瑞峰：东莞三季度8成镇区价格上涨 深圳客成交贡献过半

一 、整体概括：利好政策频出刺激需求释放   供需量价创新高成常态

1、全国环境：“新政”出台力度和频度将减弱   楼市预计保持量涨价稳的态势

经济方面：中国社科院财经战略研究院发布报告称：三季度中国经济总需求下降，国内生产总值(GDP)预计增长6.9%左右，投资增速仍然趋缓，消费增速平稳，出口暂时出现改善迹象，工业增速略微回落，结构性通货紧缩严重。为保增长，第三季度中国政府推出了一系列稳增长措施，包括批准更多的基础设施建设和下调抵押贷款首付比例；致力于推进调结构的措施，比如国有企业改革；支持中小企业的发展，决定设立国家中小企业发展基金等措施，对经济起到一定的促进作用。

2015年第四季度，在稳增长、促改革、调结构各项政策措施效果逐渐显现的影响下，中国国内生产总值(GDP)预计增长7.1%，呈现稳定向好趋势。从需求角度看：消费向好、投资趋稳、出口困难；从供给角度看：第一、二产业平稳、第三产业较快增长。而主要经济指标方面，CPI预计温和上涨，PPI预计继续下降，因为第四季度是猪肉消费旺季，预计价格继续上涨，拉动居民消费价格指数(CPI)继续上涨到2.4%左右；而国际大宗商品价格处于低位，中国采掘工业和原材料工业产能过剩现象比较严重，主要受此影响，工业生产者出厂价格指数(PPI)同比降幅预计为6%左右。

而从行业来看：（1）贷款及融资需求，房地产行业和落后、产能过剩行业对银行贷款和“影子银行”融资需求增长缓，有的持续收缩,贷款和融资风险上升；（2）银行利率，银行业净利润同比增速持续多个季度下滑，不良贷款快速上升；（3）证券业，政府对证券行业采取的措施第四季度预计不会取消，证券行业业绩恢复困难，保险公司净利润受证券投资收益变动影响大；（4）房地产开发投资，房地产行业面临供给过剩风险，住宅新开工面积同比增速和房地产开发投资增速或持续大幅度回落。

政策方面：2015年三季度，全国房地产市场迎来小幅回落，为刺激需求持续入市，中央继续出台宽松的货币信贷政策：多轮降准降息等货币政策组合发力，构建金融宽松环境；发改委下调住房转让手续费 ；境外机构和个人国内购房限制放开；首付房首付降至2.5成、推进公积金异地贷款等一系列政策。

四季度随着中央和地方层面救市政策的逐渐到位，“新”政出台的力度和频度预计会减弱，后续刺激或聚焦于原有政策的细化和深化，但同时会有些相关的政策出台：（1）、已明确大方向的政策，将加快具体细化和落地，比如鼓励开发商由开发销售向租售并举模式转变，政府还需围绕降低开发成本、提升房企盈利能力，创新土地出让制度和财税优惠政策；（2）已落地的政策，还要进一步研究如何有效地激励市场化主体，如首套利率下限定为7折、二套首付比例降至4成，首套房首付降至2.5成等政策，由于部分银行响应度不到位，导致这些已落地的政策一直处在“空转”状态，需要政府进一步出台针对性政策（如政策补贴、税收优惠）以激励市场化主体积极执行政策；（3）另外，政府在政策面还会相关的刺激，有望继续看到降准、降息政策出台、金融机构的流动性或进一步打开、财政政策支持力度也可能进一步增加。 

楼市方面：“330”新政 之后，2015年上半年全国大部分城市房地产销售量迅速从低迷中反弹，市场迎来明显的回升期，购房需求提前被透支，进入第三季度，各地楼市成交出现放缓的态势，尤其7、8月份成交表现略有下滑，但房价指数却一再加速上行，原因有：1、传统营销淡季的影响，成交量下滑属于正常情况，但同比增幅依然处于高位，行业回暖趋势并未发生根本性改变，助力价格稳步运行；2、在政策指向没有发生变化、信贷环境依然趋宽的情况下，消费者对于房价上涨还是予以坚定信心；3、股市波动较大，大部分高净值人士目光重回楼市，豪宅市场的向好也为房价继续上升注入了更多动力，而且为刺激楼市的持续热闹，中央政府再度加以取消限外令、公积金首付低于2成、首套房首付最低2.5成等一系列利好政策的刺激，让“金九”楼市回归热销的局面，全国第三季度整体成交还是较为可观。

