瑞峰：东莞纯新项目持续入市 11月首周楼市开局不俗

一、导读

1、宏观环境： 房企净利润下滑至个位数  2016年中国楼市预计保持稳定

全国：前三季度80家房企总营业收入为4244.45亿元，合计净利润为343.5亿元，净利润率为8%。房企净利润滑至个位数，原因有：1、销售难度加大，成交回暖基本在于一二线城市，而三四线城市成交起色不大，“以价换量”持续；2、融资成本持续增加，房企对内对外融资的成本都吞噬了利润；3、土地竞争激烈，房企一二线拿地艰难，过去依赖土地升值获得利润的发展模式难以维持。

对于2016年全国楼市的展望，2016年中国房地产业仍保持稳定，预计2016年全国房地产销售额同比可实现0%至5%的温和增长，而由于政府所采取的支持性的货币与监管政策对今年迄今销售额起到了拉动作用，预计2015年全年全国房地产销售额同比增长应能超过10%。

房地产政策或将进一步放宽，但政策放宽的重点预计为三四线城市，因为三四城市的住房需求弱于一线城市，需要刺激需求。与此同时，一二线城市的库存消化周期将维持在9至13个月，低于2015年3月创下的15个月的近期库存高点，原因是房地产销售情况有所改善，而新开工面积过低导致供应增量不大。

2、新增供应 ：纯新项目集中入市  松湖片区成为供应的主战场

上周东莞全市共有10个项目有商品房新增供应，住宅1063套，合计面积约12.5万㎡，环比下降41%；非住宅新增674套，面积约为4.15万㎡，环比上升29%，主要由富盈商业广场的投资类SOHO商务公寓产品和中央盛景的商铺产品供应。

11月首周，房企推货环比有所下滑，但纯新项目入市较为集中，天麟时代广场、利丰中央公园、嘉宏锦城、中央银座、班芙春天等新盘推产品上市。从区域来看，松湖片区依然是主战场，大朗就有3个项目进行加推，天麟时代广场主推129-215㎡洋房、碧桂园天汇推出12套别墅、中央盛景加推240-262㎡豪宅产品；大岭山纯新项目景泰·中央银座则推200套86-107㎡2-4房户型产品。大石龙片区表现也不俗，有利丰中央公园和嘉宏锦城两个纯新项目入市，皆主推别墅产品；石排国际公馆则加推66-127㎡洋房88套。

从预售证来看，预计近期有新品上市项目有横沥碧桂园、新世纪君汇半岛、丰泰·观山碧水凌峰、碧水湾花园、保利中惠中央公馆、益田大运城邦、碧桂园天汇、星城玉珑湾、富盈都市华府、金地·琥悦、嘉宏锦园、南峰华桂园等项目。

3、成交情况：月底冲刺余温延续   楼市连续4周20万平高位运行

上周东莞楼市延续“银十”热闹行情，虽然比不上10月未周翘尾规模，但楼市交投依然保持活跃，全市住宅成交1883套，面积约21.78万㎡，环比下滑41%，同比却上涨9成；非住宅成交410套，面积约1.87万㎡，环比下滑17%，同比上涨55%。

11月楼市开局良好，住宅成交连续4周维持在20万平的高位运行，一方面10月底新品集中加推和开盘，如碧桂园天汇、锦龙湾畔、班芙春天等项目在上周签约依然不俗，支撑着楼市成交高位运行；另一方面，近期房贷政策再加码，购房门槛再降低，楼市进入“低首付、低利率”年代，刺激购房需求进一步释放，加上11月新盘新品量会继续加大，预计11月楼市成交仍会交出一份优异的成绩单。

4、成交均价：均价维持在万元上徘徊   新盘定价高房价高企将延续

上周的东莞楼市住宅均价约9953元/㎡，环比下滑3%，同比上涨13%。楼市整体均价维持在10000元/㎡左右徘徊，主要是因为热门区域成交依然不俗，凤岗、黄江、南城等区域均价过万的住宅成交进入排行榜前十，而大朗、寮步等成交出众的镇街，区域均价也过九千，在一定程度上支撑着房价高位运行。从近段时间来看，东莞楼市的热闹，新项目定价也相对高，大朗碧桂园天汇项目售价超过9千，黄江班芙春天均价过万，大岭山中央银座单价也过8千，预计后市楼市房价高企现象将持续。

5、楼盘活动：松湖雅苑盛大开盘  去货9成以上  深圳客为主流客户

11月首周，松湖雅苑盛大开盘，推出洋房275套，含89㎡3房，120、140㎡4房户型，52套别墅，为190、240、300㎡联排别墅，去货皆在9成左右，其中洋房成交均价7500元/㎡，别墅14000元/㎡。项目畅销的原因：1、主打深圳客，通过二三级联动及在深圳的持续推广，对深圳客的拓展起到关键作用，成交客户有7成以上为深圳客；2、国企开发商品牌；3、地段优越，临近松山湖，受益两大高新科技园的辐射；4、项目性价比高，购房洋房的客户可享别墅社区。