天为：银十已去成交量高位回落 地市降温东莞九字头再现均价

本周东莞楼市，银十已经离去，不得不说比起金九，银十应改称金十才对。如今，是银十后的首周，成交量处水准之上，但与银十相比，暗淡无光，相较上周情况，可谓一路下滑，好在这是处于历来银十之后的高位回落，毕竟不是每一个月都有金九银十的霸气。地市上周仅成交1宗商住，下周更是没有土地成交，好在新增土地挂牌不少，让降温的土地市场稍显活力。均价难以维持万字头，本周不幸又跌回九字头。什么时候才能保持万字头的稳定呢？在即将来临的东莞地铁时代，或许才能突破现状吧！

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一周楼市看点

1，一周商品房成交回顾：                                              

东莞全市商品房网上成交2293套约24万㎡计24亿元。与上周相比，各项统计指标均有着不同程度的下滑，住宅均价又回到万字头，什么时候才能维持万字头呢？其中，住宅成交1883套约22万㎡共22亿元，均价9953元/㎡，套数、面积和金额均下降40%左右，而成交均价稍好略降3%。非住宅成交410套约1.9万㎡共2.2亿元，成交套数与面积下浮20%左右，而金额下降稍多近40%。总的来说，本周商品房成交，套数环比下降41%，成交面积下降40%，成交金额也下降42%。

2，一周商品房新增供应回顾：                                           

东莞本周商品房新增供应1541套约15万㎡，相较上周商品房新增情况的全面上扬，本周伴随银十光芒的消逝，各项指标集体下滑，商品房合计都无法与上周住宅新增相比。住宅新增方面，供应1062套，面积约12.5万㎡，供应套数环比下降41%，面积新增环比下滑41%；非住宅新增情况类似，套数新增479套，仅是上周的一半，面积供应近2.3万㎡，环比下浮近30%；情况总体来讲自然呈现下降态势，商品房共新增1541套，下降近50%，新增面积15万㎡，环比下滑40%，不过这是建立在上周仍受银十影响的缘故，高位回落调整亦是正常。本周有7个镇区有新增供应，其中，主要是大朗的天麟时代广场供应505套，麻涌的富盈商业广场供应326套，大岭山的景泰·中央银座供应258套，余者均在200套以下。本周新增供应类型在住宅的主场上，别墅抢占不少份额，洋房仅占比65%，供应套数环比更是下降近一半，别墅占临近五分之一的新增市场。而非住宅本周供应为方面，虽然办公及商铺新增下滑，但是有大量的车库新增入市，极大拉高了非住宅新增情况。

3，一周土地市场回顾：                                                

本周将交易土地2宗近7万㎡，起拍价17395万元。其中， 1宗位于茶山镇茶山村的编号2015WG049的商住用地成交，占地5.7万㎡，成交价16800万元，被保利地产以底价竞得；另外1宗是工业用地位于樟木头镇。相较之下，本周有多块土地入市，3宗非住宅用地，6宗商住商服用地。其中，商住地1宗位于虎门，1宗位于樟木头，2宗位于万江，还有2宗位于大岭山；非住宅用地中，2宗位于大岭山，1宗位于桥头。下周并没有土地成交。

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一周楼市详解

l 1，本周土地市场详解                                                 

天为大数据研究中心统计数据显示，本周将交易土地2宗近7万㎡，起拍价17395万元。其中， 1宗位于茶山镇茶山村的编号2015WG049的商住用地成交，占地5.7万㎡，成交价16800万元，被保利地产以底价竞得；另外1宗是工业用地位于樟木头镇。相较之下，本周有多块土地入市，3宗非住宅用地，6宗商住商服用地。其中，商住地1宗位于虎门，1宗位于樟木头，2宗位于万江，还有2宗位于大岭山；非住宅用地中，2宗位于大岭山，1宗位于桥头。下周并没有土地成交。

天为大数据研究中心认为：东莞本周土地市场和上周类似，局势不温不火。本周地市仅成交1宗商住地，且是以底价出手，另有1宗工业用地成交。至于下周，根据国土资源局显示更是没有土地将会成交。相较于土地成交方面的冷清，土地新增情况就更为火热。和上周相似，涌入大量地块入市挂牌，既有3宗工业仓储用地，又有6宗商住商服地块。根据土地挂牌情况看，不少土地在11月后期出让，届时土地市场或将升温，毕竟近期开发商拿地量整体来讲，下滑不少，总得拿地补仓的不是？

