20%。

解读：2014年在全球经济复苏艰难曲折,国内经济增长平稳、结构优化、质量提升、民生改善的总体形势和背景下,中国民营企业500强发展呈现出入围门槛继续提升；营业收入总额增速放缓；资产总额持续增长；经营效益稳步提升,盈利能力降幅趋缓；对税收、就业的贡献继续加大；产业结构持续优化；区域分布进一步扩大等优势特点,印证着上榜企业具备良好的发展态势和企业前景。

1.1.9中国富人分布图：广东人最多 河北河南成后起之秀

兴业银行与波士顿咨询公司(BCG)联合发布中国私人银行全面发展报告《中国私人银行2015：千帆竞渡、御风而行》。该报告的调研范围为全国具有代表性的18个省份中，随机抽取的金融资产达到600万元人民币以上的1200多名中国高净值客户。

数据显示，2013—2015三年中得益于较高的GDP增长、人口红利、资本市场的快速发展等因素，预计2015年底中国个人可投资资产总额大约为110万亿元人民币；其中，高净值家庭财富约占全部个人资产的41%，全年高净值人群可投资资产总额将达44万亿元。未来5年，随着中国经济迈入新常态，私人财富累积增速进一步放缓，预计将以13%左右的年均复合增长率平稳增长至196万亿元。

从高净值家庭地域分布图上来看，沿海代表“旧钱”(通常指家族财富已经积累经过几代，个人财富很大一部分通过继承获得)，而中部(长江经济带、京广铁路沿线)财富人群正在崛起。预计未来5年内，高增长率和高密度的地区将会减少，北京、上海、广东等富裕地区的增长会进一步放缓。中国经济增长的重心将会转移至内陆地区，私人财富规模基础较好且受政策红利影响较大的省份，如四川、河南、内蒙古、重庆等地将会具有更大发展潜力

1.2政策动态

1.2.1央行时隔两月再次“双降”  9个月内已5次降息

从中国人民银行官网了解到，中国人民银行决定，自2015年8月26日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，以进一步降低企业融资成本。其中，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.75%；其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。同时，放开一年期以上（不含一年期）定期存款的利率浮动上限，活期存款以及一年期以下定期存款的利率浮动上限不变。

自2015年9月6日起，下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，以保持银行体系流动性合理充裕，引导货币信贷平稳适度增长。同时，为进一步增强金融机构支持“三农”和小微企业的能力，额外降低县域农村商业银行、农村合作银行、农村信用社和村镇银行等农村金融机构准备金率0.5个百分点。额外下调金融租赁公司和汽车金融公司准备金率3个百分点，鼓励其发挥好扩大消费的作用。

解读：央行降息降准对经济和股市都是及时雨，有利于增加市场流动性，提高投资者信心，促使股市触底反弹，对处在剧烈动荡之中的中国股市来说，降准降息也有助于缓解紧张情绪。尽管历史数据表明，降准降息并不一定触发股市上扬，但降准降息周期的再次明确，有助于改善股市的资金面和中长期预期，起到制止恐慌继续蔓延的作用。

而对楼市来说，利好主要表现在4大方面：1、减轻购房成本，促动客户入市，如20年期百万贷款购房者月省140元，房贷的成本达历史上最低水平，客户应尽快入市，避免错失购房良机；2、实现“金九银十”无悬念，本轮央行累计已经有五次降息四次降准，将带动楼市再度热起来，从稍冷7、8月份走出来，回归热闹的态势；3、去库存仍是主要目的，交易量的回暖不会引发房价的大幅上涨，房价将相对平稳，但一线城市二线热门城市仍会面临小幅上涨的趋势；4、资金流动性增强，增加了二套房贷降首付落地的可行性。

1.2.2二套公积金贷款首付降至2成  刺激改善型需求继续入市

继8月26日央行“降息降准”之后，8月31日再有政策利好出台：住房和城乡建设部、财政部、中国人民银行联合发布通知称，对已拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民，下调住房公积金购买二套房的最低首付款比例，最低首付款比例由30%降低至20%，反应出政策面希望进一步加大支持楼市发展的力度；但北上广深这4个一线城市是否执行这一规定则可自主决定，也反应出政策区别对比的原则。