展望第四季度，年末将是房企业绩冲刺的关键时刻，也是今年最后一搏的时期，因此房企必定加大供应，并采取更加多样、积极的策略以求快速出货，提振销售；尤其二、三、四城市库存高企的区域或将采取让利、促销等降价行为进行跑量，但成交量不会像去年那样上涨。去年楼市四季度的上涨主要因为是“930”重磅政策推动，今年再现成交飙涨的可能性低，但是在目前宽松大环境之中会保持稳步增长的态势。

而价格方面，目前房地产价格趋势虽已现稳步上涨势头，但对于三、四线城市而言，受限于供应过剩、需求疲软等客观因素，四季度房价仍然难现全面上涨；并且就一、二线城市来看，目前大多数城市房价已经来到了较高位置，前期积压的购房需求在前三季度的楼市畅销中基本获得释放，继续快速上涨的可能性不大，因此四季度房价增速或将有所放缓。

2、东莞楼市：三季度住宅火热非住宅遇冷     区域分化冰火两重天

一系列利好政策的效应逐渐显示，2015年第三季度东莞楼市一如既往的向上运行，楼市供需量价齐创同期新高似乎已经成为了家常便饭，7月延续楼市“淡季不淡”的传奇，8月楼市“抢跑”成功，金九成色十足，三季度的东莞楼市给我们交上了一份满意的答卷。

从推货情况来看，三季度东莞供应放量，纯新项目入市积极，松湖片区新品更是扎推上市以迎市场挑战；从楼市成交来看，东莞的火热离不开深圳客户的支撑，成交出众的项目多来自临深、滨海等片区。而临深片区作为今年最热片区，其成交的深圳客户占比基本达8成以上，供不应求矛盾突出，片区存量严重不足，新推产品备受欢迎，“受捧盘”现象频现，项目普遍上调价格，区域价格上涨幅度较大，均价已过万；松湖、滨海片区也在深圳客户的带动下，片区楼市热度迅速上升，为吸引深圳客户二三季联动、电商营销等营销手段发挥至极致。从存量上来看，楼市供不应求局势依然严重，成交的高位运行，而供应的理性推货，致使楼市库存量直接下滑中，截止至2015年9月30日，东莞住宅存量为478万㎡，消化周期不足6个月，其中临深、水乡、大石龙片区的库存严重告急。

二、供应情况：三季度供应放量历年同期新高    松湖片区新品扎推上市

今年以来，东莞供应市场虽然保持着活跃状态，但上半年楼市更多的侧重于去库存，新品新增量相对较少，而随着楼市库存量的降低，供需矛盾进一步的加深，三季度供应市场开始放量，全市住宅供应量约223.57万㎡，环比上涨21%，同比上涨27%，创历年同期新高。

1、月度走势：2-5月去库存为主供应低迷    6-9月放量供应稳步上涨中

从每月的供应量走势来看，今年的供应市场是平稳向上，1月因新品集中上市，供应井喷创下103.4万平的历史高位后，2-5月主要是去库存，供应量在30-60万平的位置上徘徊，6月因半年冲刺供应量有所回升，7-8月虽然是传统淡季，但在火热的市场行情下，房企加推热情不减，供应量依然保持着在70万平左右运行，9月适逢营销旺季，供应有所放量，供应量上升至87.55万㎡。

