“无证房”上街拉客

“超值单位1780元/㎡起，东莞最便宜的房子抢购！”在东城沃尔玛购物广场附近，几位拿着宣传单张的业务员向路人推销小产权房。如果你不小心伸手接了一张传单，那么就会有一窝蜂的人上前来，发给你他们的房产宣传单。而且他们都很热情，马上打的邀请你去看房，如果你真的看到传单上不满2000元/平方米的房价，忍不住去看了房。那从第二天开始，每天都会有人不定时地打电话询问你对房子的意向如何，服务周到热情，实在是盛情难却。

高价地广场、沃尔玛购物广场一带可谓是东莞的小产权房“集散地”。这些向路人推销的小产权房宣传单上一般都印着“成龙”“陈冠希”等名人的名字。别以为这个真的就是名人卖房，其实也不过是业务员为了让人记住他们的名字而叫的“大号”，也算是他们在业内的“艺名”。

上周四，国家明确出台“禁止再建小产权房，已购者合法权益受保护”政策，引起了业内广泛关注。小产权房是如何产生的？东莞政府部门对小产权房是如何管理的？已购者合法权益受保护将如何得到保护呢？为此，记者采访了相关人士。

小产权房价格便宜

沃尔玛广场门口的保安告诉记者，几乎每天都有人在这一带派发小产权房的传单，不少路人往往是看都不看就丢在路边了，为此打扫清洁的环卫工人还埋怨他们“制造垃圾”。散发此类传单最多的“无证”楼盘有东城的金晖家园、都市升园，万江的翠怡居、盈丰居、龙湾雅苑等。

据知情人士透露，东莞市目前的小产权房主要集中在东城和万江的城乡结合部，绝大多数是由当地村委会利用集体土地为创收开发的。由于小产权房的交易没有在市房管局备案，所以全市具体供应量和开发量都没有统计数据。

本月26日下午，在东城沃尔玛购物广场附近，记者被几个拿着宣传单张的业务员团团围住。“即买即住，1880元/㎡”、“首付1万做业主”、“东江物业，即买即住”。经过挑选，记者选择了去盈丰居看楼。没想到发宣传单张的小伙子阿节（化名）还很“热情”，很快就拦了一辆的士赶往万江。

路上，阿节再三“嘱咐”记者去了售楼部一定要说他的名字，这样证明是他带过来看楼的，他们派宣传单张的业务员有看楼任务。经过近10分钟的路程，记者很快就找到了位于新华南MALL·生活城附近的盈丰居。临下车时，阿节抢先替我们支付了16元的的士费。

据盈丰居的置业顾问小玫（化名）介绍，位于新华南MALL附近的盈丰居全部是小产权房，价格为2280元/㎡起，首期仅付3万元，还可以免息月供，轻松可享受“购物、休闲、时尚就在家门口”。

面对记者提出的“小产权房权益能否保障”的疑惑，小玫解释说，其实小产权房和正规的商品房差别不大，业主不能通过银行按揭，也没有房产证，岳潭村委会和业主签订一个购房协议，并颁发一个有“岳潭村委会”盖章的使用证，对一般的业主影响不大。“我本人也于去年在理想0769后面也买了一套80多㎡的小产权房，价格当时是1500元/㎡。我的一个亲戚去年也买了一套100多㎡的小产权房，今年初把家人也接过来一起住，大家感觉都很好。”小玫以自己的现身说法来打动记者。

10月27至28日接连两天，记者多次接到小玫的“热情”电话，询问有没有购买意向，并告诉记者所剩下的单位不多，催促要尽快去购买。

10月28日下午，为进一步了解东城靠近寮步城乡结合部小产权房的实际情况，记者走访了东城桑园的金晖家园、都市升园。

在东城桑园的都市升园，售楼员黄小姐介绍说，都市升园是当地村委会开发的，只有集体产权，也是桑园一带同类型小产权房中最好的楼盘，小区园林和物业管理都不错。买都市升园这样的小产权房也叫“集体房”，最好选择一次性付款，最多是两年免息分期付款，不能办理银行按揭，没有单独的房产证，业主会和桑园居委员签订购房合同，享受60年的产权，也可以进行过户买卖。“都市升园总共有280多户，是去年开始发售的，目前只剩下20多户，销售情况还不错。”

