中原：前三季度土地市场供需旺 品牌房企继续攻城掠地

今年前三季度全国土地市场跌宕起伏，年后市场短暂火热后陷入低迷。上半年全国主要城市均在大力消化库存，房企拿地意愿低迷。今年第三季度土地市场出现火热，局部城市高溢价拿地现象频繁出现，楼面地价创新高。随着市场的持续回暖，库存消化压力有效缓解，并且货币环境的逐渐宽松，开发商资金链宽裕，拿地需求更为迫切。

8月央行再次降准降息，贷款利率处于历史低谷。新房市场销售持续回暖，开发商资金回笼到位。回归东莞土地市场，三季度东莞土地供需回暖。万科、碧桂园、保利等一线房企均现身拿地，本土中小企业也表现抢眼。9月底东莞住宅消化周期仅6.23个月，供不应求的矛盾持续恶化，而开发商土地储备量明显不足，购地迫切。第四季度随着土地供应的放量，土地回暖行情仍然可期。

一、 今年三季度土地市场供需两旺，土地市场回暖可期。

三季度关键数据一览：

三季度总体叙述：

今年东莞的新房市场迅速回暖，成交量一路创新高。与新房市场形成鲜明对比的是土地市场，并没有出色的表现，主要是前期库存消化压力，可储备土地量充足。随着库存被快速消化，供不应求的局面显现，新房市场的火热蔓延至土地市场。今年三季度土地市场呈供需两旺，从供应来看，今年第3季度土地供应46宗，占地面积合计278.83万㎡，环比增加60.9%，同比增加200.44%。其中，商住地供应19宗，占地面积合计84.45万㎡，环比增加277.96%，同比增加651.87%。成交方面，土地成交48宗，占地面积321.54万㎡，环比增加244.66%，同比增加389.63%。其中，商住地成交13宗，占地面积49.21万㎡，环比增加130.96%，同比增加155.46%。今年三季度土地市场明显升温，供应量增加，缓解购地需求。

价格方面，今年第三季度商住地成交楼面地价2674元/㎡，环比下降24.87%，同比下降1.06%；商住地成交单价6351元/㎡，环比下降20.08%，同比上升14.16%。二三类镇区成交突出，地价大幅回调。

二、 土地政策扫描：地方城市优化土地资源利用，源头上调整供求关系。

点评：三季度土地政策重点在优化土地资源的利用，从而促进房地产平稳发展。国土部继续加大闲置地的处罚力度，盘活闲置地，促进开发投资。地方城市更多是从优化土地资源的利用上，如海南省、青岛市等均在优化资源开发房地产，从供应端上平衡供求关系。

二、全国土地市场

1、三季度土地市场跌幅收窄，楼面地价创新高。

今年前三季度全国土地市场跌宕起伏，年后市场短暂火热后陷入低迷。上半年全国主要城市均在大力消化库存，房企拿地意愿低迷。今年第三季度土地市场出现火热，局部城市高溢价拿地现象频繁出现，楼面地价创新高。随着市场的持续回暖，库存消化压力有效缓解，并且货币环境的逐渐宽松，开发商资金链宽裕，拿地需求更为迫切。三季度土市场跌幅收窄，出让金大幅回升，将开启土地市场渐热的行情。

2、9月土地市场出让金升温，土地拍卖热度攀升。

9月全国土地供应量升温，国土部门加快用地的审批程序，供应量刺激购地需求释放。9月全国出让金和楼面地价大幅升温，并且溢价率也大幅回升，反映土地拍卖热度持续攀升。9月份土地市场成交回暖，更多的还是基于一二线城市的成交景气回升，三四线城市土地市场成交量升温。

三、东莞土地市场

（一）、土地供应

1、今年三季度东莞土地供应井喷放量，供应热度迅速升温。

今年三季度土地整体供应量创近7个季度新高，政府加快推地步伐。

据东莞中原研究部监测数据显示，2015年第3季度东莞土地供应46宗，面积合计278.83万㎡，环比增加60.9%，同比增加200.44%。其中，商住地供应19宗，面积合计84.45万㎡，环比增加277.96%，同比增加651.87%。商业用地3宗，面积合计4.95万㎡，环比减少11.41%，同比增加239.34%。工业用地18宗，面积合计147.49万㎡，环比增加57.99%，同比增加94.28%，其它用地6宗，占地面积合计41.94万㎡，环比减少19.36%，同比增加898.2%。从各类型的地块的面积占比来看，商住地占比30.29%，商业用地占比1.77%，工业用地占比52.9%，其它用地占比15.04%，商住用地供应比例增加，工业用地唱主角。此外，莞城、虎门、石排分别有一宗商业用地供应。