1.1本周交易

1.2本周新增

1.3下周交易预告

无

l 2，商品房新增供应详解                                               

天为大数据研究中心统计显示：东莞本周商品房新增供应1541套约15万㎡，相较上周商品房新增情况的全面上扬，本周伴随银十光芒的消逝，各项指标集体下滑，商品房合计都无法与上周住宅新增相比。住宅新增方面，供应1062套，面积约12.5万㎡，供应套数环比下降41%，面积新增环比下滑41%；非住宅新增情况类似，套数新增479套，仅是上周的一半，面积供应近2.3万㎡，环比下浮近30%；情况总体来讲自然呈现下降态势，商品房共新增1541套，下降近50%，新增面积15万㎡，环比下滑40%，不过这是建立在上周仍受银十影响的缘故，高位回落调整亦是正常。本周有7个镇区有新增供应，其中，主要是大朗的天麟时代广场供应505套，麻涌的富盈商业广场供应326套，大岭山的景泰·中央银座供应258套，余者均在200套以下。本周新增供应类型在住宅的主场上，别墅抢占不少份额，洋房仅占比65%，供应套数环比更是下降近一半，别墅占临近五分之一的新增市场。而非住宅本周供应为方面，虽然办公及商铺新增下滑，但是有大量的车库新增入市，极大拉高了非住宅新增情况。

天为大数据研究中心认为：本周新增供应情况进一步小幅上升，银十面临落幕，光芒依旧闪耀。本周新增环比进一步上升，非住宅新增趋势尤为突出，而这更多的建立在有大量车库入市的基础上，整体抬高了新增情况。现今成交火热，自是新增了不少预售许可证，在楼市积极去库存的同时，这需要保证楼市货源的跟进，接力不断市场活力不减。但新开工部分情况相较之下就没那么好，新增项目不少但无法与前一段时间相比，或是受其影响而下滑。非住宅新增方面，商铺和办公平分秋色，合计也占近20%。

2.1商品房新增供应情况

2.2各区域商品房新增供应明细

2.3楼盘新增供应明细

2.4商品房新增供应——物业类型

2.5商品房新增供应——产品类型

2.6楼盘新增预售许可信息明细

2.7新开工

l 3，商品房网上签约详解                                               

天为大数据研究中心统计显示：东莞全市商品房网上成交2293套约24万㎡计24亿元。与上周相比，各项统计指标均有着不同程度的下滑，住宅均价又回到万字头，什么时候才能维持万字头呢？其中，住宅成交1883套约22万㎡共22亿元，均价9953元/㎡，套数、面积和金额均下降40%左右，而成交均价稍好略降3%。非住宅成交410套约1.9万㎡共2.2亿元，成交套数与面积下浮20%左右，而金额下降稍多近40%。总的来说，本周商品房成交，套数环比下降41%，成交面积下降40%，成交金额也下降42%。

天为大数据研究中心认为：本周由于不再受到银十光芒的影响，成交情况虽说下滑不少，但应该高位后的正常回落，均价价格方面重临9字头，没有维持万字头的光芒。从每日成交状况来看，本周每日成交量呈现sin分布，在250-450套之间起落有致，可见如今市场变动还是较为稳定，不过均价在本周有着一定下滑趋势，有待后市进一步观察。近来，新政频出利好楼市，像是双降、普遍二孩等，都对楼市有着不小助力，看来楼市不给力，国家也着急，趁着政策利好，开发商赶快行动吧！

3.2商品房签约情况

3.3各区域住宅签约明细

天为大数据研究中心分析：本周共有32个镇区有成交记录，本周仅谢岗镇没有成交，住宅签约1883套约22万㎡计22亿元。其中，凤岗以199套的签约套数位居榜首，排名二三的大朗和寮步，分别成交173套和171套紧随其后，另有厚街、黄江和南城尾随在后，这是本周成交在100套以上的镇区。另有4个镇区成交在个位数，谢岗1镇没有成交。整体来看，松湖片区和临深片区唱对台戏，分别签约510套和453套。像是凤岗的锦龙湾畔供应108套，黄江的班芙春天供应99套，大朗的碧桂园天汇供应98套和大岭山的景泰中央银座供应59套，起到了关键性作用。另外，企石以2㎡/套的套均面积位居套均榜第一；成交均价方面以洪梅的14499元/㎡为本次最高。