小产权房是违法建筑

10月22日，中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文介绍中共中央关于推进农村改革开放有关情况时指出，怎样才能让非法交易中形成的小产权合法化，有关部门正在研究具体措施，但小产权房绝对不能再搞。

东莞市国土资源局负责新闻宣传的戴吉举副主任表示，国家上周明确“禁止再建小产权房，已购者合法权益受保护”后，东莞至今还没有出台详细的实施细则。目前东莞仍按现行政策执行，明令禁止再建小产权房。

“小产权房本质上是违法建筑，牵涉到土地等历史遗留问题，小产权房处理起来比较复杂，东莞市政府一直是明令禁止建设小产权房。”东莞市建设局相关人士表示，在上周四国家明确出台“禁止再建小产权房，已购者合法权益受保护”政策之前，尽管中央政府多次下通知，禁止城市居民下乡买房，并要严查小产权房，但城郊村镇建设小产权房的冲动却是屡禁不止。

不要贪便宜去购买

“根据政策，国家是不予支持消费者购买小产权房的，购房者千万不要贪便宜去购买小产权房，否则自身合法权益得不到保障。”广东君政律师事务所谭福龙律师建议，作为消费者，一定要去购买正规的商品房。购房前千万不要被售楼人员的口头承诺“今后能补办到房产证”所迷惑；购房者不要因为省钱，或一味跟随“潮流”，得不偿失。

据广东聚英华律师事务所杨小明律师介绍，购买小产权房存在以下风险：第一，根据国家相关文件，“使用权”、“乡产权”、“小产权”的房屋无产权保障，不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋产权过户手续。第二，像小产权中的“乡产房”、“村产房”等并没有国家的产权证书，只有乡政府或村委会给的产权证，不能像大产权的房子一样抵押、流转。如果遇到国家征地或拆迁，购房人的利益将很难保证。双方签署的购房合同也不是法律认可的正式购房合同，如果房产出现纠纷，缺少法律支持。第三，购买乡产权那样的小产权房无法办理贷款，只能一次性或分期付款，这样无形中会加大购房人的资金压力，增加购房风险。

什么是小产权房屋？

简单解释，国家发产权证的叫大产权。如开发商办理合法的立项开发手续后，办理土地出让手续并按规定上缴给国家土地出让金和使用税(费)，由国家发放给开发商土地使用证和房屋预售许可证，这样的房屋称为大产权房屋。而国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，也就是说在农民的集体土地上，仅有乡（镇）政府或村委会的盖章以证明其权属，并没有国家房管部门的盖章，这种房屋被视为乡产权，即小产权房屋。

国土部部长明确否认“小产权房”可以合法化

最近，国土部部长徐绍史明确表示，要严格土地用途管制，农村集体土地决不能搞房地产开发。

10月29日，徐绍史在部署土地利用总体规划修编和第二次土地调查等工作电视电话会议上说，对于农村土地将落实两个“最严格的制度”，就是要落实最严格的耕地保护制度，坚守18亿亩耕地红线，落实最严格的节约用地制度，从严控制城乡建设用地规模。目前，国土部正在草拟集体土地流转管理办法。

有媒体说十七届三中全会后“小产权房”可以合法化，对此徐绍史表示，这里可以明确地说，农村集体土地决不能搞房地产开发，不能搞高尔夫球场建设，不能搞不符合土地供应政策和产业政策的项目。

徐绍史称，农村的“三块地”即承包地、宅基地、农村集体建设用地，都要确权登记颁证，这是落实产权明晰原则的具体措施。对于农民宅基地，要完善宅基地的管理，保护农民宅基地的物权。建议各地编制乡镇土地利用规划要安排宅基地建设，也建议各地根据经济和社会发展来修订宅基地占地的标准。