2、物业类型：松湖片区别墅产品供应放量    写字楼新增呈倍数增长之势

从各物业类型来看，三季度供应依然是以洋房新增为主，共有56个项目加推，新增面积占总供应的78%。上涨幅度较大的是别墅产品和写字楼产品，其中别墅产品新增量23.11万㎡，同比上涨115%，环比也上涨30%，一方面是因为三季度新盘入市量增加，而部分新盘为拔高项目品质，首推别墅，如翡翠松山湖、丰华悦园、光大山湖城、晟园、翔龙御湖居、信鸿香溪水岸等项目；另一方面松湖片区别墅产品集中上市，片区有6个项目进行供应，面积约11.34万㎡约占别墅总供应的5成。另外，莞城万科中心和大朗纺织交易广场的写字楼产品批量上市，三季度写字楼供应上涨趋势明显。

3、区域供应： 松湖、临深片区供应量最高  大朗、凤岗位列冠亚军宝座

今年第三季度，东莞全市共有26个镇区有住宅产品新增，主要集中在临深片区和松湖片区，三季度两大片区住宅供应量皆超60万平，新增量合计占总体供应的57%；松湖片区中，大朗、寮步、松山湖供应量皆超过十万平，都进入区域排行榜前十。其中大朗有4个项目供应，主要是纯新项目（松湖朗悦、翡翠松山湖）提供，供应面积约22.44万㎡，位于区域排行之首；其次是凤岗镇，供应面积约22.35万㎡，纯新盘锦龙湾畔单盘提供约11万㎡的住宅产品；清溪同样借助新盘入市来上位，三季度有4个项目有住宅产品推出，其中纯新项目碧桂园翡翠湾批量新品推出。

今年前三季度，东莞供应相对活跃的是松湖片区和临深片区，片区供应量在150万㎡左右徘徊。从历年同期来看，除了松湖片区外，其他六大片区前三季度的供应量基本和2013年走势相同。临深片区作为近几年来深圳客户的“常驻”之地，其供应市场一直都是在七大片区中名列前茅，今年前三季度片区整体供应占很大比重，但凤岗、塘厦已不再是供应的主体，清溪、黄江、樟木头的供应紧随而上。

和历年同期相比，今年前三季度松湖片区的涨幅最大，供应量156万㎡，一跃成为七大片区之首。一方面因深圳客户强势的加盟，片区楼市升温快速，房企抓住出货时机；另一方面因为去年冷淡的楼市环境，大部分项目延续至今年上市，寮步、松山湖、大朗等皆有多个项目上市，且因为楼市行情向好，项目多采用批量加推策略，致使片区供应量快速上涨。

4、房企推货：本土、外来房企平分秋色    万科、光大地产供应超20万㎡

从房企推货情况来看，今年第三季度东莞供应市场本土房企和外来房企平分秋色，万科集团旗下项目供应依然保持活跃，共有5个项目有新品推出，主要集中在虎门和长安区域，总供应量26.08万㎡排在第一，热销项目如南部湾万科城更是频频加推；本土品牌房企凭借天骄御峰、新项目光大山湖城以及锦绣山河等项目，供应量22.68万㎡排在第二位。随着楼市行情向好，纯新项目入市的增多，本土房企推货明显加快，三季度东莞有4家本土房企入榜，除光大地产外，金舜房地产、信鸿集团、名巨地产等皆进入排行榜。

5、产品分布：70-100㎡刚需产品主角地位依然牢固    100-130㎡供应占两成以上

6、项目推货：松湖片区纯新项目扎推上市    热门区域新盘去货率快

今年第三季度，东莞全市共有66个项目住宅新品加推，纯新项目有17个，其中松湖片区就占有8个。市场的火热，新盘销售向好，清溪碧桂园翡翠湾和长安的紫荆1号在推出新品不到3个月内就基本卖完，光大山湖城、翔龙御湖居去货率基本达到7、8成。

三 、成交情况：深圳客户撑起半边天    1-9月住宅成交赶超2014全年

一系列利好政策刺激需求释放，加上深圳客户的强势加盟，今年东莞楼市行情一路高歌向上，自二季度以来住宅成交量已经连续6个月创历年同期新高，持续5个月在80万平的高位上运行，二三季度的季度成交量皆在250万㎡之上，前三季度成交量已经达到655.14万㎡，已经超过了2014年的全年成交水平，预计今年2015年全年成交超过900万平将成大概率事件。