今年三季度东莞土地市场井喷式放量，土地供应热度迅速升温，一方面是供应计划下，三季度政府往往加快推地步伐；另一方面新房市场供不应求的局面加剧，新房市场的火热增加开发商的拿地信心，当前正是推地最佳时机。政府把握推地契机，顺势加大部分二三类区域的土地供应。此外，经济环境持续严峻，土地财政的需求增加，需要通过卖地来增加财政收入。

2、三季度商住地走出供应低位行情，其中不乏热点区域地块。

三季度各月商住供应保持平稳走势，紧缺局面有所改观。

据东莞中原研究部监测数据显示，今年三季度商住地供应19宗，面积合计84.45万㎡，环比增加277.96%，同比增加651.87%，建筑面积合计196.23万㎡，环比增加287.21%，同比增加775.43%。从月份供应走势来看，7月、8月、9月分别供应占地面积30.67万㎡、25.89万㎡、27.89万㎡，供应量保持较为平稳走势。

今年三季度东莞商住地供应量迅速走高，回到2013年的供应水平。三季度商住地供应量激增，供应紧缺的局面有所改善，主要有几点原因：其一，新房市场库存低位运转，品牌开发商的储备量明显不足，购地补仓的需求强烈，正是政府推地契机。其二，承接深圳客的区域持续热销，清溪等区域顺势而为，加大土地供应。其三，政府加大水乡片区的发展，麻涌、中堂等区域加快推地步伐。今年三季度商住地供应量活跃，其中不乏热点区域的地块和个别优质地块。其中，虎门、清溪等房地产热点区域均有地块供应，万科斩获了虎门博涌社区两宗商住地，碧桂园斩获清溪3宗地块。

3、局部镇区房地产作为支柱产业的地位凸显，二三类镇区供地活跃。

从供应区域来看，2015年第三季度商住地供应全是镇区地块，占地面积领先的分别是麻涌、清溪、茶山，占地面积分别是：13.13万㎡、9.97万㎡、9.24万㎡。建筑面积前三位的分别是：虎门35.32万㎡、麻涌27.44万㎡，松山湖22.96万㎡。麻涌、清溪、茶山、樟木头、望牛墩等镇区的房地产日益发展渐热，主要是政府加大房地产地块供应力度，房地产作为支柱产业的地位凸显。

2015年第3季度东莞挂牌上市土地情况一览：

（二）、土地成交

1、三季度土地交易量活跃，土地财政收益大大改善。

根据东莞中原研究部监测数据显示，今年三季度东莞土地成交金额为46.56亿元，环比上季度增加103.37%，同比增加200.2%。其中，商住地成交金额31.25亿元，环比增加84.59%，同比增加191.63%，商住地成交金额贡献总金额的67.12%。

今年三季度土地供应放量，刺激成交活跃，土地财政收益也明显改善。今年三季度土地成交金额创下2014年7个季度以来最高的成交记录。一方面是土地交投量的升温，拉升成交金额；另一方面是上半年土地市场深度低迷，下半年急需卖地增加财政收入。

2、三季度土地成交回升势头明显加快，整体土地交易火热。

三季度土地整体交易量创新高记录，工业用地继续唱主角。

据东莞中原研究部监测数据显示，2015年第三季度东莞土地市场成交48宗，占地面积合计321.54万㎡，环比上季度增加244.66%，同比增加389.63%，为历年来新高的记录。成交建筑面积合计650.7万㎡，环比增加230.38%，同比增加411.22%。分类型来看，商住地成交13宗，占地面积合计49.21万㎡，环比增加130.96%，同比增加155.46%；商业用地成交1宗，占地面积合计1.37万㎡，环比减少75.44%，同比减5.92%；工业用地成交26宗，占地面积合计196.82万㎡，环比增加295.85%，同比增加383.03%，工业用地占整体成交量的53.3%。