3.4各片区住宅签约明细

3.5商品房签约——物业类型

3.6住宅签约——产品类型

3.7住宅网上签约活跃楼盘排名（Top10）

l 4、本周楼盘优惠及活动                                                   

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要闻辑录

一句看点                                                             

l 东莞动态：

保利再进茶山镇 成交楼面价为1332元/平

11月4日起东莞市城乡规划局连开四场座谈会

11月4日深圳地铁集团与东莞实业集团签订《战略合作框架协议》

万众瞩目 东莞厚街万达广场11月6日盛大开业

东莞将建立城市管理信息系统查处违建

东莞开通公交快线 两条连接虎门高铁站

全面二孩落地东莞可能还要等几个月

蓝天贝贝幼儿园全面进驻海伦湾

光大集团捐款500万助力东莞慈善事业

上周东莞楼市成交全线大涨 "银十"完美落幕

东莞轨道交通2号线将与深圳连接

10月东莞土地市场遇冷 4宗地块流拍

东莞楼市:房产销售二三级联动乱象横生

厚街“最牛违建”只准建6层的民房竟建到17层

l 楼市热点：

放开二胎对住宅市场 短期内不会产生显著影响

政策全面利好 楼市迎“白银十年”

户籍改革方案年前落定 房地产主导增长待改变

房企重返一线城市 三、四线城市高库存借新型城镇化转型

l 房企关注：

碧桂园前十月销售1005亿达标七成 增长约9.4%

保利地产将与太平人寿组建国内首支养老产业基金

万达商业曲德君辞任执行总裁及商管总裁职务

汇联金融深圳金博会引爆社区金融创新新格局

保利等龙头房企竞相并购 地产超级大鳄将诞生

l 地区新闻：

成都预计明年起建立居住积分落户管理制度

福州申请住宅维修资金可就近就地受理 缴存标准不变

上海、北京入榜全球十大年平均住房价格涨幅最高城市

北京公租房规划：每7000人配置2000平方米公交用地

杭州公租房出“新政” 租金补贴标准每平方米每月6元

广州11月2日起正式启动不动产统一登记工作 新证安全性更高

l 经济形势：

发改委：制造业和房地产的投资总体在回落

习近平：未来五年中国年均经济增速不应低于6.5%

l 政策要闻：

十三五规划建议发布 提出深化住房制度改革

央行：主动适应经济发展新常态 但不能过度放水

深化农村改革方案：允许存量集体建设用地入市

l 相关信息：

审计保障房：5省闲置5.75万套 7省虚报1.445万套

税收征管法或年底提交审议 有望推动房地产税改革

广发银行广州分行开展新版百元人民币反假宣传活动

热点关注                                                              

n 闻天下：

1. 十三五规划建议发布 提出深化住房制度改革

11月3日，新华社受权发布《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议》。在“十三五”规划中，就深化住房制度改革，《建议》提出，维护进城落户农民土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权，支持引导其依法自愿有偿转让上述权益。深化住房制度改革，加大城镇棚户区和城乡危房改造力度。就在昨日（11月2日），国务院官方公布，中共中央办公厅、国务院办公厅日前印发了《深化农村改革综合性实施方案》。根据方案，当前和今后一个时期，深化农村改革要聚焦农村集体产权制度、农业经营制度、农业支持保护制度、城乡发展一体化体制机制和农村社会治理制度等5大领域。此外，户籍改革方面，规划要求，促进有能力在城镇稳定就业和生活的农业转移人口举家进城落户，并与城镇居民有同等权利和义务。实施居住证制度，努力实现基本公共服务常住人口全覆盖。而在金融举措中，《建议》则指出，要扩大金融业双向开放。有序实现人民币资本项目可兑换，推动人民币加入特别提款权，成为可兑换、可自由使用货币。转变外汇管理和使用方式，从正面清单转变为负面清单。