1、月度趋势：金融调控政策密集出台   刺激购房需求持续稀放

2015年东莞楼市的火热离不开一系列利好政策的出台，三季度多项金融调控措施密集出台，央行再次降息，信贷利率降至史上最低，房企的融资成本和购房者的购房成本进一步降低；降低公积金二套房的首付和首套房首付降至2.5成等政策的出台将进一步释放刚需和改善的需求，也增强了购房者入市意愿；在面对日益上涨的楼市，东莞方面也顺应时势，除公积金贷款政策外，再一次调整普通住宅标准，刺激楼市成交的上涨。

2、物业类型：住宅热闹非住宅遇冷    松湖片区商务公寓需求旺盛

从成交的各物业类型来看，三季度东莞住宅产品成交一片红火，同比上涨幅度都较大，而非住宅产品如商铺和写字楼则遇冷，成交相对低迷，商务公寓和车库成交则呈现上涨之势。主要是因为：1、今年的住宅市场向好，在持续利好政策的刺激下，住房市场红海一片是必然；2、商务公寓作为一种宜公宜居的投资产品，备受深圳投资客的青睐，三季度松湖片区商务公寓成交约3.15万㎡，占全市商务公寓成交的5成以上，其中星城翠珑湾、嘉宏松湖里的鱼、东方银座中心城等项目成交皆过百套，排在个盘（商务公寓）排行榜的前五；3、在互联网、电商的冲击下，商铺的成交市场日薄西山之态逐现，传统的商铺销售需要创新观点来突围。

3、供销比：楼市旺销供求矛盾凸显   热门区域新品去货率超9成

三季度，东莞楼市的新品的去货速度明显加快，据统计，三季度255.59万㎡的住宅成交量中，约有4成是三季度新上市的新品，环比二季度比例有所上涨；其中如万科金色悦府、名流印象花园、保利中惠中央公馆、紫荆1号、珠江观澜御景等热门区域的项目新品销售率更是达9成以上，在一定程度上支撑着楼市的高速运转。从供销比走势来看，东莞楼市自3月起开始已经连续7个多月处于供不应求状态，在旺盛的购房需求下，东莞的库存量急速下滑。

4、片区成交：深圳客带动临深、松湖、滨海片区成交上涨   需求不足东北片区下滑

从七大片区成交分布来看，2015年前三季度临深片区依然是东莞楼市成交的主战场，比重约3成，其次是滨海片区，约占18%，中心城区和松湖片区比重相同，约占16%。从各季度的片区成交分布来看，临深片区是从二季度开始成交快速上涨，片区比重上涨近10个百分点，主要是因为330新政后深圳房价快速飙升，深圳客户外溢速度加快，临深片区成交增加的同时，供不应求局势也在蔓延，深圳客开始转战松湖、滨海片区，两大片区成交比重在三季度皆有所加大；中心城区和水乡片区基本以本地客户为主，楼市成交基本维稳，而东北片区和大石龙片区的成交比重则下滑趋势明显，本地需求透支和外溢、外拓资源缺乏等是其一大原因。

5、成交结构：70-100㎡刚需仍为主角   三季度130-160㎡产品成交上涨趋势明显

从成交结构来看，70-100㎡的刚需户型主角位置不变，占42%；100-130㎡的微改善户型紧跟其后，占22%的比重。从季度的成交结构来看，上涨较为明显的是130-160㎡的改善户型，主要由南部湾万科城、碧桂园翡翠湾、绿茵温莎堡香缇、天骄御峰等项目贡献。

6、房企排名：万科集团依然是领头羊   前三季度吸金90多亿            

7、个盘排名（按套数）：

四、价格情况：8成以上镇区出现上涨趋势  临深片区最为突出

1、物业价格： 洋房、别墅、商铺、车位均价呈上涨趋势  商务公寓小幅下滑

2、片区情况：临深、中心、滨海片区呈上涨趋势  东北片区下滑较为明显

从片区成交价变化来看，临深片区和滨海片区上涨幅度最为明显，其中临深片区助涨因素主要是有深圳客所拉动的，尤其旗下凤岗、塘厦镇的成交连续5个月破万，成为领涨的代表；推动滨海片区上涨的原因则有“镇改市”、虎门港规划利好、品牌房企项目集中入市、深圳客逐步进驻等一系列因素刺激的；松山湖波动较为明显的原因是前期成交以松山湖项目成交为主，而后期转向大朗、寮步、大岭山等区域的成交，而这些区域价格价格相对松山湖的价格稍低，所以使得片区价呈现下滑趋势；而东北片区由于库存量较大，本地需求有限又难以吸引外围需求进驻，导致部分项目降价走货，使得片区均价呈现下滑趋势。