解读：此次公积金贷款二套再次“降首付”，降至2009年水平，改善型需求的置业门槛不断降低，将刺激改善型需求客户入市，为“金九银十”再添把火，尤其是对于单套房屋总价较低的三四线城市影响较大，这些城市的公积金贷款上限基本已能够覆盖单套房的总价，首付比例的降低将直接降低改善型住房的购置门槛；但对一线城市及热点二线城市的市场，由于公积金贷款额度上限与房屋总价仍存在较大差距，所以实际影响不大。

整体来看，这一政策的出台对于房地产市场很具有积极意义，对市场的心理影响十分巨大：1、今年是典型的政策宽松年，各类宽松政策集中，将使得“金九银十”房地产市场面临一个非常好的购房时机，尤其对于二套购房者来说，最佳的购房时机恰是在这个时候真正来临；2、在传统金九银十的阶段，政策的出台让购房者的信心继续提振，尤其是一些有改善购房需求的群体，将会更加积极入市；3、对于房企来说同样是个利好，让房地产市场面临一个更好的客群聚集，给去货做好铺垫。

1.2.3中国楼市十年限外令告终  境外个人可在国内购房

中国商务部网站8月19日的公告，住建部、商务部等联合发布的文件称，为促进房地产市场平稳健康发展，中国决定对外商投资房地产企业和境外机构、个人购房的部分政策进行调整。

根据新规，除了还在实行限购政策的城市，境外人士在中国购买“符合实际需要的自用、自住商品房”已无套数限制。这是中国自2006年8月开始执行严格的限制外资投资房地产政策后，首次放松。目前，北京、上海、广州、深圳四个一线城市以及海南省三亚市还在执行限购政策。

解读：限制外国人买房，源自2006年，当时人民币不断升值，外资涌入大陆房市，让价格不断飙高，所以建设部等六部委联合发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，被称为房市“限外令”，2007年后，房地产更被列为外商投资“限制”行业，2009年底推出“向境外投资方出售国内资产征税”的规定，2010年11月，外汇局规定境外人士只能买一套房产。

这次新通知，取消外商投资房地产企业办理境内贷款、境外贷款、外汇借款结汇必须全部缴付注册资本金的要求，也让在大陆工作、学习的“境外个人”可以购买“符合实际需要的自用、自住商品房”，也就是说，除了“地方限购令”之外，买几套都可以。

实际上，目前人民币贬值、资金外流，限外令已没有存在的意义，但取消外商投资房地产企业办理境内贷款、外汇借款结汇须缴付注册资本金这一项，对外资在投资物流地产、商业地产、产业地产有一定帮助。

1.2.4通州住房限购 非京籍在通州购房需满足“双重”要求

通州限购新政8月16日起实施。从市住建委了解到，在政策执行过程中，非京籍家庭纳税或社保要同时满足全市和通州的双重要求。拥有北京市工作居住证的居民则可享受京籍家庭同等待遇。

此次通州限购新政中，对于非京籍家庭，除了在北京没拥有住房，还需要近3年在通州区连续缴纳社会保险或个人所得税，才能在通州区购买一套住房。而在本市限购政策中，要求非京籍家庭在京连续5年纳税或缴纳社保，才可购买一套住房。

解读：北京曾在2011年执行严格的限购政策，此次出台新举措是现行限购政策的升级版，在现行的本市户籍家庭限购2套、外地及单身人员限购1套住房的整体政策框架下，对通州采取的更高限购要求。

限购的背景，是因为受建设北京市行政副中心等利好，通州区商品住房市场成交偏热，投机炒房现象频现，为避免过快透支政策利好，过多吸纳不合理住房需求而出台限购。此次新政出台，政府是希望通过合理抑制通州区域的住房投机投资，给过热的通州区商品住房市场降温，稳定区域市场。

1.2.5上海重庆房产税试点四年影响不大 房地产税改革方向在何方

备受关注的房地产税法被列入十二届全国人大常委会立法规划。事实上，与“房地产税”一字之差的“房产税”试点，已在上海与重庆开展逾四年，但影响十分有限。

2011年１月，上海与重庆率先试点向居民住宅征收房产税。上海房产税试点，主要针对本市居民家庭在当地新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房，家庭人均居住面积超过６０平方米的，和非本市居民家庭在本市新购的住房，适用税率暂定为0.6％；重庆房产税试点主要征收对象为个人拥有的独栋别墅（不论存量房还是增量房）、房价达到当地均价两倍以上的个人新购高档住房，以及在重庆市无户籍、无企业、无工作的个人新购二套及二套以上住房，税率0.5％－1.2％之间。

