瑞峰：优质地块不失吸引力 保利万科扩大东莞疆土

一、全国土地市场 

全国主要城市的供地节奏继续加快，总量同比环比皆有所增加，但整体成交量下滑，楼面均价环比微降、同比增幅收窄、整体仍呈平稳涨势，数据显示：2015年10月，全国300个城市共推出土地2504宗，环比减少3%，同比增加7%；推出土地面积9653万平方米，环比增加2%，同比增加11%。共成交土地1796宗，环比减少17%，同比增加6%；成交面积5857万平方米，环比减少27%，同比减少11%。成交楼面均价为1632元/平方米，环比下降2%，同比上涨21%；平均溢价率为20%，较上月上升0.3个百分点，较去年同期上升11个百分点。

而全国300个城市在成交量下滑的同时，溢价水平增幅明显，原因是：1、土地市场的热潮仍然集中在北京、上海、杭州、南京等重点城市，其中北京丰台区域热地频出，南苑乡及花乡两宗地块刷新总价高价地次席；2、土地市场频频出现激烈竞拍，楼面价前十的地块中除天津南开区地块底价出让外，其余9宗地溢价率均达到50%，上海青浦区地块的溢价率甚至达到191%；3、品牌房企拿地方面，中粮、首创、天恒联合体以85.95亿元竞得北京丰台区南苑乡地块，距北京历史总价高价地仅一步之遥，而葛洲坝溢价50%砍下北京丰台区花乡地块，直接领涨溢价水平。 

二、东莞土地市场

2.1、整体概括：土地市场骤然降温  供需均处于年内的最低水平

2015年10月全市共有8宗土地挂牌出让，合计面积约32.57万㎡，环比下降48%，主要是工业仓储用地的供应减少。商住商服用地方面，供应6宗，面积合计约24.75万㎡，环比上升3%；4宗商住商服用地成功交易，合计面积约13.6万㎡，环比下降20%。

2015年下半年土地市场供需持续回暖，然而10月土地市场却骤然降温，供应量与成交量均处于今年月度的最低水平，主要体现在以下三个方面：

1、工业仓储用地的供应大幅下滑，拉低整体供应。10月供应的下滑，主要是因为工业仓储用地供应的大幅减少，相比9月份60.01万㎡的供应量，环比下降81%；而商住商服用地供应保持平稳态势，24.75万㎡ 的供应量环比上升3%。

2、石碣、厚街地块出嫁遇阻，接连流拍导致成交量下滑。位于石碣镇五环路以北、莞深高速以西三宗连体地块，总占地面积14.17万㎡，全部惨遭流拍，原因是地块体量巨大，周边配套还有待完善；加上目前石碣楼市库存较高，去货相对缓慢，让房企进驻石碣犹存疑虑，不敢贸然出手。位于厚街汀山社区6.96万㎡的地块，也无人问津，惨遭流拍的厄运，主要因为地块周边较为荒凉，配套不够完善；再加上厚街楼市库存持续高企，去货缓慢，让房企对厚街的发展信心不足。据统计，今年前10月全市共流拍土地8宗，而10月份流拍土地4宗，占今年总体流拍宗数的一半，是导致10月成交量下滑的重要原因。

3、优质地块不失吸引力，房企深耕热情不减。10月份土地市场气温骤冷，但是面对优质地块，品牌房企还是稳操胜券。其中，万科以底价拿下虎门博涌社区推出的第5宗商住地，加上前期拿下的4宗相邻地块，或将再打造另一个“万科城”，成为大社区，地块邻近又有万达，预计未来将成为虎门居住氛围及商业氛围都较为浓郁的新兴区域。茶山镇横江村出让商住地块被保利溢价13%夺去，地块所在区域交通方便，商品房项目集中，预计未来居住生活氛围浓郁。另外，本土开发商中，德升实业拿下东坑镇一环路侧一宗的商住地块，环鑫地产将大岭山大沙村一宗商住地收入囊中，足见相对优质的地块依然受宠。

2.2、挂牌交易明细：万科保利皆有拿下优质地   开发商进驻石碣厚街有疑虑

成功出让方面，主要表现在：

1、虎门博涌地块皆被万科收入囊中。位于虎门博涌社区第五宗商住地，毫无悬念地被万科地产底价拿下，面积约2.94万㎡ ，楼面地价为3200元/㎡。得益于虎门“撤镇设市”的利好，虎门镇成为楼市热门区域之一。在政策的支撑下虎门三旧改造进程加快，整合出来的土地资源逐步加大，虎门博涌社区今年共推出5宗商住地，合计占地面积约15.38万㎡，且5宗博涌社区地块相邻，皆被万科斩获，凸显其深耕虎门的决心，由于地块成交楼面地价较高，加上当前虎门火热的成交大势，预计项目建成后定价将高于周边项目。

2、保利进驻茶山，扩大东莞战略布局。茶山横江村的一宗地块占地面积约为5.82万㎡，起始价为19496万元，起始楼面地价为1523元/㎡，保利（东莞）房地产有限公司经过3家开发商6轮的竞拍，最终以21996万元斩获。该地块位成功出让的原因在于：地处茶山镇商贸中心区，周围交通干线纵横，距离R2线茶山站2公里左右，交通便利；周边设施配套齐全；茶山商品房项目集中的区域。而保利自2011年进驻东莞首个项目松山湖的保利红珊瑚后，创下非凡佳绩；紧接着，樟木头保利生态城助力其打开临深片区市场；清溪保利中惠中央公馆又奠定了其强大的影响力；近来，寮步保利·中惠悦城在认筹阶段已备受关注。如今又进驻茶山，足见其深耕东莞的战略，未来势必会继续开启东莞扩张模式。