三季度土地整体交易量创新高，主要是工业用地和其他配套用地成交大幅放量。商住地市场也出现快速回暖，整体回暖势头强势，主要有几点原因：其一，政府着手加快推地节奏，商住地供求紧张的关系有所缓解，吸引企业入市购地，个别地块吸引多家企业参与竞拍，市场交投热度升温。其二，经过近一年的市场回暖行情，库存被快速消化，并且新房市场供不应求的关系显现，企业土地储备量不足，急需拿地补仓以备后续开发。其三，热点区域政府推地顺势而为，刺激企业扩张的拿地需求。

3、三季度商住地成交发力显著，市场热度大幅攀升。

据东莞中原研究部监测数据显示，今年第三季度商住地成交13宗，占地面积合计49.21万㎡，环比增加130.96%，同比增加155.46%，建筑面积合计116.86万㎡，环比增加145.68%，同比增加194.76%。从月度走势来看，7月成交4宗，占地面积合计23.69万㎡，建筑面积54.68万㎡；8月成交5宗，占地面积9.26万㎡，建筑面积合计20.01万㎡；9月成交4宗，占地面积16.26万㎡，建筑面积合计42.16万㎡。

三季度商住地成交乏力显著，市场热度大幅攀升，主要有几点因素：其一，央行再次降息降准，融资环境进一步宽松，销售资金又回笼到位，开发商资金链宽裕。其二，政府部门加快土地审批进度，供应放量，刺激需求释放。其三，二季度的销售回暖增加了房企拿地信心，而东莞局部区域的楼市供应缺口增大，急需补充货量。其四，部分热点区域顺势而为供应地块增多，热点区域地块受到市场资金追捧。本月推出的地块大多能顺利交易，仅有石排和横沥2宗商住地无人问津流拍。

4、临深片区地块受到市场热捧，水乡片区将成为“后起之秀”。

据东莞中原研究部监测数据显示，从本季度各镇区的成交情况来看，清溪成交3宗地块，占地面积合计9.97万㎡，全被碧桂园斩获，虎门成交2宗，占地面积合计6.12万㎡，被万科地产收入囊中，该地块是万科和万达携手合作的项目。从拿地分布来看，承接深圳客的区域持续成为市场开发热点，碧桂园继续加大清溪的扩张力度，万科深耕虎门，保利扩大樟木头版图。水乡片区将成为后起之秀，碧桂园进驻麻涌，万科也通过协议拿地进入万科市场。水乡片区在政府规划的大力扶持、地价低廉、土地资源丰富、承接广深客户需求，片区开发日益渐热。

5、一线品牌房企继续攻城掠地，本土中小型企业也表现抢眼。

2015年3季度开发商拿地结构分解图：

据东莞中原研究部监测数据显示，今年第三季度商住地房企拿地格局中，外来开发商有碧桂园、万科和保利地产合计拿下7宗商住地地块，占地面积合计32.01万㎡，建筑面积合计73.33万㎡，占全市62.75%。经过上半年的市场快速消化，一线品牌房企的快建快销模式，土地储备量明显不足，并且在售货量也告急。万科、碧桂园、保利等一线品牌房企继续在东莞攻城掠地，并且布局的区域均集中在自己熟悉的区域。碧桂园扩张清溪，保利扩大樟木头版图，万科深耕虎门市场。本土房企合计拿地6宗，占地面积合计17.2万㎡，建筑面积43.53万㎡，占全市37.25%。本土房企拿地特点主要是以小规模地块为主，地价偏低，倾向相对落后的镇区拿地。

6、二三类区域地块成交突出，商住地楼面地价逆市下滑。

据东莞中原研究部监测数据显示，2015年第三季度东莞商住地楼面地价为2674元/㎡，环比下降24.87%，同比下降1.06%。由于三季度土地成交以二三类区域地块为主，地块价值低于一线发达区域，商住地楼面地价也逆市下滑。