从试点执行情况看，两地房产税试点大多以户型面积划分，并采取“老房老办法，新房新办法”的政策。但市场反响来看，对房价影响不大；对地方政府财政税收贡献不大；涉及人群有限

解读：从2011年上海与重庆试点房产税，到2013年党的十八届三中全会决定将以往“房产税”的提法转变为“加快房地产税立法”， “一字之差”意味着房地产领域的税收改革上升为房地产税体系建设。

“房地产税”既包括房产税，也包括土地增值税、土地使用税等税种。未来的房地产税改革方向并非单一针对住房保有环节收税，而是把整个房地产行业链条的税费简并，其最终的大方向可能是结构性减税。

目前，地方政府对土地财政过于依赖，楼市一旦有大幅波动，地方经济也会受到影响。一旦房地产税开征，将成为较为稳定的财政来源，这就意味着，房地产税需要像所得税一样，有很广的覆盖面，有庞大的基数做支撑，因此几乎和每一个业主都有关。中国的房地产税应在低端范围给予一定的免征税额，这样可以抑制投资投机性消费。

1.2.6住建部：房地登记统一以地控房   防止一房多卖

国土资源部和住建部联合发出《指导意见》，要求各地做好不动产统一登记与房屋交易管理的衔接。《指导意见》明确：“房屋登记等不动产登记职责将统一整合到不动产登记机构，房屋交易管理职责继续由房产管理部门承担。”这意味着，不动产登记分工已经明确。

根据《指导意见》，房产管理部门职责包括房屋转让、抵押、租赁、面积管理、房屋交易档案、房屋中介、个人住房信息系统建设等工作，以及商品房预售许可、房屋买卖合同网签备案、房屋交易资金监管、楼盘表建立、购房资格审核、房源验核、存量房与政策性住房上市交易管理，房屋抵押政策制定及监督执行等监管工作。而不动产登记机构负责房屋申请、受理、审核、登簿、发证等登记职责。《指导意见》要求不动产登记机构不得随意拆分房屋登记职责。

解读：住建部门的房屋数据和不动产登记衔接的落地将大大推进不动产登记的落实，此外房地登记统一，可以有效落实以地控房，有效防范一房多卖、已抵押房屋违规出售等行为的发生，确保交易安全。

不动产登记工作各地方的进展不平衡，有的地方已经启动，有的地方还在观望状态。而《指导意见》的出台为登记工作提供了规范，将对不动产登记起重要推动作用。

1.3市场动态

1.3.1应对盈利指标下滑  碧桂园抛出最凶猛分拆上市概念

“只要对公司经营有价值的、可以分拆的，未来碧桂园都会逐步分拆上市。”8月19日，碧桂园总裁莫斌在中期业绩发布会上表示，作为一家业务覆盖全价值链的企业，碧桂园的多个板块都存在分拆上市的可能性。

最先启动的是物业和教育板块。据介绍，管理面积已达1.2亿平方米的碧桂园物业管理公司和拥有34所在办学校的碧桂园教育集团计划明年上半年在A股主板上市。碧桂园还在努力盘活估值超过160亿元的酒店资产，目前正在引进合作伙伴，最终也希望能够分拆上市。从其财务报表上看，建筑与非毛坯板块、商用物业板块都具备分拆的潜力。

解读：物业、教育、酒店都是需要较长培育周期、资金周转率低的行业，目前国内对物业和教育板块的估值都比传统房地产行业高，分拆上市既有利于这些板块的独立快速发展，又能减轻碧桂园对这些产业持续投入的资金压力，提升公司市值和经营效率。

1.3.2多家企业剥离地产业务  房地产“黄金时代”不再

房地产“黄金时代”已逝，昔日的“香饽饽”转眼成为“鸡肋”，不少房地产企业开始谋求转型甚至想甩掉这个“包袱”。　房企盈利空间降低，竞争加剧，越来越多的企业开始剥离房地产业务。

8月以来，除了浙江广厦之外，已有数家上市公司宣布撤离房地产领域。8月17日，老牌房企莱茵置业发布公告称，公司更名为莱茵达体育发展股份有限公司，经营范围中取消了房地产开发及经营业务。8月5日，海德股份称公司拟将平湖耀江24%股权出售给耀江房产，基本退出房地产市场。8月2日，匹凸匹发布公告，转让持有的南昌平海房地产开发有限公司15%股权，逐步剥离房地产领域。