3、区域价格走势：8成以上镇区出现上涨趋势  大朗凤岗清溪等镇最为突出

2015年9月成交价格与3大重要节点月份进行对比可以看出，8成镇区都出现不同程度的上涨，上涨幅度较为突出是凤岗、清溪、大朗等镇，深圳客是助力涨价的主要因素；而价格下滑的趋势则表现在高埗、石碣、企石、万江等镇，主要是因为区域需求不足导致。

五、营销情况：主题类活动为主流   二三级联动、电商渠道为挖掘深圳客的利器

今年楼市与2014年是处于完全不一样的宏观环境，所以市场表现也尽不相同，但与2013年楼市类似，今年楼市从春节之后就一路热闹，房企每月推货力度都不逊色，推货节奏铺排紧凑，所以房企面对“金九银十”也没有特别着急，甚至提前在8月走货，导致“金九”中上旬市场以消化库存为主，到下旬才加快推货节奏。面对国庆黄金周，房企推货热情还是较为高涨，近30多个项目举办营销活动，足见抢夺“银十”市场的决心。

从开盘推货与成交来看，与2014年低迷大环境不一样，今年东莞楼市一系列利好政策刺激之下，楼市迅速由冷转暖，并一路热闹，5月份开始成交可谓月月热闹。为避开“金九银十”的竞争剧烈的营销旺季，不少项目选择在8月份进行开盘或新品抢先入市，如龙泉幸福里、碧桂园翡翠湾、珠江观澜御景、广基自由星城、金地仟佰汇等新盘或新品已在8月份陆续入市，并获得不俗的去货，销售率基本维持在8成以上。而“金九”进行开盘的项目为水榭兰亭、锦龙湾畔、江畔豪庭·贝悦湾等3大项目，市场主要是新品加推为主，集中分布在临深片区、松山湖片区、中心城区等重点区域，对楼市火热度的保持起到很大助推作用。

从推货的成交情况来看，临深片区项目得益深圳客的大力支持，9月新开项目基本都处于旺销的态势，如凤岗锦龙湾畔首推300多套83-121㎡3-4房产品，去货基本9成以上，成交价均价为11614元/㎡；塘厦珠江观澜御景推472 套101-114㎡大三房，开盘劲销433套，销售率也在9成以上，成交价均价为10148元/㎡等项目，足见临深片区热度，而且价格基本都在万元之上运行，上涨趋势明显。

另外，成交产品来看，70-100㎡刚需户型依然是主流，去货最快；改善型户型100-130㎡较为畅销，成为二次置业客户的首选，而130㎡以上的改善户型走货一般，并没有太大的起色，别墅成交保持稳步上涨的趋势。

从定价与开发商心理来看：今年政策环境宽松、成交持续热闹、热点区域面临缺货的良好环境下，房企心态早已从2014年的悲观中走出来，“保持价格平稳运行”或“酝酿提价”是今年房企普遍心理。涨价比较明显体现在临深片区，尤其凤岗、塘厦两大区域均价已连续5个突破“万元”大关，区域项目提价幅度明显，如金地仟百汇已从从开盘价格8900元/㎡—10000元/㎡—12000元/㎡—15000元/㎡阶梯式上涨，尽管价格提升，但依然备受深圳客追捧，屡屡创下“受捧”的成绩。

但从全市来看，涨价较快的区域或项目都是有深圳客大力支持的，若以本地客户为主项目，涨价的动力不足，部分项目甚至需通过“降价”来拉动成交，尤其表现东北部区域的项目，东莞目前区域分化明显。