2. 央行：主动适应经济发展新常态 但不能过度放水

11月6日，中国人民银行货币政策分析小组公布了今年第三季度中国货币政策执行报告。报告指出，第三季度以来，中国经济运行总体平稳，结构调整积极推进，新产业、新业态、新动力加快孕育。就业基本稳定，消费对经济增长的贡献继续提升，第三产业比重进一步提高，出口降幅收窄，消费价格温和上涨。但总体看经济结构性矛盾仍较为突出，内生增长动力尚待增强。第三季度国内生产总值（GDP）同比增长6.9%，居民消费价格（CPI）同比上涨1.7%。此外，稳健货币政策效果继续显现。银行体系流动性充裕，货币信贷平稳较快增长，利率水平明显下降，人民币汇率弹性增强。

3. 习近平：未来五年中国年均经济增速不应低于6.5%

据人民日报11月3日消息，国家主席习近平近日表示，中国未来五年年均经济增速不应低于6.5%，方能实现两个“翻一番”目标。早前11月1日，国务院总理李克强也曾表示，今后五年经济需年均增长6.5%以上。按照中国提出到2020年实现全面建成小康社会目标，这就需要今后五年经济年均增长6.5%以上，保持中高速增长是经济发展的既定目标。

4. 发改委：制造业和房地产的投资总体在回落

11月3日，国家发改委主任徐绍史在新闻发布会上表示，“十三五”的目标是稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险，其中稳增长排第一位。据徐绍史介绍，在稳增长方面，国家现在正在采取各种措施，首先是“三大需求”，即投资、消费、净出口。其中消费现在平稳增长，10月份社会消费品零售总额又有小幅上升，11月份可能也会上升。投资方面，制造业、房地产、基础设施三大块投资领域中，基础设施建设已经四五个月连续增长，增长幅度也不小，有18.4%。值得关注的是，制造业和房地产的投资却在回落，原因一方面是经济增速放缓，其中一部分制造业产业产能过剩的问题比较突出，所以制造业的投资意愿不是很强。从房地产方面看，投资正在进行调整，总体上看在回落。对外贸易方面，现在全球经济增速放缓，对外贸易难度非常大，即使这样中国出口份额依然没有减少；由于以原油为代表的大宗商品价格的振荡下跌，进口数量并没有减少，金额却在下降。其次，要注重更好发挥消费的基础作用。另外，对外贸易方面需要继续转型升级，更好地发挥对外贸易的作用。

n 达本地：

1. 东莞住房公积金贷款系数调整：月存款1000元可贷18万

11月2日起，东莞公积金贷款个人额度又增加了。根据东莞市公积金中心最新发布的个人贷款系数表格，月缴1000元满12个月，最高可贷款额度达184800元，比调整前高了52100元。同时，个人住房公积金存贷款利率也进行了调整，上年结转的个人住房公积金存款利率由现行的1.35%调整为1.1%，当年归集的个人住房公积金存款利率维持0.35%不变。个人住房公积金贷款利率保持不变。

2. 保利再进茶山镇 成交楼面价为1332元/平

11月5日上午10时，位于茶山镇的商住地块出让，这宗编号为2015WG049的地块占地面积为57339平方米，容积率1.0＜Ｒ≤2.2，起拍价为16800.0万元，最终以底价成交，拍得者为保利(东莞)房地产开发有限公司，成交楼面价为1331.79元/平方米，这是保利今年在茶山擒下的第二宗地块。

3. 东莞2016年迎地铁时代 莞深同城不远了

11月4日上午，深圳地铁集团与东莞实业集团签订《战略合作框架协议》，明确将成立深化合作工作领导小组，全面启动两市轨道交通线路对接方案、对接项目立项审批以及东莞新线投融资模式研究工作。会上，双方将重点对深化线网衔接方案进行研究，对加强与深莞两市规划部门协调，进一步研究、落实两市轨道交通衔接线路的线站位方案、换乘方式、建设时序等问题进行交流。签约双方表示，该协议签订，标志着两市轨道交通建设战略合作迈出新步伐，也将成为加速东莞“地铁时代”轨道交通建设一剂“强心针”。