解读：企业绩分化日趋明显、净利润率整体下滑的背后，企业要想要做的事情会更多。现如今房地产市场已告别黄金十年，进入高成本、低收益的白银时代，如何在激烈的竞争中生存下来并保持稳定增长，成为企业发展的关键。

为突破发展的困境，不少房企已经宣布寻求战略转型，不断扩展业务范畴。万科在业绩报告会上表示，上半年在做好传统业务的同时，也在加大对物流地产、租赁公寓、教育、度假、养老等新型地产业务、以及物业服务、建筑产业化等地产延伸业务方面的探索力度；同时，恒大地产不断扩展延伸产业链，先后进军体育、矿泉水、牧业、医疗美容等领域，而绿地、华润置地等陆续打通银行融资渠道，或控股或入股，进军银行业，类似相关房企转型的案例还有很多。

与以上品牌房企的多元化发展相比，一些中小房企就没有那么幸运了，未来他们可能在房地产业务中逐渐淡去，如海德股份、华丽家族、莱茵置业等等房企宣告退出深耕多年的房地产业，暗喻着在中国城镇化率已经接近60%的市场背景下，楼市已经进入下半场，房地产行业将呈现规模化聚集与并购重组频繁发生的特征。

1.3.3二套房贷收紧将为一线楼市去火  房价涨速或趋缓

一线城市二套房贷收紧引起市场的警觉。据机构报告显示，进入8月，除北京房贷没有变动外，深圳、上海、广州三城二手房房贷均有明显收紧趋势。业内认为，商业银行主要是观察到了房价上涨背后的金融风险，二套房贷收紧将为这些地区楼市去火，未来这些地区房价涨速或趋缓。

根据融360监测显示，广州各家银行将二套房首付比例全部调至7成，房贷利率也有收紧趋势，在监测的23家银行中，广州银行利率上浮15%。深圳方面依然保持继续收紧态势，建设银行、民生银行 、中国银行 、交通银行已将首套房首付比例提至4成，花旗银行更是将首付提高至5成。另据报道，继深圳部分银行提高二套房贷款首付款比例后，上海已经有9家银行将购买第二套住房首付款比例提高到7成。

解读：由于房企聚焦一线城市导致地价高企，房价上涨趋势不可阻挡，银行提高二套房首付比例，也只是谋求控制房价涨速，而非降低房价。但是，在预期房价将会快速增长背景下，为避免资金缩水，购房需求依然会保持加速释放局面，政策恐将收效甚微。

而且，房贷收紧会给购房者带来恐慌心理，加速其快速入市，在房贷完全收紧前，市场短期内可能会迎来成交热潮。但从央行公布的2015年上半年个人住房贷款数据来看，银行的全年信贷额度剩余有限，按照历年房贷经验，收紧房贷也是正常现象。

1.3.4土地市场转冷    8月全国302城土地成交环比降三成

8月份，全国土地市场转冷，各类型土地成交有明显下滑。据数据显示，2015年8月，全国302城市，各类型土地共成交1553宗，环比7月下跌29.3%；各类土地成交面积为5477万平方米，环比下跌28.1%；成交金额合计为1354亿元，环比下跌16.7%。在土地成交量大幅下降的同时，多地土地市场出现流拍，8月302个城市共推出土地2610宗，流拍土地多达1079宗。

解读：从各等级城市来看，一线城市的土地溢价率最为明显，为25.6%，二线城市为23.1%，三四线城市仅有13.4%。一线城市住宅类用地仅成交7幅，其中上海和广州各3幅，北京一幅。可见，尽管近几年房企逐渐转型，不乏此前深耕三四线城市的房企也把目标转向一线城市，但二线城市仍然是开发商的主要战地，尤其是像南京、苏州等地，在8月高价地频出，可以看出开发商对此类综合能力较强的二线城市仍抱有想象。

1.3. 5万科进军家装行业 计划3年内再造一个北京万科

近期从房地产巨头万科和大型中介链家获悉，双方决定成立合资公司，进军互联网非毛坯产业。北京万科总经理刘肖与链家总裁联手促成了这项合作，万科占股60%，链家40%，新的非毛坯公司依旧由万科主导。

