中小户型销售面临转机 90平方米下新政利好楼市

政策出击，楼市转机。根据10月22日出台的新政规定，凡购买90平方米以下的房子，均可以享受契税减免、免印花税、首付降至两成等优惠。这一旨在刺激首次置业群体入市政策落地后，对东莞地产市场影响不小。有业内人士甚至指出，在这样的政策背景下，中小户型单位销售将极有可能面临转机。

政策利好销售看涨

“政策出台得太及时了，刚开始根本没想到会有这种市场反响”。

26日，城市风景开盘现场。中天力通营销部副总经理朱必步显然按捺不住内心的喜悦，激动地对记者说道。据他介绍，当天他们推出100多套单位，其中数十套90平方米以下的产品受到消费者的强烈关注。

28日，记者来到王永飚办公室时，才知道这个一直被业界称为“飚哥”的他已经从助理总经理办公室搬到副总经理办公室了。“任命已经有一段时间了。”王总笑称。但对这一消息，业界鲜为人知。对此，王总表示“做好手头的事情才是最重要的”，低调做人，踏实做事，成为今年万科能在东莞地产市场发力的重要因子。刚刚过去的周末，对于他们来说是值得庆贺的一个日子。“运河东一号已经正式清盘了，金域蓝湾推出的大部分90平方米以下的单位，都取得了良好的销售成绩。”

10月22日，继之前央行两度对“利率”作出重大调整后，关于刺激内需市场的多个政策的接连出台，对陷入低迷状态已久的地产市场，无疑是一大福音。其中，尤以购买90平方米以下单位可以享受1.0%契税和印花税政策的落地效果最为明显。

冯林是东莞一家设计公司从业人员。她对记者表示，2004年她就来到东莞，这几年以来，手头上也有10多万元的积蓄。她一直想买套房子，但囿于房价太高，迟迟没有出手。去年房贷新政实施后，虽然东莞房价大幅下调，但她认为还会有下跌的可能，因此观望起来。但另一方面，冯林坦陈表示自己一直拿不准，国内外经济走势不明朗，国家是否会出台一系列政策来拯救楼市呢？一旦如此，冯林表示如果现在还不买房，房价上涨也不是没有可能。踌躇矛盾之际，国家利好政策顺势出台，更加坚定了她现在入市的信心。“契税、印花税减免，相当于每平方米减了10多元的价格。从数字上来看，虽然不是很多，但可以反映出，在目前的价格基础上，国家已经完全是鼓励刚性需求买家入市的。”冯林如此对记者分析。据悉，冯林目前已经在南城某楼盘成功签约了一套面积近80平方米的单位。

根据东莞市房地产公众网数据显示，自10月22日新政策实施以来，东莞商品房日均成交量仍然在60套左右低位徘徊，对此，有楼盘相关负责人告诉记者，新政规定自11月1日起开始实行，因此，他们都会建议消费者在11月1日开始签约。从政策本身来看，新政直接惠及中低收入群体，这也在一定程度上助推了中小户型产品销售进程。

销售或将面临转机

中小户型单位销售或将面临转机。

去年房贷新政的实施，市场处于“萎靡不振”状态中。楼市持续低迷，开发商囿于环境因素，各种举措开始层出不穷地推出。或大规模打折、或大幅度降价、或停售不卖……而在投资意愿不断下降的背景下，一度受宠的公寓类产品正处在销售的尴尬境地。

东莞中原分析报告认为，2004年，东莞小户型供应总量为5152套，2006年为7666套，到去年9月为止，东莞小户型供应总量已经达到7818套，加上年底一些新项目，东莞小户型去年供应总量突破12000套。东莞合富辉煌监测数据也显示，从2006年8月至2008年8月两年时间里，东莞市公寓供应量就达到138万㎡，其中去年新增供应69万㎡，今年1～8月新增供应41万㎡。今年前三季度全市新增住宅供应42185套，其中90㎡以下户型19992套，占47.4%，同比增加约10%。