从现场活动与人气来看， 与去年房企大手笔营销活动对比，2015年“金九”则相对低调，没有以往高调、极具人气的明星活动，而是转向有主题性、家庭亲子类的活动，如幸福家庭公益摄影、捕鱼、小黄人主题公园、教师节感恩、中秋应景活动、超级迷宫乐园等中小型活动。尽管活动没有以往大手笔，但每周都有暖场活动登场，保持项目的热度吸引客户上门，大部分项目客户来访量相对可观，人气不减，带动成交，实现“金九”。

另外，二三级联动、电商渠道利用也成为开发商出货的利器，大部分成交低迷的项目启动二三级联动，为项目输送深圳客之后，项目成交都会得到明显的提升，如沙田的礼顿金御海湾、洪梅中熙香堤公馆、道滘君汇半岛等项目，在深圳客的带动之下，成交都明显上涨。

六、存量情况：住宅存量478万㎡  消化周期仅6个多月  去货压力小

1、存量分布：临深、水乡、大石龙片区消化周期不足5个月   厚街、虎门存量最多

2、存量结构：70-100㎡刚需是主角   200㎡以上豪宅别墅产品占比较大

七、开工情况

1、整体状况：三季度开工节奏急速上升    开工量环比同比皆飘红

2015年第三季度东莞共有51个项目取得了开工许可证，合计总开工量为527.32万㎡，其中住宅开工量为339.9万㎡，环比增加115%，同比增加41%；非住宅开工量为187.41万㎡，同比增加195%，环比增加67%。

2、新开工走势：第三季度走势直线上升   7月份开工量突破三百万平

2015年进入第三季度后，商品房开工量呈直线上升趋势，7月份开工量突破300万㎡，创下2015年最高点，同时也刷新了近年最高开工的记录。房企经过上半年的大力推货后，库存出现不足，急需补充房源，因此带动房企的开工积极性；与此同时，楼市热闹、市场预期向好、房企资金回笼快速等因素坚定房企对楼市的信心，使得全市的开工量明显提高。经过7月高涨的开工后，对后市储备已有一定的保障，加上“金九银十”到来，房企再度回归推货上，开工量正常回落，预计四季度仍会保持稳中有涨的趋势。

3、新开工区域分布：临深片区为开工主力   桥头41.9万㎡居首

2015年第三季度共有27个镇区、51个项目动工，面积合计527.32万㎡，开工热情高涨。从区域来看，第三季度东北片区的桥头帝庭山花园和石竹山水园望景台两个项目规模开工，促片区开工排名第一；横沥40.91万㎡的开工面积挤进了第三名，盛和雅颂和御河湾花园皆有10万㎡的贡献。而临深片区依然是开工主力，黄江、凤岗、塘厦和清溪的开工量都是名列前茅；而非住宅方面，东城得益于民盈中心的贡献，供应量突出。

4、新开工各类型：洋房独占半壁江山    车库开工量跃居第二

第三季度有洋房、别墅、商铺、车库和办公等物业类型开工，仍然以洋房为首， 285.17万㎡的开工量占据半壁江山；其次得益于民盈中心的贡献，车库产品106.15万㎡跃居第二；别墅开工54.72万㎡，排名第三；紧跟其后的是办公产品48.58万㎡、商铺产品32.7万㎡。

5、新开工明细 ：开工热情保持稳中有涨  纯新项目中惠领秀动土

八、后市展望

1、推货：预计近50个项目有新品上市   纯新盘约25个  松山湖片区是亮点

从新开工及预售证的情况来看，2015年第四季度预计近50个项目有新品上市，全新项目预计有25个，住宅新增供应量将达200万㎡以上。推货方面， 70-130㎡刚需及首改户型仍是主流产品，成为房企回笼资金的快销品，别墅产品也不甘落后，有碧桂园怡景湾、班芙春天、莲湖山庄二期熙龙湾、罗马景苑·逸景湾、盛和雅颂等项目有别墅推出，因受股市震荡的影响，投资豪宅再度成为客户理财的重要渠道；房企方面，第四季度保利、中惠、碧桂园、鼎峰等品牌房企推货力度持续加强，成为新盘新货的供应大鳄；区域方面，松山湖片区是推货重点区域，三分之一的新盘都来自该片区，临深片区由于塘厦缺货明显没有新品及时满足深圳客需求，深圳客户将分流到凤岗、清溪、虎门、沙田、厚街等区域。另外，横沥、东坑、石排、望牛墩等区域也有新品入市。

