中原：单周住宅成交刷新高 东莞银十楼市火热收官

据监测发现，近期和目前东莞楼市营销活动尤为平淡，除了以往惯用的明星营销销声匿迹外，中大型主题活动也明显减少。由于营销现场的上门客户较多，部分开发商开始“能省就省”，甚至完全取消一些平日最简单的美食DIY、儿童操作比赛等小型活动。另外统计发现，楼盘的媒体推广力度也显著减弱，仅有寥寥三四个项目发布新闻报刊广告，而且多是碧桂园旗下的项目。如此反映楼市火热下，开发商更加注重利润最大化，为了提高项目的实际成交率，愈加重视线下拓客。目前市场蓄客以线下拓客为主流，还有灵活运用二三级联动和电商营销提升项目成交量。

利好就是出货的时机，避免认筹时间过长流失客户。

按照以往，通常项目认筹量达到一百多到2百多就会实现开盘入市，但近期发现越来越多的项目开始过分追求认筹量，有的项目要求认筹量达到300~500个才愿意开盘。事实上，从近周一些项目开盘情况来看，认筹量明显不能保障高开盘解筹率，开发商还是需要根据自身状况和市场变化应势而为。如某个项目尽管认筹量已近三百个，与推货量相当，但由于主力户型属于改善，且前期价格口径释放的价格较低，开盘当天价格高于客户预期，造成开盘当天解筹率很低。又如某项目仅推售一百多套产品，认筹量却多达500多个，尽管开盘已卖完，但是前期认筹时间也浪费过多，完全没有必要。据监测发现，预计于近日开盘的某项目认筹量已达400个，但推货量才200来套，事实上前期认筹花费了太多的时间、物力和精力。

东莞中原研究部认为，目前客户的入市信心已经比较高而且心态上怕后市涨价太快，其当前入市心态较为急切。利好就是出货的时机，开发商应避免认筹时间过长流失客户。具体分析理由如下：一、认筹过久容易造成营销节奏较慢浪费时间和流失客户。据监测发现，目前某楼盘的不少认筹客户纷纷退筹，流入区域内其他楼盘。二、虽然认筹作为项目销售前的关键战役，起到“前期蓄客、市场试探、利于定价”等作用，但开发商资金回笼仍以实际签约为定。市场火热下，在认筹环节耗时太多反而不好，客户真正签约成交才最靠谱。三、尽管高房价挤压大量深圳客外溢东莞置业，但近两年深圳客持续强劲外溢，前期需求已透支太多，市场可消化的需求量会逐渐减少。四、目前品牌房企垄断势头猛烈，客户争夺战会越加热烈，适当抢机入市容易占有一席之地。

二、一级市场

本周土地交易信息：