一方面，90/70政策实施后，包括公寓在内的90平方米以内的供应量在逐年加大，另一方面，房贷新政导致的观望氛围无法消散，东莞公寓销售面临难以消化的困境。在这样的背景下，许多开发商开始谋变，于是，在东莞地产市场上，又掀起一阵“公寓纷纷变脸写字楼”的旋风。

政策的落地，无疑将使得这一场面得到改观。

“从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。”

地产专家秦基胜认为，在全国楼市持续低迷的情况下，通过减免或者下调契税是促进房地产市场交易的有效办法。特别是对于那些刚性需求群体而言，减免契税能够在购房时节约一笔开支。

东莞万科副总经理王永飚则认为，这个政策对自住买家来说，其实也就是省了2000多元，并不是很多。最重要的是，很多消费者看到了一个强有力的信号，即当房地产持续处于萧条之际，作为最快拉动内需的行业，国家肯定要出来引导消费。这样一来，将会让寄希望于房价进一步下降的消费者对客观环境作出判断，并选择入市。因此，在他看来，政策的意义不在于它能给消费者节约多少成本，而在于传递给消费者一个市场信号。

推广节奏或将作出调整

对于开发商来说，政策也或将使得他们作出一定程度的营销调整。

9月初，记者与位于东莞大道某楼盘相关负责人聊天，他坦陈，由于价格没有作出调整，该盘自去年开盘以来，销售一直不理想。基于此，该公司也有意将其中一栋建筑物改作其他用途。日前，记者进一步了解到，该楼盘之前改作建筑用途的计划将被取消，他们还将以公寓单位推出市场，并将在这段时间开盘。

光大地产营销总监赵洪亮告诉记者，目前他们项目主要以中大户型供应为主，90平方米以下的产品所占比例不大，因此，到年底这段时间，他们还将按照原计划推货。但明年，他们将着力推出90平方米以下产品。

位于体育路的世博领寓供应结构主要以90平方米以下产品为主。该项目相关负责人告诉记者，现在整个市场相对疲软，他们将择机入市。但从目前针对90平方米以下的政策实施后的效果来看，有效拉动了这类产品的成交量，因此，不排除他们也将有所动作的可能。

东莞中原地产总经理王英君认为，自90/70政策实施以来，这一类产品逐渐成为市场的主要供应量。新政的出台更多是针对解决中低收入阶层自住房问题。从减免契税、印花税等政策出台的效果来看，已经在东莞得到验证。因此，她认为，到年底这段时间，不排除许多开发商将加大这种产品的推广力度，从而作为实现资金回笼的一种重要渠道。

逆势提价不为可能

本次政策惠及的群体主要针对首次置业者。在减免契税、首付降至两成等措施的带动下，首次置业者的置业门槛和购房成本均有所降低，之前90平方米以下的单位销售困境也将有望得到改变。但另外一个问题也将同时出现，或会助推这部分单位房价上涨呢？

对此，中央财经大学中国银行业研究中心分析认为，新政的出台更多是针对解决中低收入阶层自住房问题。条文明确规定，对购买90平方米以下住房的，契税税率下调为1%，而90平方米住房的需求者绝大部分属于中低收入阶层。此外，免征个人销售住房的印花税和土地增值税，对我国二手房市场来说，可以起一个很好的刺激作用，二手房市场交易成本的下降又显然可以降低中低收入阶层的购房成本。从这方面来看，新政将不会成为房地产价格新一轮高涨的助推器。

从东莞本地市场来看，根据本报上段时间对东莞刚性消费群体的调查了解到，目前东莞首次置业者能够接受的心理价位以4500元/平方米作为临界点。从目前东莞大多数该类产品的价格来看，也是在这一区间波动。城市风景开盘均价4600元/平方米、金域蓝湾开盘均价4000多元/平方米……，分析认为，现在整个市场大势相对疲软，尽管目前出台了一些有利刺激刚性群体入市的政策，但开发商囿于这样一种市场环境，不会轻易作出提价的可能。