3、东坑地块德升实业拿下，楼面地价1150元/㎡。东坑地块被东莞市德升实业投资有限公司以底价拿下东坑镇一环路侧一宗的商住地块，该地块面积约为1.4万平，起始价3908万元，楼面地价1150元/㎡。这是东坑今年首次出让的商住地块，地块东面为东坑镇繁华中心区东兴路，周边有医院、市场、学校等完善配套，居住氛围较为浓郁。在东坑镇在售项目较少、本土购房需求加大的现状下，加上东坑土地价格低廉，房价也较低，房企此时入驻，开发项目或更易得到购房者的青睐。

4、环鑫地产夺下大岭山地块。东莞市环鑫房地产开发有限公司拿下大岭山大沙村一宗编号为2015WG048的商住地。该地块占地面积3.48万㎡，起始价为11200万元，起始楼面地价为1461元/㎡。此地块地理位置一般，生活配套设施目前不够完善；但是地块紧挨着大岭山大道，交通相对发达。另外，大岭山凭借靠近松山湖的地理位置优势，成为松山湖住房需求的辐射区域，承接了一定的松山湖购买力，未来楼市将有更大的发展，所以这是地块成功出让的重要原因。

流拍方面：石碣、厚街地块皆惨遭流拍的厄运。位于厚街汀山社区的地块，面积约为6.96万㎡，起始价为26440万元，起始楼面地价为1900元/㎡，这是厚街在2015年首次出让地块，但无人问津，惨遭流拍。汀山社区在广深高速公路的厚街段的出入口处，并且未来地块北面规划有桥连通南城与厚街，足见地块位置相对优越，未来深圳与南城两地的客户或会外溢到此地；但是因为地块周边较为荒凉，周边配套匮乏；再加上厚街楼市库存持续高企，去货缓慢，让房企对厚街的发展信心不足。

石碣镇连续推出三宗“连体”商住地块，总占地约14.17万㎡，起始总价约为4.57亿元，全部以流拍收尾。地块紧挨着莞深高速出入口，来往东莞各地以及深圳广州都较为便利，交通方面较有优势；但地块周边以一些电子厂以及工厂居多，生活配套相对缺乏。因为对于规模较大居住小区来说，生活、商业配套的不完善对项目的销售及业主的生活都将有影响，从而影响房企拿地的积极性。

2.3 、协议出让明细：南城虎门皆有协议出让   面积合计约3.34万㎡

10月东莞协议出让市场出让2宗地块，其中一宗位于南城，出让年限为50年，地价是935元/㎡，被东莞市奇乐实业投资有限公司获得；另一宗地位于虎门，出让70年，地价是1050元/㎡，东莞市天伦实业有限公司将其收入囊中。

2.4、待拍地块: 南城再拍4宗地下空间地   面积合计约1.43万㎡

11月将有6宗商住用地进入待拍环节，分别位于茶山、南城和麻涌。其中，茶山镇茶山村有一宗商住商服用地待拍，面积约为5.73万㎡ ，起始价为16800万元，起始楼面地价为1332元/㎡。地块地理区位优越，广深铁路和石大公路横贯，交通道路方便。南城总部基地为缓解停车位不足等困境，在六月份已经推出1.5万㎡的地下空间，本月再拍4宗地下空间地块，其中1宗0.89万㎡位于宏七路，另外3宗约0.55万㎡位于宏七路西侧，面积合计共1.43万㎡。麻涌镇麻三村在11月份也将待拍一宗商住商服用地，面积约为0.28万㎡，起始价1206万元，起始地价1709元/㎡。地块位于麻涌的中心地带，交通四通八达，地理环境得天独厚，是一个极具投资价值的好地方。

三、后市展望

根据东莞2015年的供地计划，政府供地计划完成度普遍较低，预计在剩下的两个月土地供应量将会增大，多宗地块推迟延缓至今年年尾上市。另一方面，今年以来多次降准降息，政策利好、利率的低谷，有利于降低购房者置业和房企融资的成本，加上新房销售资金回笼到位，将直接提升房企拿地的积极性，四季度土地市场或将升温。

政府推地节奏或会保持活跃状态，10月份共有两次土地预告：2015年东莞第9期的土地预告有20宗地块出让，合计出让面积约103.59万㎡，其中商住商服用地仅有1宗，位于长安镇东门路，面积约为0.97万㎡；剩下的地块基本为工业仓储用地，少数属于地下空间用地以及商服用地，分布在南城、大朗、长安、清溪、大岭山等区域。

而2015年东莞第10期的土地预告大岭山、万江、麻涌和石排等区域将有14宗约72.66万㎡的地块出让，其中大岭山4宗，面积合计约24.71万㎡；万江2宗，面积合计约10.98万㎡。工业用地方面，凤岗将有3宗工业用地入市，面积达17.28万㎡。