万科和链家的优势互补，双方分别在地产新房和二手房市场具有品牌影响力、积累的客户数据、房源信息等。这意味着，客源及服务能力对这家新家装公司来说都不成问题。

解读：目前家装行业存在低质量、低信任、低服务、高风险的痛点，同时，随着家装行业从增量市场转向存量市场，一手房非毛坯开始转向旧房非毛坯。这对于北京万科和链家来说具有较大的市场空间。

而万科的全非毛坯产品大概占到公司住宅产品20%到25%左右，从交付数据看，万科非毛坯房比例已超九成。而深谙北京市场行情的北京万科列出数据，北京现在有600多万套存量市场，正常情况下8年到10年重新非毛坯一次，不管是家居的智能升级，还是对居住环境的变化要求，每年的市场是非常大的。

实际上房地产市场特别是新建住宅领域，利润稀薄化是大势所趋，不难看出开发商向产业下游拓展的目的，做得好有利于提升利润，而且联手懂行的中介商更是降低了风险。

1.3.6万达并购美国世界铁人公司   成全球最大体育经营公司

继收购马德里竞技部分股权和瑞士盈方后，8月28日，万达正式宣布，以6.5亿美元并购美国世界铁人公司（WTC）100%股权，并购后万达体育也成为全球规模的最大体育经营公司。  

万达集团宣布以6.5亿美元并购美国世界铁人公司100%股权，这是万达集团今年在体育业务板块发起的第三次并购行动。在今年1月，万达以4500万欧元购买马德里竞技足球俱乐部20%股份；在2月，万达再度以10.5亿欧元控股欧洲体育传媒巨头盈方体育传媒集团。此次并购令中国公司首次拥有了一项国际顶级体育赛事产权，并购后万达体育也成为全球规模的最大体育经营公司。

解读：万达其并购世界铁人公司将实现多重目标，首先做大万达体育产业规模；其次帮助万达掌握体育产业核心资源，铁人三项运动是世界耐力运动的核心，世界铁人公司独家拥有世界铁人三项赛事的主要品牌，并购使万达直接拥有了该领域的核心资源；三是完善万达体育产业布局，通过系列并购，万达形成了体育赛事举办、运动员经纪、赛事营销、赛事转播的全产业。

1.3.7中国逾60家上市房企发行境内公司债  融资超2500亿元

年内已经有超过60家上市房企（包括港股）在内地通过公司债融资，预期融资高达2500亿元，2014年全年只有15家融资成功，金额只有235亿元。

仅8月就有14家企业发布内地公司债或非公开发行股票，募集自资金648亿元。例如，8月17日，远洋地产宣布，中国证券监督管理委员会于2015年8月12日已批准远洋地产有限公司发行最高金额达100亿元，年期不多于15年的公司债券建议；8月16日中南建设非公开发行募资额47亿元；同日，中粮地产发布公告称，已获准面向合格投资者公开发行面值不超过23亿元人民币的公司债券，采用分期发行方式，其中第一期发行规模20亿元。

解读：中国房地产行业下行的长期拐点出现，特别是在人民币弱势的情况下，海外融资的难度与风险都明显增加。但与此同时，房地产企业对资金的需求不减，这也导致更多企业将融资目光转向国内。而且，今年以来国内融资渠道审批略有宽松，对房企来说，公司债的目前平均融资票面成本在4%-5%左右，相比其他融资渠道，成本并不高。

2、东莞

2.1经济层面  

2.1.1东莞32镇街上半年经济成绩单出炉   寮步消费力破百亿元

东莞32个镇街上半年经济成绩单目前已全部出炉，今年上半年寮步镇GDP依然保持较快的发展势头，上半年全镇GDP总量为119亿元，全市排名第七，前六位分别是：虎门、长安、东城、南城、厚街、塘厦。

其中寮步社会消费品零售额达105亿元，居全市第一。从公布的数据来看，寮步依然稳居第一梯队，成绩最为突出的是社会消费品零售额，上半年达到105亿元，排名全市第一，超过了第三产业发达的虎门、厚街、南城等镇街，成为今年上半年全市唯一消费力破百亿元的镇街。据分析，该镇社会消费品零售额数据如此可观，最大贡献应该是寮步车市的强力拉动。

解读：从经济强镇的数据发现，GDP增速快的南城和长安两个镇街，其发展都较为均衡，经济结构也更合理，尤其是南城今年上半年，南城固定投资重新回到正常轨道，1-6月，4个在建重大项目完成年度投资计划的52.5%，对南城的健康发展起到了定海神针的作用；同时天安数码城囤积的创客人才，对于南城发展的影响也是不可限量；而且项目、投资之外，上半年南城经济最大的闪光点莫过于创新驱动，主要经济指标全线飘红也被归结于这一点。而经济强镇中面临较为不利局面的是厚街。在主要经济指标方面，厚街上半年GDP增幅仅为2.9%，固定资产投资和规模以上工业增加值更是出现了负增长。