7、土地素质决定土地拍卖热度，高溢价地块重现市场。

据东莞中原研究部监测数据显示，今年第三季度东莞商住地溢价率为32%，是2014年第二季度以来的又一高位记录。本季度成交13宗商住地，有6宗地块溢价成交。其中溢价率最高的是编号2015WG038清溪重河村吸引4家企业抢夺至55轮，最终溢价率达到152%，另一宗编号为2015WG025位于清溪青湖工业园的商住地吸引5宗企业参与竞拍至23轮，最终也是被碧桂园以溢价69%斩获。清溪地块受到市场追捧，主要是看好临深片区未来承接深圳客的前景。土地综合素质佳的地块受到市场资金追捧，综合素质良好的地块土地拍卖热度也高。高溢价地块重现市场，土地市场热度已率先回升。

2015年第3季度东莞土地成交一览：

四、后市展望

① 、国土部门加快用地审批程序，土地供应有望放量。

全年土地市场供应往往呈现“先慢后快”的节奏，今年前三季度东莞土地市场供应未见放量，上半年供应量较为低迷。第三季度土地供应步伐有所加快，但商住地供应紧缺的局面延续。而当前经济下行压力不减，东莞部分企业撤离，将会增加政府对卖地增加土地财政收入的需求。四季度国土部门将加快用地审批呈现，热点区域和一线发达镇区或有地块供应上市，整体土地供应将有望放量。

② 、地产政策面持续宽松增强市场多方信心，利于土地市场回暖。

9.30政策明确，非限购城市商业贷款首付降低至2.5成，这将直接降低购房入市的门槛，利好市场延续回暖的态势。今年来房地产政策持续宽松，二套房首付降低至四成，首套房降低至2.5成，公积金异地贷款的落实，这次利好政策在频繁刺激新房交投的活跃。得益于一系列利好政策的实施，新房市场宽松回暖。政策面的利好一方面能增强市场多方信心，另一方面利于新房市场延续回升态势，蔓延至土地市场，土地市场有望迎来反弹行情。

③ 、货币环境的宽松以及新房销售资金回笼到位，提升开发商拿地的积极性。

8月底央行再次“双降”，经过5次降息后，5年以上贷款利率下降至5.15%，为1991年以来的最低谷。利率的低谷，可以直接降低开发商的融资成本。今年前三季度光大地产、碧桂园、金地、保利、星城地产、乐富地产等销售金额已经超越去年全年的销售额，反映多家企业资金回笼到位。货币环境的宽松，也利于开发商的融资，新房市场的销售资金回笼又到位，反映开发商的资金链较为宽裕，拿地扩张的积极性也较高。

④ 、市场供求矛盾持续恶化，开发商购地扩张的需求迫切。

根据中原监测数据显示，截止2015年9月底东莞住宅存量为508.24万㎡，比上月微小上升0.77%，消化周期为6.23个月，比上月进一步走低。市场消化周期处于历史低位运行，市场消化力强劲，供求失衡的局面加剧。

东莞局部区域如凤岗、塘厦、长安以及中心城区的供应量严重紧缺，市场的供求矛盾恶化。库存低位运转，一来无法及时满足购房需求的释放；二来推动房价上涨，与购买力脱节。国土部门将加快推地步伐，平衡供求关系，利于行业平稳健康发展。多个开发商的土地储备量明显不足，而市场供求矛盾的恶化，开发商拿地扩张的需求更为迫切。

⑤ 、10月土地拍卖热度将延续，小规模地块继续盛行。

根据中原监测数据显示，未来阶段性东莞土地市场将有10宗土地挂牌入市，占地面积合计47.5万㎡，建筑面积合计97.48万㎡。其中商住地成交8宗，占地面积合计34.73万㎡，建筑面积合计87.27万㎡，工业用地仅1宗，占地面积6.62万㎡，建筑面积5.3万㎡，其他用地1宗，占地面积6.14万㎡，建筑面积4.91万㎡。10月土地市场拍卖热度有望延续，部分热度区域有地块供应，如虎门博涌社区又供应一宗占地5万多㎡的地块，被万科地产再次收入囊中，折合楼面地价3200元/㎡。石碣供应3宗连体地，随着城区新房市场供应严重紧缺，挤压需求向外溢，石碣地块有望被市场关注。除了虎门地块占地规模较大外，其余地块占地规模较小，小规模地块再次盛行。

即将挂牌交易用地一览：