被救不如自救--政府暂未出招 企业调策自救

陈栋 摄 

张华（化名）点燃了一根烟，当一缕轻烟从他嘴中吐出时，他长长地叹了一口气。张华目前任职长安一地产公司营销总监，“四年了，从来没有像今年这样糟糕过”。当记者将“东莞市政府可能不会救市”的说法第一时间告诉他时，他显出一脸的无奈之情。5分钟后，他似乎接受了现实，缓缓地对记者说道：“现在是到了调整策略应对市场的时候了。”

开发商提出救市建议

去年房贷新政实施后，市场观望氛围浓厚，由于没有采取大多数楼盘通用的降价策略，张华所在公司的项目一直以某个价格坚挺，鲜有消费者问津。因此，项目一直处于销售困境之中。

一个月之前，张华仍然抱有一丝希望，以为楼市疲软状况将要得到改观。这个时候，全国各个城市关于“救市”一词开始发起并愈演愈烈。重庆政府做出农村居民进城购90平方米以下住房、二手房免征契税的大胆决定；杭州推出购房者住房公积金贷款最高额度由50万元提高到60万元、房地产开发企业的企业所得税按下限预征等举措；上海、南京、河南、西安等10多个城市政府也先后发起“救市”运动。最重要的在于，这种运动也得到了中央部门的默认。 

其他城市政府先后救市的大形势似乎给东莞开发商找到了借鉴。这个时候，一个由某协会发起的组织开发企业联合要求政府救市的呼声开始越来越高。作为开发商方面的职业经理人，张华也表达了希望东莞市政府能够出台一些利于刺激市民地产消费和减轻开发商压力等方面的观点。记者从一份未对外公开出来的材料中看到，截至2008年7月，东莞房屋未售库存超过371万平方米，如果按照今年全市月均成交28万平方米计算，东莞市至少需要1年多的时间才能消化完存货。

鉴于库存压力激增、持续疲软成交所导致的多种问题同时并显等前提，开发商提出六大方面希望政府能给予政策支持的建议。其中包括恢复购房入户、降低或取消占销售额4%的城市建设专用金和0.2%的预售款监督管理服务费、延长去年高价拍卖的地价款支付期限等。

“被救”不如“自救”

仿佛一夜间，美好的愿望被残酷的现实给击毁。

28日，东莞市城市管理局局长钟耀祥在出席由住房和城乡建设部主办的城市园林绿化工作座谈会时表示，虽然东莞的房地产市场跟全国的趋势一样，相对比较低迷。但是，刚性需求仍可支撑。东莞尚未到需要政府出台救楼市政策的程度。

东莞政府不用救市，钟局长的理由似乎让开发商无懈可击。

钟局长表示，之前东莞的房价出现快速上涨，房价的调整是有必要的，购房者也欢迎市场的调节。虽然政府出台政策，可以在短期内有一些效应，但是从长远来看，市场调节作用更重要。因而，东莞目前无意出台救楼市政策。

张华告诉记者，现在政府态度已经明朗，他们也将不再寄希望于政府救市。对于他们来说，现在最重要的就是，如何调整策略来应对市场。

宏远地产发展研究部经理罗雄认为，政府救市与否不存在对与错的问题，每个地方政府都应该尊重和重视市场调节的作用，政府即使救市也不是救房价，房价涨跌主要依托供求关系。对于东莞来说，持续稳定的经济增长，产业不断创新才是根本，这其实也是政府救市的一种表现。

光大地产营销总监赵洪亮则有不同的见解。他始终认为，开发商与其“被救”，倒不如“自救”。

价格合理销售难突破

也有一种观点，始终认为现在东莞政府还是应该出来“救市”。

根据相关资料表明，去年全国土地出让收入在1万亿元左右，相当于地方财政收入的25%，而东莞市去年土地出让收入为117亿元，约占财政收入的22%。房地产市场持续低迷对税收收入冲击明显。根据东莞市地税局的统计信息表明，今年1～7月，东莞市房地产行业税收完成10.58亿元，比去年同期减少1.68亿元。

对于国内其他城市来说，由地产萧条导致的土地收入减少，并引发地方财政缩水的情形也同样上演。从长三角城市来看，杭州、上海、南京等城市基于这样一种市场环境，政府纷纷出台救市新政。广州政府虽然明确表明不会救市，但减少限价房供应量等做法其实也是作为政府的一种态度，即在目前市场前提下做出的一个种调整。从另外一方面来看，广州目前过高的房价也决定了政府不敢轻易做出救市的决定。根据广州市国土房管局发布9月份10区房地产交易数据显示，广州9月楼市量价齐跌，一手房交易面积跌破60万平方米大关，仅为51.13万平方米，比8月份下降16.5%，一手房均价跌为8244元/平方米，比8月份下降9.2%。荔湾、花都区域房价甚至逆市上扬。

从市场表现来看，去年10月份之前入市的楼盘，价格纷纷突破“7”、“8”字头，一些楼盘甚至突破万元，价格泡沫成分在被不断吹大。伴随着今年“2·29”事件的发生，东莞房价逐渐向“5”、“4”、甚至向“3”靠近，逐渐回归理性。从目前大多数主流楼盘的销售价格来看，“4”字头基本主导市场。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，9月东莞全市商品住宅签约均价约5198元/㎡，环比8月5585元/㎡下降约6.9%，每平方米下调幅度300多元。

东莞万科副总经理王永飙表示，目前东莞房价与肇庆、中山、惠州等城市价格水平相当。据他介绍，目前肇庆主力楼盘价格也在4000多元，中山城区楼盘价格也在这一水平波动。他表示，这其实是一种不正常的现象，东莞经济水平与佛山相当，但佛山房价现在仍然在6000多元徘徊。尽管价格调整相对合理，但东莞商品房销售不见多大突破。因此，有观点认为，政府这个时候还是应该站出来救市。