2、市场：交通升级为深圳客持续进入东莞提供支撑   四季度深圳客到莞置业热度不减

今年3·30新政发布之后，深圳的房价一路上涨，成为全国领涨区域的代表，从去年2万多均价一路上涨至35000元/㎡，高房价的压力之下迫使深圳客外逃，而东莞受益最为明显，成为承接深圳客的重点区域，凤岗、塘厦等区域近7成以上的房源被深圳客收入囊中。

而第三季度东莞更是传来多重利好，东莞将与广深8条地铁对接，意味着以后来往莞深两地将更加便利，为深圳客持续进莞提供支撑；加上目前深圳尽管成交量已经持续下滑，但房价居高不下，所以深圳客外逃仍是趋势；目前东莞大部分区域和项目都在为挖掘、迎接深圳客做准备工作，预计第四季度深圳客到莞置业的热度不减。

3、营销：二三级联动、电商渠道为拓客重要渠道  业绩不佳项目或适当让利促销

从今年营销策略上来看，挖掘深圳客成为大部分项目的重要策略，尤其临深片区、滨海片区、松山湖片区等区域的项目，二三级联动、电商渠道都用到极致，为项目带来众多深圳客，助项目成交打开了新局面，预计第四季度该举措使用的范围将持续并进一步扩大。

另外，房企面对年终冲刺业绩的压力之下，或出现适当的降价促销，尤其是桥头、横沥、石龙、高埗、石碣等区域，由于本地需求有限，而外围进驻客户不多，导致区域项目去货压力巨大，建议采取适当让利的行为来刺激客户入市；营销策略方面，主题类、特色类的活动仍是主流，预计大手笔的明星造势活动在第四季度也不会大范围的出现。

4、成交量：四季度住宅成交量或超250万㎡  全年住宅成交量有望破900万㎡

延续多年的 “3成首付”门槛，终于进行下调。今年“9·30”房贷新政，非限购城市首套房最低首付降至2.5成，足见第四季度依然处于宽松的政策环境，对东莞楼市持续热闹非常有帮助。“银十”（2015年10月1日-15日）签约量已达34.97万㎡，预计银十成交80万㎡的几率很大，第四季度整体住宅成交预计在250万㎡，主要是第四季度楼市政策环境宽松；新盘新品入市量大，碧桂园、中惠、保利预计都会有大量新品推货入市；深圳客进莞的脚步持续加强等因素推动，2015年全年住宅成交量冲破900万㎡。

而从东莞各大片区来看，第四季度旺销片区仍将集中在临深片区、松山湖片区、滨海片区等三大区域，新盘新品大量推出也主要来源以上三大片区；中心城区由于新盘入市较少，市场以加推为主，成交将平稳运行；而大石龙片区、东北片区、水乡片区等片区除道滘、沙田等热点区域成交稍旺之外，其他区域或继续走淡。

5、成交价： “让利、平稳、涨价”三线并存  均价在9500元/㎡上下浮动

第四季度预计“让利、平稳、涨价”三线并存。一方面房企为冲刺年终业绩，刺激客户快速入市，前期成交一直不理想的项目，或采用“降价跑量”的方式来换取资金的流动，尤其是水乡片区及东北片区的常平、桥头、横沥等镇；另一方面受深圳客青睐的区域涨价动力仍存，尤其是临深片区的凤岗、塘厦等镇，价格仍有望继续上涨，但整体成交占比或缩减，无法带动整体价格大幅上涨；从推货区域来看，第四季度成交量重点区域或集中在松山湖片区，而该片区整体均价水平在全市排名居中，所以整体来看，第四季度东莞住宅均价或在9500元/㎡上下浮动，保持平稳的运行。