4. 东莞开通公交快线 两条连接虎门高铁站

11月2日起，东莞巴士新开通3条公交快线，更方便市民乘车出行。这三条线路分别是快线8（市汽车东站—长安汽车北站）、快线12（虎门高铁站—东莞东火车站）、快线15（虎门高铁站—清溪车站）。这也是东莞东火车站、虎门高铁站两大火车站首次被快速公交连接起来。同时，东莞东部片区的塘厦、清溪等镇到虎门高铁站首次开通公交快线。

5. 东莞楼市:房产销售二三级联动乱象横生

近年来，房产销售二、三级联动在东莞愈发兴旺，伴随而来的，各种行业乱象也愈加多了起来，虚假宣传乱承诺、电话骚扰、经纪人堵在其他项目门口抢客、中介互相争夺客源、内外场勾结骗取佣金等等。业内人士表示，实际上，二、三级联动本身并无对错之说，对于楼市成交也多有助益，但是，当二、三级联动成为一门赚快钱的生意后，自然部分单位和个人在具体实施中有些变味，不能否定二、三级联动的作用，但也应该对行业的乱象进行规范。

n 谈四海：

1. 放开二胎对住宅市场 短期内不会产生显著影响

放开二胎政策反映出政府对人口老龄化问题的关注与重视。大量数据显示，独生子女政策实施30多年以来，中国的人口结构已经发生了显著变化，人口老龄化成为政府不得不面对的重要议题。放开二胎政策对住宅市场短期内不会产生显著影响。根据之前2013年“单独二胎”政策宣布后的情况来看，实际结果不及预期，大约只有13%符合要求的父母提出二胎申请。因此，此次的政策变化很可能不会带来人口增长方面立竿见影的效果。但出生率的提高肯定会推动住宅需求的增长。二胎政策放宽后，开发商短期或2-3年内不会采取大的应对措施。目前，二线及三四线城市的房屋供应量仍然处于高位，有待市场消化，这是这些市场首先要解决的问题。另外对零售业，特别是母婴用品市场也是利好消息。另一方面，放开二胎政策将为养老地产带来利好。养老地产目前广受关注，但成功的可复制的项目和案例为数不多，因此并不具备规模商业化意义，整个养老地产业态还处于初步探索阶段，盈利模式尚不清晰。这是当前这一业态发展面临的主要问题。

2. 政策全面利好 楼市迎“白银十年”

刚刚闭幕的中共十八届五中全会的相关决议对楼市影响深远。全会通过“普遍二孩”政策将有力带动住房改善消费；全会提出坚持绿色发展，有望对绿色环保建材的使用有进一步的推动；而全会强调的新型城镇化建设，也对整个房地产市场的走向起到关键性的作用。业内认为，一来，政策普遍放开后，除了换大屋的需求，两个孩子的教育将成为重中之重，全国各地学位房的地位将更加不可动摇，争夺也将愈发激烈。因此，“普遍二孩”将带动新一轮的购房消费需求，对于楼市来说，是个发展的新机遇。二来，发展绿色建筑是国家今后的政策导向。绿色建筑目前正在靠激励性的手段推动，今后将会通过强制性手段推进。三来，中指院发布的《未来十年（2011~2020）中国房地产市场趋势展望》报告显示，城镇化进程强力推动首次置业等刚性需求。由此，业内人士预计，在经历了十余年的“黄金时代”后，中国房地产借由国家推进新型城镇化战略的机遇，将迎来行业转型升级、市场巨大发展的“白银十年”。

3. 户籍改革方案年前落定 房地产主导增长待改变

中共中央关于制定国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议》(简称《建议》)明确指出，将推进以人为核心的新型城镇化，深化户籍制度改革，并加快提高户籍人口城镇化率。国家发改委主任徐绍史日前在解读《建议》时指出，户籍改革是推进人口城镇化的关键，所有省份需在年底前出台户籍改革方案。对此，多位业内人士认为，在城镇化速度由高速转为中高速的背景下，提高户籍人口城镇化率成为“十三五”城镇化的核心目标，而这同时所带来的改革红利将成为提升中国经济潜在增长的主力因素。