而中游镇街方面，大部分发展较为平稳，但与去年同期相比，显然今年更依赖于固定资产投资的增长，在上半年固定资产投资增速排前五位中，有四个被中游镇街揽获，分别是横沥增长77.3%，茶山增长52.5%、万江增长40.8%、常平增长40.4%。其中，横沥成为一匹“黑马”，从中游镇街中脱颖而出，其GDP增速高达9.7%，排在全市第三位，这固然有投资拉动的因素，但其创新驱动发展带来的影响却更值得关注，今年以来，横沥以协同创新中心为引擎，深入推进创新发展，取得了显著成效，上半年该镇规上先进制造业增加值11.9亿元，增长9.5%，实际上，横沥今年异军突起并非昙花一现，手握创新驱动的“法宝”，横沥的后续发展更加可期。

而在欠发达镇中，东坑的成绩最为优秀。实际上，东坑近几年一直保持低调发展。去年同期，东坑GDP增长10.1%，增速全市排第四，表现优异。今年亦不遑多让，东坑上半年实现GDP增长9.1%，增速排全市第五，与去年同期相差无几。其次是是石排， GDP7.5%的增速、规模以上工业增加值9.1%的增速、固定资产投资17.9%的增速都高于全市平均水平，同时此前引进的安博物流一期已经投产，二期已于7月动工建设；东立-普洛斯基本建成，部分仓库投入运营；气派科技已于近期试产；域嘉已于今年5月动工建设，为石排发展带来活力。

2.1.2东莞发改局副局长：集体所有停车位涨跌须由业主同意

《广东省定价目录(2015年版)》本月15日起施行，新版只保留12种65个定价项目，授权东莞市政府管理范围的定价事项仅留30项，包括管道燃气配气价格及销售价格、公办幼儿园和中小学收费等。

对于停车位上涨的事情，市发改局副局长陈志超回应称，车位售价和停车费是两个不同的概念。属于业主集体所有的停车位，其租金及管理费定制标准，要按照双方拟定的物业合同执行。　在此前提下，一方面物业不能推翻合同约定，擅自调高停车收费。另一方面，合同到期后的定价收费，也需要经过双方协商。

有业委会的由业委会与物业管理公司协商，没有业委会的则由“双过半”业主(即参与表态业主人数占业主总人数过半，参与表态业主所拥有的住房面积占小区总住房面积过半)协商，协商同意后，才能达成新的定价标准。

解读：随着近年来东莞经济持续快速发展，市民生活水平不断提高，汽车保有量逐年递增，据今年3月底召开的东莞汽车产业发展研讨会透露，东莞汽车保有量已超过170万辆。目前东莞住宅小区停车服务收费仍在执行政府指导价，即小车停放首1小时(含)，室内、露天均免费;6小时(含)以内，室内不超过5元，露天不超过3元;6小时以上，室内、露天都是最高每2小时1元;若是按月停放，室内每月不超过350元，露天每月不超过180元。

与周边的广深地区相比，东莞的停车费一向处于较低水平。广州住宅区停车服务费执行分段分类收费，小车室内每小时2.5元，露天1元，12小时限价7.5元。而深圳住宅类标准为第一小时5元，第二小时起1元每小时，每天最高收费15元。相对而言，东莞停车收费标准低得多。

而自从“今年8月份停车收费定价放开”的通知公布后，东莞停车位是否上涨，会否出现大幅度上涨，引起热议，政府针对这些疑问回应“集体所有停车位涨跌须由业主同意”，稳住了众多小区业主的恐慌。

2.1.3松山湖生态园发展势头强劲 全国高新区评比跃升20位

松山湖(生态园)最近公布的年中总结显示，上半年园区各指标上扬，实现地区生产总值110.66亿元，同比增长9.3%。值得关注的是，在今年最新的国家高新区评比当中，松山湖(生态园)跃升20位，在115个国家高新区当中排名第30位。

解读：能取得这样的成绩，跟松山湖政府的努力分不开的。今年上半年亮点方面，松山湖(生态园)共引进华为大学、大连智云等18个重大建设项目，累计投资14.7亿元，完成上半年计划投资的130%，占年度计划的43.7%。

而在重大平台方面，台湾高科技两岸生物技术产业基地共引进11个项目，协议投资总额37.25亿元。截至目前，两岸生技基地聚集约140个生技产业项目。另一平台中以产业园，引入5个合作项目;机器人产业基地则引进培育机器人企业70余家，22个优质项目进驻。

而为了支撑松山湖科技发展，在人才工作方面，松山湖已引进一批顶尖的高层次人才和团队，人才创业项目17个，其中市领军人才1名，博士7名，硕士9名，另有16个省国际科研创新团队、5个市创新创业团队、30个市创业领军人才，但高端和中等层次人才总量都不足。与邻近的深圳高新园区存在一定差距，具体来看深圳高新园区累计引进国家“千人计划”人才86名、博士7000多名、“海归”20000多名、高科技人才10万多名。

2.1.4南城西平片规划新增2所小学  公办学位饱和状态望缓解

日前，东莞市城乡规划局公布了《关于南城东片区控制性详细规划D 05、B 07　街坊地块控规一般调整的批前公示》。规划透露，两块地原本建居住用地的地方，将规划改建成建小学和幼儿园，位置就在南城体育公园附近。

一所小学在雅园路和东四路之间，这里原本规划为二类居住用地，这次调整后将调整为小学用地，用地面积32489㎡，建筑面积38987㎡，容积率1.2，建筑密度40%，建筑限高30m，绿地率35%，配建车位48个，规划48班小学；另外一所小学在西平机动车检测站和南城体育公园之间，原本规划是文化娱乐用地，这次调整后将规划为小学用地，用地面积不变，建筑面积由63423㎡调整到33976㎡，容积率由2.8调整为1.5，建筑密度调整为35%，建筑限高24m，绿地率40%，停车位36个，规划36班小学。

同样在南城体育公园的西侧，原本规划为街头绿地的一个地块，将调整为幼儿园用地，用地面积5488㎡，建筑面积7034㎡，容积率1 .3，建筑密度40%，建筑限高18m，绿地率35%，配建车位27个，规划18班幼儿园。

解读：开学季，有人欢欢喜喜上学去，有人发愁没学位，城区尤以南城缺学位。而这个规划的调整，对于居住人口越来越庞大的西平来说，无异于一大好消息，将能缓解学位紧张的局面。

2.1.5科学组团助推新型城镇化建设   清溪拟重新划分五大片区

从8月11日召开的清溪镇今年第23次党政联席会议上获悉，针对现有片区划分存在的名称不科学、空间布局散乱等弊端，该镇计划将现有的4个片区科学组团，重新划分为5个片区。

解读：清溪镇委书记黄宇富表示，重新划分全镇片区的主要目的是通过科学打造组团，助推该镇新型城镇化，促进全镇各村（社区）均衡发展。

2.1.6电商扶持门槛或降低  东莞7000家制造业中意跨境电商

东莞目前有约7000家制造企业从事跨境电商业务，今后还将加大电商业的发展力度，促进电商的发展。据市商务局介绍，从今年开始，东莞连续三年对电子商务企业给予1.5亿元财政扶持。目前东莞对电商销售、电商服务、电商物流园区、电商人才等一共有14个扶持项目。

而对于一些企业提出的享受扶持门槛过高的问题，市商务局副局长黄朝东透露，明年将出台一个对于电商扶持的新的规定。新的规定对于扶持的门槛可能会放低一点，支持力度放大一点，范围也扩展一点。

解读：实际上，东莞连续三年对电子商务企业给予1.5亿元财政扶持。目前东莞对电商销售、电商服务、电商物流园区、电商人才等一共有14个扶持项目，足见政府对电商的重视。

未来莞将力推规模比较大的企业尝试电子商务平台。虎门的电商产业园已经获得全国第二批电子商务示范基地，接下来，大朗、松山湖、常平也都在规划自己的电子商务产业园区，这样将对电子商务的发展形成一个良好的氛围。

2.1.7国内最大候机楼东莞CBD国际航空港开业 无缝接驳地铁R2线

8月19日，筹备多时的东莞CBD国际航空港开业，是全国最大规模的候机楼。新启用的航空港位于南城总部基地附近，将无缝接驳明年通车的东莞地铁R2线，届时市民前往周边各大机场将更为方便。

目前东莞共有5个候机楼，在市区的候机楼有万江、东城和南城3个。从万江和东城的候机楼出发，前往广州白云机场需要80分钟，到深圳宝安机场需要70分钟。而新落成的东莞CBD国际航空港，由于地处东莞大道旁，上高速非常方便，前往各大机场平均比其他位于市区的候机楼要快10分钟。

2.1.8东莞企业营业执照三证合一  企业登记只需要去工商局

企业登记时，要依次到工商、质监、税务办理不同证照，往往奔波繁琐。以后，这三个部门的证照将合成一个证照，由工商部门统一核发。从东莞市工商局了解到，从9月1日起，东莞将全面推行“三证合一”登记制度改革，实施“一证一码”登记模式。

市工商局相关负责人介绍，新的企业营业执照还加载了18位统一社会信用代码，意味着，企业将拥有全国唯一的“身份证”，将有利于消除监管盲区。此次改革适用于各类企业、农民专业合作社及其分支机构，但是，个体工商户、外国(地区)企业常驻代表机构暂不实施，待国家有关部门明确相关事项后再组织实施。本次改革极大简化了市场准入手续，降低了投资创业成本，可促进大众创业。 

2.1.9厚街打造三万平米创业园 “三有”创业者可拎包入驻

厚街“创客园”由东莞名家具设计研发院负责筹建，目前，该项目已初步选址在厚街镇中心区商业配套完善地带，以改造、盘活原有物业的方式，首期打造3万平方米的“创客园”。该园除为创客们单独提供约20平方的个性化办公室外，还将设有洽谈室、会议室、多功能培训室、健身室、公共饭堂、书吧、咖啡屋、生活超市等便捷公共配套设施，甚至整个园区的环境、园艺，也将别具创意品位。届时，创客们可轻松拎包入驻创业。

“‘创客园’并非传统租赁物业，也不是任何人都可以入驻，关键要有想法、有方案、有执行力。”名家具设计研发院副院长王建球表示，为此，该园区将主要招纳有好的创业项目的创客、户籍大学生创业者、正在创业期的小微企业等入驻，并鼓励企业高管利用空余时间创业当老板。首批开放区域约8000平方，预计年底可挂牌投用。

作为厚街打造“双创小镇”的布局之一，除首期建设3万平方米“创客园”外，接下来，厚街还计划整合近年新崛起的写字楼资源，打造辐射面更广的创意、创客、创业一条街。

2.2政策动态

2.2.1  8月17日起开发商拿预售证 要找规划部门核实建筑面积

从8月13日举行的东莞市规划行政审批改革工作动员大会上了解到，8月17日，《东莞市规划行政审批改革方案》将正式实施，全面实施改革方案之后能为开发企业节省2-5个月的时间，节约开发成本数百万元，同时意味着房地产开发企业再想要拿到预售证，除了要跑住建、房管等部门外，还要多跑一个规划部门。按照之前与规划部门签订的承诺合同，在预售前找规划部门核实建筑面积。一旦房地产开发企业没有按照之前报备的设计图施工、加建超建，都会拿不到预售证。

解读：此次规划行政审批改革的一大亮点，就是“宽进”，也就是简化审批程序，能减则减，能并则并，对房地产企业来说着实提供了很大的便利，不仅节省了大量时间，也为企业节省了一笔不小的开发成本和费用。

而另一大亮点就是“严管”——严格依法依规罚没超建面积。以前房地产开发企业要拿预售证，是不需要经过规划部门的，而全面实施规划行政审批改革后，一个房地产开发项目在预售前，要找规划部门测量核实容积率、建筑面积等重要技术指标，一旦发现存在加建超建，那就没法拿到预售证，除非被罚没加建超建的实物，或罚没售卖加建超建的违法所得。，对房企起到震慑的作用，规范房地产业。

2.2.2东莞农民自建住宅 基底不能超150平米违规无安置房资格

农民个人建房住宅基底面积不超过150㎡，层数不大于4层，人均建筑面积不应大于60㎡。根据东莞市政府官网披露的《东莞市农民住房管理暂行办法》，东莞要求所有农民住房改造集约用地、合法依规，并坚持市场导向。目前该办法已正式实施，有效期两年。

根据该办法规定，东莞农民住房主要包括4种情况，即拆迁安置房、农民公寓、农民安居房和保障性住房。由于保障性住房建设情况较为复杂，该办法提出将积极探索符